物業(yè)發(fā)展建議

1、物業(yè)發(fā)展建議之理論與實踐研究,,理論篇,——從經(jīng)驗分享的角度提煉觀點（僅供探討）,物業(yè)發(fā)展建議是什么？物業(yè)發(fā)展建議寫什么？物業(yè)發(fā)展建議怎么寫？,物業(yè)發(fā)展建議是什么？,房地產(chǎn)策劃,,物業(yè)發(fā)展建議——在市場分析、項目分析、項目定位基礎之上，對房地產(chǎn)項目的設計進行設想和構思，為規(guī)劃及建筑設計師進行項目設計時提供指導性意見，以便進行項目規(guī)劃設計和建筑設計的創(chuàng)造性過程。,物業(yè)發(fā)展建議是什么？,目的：1、向發(fā)展商形象的闡述項目具象；2、

2、向設計師提供項目意向與指標；3、客品對位工作的“落地”。,重要性：1、專業(yè)博取信任，與發(fā)展商達成共識；2、市場屬性指導建筑屬性；3、市場觀點在產(chǎn)品上的表達。,一、把握項目總體規(guī)劃理念（宏觀）,物業(yè)發(fā)展建議寫什么？,1、地塊價值分析定類,3、分期開發(fā)策略制定,2、地塊用途分析定類,4、開發(fā)主題引用策劃,二、對產(chǎn)品概念進行規(guī)劃設計（中觀）,物業(yè)發(fā)展建議寫什么？,1、分解產(chǎn)品設計研究步驟：確定單體設計要求：依據(jù)產(chǎn)品理念，確定不同建筑

3、類型的單體設計要求，提出對建筑風格、外立面處理、色調(diào)搭配組合等方面的設計意見。制定戶型的面積配比和空間設計要求：依據(jù)對市場各物業(yè)的戶型研究分析，結合項目定位、客戶需求，制定戶型的面積配比和空間設計要求。進行公建配套設施的功能分布設計：依據(jù)項目周邊資源、結合項目定位客戶需求。,三、提供權威的產(chǎn)品設計建議（微觀）,物業(yè)發(fā)展建議寫什么？,3、提供產(chǎn)品設計方案建議：產(chǎn)品設計是概念設計的進一步深化，主要包括以下6個方面，其中戶型設計、建

4、筑設計、園林景觀規(guī)劃最為關鍵。,物業(yè)發(fā)展建議寫什么？,物業(yè)發(fā)展建議怎么寫？,整體規(guī)劃,產(chǎn)品形象,戶型設計,園林景觀,配套設施,DIS系統(tǒng),……,從定位主導、策略主導、體系主導、問題主導等方式當中，以利于清晰、簡潔的表達為根本原則，撰寫報告內(nèi)容。通常按照六個子系統(tǒng)歸納項目物業(yè)發(fā)展建議：,,實踐篇,建筑形態(tài)建議戶型面積與配比建議總平面規(guī)劃設計建議建筑設計建議環(huán)境景觀設計建議項目配套建議物業(yè)管理建議,——以振業(yè)城3#地塊為案例，從

5、實操角度為物業(yè)發(fā)展建議的撰寫擬定模板。,建筑形態(tài)建議——方法與說明,說明：建筑形態(tài)作為發(fā)展建議當中最首要確定因素，與前期分析與定位緊密聯(lián)系，直觀上決定了項目未來屬性。方法：項目定位指導運用項目基本指標，各方面因素作修正與支撐，確定價值最大化的項目建筑形態(tài)。,建筑形態(tài)建議——一期定位,深圳最具人居價值的大城別墅 ——華南首席，超低密度3A生態(tài)住區(qū),,,,別墅、洋房,建筑形態(tài)建議——二期定位,

6、龍崗首席別墅大邸 ——上東央?yún)^(qū)，新軌道，3A別墅,,,,別墅、高層、洋房,建筑形態(tài)建議——3#地塊定位,,?,,,,3#地塊作為項目收官之作，承載著質(zhì)的飛躍的歷史使命！ ————定位的進一步拔升是為必然,建筑形態(tài)建議——3#地塊基本指標,占地面積:約 4.3萬㎡ 建筑面積:11.6萬㎡幼兒園建面:2342 ㎡ 容積率:約為2.7地塊平整，有少量坡度,地塊示意圖,地

