2018佛山蘇寧廣場(chǎng)定位及物業(yè)發(fā)展建議

1、,,,城市夢(mèng)想實(shí)踐者——佛山蘇寧廣場(chǎng)定位及物業(yè)發(fā)展建議,世聯(lián)行·佛山公司 2017.6,集中商業(yè)、商業(yè)街及總部辦公底商：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的核心驅(qū)動(dòng)力，主力打造成開(kāi)放式體驗(yàn)消費(fèi)場(chǎng)所,公寓：結(jié)合市場(chǎng)主流產(chǎn)品打造、客戶需求及前瞻性分析，以豐富產(chǎn)品線、提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力為原則A座平層公寓B座4.5米層高loft公寓C座平層公寓D座高區(qū)打造loft公寓，低區(qū)打造平層公寓總部辦公3-6層打造為3.6米層高的類loft公寓產(chǎn)品,寫(xiě)

2、字樓：打造以“5O”為核心的服務(wù)式生態(tài)創(chuàng)意寫(xiě)字樓,前期項(xiàng)目定位及最終達(dá)成的產(chǎn)品調(diào)整方案回顧,項(xiàng)目已明確寫(xiě)字樓高區(qū)、酒店部分、購(gòu)物中心與步行街均為自持，而少部分底商、5棟公寓及寫(xiě)字樓中低區(qū)則為可售部分，約15.92萬(wàn)㎡,商業(yè)步行街由可售轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟薪?jīng)營(yíng)，可短期內(nèi)銷售變現(xiàn)的物業(yè)體量減少；因此，主要依靠公寓物業(yè)及寫(xiě)字樓（中低區(qū)）物業(yè)支撐項(xiàng)目資金回籠，對(duì)于可售物業(yè)的價(jià)格預(yù)期將提高。,,公寓目標(biāo)售價(jià)：2萬(wàn)元/㎡以上（帶裝修）寫(xiě)字樓目標(biāo)售價(jià)：1.

3、8萬(wàn)元/㎡以上,重點(diǎn)在于如何打造公寓、寫(xiě)字樓物業(yè)，增加產(chǎn)品附加值，實(shí)現(xiàn)區(qū)域項(xiàng)目的價(jià)格標(biāo)桿。,目錄,一,佛山蘇寧廣場(chǎng)定位及物業(yè)發(fā)展建議,Part 1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)格局,廣州商業(yè)強(qiáng)大虹吸力，及禪城季華路及桂城金融高新區(qū)商圈的崛起，加上佛山新城內(nèi)八大總部等多個(gè)商業(yè)體持續(xù)供應(yīng)，項(xiàng)目商業(yè)商務(wù)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)日趨嚴(yán)峻。,八大總部將建成的商業(yè)商務(wù)量約90萬(wàn)平方米，約占核心區(qū)總商業(yè)商務(wù)量的22.8%，但大部分項(xiàng)目均已停工。,佛山蘇寧廣場(chǎng)擁有跳脫市場(chǎng)競(jìng)

4、爭(zhēng)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目基礎(chǔ)！,項(xiàng)目本體價(jià)值,項(xiàng)目屬性界定,項(xiàng)目打造中高端的城市綜合體機(jī)會(huì)較為明顯,轉(zhuǎn)型CBD級(jí)的開(kāi)發(fā)階段，片區(qū)形象中高端；產(chǎn)業(yè)升級(jí)將對(duì)現(xiàn)有龐大的企業(yè)及消費(fèi)人群質(zhì)素進(jìn)行優(yōu)化提升。,商業(yè)考慮契合地鐵人流特性，拓寬客戶基數(shù)； 入市時(shí)為當(dāng)期片區(qū)最大規(guī)模商業(yè)綜合體，具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)。,綜合體消費(fèi)集中禪桂地區(qū)，新城未形成商圈效應(yīng)； 全部為商辦物業(yè)，變現(xiàn)具有一定難度。,,,,城市核心地段、非傳統(tǒng)商圈,規(guī)模、軌道交通優(yōu)勢(shì)突出,未來(lái)聚集中高端消費(fèi)

