物業(yè)管理前期介入建議

1、物業(yè)管理前期介入建議給排水一、生活水泵機房1、園區(qū)（分期開發(fā)）應(yīng)設(shè)計成整體的供水設(shè)備機房，（集中管理分區(qū)控制，節(jié)約投資成本）。2、生活水箱裝設(shè)高低水位控制器報警裝置并納入中控報警系統(tǒng)。3、供水水泵應(yīng)設(shè)置空載報警裝置接入中控室以免水箱無水時水泵負載空轉(zhuǎn)。4、供水水箱應(yīng)設(shè)置2個并聯(lián)使用，以便于對水箱清洗。5、水箱的材質(zhì)應(yīng)使用不銹鋼材料并做保溫（橡塑保溫材質(zhì)）。6、水箱應(yīng)設(shè)置密封水箱蓋并加雙鎖。7、供水機房頂、墻面應(yīng)做隔音處理（鐵皮吸音板），

2、地面鋪設(shè)地轉(zhuǎn)。8、供水機房排水溝應(yīng)設(shè)計安裝不銹鋼箅子或球墨鑄鐵篦子。9、生活水泵房、垃圾房建議設(shè)計時加裝紫外線消毒燈。二、管網(wǎng)1、供水管道主支管應(yīng)安裝控制節(jié)門。2、供水管網(wǎng)應(yīng)按雙路環(huán)網(wǎng)供水系統(tǒng)設(shè)計。3、供水管道材料使用銅管材質(zhì)。（考慮造價問題可裝鍍鋅無縫鋼管）4、供水管道色標清晰，彈簧減振材料質(zhì)量較好。5、排水管道材質(zhì)使用鑄鐵管或不銹鋼管，不適用PVC或虹吸排水HPDE管材。6、排水地漏與樓板的接口處防水材料必須是進口產(chǎn)品。7、排水污水

3、井的井蓋使用防盜球墨鑄鐵井蓋。8、排水管道不得穿過沉降縫。9、衛(wèi)生間污水排水泵應(yīng)使用雙勻速攪刀切割式污水泵。10.北區(qū)戶內(nèi)使用的地漏在滿足使用功能的條件下（第一標段與其他標段不一樣）結(jié)構(gòu)形式應(yīng)統(tǒng)一；建議在施工合同專用條款中應(yīng)有相應(yīng)約定，便于管理和維修；11.北區(qū)（第一標段）戶內(nèi)使用的地漏的結(jié)構(gòu)形式不太適合同層排水要求，地漏排水時水易從地漏上口邊螺紋處向外滲水，會造成室內(nèi)地板被淹泡的現(xiàn)象發(fā)生；目前已把該處打膠；建議在選擇其結(jié)構(gòu)時應(yīng)充分考慮

4、同層排水的特點；12.北區(qū)戶內(nèi)洗衣機、淋浴排水地漏的結(jié)構(gòu)相同；建議應(yīng)采用洗衣機專用地漏，避免排水管與地漏密封不好降低室內(nèi)空氣質(zhì)量，且避免從洗衣機地漏處溢水；13.北區(qū)雨水處理站雨水收集的（匯水面積）是710樓以北的雨水全部進入雨水處理站內(nèi)，當雨水處理站設(shè)備故障或雨水量太大時均要用污水泵提升排至市政管線，如排水不及時會造成事故及消耗提升泵電能；建議應(yīng)在10#樓北側(cè)設(shè)置通市政和雨水站管線的聯(lián)通井，可根據(jù)需要關(guān)閉或打開其通路，可請設(shè)計師制定方

5、案；14.北區(qū)廢水系統(tǒng)現(xiàn)全部進入中水站內(nèi)；建議：當中水站設(shè)備出現(xiàn)故障后應(yīng)有直接將廢水排入市政管網(wǎng)內(nèi)的功能；三、計量1、園區(qū)管道供水系統(tǒng)計量表一律納入遠程抄表系。2、管網(wǎng)的使用水點都應(yīng)裝獨立計量表。3、供水水平干管支路一律安裝獨立計量表（如消防用水、空調(diào)用水、鍋爐用水、園林綠化用水、生活補水、采暖、冷卻塔補水、直飲水補水、中水補水等），分路控制。四、管道井1、管道豎井一律做防水及防水臺基并做帶坡度的排水地漏。1、景觀水園區(qū)景觀水池的防水要