7、塊實景圖,建筑形態(tài)建議——基本指標下的建筑形態(tài)研究,從基本指標看，項目有如下幾種建筑形態(tài)組合的可能：,,建筑形態(tài)建議——建筑形態(tài)建議確定,通過如上分析，綜合以下幾點營銷視角的思考：項目南面振業(yè)城二期及西面大山地高層的影響；3#地塊的景觀資源劣勢；與項目一期、二期建筑形態(tài)的差異化考慮。,,,模板擬定——建筑形態(tài)建議,Step1.項目定位的針對性再說明,Step2.項目基本指標羅列與分析,Step3.綜合考慮確定建筑形態(tài),戶型面積與配

8、比建議——方法與說明,說明：戶型面積與配比是同樣與前期分析與定位緊密聯(lián)系的項目關鍵因素，緊隨建筑形態(tài)的確定而確定。方法：通過對目標客戶群的意向分析、市場供求關系及其變化趨勢、政策及區(qū)域發(fā)展機遇、分期開發(fā)策略等因素的綜合分析確定戶型面積與配比。,戶型面積與配比建議——決策因素,1、目標客戶群意向分析——大戶型、改善居住質(zhì)量,2、政策及區(qū)域發(fā)展機遇——不受90/70限制、關內(nèi)土地稀缺,3、市場供應趨勢——別墅絕跡、純大戶社區(qū)稀缺,

9、4、分期開發(fā)策略影響——與二期高層產(chǎn)品的差異化,戶型面積與配比建議——面積及配比確定,,,模板擬定——戶型面積與配比建議,Step1.對戶型面積與配比的決策因素分析,Step2.綜合考慮確定戶型面積與配比,總平面規(guī)劃設計建議——方法與說明,說明：總平面規(guī)劃設計是對項目各功能布局的統(tǒng)籌安排，決定了項目未來的品質(zhì)感與舒適度。方法：從項目后期營銷視角出發(fā)，擬定規(guī)劃設計原則，在原則范圍內(nèi)確定總平面規(guī)劃設計建議。,總平面規(guī)劃設計建議——外部

10、環(huán)境分析,東側為廠房，未來規(guī)劃為阿波羅眼鏡工業(yè)園，對居住環(huán)境有負面影響。,西側為大山地、西南側為振業(yè)城一、二期社區(qū)，可作為本案的外借景觀。,北側為原生山地，規(guī)劃為居住區(qū)，近北是水官高速，北向可遠望山景、雁田水庫和體育新城。,,南臨規(guī)劃中的紅棉路（商業(yè)街）與公交總站，正南是梧桐花園和梧桐路，可遠望梧桐山主峰。,,,,,,總平面規(guī)劃設計建議——營銷思考及原則設定,延續(xù)項目3A住宅小區(qū)形象迎合目標客戶群需求規(guī)避風險與競爭實現(xiàn)價值最大化（

11、利潤與品牌）,基于營銷視角的思考：,總平面規(guī)劃設計建議——規(guī)劃設計及功能布局,,,,,,,,,會所,,兩梯兩戶,,兩梯三戶,,幼兒園,,中央綠化園景,規(guī)劃設計及功能布局說明：,1、項目地塊狹長——從中間一分為二，分成南北兩區(qū)，南北區(qū)相對獨立，私享各自獨立園林景觀。,2、從容積率利用角度——240㎡以上大戶型設為兩梯兩戶板式，其余戶型設為兩梯三戶板式。,3、從地塊景觀、朝向、噪音、對視等因素考慮——地塊西側建筑布局采用全東南朝

12、向，視線通透，且與社區(qū)景觀相融合；地塊東側建筑布局采用西南朝向，避免東面影響。,4、從配套設施功能角度——會所設在社區(qū)中央，幼兒園設在東南角。,,,,,,,,,,,,,總平面規(guī)劃設計建議——交通體系,交通體系說明：,1、人車分流設計；2、主入口設在南北區(qū)分界處，利于業(yè)主進出與統(tǒng)一管理。,,,,,,小區(qū)主入口,,車行道,,,,模板擬定——總平面規(guī)劃設計建議,Step2.基于營銷思考的規(guī)劃設計原則設定,Step3.規(guī)劃設計、功能

13、布局及交通體系建議確定,Step1.地塊性質(zhì)及外部環(huán)境分析,建筑設計建議——方法與說明,說明：建筑是項目的核心與靈魂，承載著實現(xiàn)項目價值的終極使命。方法：從項目后期營銷視角出發(fā)，對有利于實現(xiàn)價值最大化的建筑風格、平面與戶型設計及各細部特征提出建議。,建筑設計建議——風格與外立面選取原則,1.延續(xù)前期建筑風格，符合項目整體形象：西班牙（一期）——南加州（二期）——？（3#地塊）2.切合項目定位，實現(xiàn)價值支撐：高端、高層、高尚3