5、群體,具有一定變現(xiàn)難度的綜合體,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo),世聯(lián)理解:實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)和公司穩(wěn)健財(cái)務(wù)目標(biāo)完成，同時(shí)通過(guò)項(xiàng)目影響力，推廣蘇寧品牌，拓展蘇寧置業(yè)在珠三角區(qū)域的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。,二,佛山蘇寧廣場(chǎng)定位及物業(yè)發(fā)展建議,Part 2 項(xiàng)目整體定位,項(xiàng)目SWOT分析,充分考慮區(qū)域及軌道交通優(yōu)勢(shì)，直面項(xiàng)目人流導(dǎo)入問(wèn)題及消費(fèi)群體需求，創(chuàng)造專屬的綜合體方式及更大的現(xiàn)金流,優(yōu)勢(shì)（strength）,劣勢(shì)（weakness）,軌道優(yōu)勢(shì)：城市中心地段，獨(dú)有的五條軌

6、道交通接駁；客戶基礎(chǔ)：擁有龐大的企業(yè)基數(shù)和20萬(wàn)核心消費(fèi)人群；規(guī)模優(yōu)勢(shì)：區(qū)域內(nèi)最大規(guī)模商業(yè)綜合體；開(kāi)發(fā)商資源優(yōu)勢(shì)：擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，良好企業(yè)形象，具有品牌牽引力。,機(jī)會(huì)（opportunities）,威脅（threats）,人流導(dǎo)入：片區(qū)未形成商業(yè)氛圍，產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入在短時(shí)間內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)物業(yè)類型：純商業(yè)用地，物業(yè)類型豐富，但變現(xiàn)能力具有一定難度物業(yè)規(guī)劃：目前已完成地基工作，物業(yè)規(guī)劃已定型，僅能從產(chǎn)品規(guī)劃上進(jìn)行優(yōu)化,區(qū)域價(jià)值：區(qū)域進(jìn)

7、入中高端檔次開(kāi)發(fā)的新階段，帶動(dòng)企業(yè)及消費(fèi)人群質(zhì)素提升，帶來(lái)優(yōu)質(zhì)客戶來(lái)源；商業(yè)機(jī)會(huì)：區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)基本空白，各業(yè)態(tài)均具備較大發(fā)展空間；交通升級(jí)：軌道交通+道路改造，加強(qiáng)通達(dá)性，增加輻射半徑，吸引外部客流。,供應(yīng)量大：未來(lái)3-5年內(nèi)新城綜合體開(kāi)發(fā)進(jìn)入快速增長(zhǎng)，項(xiàng)目將面臨巨大的外部競(jìng)爭(zhēng)壓力；寫(xiě)字樓庫(kù)存巨大：佛山寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)激烈，去庫(kù)存壓力大；商業(yè)消費(fèi)力：短期內(nèi)核心消費(fèi)客群消費(fèi)力中等偏弱；商業(yè)客群分流嚴(yán)重：多商圈導(dǎo)致客群分流嚴(yán)重。,整體

8、可比案例,深圳華潤(rùn)中心：擁有深圳最大的購(gòu)物中心——萬(wàn)象城，以商業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)的城市綜合體,萬(wàn)象城：開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)始終堅(jiān)持“全新的建筑形態(tài)、全新的消費(fèi)環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合”的理念?？傄?guī)模約19萬(wàn)平米，為深圳最大的購(gòu)物中心。華潤(rùn)大廈：國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級(jí)寫(xiě)字樓，29層，高139米。深圳第四代寫(xiě)字樓先鋒典范，為世界500強(qiáng)及國(guó)內(nèi)成功商業(yè)機(jī)構(gòu)量身打造深圳頂級(jí)寫(xiě)字樓。,君悅酒店：超五星級(jí)酒店，樓高195米。深圳也因此成為繼北京、上海、香港、臺(tái)北之后，中國(guó)

9、第五個(gè)擁有“君悅酒店”的城市。公寓：酒店頂部是酒店式公寓，享受超五星級(jí)的酒店服務(wù)。 住宅：城市中心的頂級(jí)豪宅，3棟49層的塔樓，樓高約160米。商業(yè)街：被譽(yù)為深圳 “新天地”。,整體可比案例,北京華貿(mào)中心：北京地標(biāo)性百萬(wàn)平米超大規(guī)模商務(wù)建筑集群，以3座5A級(jí)智能寫(xiě)字樓為核心驅(qū)動(dòng)力的城市綜合體 。,項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)模式,基于本項(xiàng)目規(guī)模情況，建議以商業(yè)作為本項(xiàng)目的核心驅(qū)動(dòng)力，通過(guò)商業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目人流導(dǎo)入，形成自我中心化，彰顯項(xiàng)目整體價(jià)值。,人流→