6、用質(zhì)量好的防水涂料最少保持在15年左右。2、區(qū)景觀水設(shè)計成循環(huán)水（增加循環(huán)泵）避免水臭，同時解決好池地面防水問題。3、北區(qū)景觀回水系統(tǒng)的管徑不管排水點至泵房遠近均為一個規(guī)格，使景觀水池的回水流量不均衡并形成滯留區(qū)，造成夏季滯留區(qū)水質(zhì)不符合設(shè)計要求；建議在審核景觀水處理方案時，對水平衡方案應(yīng)給予重視；直飲水1、園區(qū)提供直飲水系統(tǒng)，末端分戶計量控制。消防1、設(shè)備機房園區(qū)消防水泵房設(shè)計成集中的設(shè)備機房（集中管理分區(qū)控制13期）。2、消防控制水

7、泵配電控制應(yīng)設(shè)計成帶自動巡檢功能。3、消防水泵控制配電應(yīng)雙路供給（有第三電源接入更好）并實現(xiàn)自動互投。4、消防水箱補水控制閥門建議安裝遙控浮球閥（不適用安裝普通的浮球控制閥）。5、消防機房應(yīng)做隔音處理（鐵皮吸音板）、地面鋪設(shè)瓷磚。6、消防泵易采用充水式吸水方式。7、設(shè)計時考慮消防水泵不應(yīng)裝設(shè)過載保護切斷裝置。8、消費噴淋系統(tǒng)水力警鈴安放在機房內(nèi)。8、對風(fēng)機、電機效率測驗，完成各區(qū)段風(fēng)力平衡調(diào)試、漏風(fēng)測驗。9、空調(diào)設(shè)計方案中應(yīng)有暖通設(shè)計師

8、提供的空調(diào)系統(tǒng)全年運行工況，該工況是空調(diào)系統(tǒng)經(jīng)濟運行的重要依據(jù)；同時要整體考慮為其配套的冷、熱源的控制系統(tǒng)。避免每個功能單元的控制由供貨廠家深化的現(xiàn)象，確保空調(diào)系統(tǒng)自控的適用性、可靠性、節(jié)能性、可操作性；10空調(diào)機組在冬、過季加試過程中出現(xiàn)較多加濕剩余的水流入下水道現(xiàn)象。建議改變加濕方式即采用循環(huán)水方式加濕，這樣既保證空調(diào)系統(tǒng)加濕效果（恒溫恒濕）又能避免在加濕過程中造成用水的浪費同時可推遲制冷投入時間；11空調(diào)機組加試過程因使用的是自來

9、水其硬度較高，所以造成機組表冷器的迎風(fēng)面上形成了不同程度的結(jié)垢現(xiàn)象，從而影響其通風(fēng)量及熱交換效率，增大了運行能耗；建議在招投標時應(yīng)選用滿足使用功能和節(jié)能要求的加試方式（循環(huán)水）和水質(zhì)（軟化水）；12為了充分體現(xiàn)節(jié)能要求，建議在置換式空調(diào)機組熱回收器處增加過度季節(jié)使用的旁通閥及控制；這樣可以降低系統(tǒng)阻力節(jié)約風(fēng)機耗電、又可推遲制冷機投入的時間，也可節(jié)約制冷系統(tǒng)大量的耗電；13.目前北區(qū)空調(diào)機房平面、空間布置不太合理，建議機組在機房內(nèi)的布置應(yīng)

10、滿足規(guī)范及設(shè)備安裝和維修的平面空間位置，避免空間狹小影響運行管理；14.北區(qū)空調(diào)機組在試運行時其過濾器數(shù)量不能滿足試車要求，建議在簽訂合同時應(yīng)多帶幾套用于試車用，這樣即可以滿足試運行要求又可節(jié)約投資；15.北區(qū)影院空調(diào)機組均為一次回風(fēng)機組，但其結(jié)構(gòu)形式不完全一樣，這樣給機組以后配置自控帶來不便；建議在招投標技術(shù)談判時應(yīng)將其細節(jié)在合同專用條款中約定清楚為好；自控1、供暖制冷設(shè)備應(yīng)就地實現(xiàn)自控并納入樓控。2、水源熱泵機組及系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置進水溫度