14、.與周邊環(huán)境（自然、非自然）的有機融合：大山地：現(xiàn)代歐式信義錦繡：現(xiàn)代簡約4.切合目標客戶群意向：穩(wěn)重、享樂、追求、面子,建筑設計建議——風格與外立面建議,歐式經(jīng)典風格 ——質(zhì)感、內(nèi)斂、沉穩(wěn)、高貴氣質(zhì),戶型設計上引進創(chuàng)新，充分考慮受市場歡迎的新元素；戶型注重實用性、安全性、靈活性、可變性和經(jīng)濟性，戶型設計緊湊，功能齊全，結構合理；室內(nèi)動線

15、設計合理、干濕、潔污分區(qū)，爭取做到全明處理，增強采光；大戶型放在景觀良好的位置，視野開闊，有助于銷售；部分戶型采用夾層和頂層假復式的特色；有條件的大戶單位設玄關和衣帽間；客廳設置落地大玻璃窗連接陽臺，臥室用轉(zhuǎn)角飄窗，即擴大了觀景視野，又美化了建筑形態(tài)，浴室設置大凸窗；每戶都作生活陽臺和觀景陽臺，生活陽臺作封閉處理；在空間布局合理的情況下，適當增加儲物室或保姆間；廚房油煙統(tǒng)一煙道處理，空調(diào)機位考慮隱蔽處理；預留洗衣機位置，

16、與洗手區(qū)或生活陽臺相結合；廁門不要朝廳，衛(wèi)生間干濕分離，公共衛(wèi)生間洗手區(qū)與入廁區(qū)分開；為提升產(chǎn)品附加值，建議將層高提高到3.2m—3.3m。,建筑設計建議——平面與戶型設計原則,建筑設計建議——平面與戶型,130——160㎡平面與戶型建議,建筑設計建議——平面與戶型,180——220㎡平面與戶型建議,建筑設計建議——平面與戶型,240——280㎡平面與戶型建議,建筑設計建議——平面與戶型,400㎡復式平面與戶型建議,建筑設計建議——

17、平面與戶型,陽光浴室,入戶陽臺,多陽臺設計,戶型附加值建議：,建筑設計建議——建筑附加值建議,中空玻璃百葉窗“Ｓｔｏ”外墻外保溫體系高分子防水卷材中水回收利用高性能混凝土節(jié)能保溫裝飾磚中央真空洗塵系統(tǒng)建筑內(nèi)部噪音防止系統(tǒng),,,模板擬定——建筑設計建議,Step2.平面與戶型建議,Step3.建筑附加值建議,Step1.基于營銷的建筑設計原則及原則下的風格與外立面設定,環(huán)境景觀設計建議——方法與說明,說明：環(huán)境景觀設計是在項

18、目總體規(guī)劃思路的基礎之上，根據(jù)各功能的劃分、住宅組團特點所營造的環(huán)境景觀藝術設計。方法：根據(jù)項目定位擬定設計原則，在原則下確定環(huán)境景觀風格并進行整體及細部的打造。,環(huán)境景觀設計建議——設計原則,豐富：打造多功能園林組團；通透：首層局部架空，設計園林景觀；舒適：低覆蓋率，高綠化率；均好：房房有景，戶戶環(huán)景；立體：地面植物與空中花園的完美結合；層次：通過有高低層次的植物的合理搭配，形成錯落有致的園林景觀；實用：既可觀賞，又可

19、親近；方便：方便物業(yè)管理，便于保養(yǎng)；借景：充分借用梧桐山景、雁田水庫、大山地、振業(yè)城前期等景觀。,環(huán)境景觀設計建議——風格,新古典主義風格 ——渾厚、大氣、簡潔、高貴氣質(zhì),環(huán)境景觀設計建議——整體打造,整體均好，相對集中。以中央遠景為核心圈，向外延展綠化，形成連續(xù)的兩個組團。,,,,中央園景,環(huán)境景觀設計建議——細部打造,質(zhì)感強烈的雕塑小品,架空

20、層綠化,入口處體現(xiàn)豪宅身份,,,模板擬定——環(huán)境景觀設計建議,Step2.原則下的風格設定,Step3.整體及細部的打造,Step1.基于項目整體定位的環(huán)境景觀設計原則,項目配套建議——方法與說明,說明：根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》，項目需配建能夠滿足小區(qū)業(yè)主物質(zhì)與文化生活的的配套設施，主要包括學校（根據(jù)小區(qū)規(guī)模及周邊教育配套而定）、會所等。方法：根據(jù)國家法規(guī)與項目需要確定各功能配套，進而打造與項目形象匹配的品質(zhì)檔次。,會所是居住