10、中心以商業(yè)作為項(xiàng)目的核心驅(qū)動(dòng)力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二的市場(chǎng)高占位,,華潤(rùn)中心,商業(yè)驅(qū)動(dòng),,華貿(mào)中心,寫(xiě)字樓驅(qū)動(dòng),>,,項(xiàng)目方向規(guī)劃,以商業(yè)為項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)力，通過(guò)建筑空間、環(huán)境營(yíng)造以及人文精神的綜合打造，使消費(fèi)者長(zhǎng)時(shí)間停留，煥發(fā)商業(yè)活力,項(xiàng)目整體定位,功能定位,商業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)，高端寫(xiě)字樓、酒店為形象標(biāo)簽，公寓產(chǎn)品為回現(xiàn)主力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體高價(jià)值,三,佛山蘇寧廣場(chǎng)定位及物業(yè)發(fā)展建議,Part 3 各物業(yè)發(fā)展建議,公寓物業(yè)發(fā)展建議,02：客

11、戶分析,03：物業(yè)定位,01：市場(chǎng)分析,公寓市場(chǎng)分析——量?jī)r(jià)分析,2017年5月佛山全市公寓供求情況,2017年1-5月佛山全市公寓供求情況,限購(gòu)出臺(tái)后，投資資金轉(zhuǎn)向公寓市場(chǎng)，已沉寂數(shù)年的佛山公寓市場(chǎng)，受利好刺激，成交量大幅上漲，價(jià)格穩(wěn)中有升，未來(lái)價(jià)格有巨大上升空間。,注：數(shù)據(jù)來(lái)源，佛山市住建局、世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)。數(shù)據(jù)更新截至2017-5,公寓市場(chǎng)分析——趨勢(shì)分析,公寓成交量相對(duì)穩(wěn)定，隨住宅限購(gòu)政策不斷加緊以及3月份廣州商服類物業(yè)限購(gòu)出臺(tái)，

12、廣州投資客戶外溢，佛山公寓市場(chǎng)的預(yù)期走勢(shì)將逐漸向好。,注：數(shù)據(jù)來(lái)源，佛山市住建局、世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)。數(shù)據(jù)更新截至2017-5,雖然公寓市場(chǎng)上升勢(shì)頭勇猛，但受項(xiàng)目庫(kù)存積壓及未來(lái)新增供應(yīng)影響，未來(lái)禪桂新核心區(qū)公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍舊激烈，僅重點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)存及未來(lái)供應(yīng)即已超百萬(wàn)方。,公寓市場(chǎng)分析——未來(lái)供應(yīng),注：數(shù)據(jù)來(lái)源，佛山市住建局、世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)。數(shù)據(jù)更新截至2017-5,本項(xiàng)目未來(lái)將面對(duì)主要來(lái)自佛山禪桂新核心項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，目前的價(jià)格標(biāo)桿主要是富力國(guó)際金融中

13、心和中國(guó)德國(guó)港項(xiàng)目。,本案,桂城千燈湖中心板塊,禪城季華路中心板塊,,佛山新城板塊,,兆陽(yáng)O立方產(chǎn)品：45-50㎡，5米層高loft均價(jià)：1.6-1.7萬(wàn)元/㎡（帶裝修）,,碧桂園曼哈頓產(chǎn)品：44-63㎡，5.4米層高loft，37-41㎡，3.5米層高平層。均價(jià)：待定,,萬(wàn)科金色領(lǐng)域產(chǎn)品：28-40㎡，3米層高平層均價(jià)： 1.5萬(wàn)元/㎡（帶裝修）,,富力國(guó)際金融中心產(chǎn)品： 41-320㎡，平層均價(jià)：1.9-2.1萬(wàn)

14、元/㎡ （帶裝修）,,中國(guó)德國(guó)港產(chǎn)品： 41-32㎡，43/44㎡單間及89/92㎡一房一廳均價(jià)：1.6-1.7萬(wàn)元/㎡（帶裝修）,,保利東灣產(chǎn)品： 45-60㎡，3.3米層高平層，4.5米層高loft均價(jià)：1.3-1.5萬(wàn)元/㎡（毛坯）,公寓市場(chǎng)分析——核心項(xiàng)目對(duì)標(biāo),公寓市場(chǎng)分析——核心項(xiàng)目對(duì)標(biāo),兩大項(xiàng)目均屬于佛山新城板塊，區(qū)域規(guī)劃相近，但本案位于板塊中心，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，物業(yè)類型更加豐富，具備取代競(jìng)品成為區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目的能力。,