11、保護裝置。3、空調(diào)機組自動控制應(yīng)采用簡單可靠的純比例送風(fēng)溫度調(diào)節(jié)裝置且應(yīng)安裝在現(xiàn)場，這樣既經(jīng)濟又可靠易操作；確?？照{(diào)運行質(zhì)量，滿足恒溫恒是要求；4、現(xiàn)因空調(diào)系統(tǒng)已開始投入運行但機組的自控系統(tǒng)還尚未安裝和完善，在此種情況下易造成表冷器凍結(jié)、電機及電器控制系統(tǒng)發(fā)生故障，影響正?？照{(diào)系統(tǒng)運行或增加小業(yè)主投訴；建議設(shè)備運行前自動控制及安全保護裝置應(yīng)安裝并調(diào)試完成并滿足空調(diào)系統(tǒng)安全運行要求；冷卻塔1、制冷系統(tǒng)的冷卻水現(xiàn)采用的是自來水冷卻建議采用軟

12、化水，可延長冷卻水設(shè)備系統(tǒng)的使用壽命，同時可以提高制冷效率，可大量節(jié)約系統(tǒng)運行耗電及費用。但應(yīng)進行一次投資和運行費用的經(jīng)濟性分析和比較；2、冷卻塔溢水管應(yīng)當接入大廈回收水池避免水源浪費。運行問題建議不提，可更換冷卻塔下塔盆的補水用浮球閥即可解決；3.制冷系統(tǒng)的冷卻水循環(huán)水系統(tǒng)的運行方案，設(shè)計應(yīng)提供冷卻水系統(tǒng)的運行參數(shù)（濃縮倍數(shù)、排污時間排污量等指標和方法），確保冷卻水的運行水質(zhì)，滿足正常制冷工況要求，降低維修費用；源水井1、回灌水要加強

13、對水質(zhì)處理的過濾次級以免造成含水層堵塞使回水量逐漸降低。2、水井放置盤管的地方設(shè)置警示牌，并且把換熱盤管放置在流速適當?shù)牡胤?，從而削減水流速過大帶來的負面影響。地源系統(tǒng)1地源熱泵系統(tǒng)地緣側(cè)的管路系統(tǒng)應(yīng)建立溫度及壓力測試裝置（一、二次表），便于對該系統(tǒng)量、質(zhì)平衡的調(diào)試，滿足制冷工況經(jīng)濟運行的要求；2.目前地緣熱泵供回水系統(tǒng)較難調(diào)整到設(shè)計要求值或達到其最加狀態(tài)，建議在地源熱泵地緣測的支管即在進出地面的立管合適的位置處應(yīng)安裝壓力溫度傳感器調(diào)節(jié)

14、器這樣易能達到調(diào)節(jié)到最加狀態(tài)的要求；3.目前地緣熱泵供回水系統(tǒng)未安裝脫氣機。系統(tǒng)內(nèi)不同程度存有產(chǎn)生的氣體影響其系統(tǒng)運行。建議設(shè)計及方案確定時應(yīng)考慮地源熱泵系統(tǒng)安裝脫氣機，確保地緣側(cè)水系統(tǒng)正常運行；4.從節(jié)能降耗角度應(yīng)考慮充分利用地下冷熱源，在過渡季節(jié)通過適當換熱及控制是否可直接用于天棚系統(tǒng)進行換熱，請設(shè)計師進行方案設(shè)計，經(jīng)評估后可行方可實施；空調(diào)機組1、空調(diào)機組放置減震材料要考慮與振動系數(shù)的關(guān)系。2、空調(diào)通風(fēng)管道系統(tǒng)及機組安裝設(shè)計時，設(shè)

15、計師及有關(guān)部門應(yīng)著重應(yīng)從空氣動力噪聲和機械振動噪聲角度去設(shè)計和審核，確?；緷M足國家規(guī)定的噪聲標準，和使用功能；系統(tǒng)末端1、公寓的地板供暖制冷材料應(yīng)與地板的材料相匹配（如地轉(zhuǎn)、地板）。2、建筑樓宇出庫及出入口應(yīng)加裝風(fēng)幕機保證室內(nèi)空調(diào)效果。3、空調(diào)水系統(tǒng)各支路應(yīng)加裝水力平衡閥，已保證各支路水力平衡影響空調(diào)效。4、如果公寓是節(jié)能墻體，空調(diào)回水溫度控制在35度以上，室內(nèi)溫度就可以達到22度以上以免起灰揚塵。5、空調(diào)風(fēng)系統(tǒng)各支路須加裝調(diào)節(jié)閥保證