21、生活的延伸空間，其不僅要滿足住戶的娛樂、社交及休閑的需要，也要滿足住戶身份的要求，根據(jù)項目定位與目標客戶群消費需求確定會所規(guī)模、布置位置、功能及檔次。,項目配套建議——會所,設計原則：結合項目資源和市場競爭優(yōu)勢，方便主要使用者的要求；體現(xiàn)品質(zhì)感，與物業(yè)檔次相匹配；具備可經(jīng)營性，有利于后期對外經(jīng)營；周邊社會商業(yè)服務的配套要求；區(qū)域高檔豪宅會所調(diào)研——由物業(yè)或開發(fā)商經(jīng)營管理，純配套性質(zhì)，依賴于開發(fā)商的持續(xù)投入，自身盈利性較差。,項

22、目配套建議——會所,直接引入高端俱樂部 ——匹配項目形象，兼顧后期運營,鴻藝會高檔私人會所； 由澳門著名商業(yè)娛樂巨頭何鴻于2002年創(chuàng)辦，專門從事開發(fā)營銷和管理高尚私人會所，目前擁有1500名會員；輸出管理型，專注于管理。合作模式為前期咨詢顧問，建立管理運營模式，市場推廣?；蛘撸好鲿袊畲蟮纳虡I(yè)會所運營商；中國首家為社會精英量身定制的專業(yè)會所機構；

23、中國專業(yè)會所機構中首家通過瑞士ISO9001:2000質(zhì)量認證；細分功能、定位清晰，會所品牌成系列，覆蓋較廣，高端品牌為尊爵會、百富會；豐富全面的合作模式，可參與會所管理全過程。,項目配套建議——幼兒園,定位：建議采用雙語教學模式；生源：業(yè)主子女適齡自動入學，適當吸收其他生員；規(guī)模：設6-8個班，建筑面積約800㎡，教學區(qū)設上下兩層；設施：幼兒室外游戲場地配置兒童游樂設施；設計：幼兒園建筑設計除童趣、活潑等風格要求外，同時

24、要兼顧項目整體形象的一致性。,,,模板擬定——項目配套建議,Step2.各功能配套的打造,Step1.基于國家法規(guī)與項目需要的各功能配套設定,物業(yè)管理建議——方法與說明,說明：物業(yè)管理是項目軟性展示的重要組成部分，高端客戶尤為重視。方法：根據(jù)目標客戶群的需求及項目形象檔次，對物業(yè)管理的模式、內(nèi)容及特色（競爭優(yōu)勢）上提出建議。,擬定原則：振業(yè)城一、二期業(yè)主反饋——服務不理想，費用收取合理；競爭項目物管公司及物管費用調(diào)研分析；符合

25、以上兩點要求的物管公司性價比分析；結合項目成本、發(fā)展商意愿的權衡。,物業(yè)管理建議——物管公司及管理費,物管公司建議：建議一、更換“振業(yè)物管”為國內(nèi)知名物管公司，如長城物管等；建議二、對振業(yè)物管執(zhí)行限期整改，同時引入國際知名物管公司作顧問。,物管費建議：根據(jù)物管公司品牌及服務內(nèi)容確定；從營銷（競爭、促銷、形象等）視角修正；,物業(yè)管理建議——服務內(nèi)容及特色,物業(yè)服務內(nèi)容（根據(jù)小區(qū)的實際需求確定物業(yè)管理的服務內(nèi)容）物業(yè)使用的管理

26、及維修、養(yǎng)護；物業(yè)公共設施設備及場所的維修養(yǎng)護和管理；公共部位的清潔衛(wèi)生； 公共秩序維護； 紅線范圍內(nèi)的車輛行駛及停泊；社區(qū)文化建設及組織相關活動；物業(yè)及業(yè)主的檔案資料管理； 小區(qū)的安全護衛(wèi)；法律法規(guī)及顧問合同規(guī)定的其它事項。,物業(yè)服務特色建立客戶服務中心及快速反應體系 建立專業(yè)的物業(yè)管理服務團隊 規(guī)范的管理制度、創(chuàng)新的服務設計 科技、智能化物業(yè)管理,,,模板擬定——物業(yè)管理建議,Step2.物業(yè)服務內(nèi)容及特色建議

