我國商品房買賣中的懲罰性賠償責任研究.pdf

1、隨著我國人均生活水平的提高,人們對住房的需求日益增大,房地產(chǎn)交易大幅度增加,與之相關的商品房糾紛也日益增多,其中大部分糾紛多因銷售者違反誠信原則進行欺詐或者房屋質量不合格所致。在商品房買賣過程中購房者往往處于弱勢一方,而銷售者多利用其資金和信息優(yōu)勢規(guī)避法律責任,加之法律規(guī)定不夠完善,致使購房者受到侵害時難以保護自己的合法權利。為了維護房地產(chǎn)交易市場的安全和秩序,最高人民法院于2003年4月28日下發(fā)了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用

2、法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》),把懲罰性賠償責任制度引入到了商品房買賣合同糾紛的處理之中來,針對銷售者嚴重違反誠實信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為,明確規(guī)定“可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任?！边@是繼《消費者權益保護法》(以下簡稱《消法》)后又一懲罰性賠償條款的出臺,該規(guī)定為人民法院審理商品房買賣合同及保護購房人的合法權益提供了有力的保障。
　　本文除引言外,共包括四個部分。
　　第一

3、部分主要闡述了懲罰性賠償責任的法律定位與功能。通過對懲罰性賠償責任在我國確立的原因探究,以及剖析該制度在我國民法中的定位,論證了懲罰性賠償責任制度引入我國民事立法的必要性。由于商品房的特殊性,用一般的民法制度對其加以調整有著不可避免的局限性,將懲罰性賠償責任制度適用于商品房買賣中具有合理性和可行性。
　　第二部分對我國商品房買賣中懲罰性賠償責任的適用范圍作了詳盡的分析。商品房買賣因其標的物的特殊性,與普通商品交易活動有著很大的區(qū)別

4、,因此法律對其調整也應當在適用一般民事立法的基礎上對其進行特殊規(guī)定。本文通過對《解釋》和《消法》關系的具體論述,認為應當將商品房買賣中的侵害購房者利益的行為納入《消法》的調整范圍。并且通過對《解釋》調整商品房買賣的主體范圍和客體范圍具體分析,肯定了《解釋》作為民事立法的補充對于商品房買賣糾紛的解決發(fā)揮的重要作用。
　　第三部分對《解釋》中關于懲罰性賠償責任的具體規(guī)定進行了探討。對于商品房買賣中適用懲罰性賠償責任的具體情形,《解釋》

5、除了在《消法》中涉及的違約行為外,還增加了對銷售者惡意違約行為適用懲罰性賠償責任。本文從司法實踐出發(fā),對《解釋》的規(guī)定在具體操作中存在的不足之處做了詳盡的分析,提出應當在懲罰性賠償責任的適用條件、適用范圍以及數(shù)額的確定等方面進一步加以完善。
　　第四部分對我國商品房買賣中懲罰性賠償責任適用之立法完善提出了具體建議。文章指出,購房者在主張懲罰性賠償責任時,應當充分考量侵權行為的相關構成條件從而切實維護自己的合法權益;本文從惡意違約和