27、,Step1.基于項目定位與客戶需求的物管公司及費用建議,,總結,在保證報告邏輯結構完整、清晰的基礎之上，對各部分作細致探究；對建筑形態(tài)、戶型面積與配比、總體規(guī)劃方面作重點研究，圍繞項目價值最大化原則，不斷修正，得出最終建議；在建筑形態(tài)建議方面，緊扣項目定位，結合地塊基本指標，提出價值最大化的建議；在戶型面積及配比方面，緊扣市場變化趨勢，前瞻性的提出建議；在總體規(guī)劃方面，根據(jù)地塊特征及未來營銷需要，合理分區(qū)，優(yōu)先保證高價值產(chǎn)品；

28、在建筑設計方面，緊扣市場營銷，針對性的營造利于創(chuàng)造高價值的產(chǎn)品；在景觀設計方面，緊扣項目定位，從立體、通透等10大方面圈定設計建議；在配套設施方面，創(chuàng)新性提出直接引入高端俱樂部，解決會所當前普遍存在的問題；在物業(yè)管理方面，重點根據(jù)現(xiàn)狀解決問題。,,附件一：案例借鑒撰寫模板,土地性質(zhì)：占地面積：建筑面積：計容面積：不計容面積：容積率：綠化率：建筑密度：建筑限高：……,項目基本經(jīng)濟數(shù)據(jù)指標：,,項目地塊或?qū)嵕?JP

29、EG,總結：（從項目基礎屬性上下定義，用于借鑒案例的選定）本項目屬于_________________的項目。,案例借鑒,案例借鑒案例選取原則：1、案例自身條件及其限制與本案類似：用地性質(zhì)、體量、容積率、資源等；2、案例項目所處區(qū)域及其區(qū)域內(nèi)取位與本案類似；3、案例項目在前期所處市場及競爭環(huán)境與本案差異不大；4、發(fā)展商目標一致：追求高額利潤、快速套現(xiàn)、創(chuàng)造品牌等；5、案例項目所處城市不限，深圳項目盡量選擇北京、上海、香港

30、、深圳、廣州等一線城市項目作案例參考。案例選定：案例借鑒一：XXXX項目案例借鑒二：YYYY項目,案例借鑒,案例借鑒一：XXXX項目,項目自身條件及其限制：,,基本經(jīng)濟數(shù)據(jù).XLS,區(qū)域位置及地塊信息分析：,,,區(qū)域位置圖.JEPG,地塊狀況及其四至.JEPG,區(qū)域位置說明：,地塊狀況說明：四至情況分析：,案例借鑒,設計概念導入：基于定位、策略、目標下的設計概念——_________風格,,總體規(guī)劃圖.JPEG,總體規(guī)劃布

31、局分析：場地組織：交通組織和流線安排：功能組成和分布：,案例借鑒,建筑形態(tài)分析：建筑風格及外立面風格：（如圖一所示）樓層平面布局及戶型設計：（如圖二、三所示）戶型面積及比例：（如表一所示）,,,,,圖一,圖二,圖三,表一,案例借鑒,4、裝修標準：（如圖一、二所示）5、入戶大堂、電梯間：（如圖三、四所示）,,,,,圖一,圖二,圖三,圖四,案例借鑒,開放空間設計分析：園林：（如圖一所

32、示）園林風格：園林設計：2. 會所：（如圖二所示）會所功能：配套設施：裝修標準：功能配套：（如圖三所示）物業(yè)管理：（如圖四所示）……,,,,,圖一,圖二,圖三,圖四,案例借鑒,總結借鑒點：規(guī)避點：,案例借鑒,案例借鑒二：YYYY項目,同案例借鑒一的分析模式,案例借鑒,,附件二：優(yōu)秀物業(yè)發(fā)展建議報告推薦,CBRE濟南項目物業(yè)發(fā)展顧問報告CBRE無錫項目前期市場分析及物業(yè)發(fā)展建議報告,CBRE濟

33、南項目物業(yè)發(fā)展顧問報告,優(yōu)點：邏輯嚴謹、分析全面透徹——圖一、圖二是關于商業(yè)業(yè)態(tài)及設計建議中的一部分，目的在于篩選最終進駐的商家類型。CBRE通過非常細致的調(diào)研，并將結果進行有針對性的分類，最終非常清晰的得出了匹配其項目的商業(yè)業(yè)態(tài)。,圖一,圖二,目錄,CBRE無錫項目物業(yè)發(fā)展建議報告,優(yōu)點：思路清晰、分析復雜但表達簡潔——圖一、圖二是關于總體規(guī)劃建議中的一部分，在分析了建筑形態(tài)之后，根據(jù)復雜的地形地貌，不同層次檔次的景觀環(huán)境資源，最