15、本案：蘇寧廣場(chǎng),對(duì)標(biāo)項(xiàng)目：中國(guó)德國(guó)港,VS,公寓市場(chǎng)分析——核心項(xiàng)目對(duì)標(biāo),中國(guó)德國(guó)港項(xiàng)目的公寓以44㎡和92㎡兩種平層戶型為主，產(chǎn)品線單一，客戶的選擇空間小，反觀本案覆蓋多面積段的平層與Loft產(chǎn)品，豐富的戶型對(duì)應(yīng)客群面更廣。,中國(guó)德國(guó)港的公寓產(chǎn)品以44㎡的戶型作為主力，92㎡作為次主力占33%，其中44㎡采用三段式功能分區(qū)的設(shè)計(jì)，開(kāi)間3.8m*進(jìn)深7.9m，預(yù)留1.7㎡的陽(yáng)臺(tái)位置，保障居住的舒適度。,,,,公寓市場(chǎng)分析——核心項(xiàng)目對(duì)標(biāo)

16、,中國(guó)德國(guó)港的裝修標(biāo)準(zhǔn)是3000元/㎡（實(shí)際成本約2000元/㎡），采用國(guó)際IH全屋智能豪裝標(biāo)準(zhǔn)，作為營(yíng)銷噱頭，提供“德式”智能化的生活體驗(yàn)。,中國(guó)·德國(guó)港公寓是從德國(guó)引進(jìn)的第一家“智能屋”，采用了為廣佛住戶量身定制的玄關(guān)系統(tǒng)、廚房系統(tǒng)、衛(wèi)浴系統(tǒng)、客廳系統(tǒng)、臥室系統(tǒng)、陽(yáng)臺(tái)系統(tǒng)、SOHO（書(shū)房）系統(tǒng)、收納系統(tǒng)、智能系統(tǒng)的國(guó)際IH全屋智能豪裝標(biāo)準(zhǔn)，一鍵遠(yuǎn)程智能家居系統(tǒng)，可遠(yuǎn)程操控冰箱、洗衣機(jī)等家電，遠(yuǎn)程電源監(jiān)控及安防系統(tǒng)等全方位的

17、“德式”智能化生活體驗(yàn)。,公寓市場(chǎng)分析——核心項(xiàng)目對(duì)標(biāo),本案：蘇寧廣場(chǎng),對(duì)標(biāo)項(xiàng)目：富力國(guó)際金融中心,兩大項(xiàng)目均位于城市發(fā)展核心地段，規(guī)模均達(dá)到40萬(wàn)㎡以上，但本案在交通規(guī)劃上優(yōu)勢(shì)凸顯，連接廣佛核心區(qū)、擁抱粵港澳大灣區(qū)，具備打造城市地標(biāo)項(xiàng)目的條件。,,公寓市場(chǎng)分析——核心項(xiàng)目對(duì)標(biāo),富力項(xiàng)目產(chǎn)品線以80㎡以上的大面積平層產(chǎn)品為主，占比高達(dá)72%，客戶的投資門檻過(guò)高，反觀本案則是采用廣佛市場(chǎng)的主流面積產(chǎn)品，更有利于去化。,,富力國(guó)際金融中心：

18、267㎡,蘇寧廣場(chǎng)：33-85㎡,公寓市場(chǎng)分析——核心項(xiàng)目對(duì)標(biāo),中國(guó)電信廣東公司為佛山富力國(guó)際金融中心公寓接入百兆“智能光寬帶”，為業(yè)主提供穩(wěn)定快速的互聯(lián)網(wǎng)連接，還為不同戶型的公寓提供定制化“智能組網(wǎng)”方案，使Wi-Fi覆蓋每一個(gè)角落，享受極速上網(wǎng)，讓客戶體驗(yàn)到更好的互聯(lián)網(wǎng)生活。,富力項(xiàng)目與電信強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手， 打造“智慧家庭”示范性公寓，裝修標(biāo)準(zhǔn)是3500元/㎡ （實(shí)際成本約2500元/㎡），提供精致裝修+定制化家庭智能服務(wù)。,,核心項(xiàng)目對(duì)

19、標(biāo)啟示：通過(guò)佛山市場(chǎng)的兩大價(jià)格標(biāo)桿項(xiàng)目可以明顯看出，精裝修作為產(chǎn)品溢價(jià)空間之一，在產(chǎn)品高單價(jià)的前提下，高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)的裝修支撐產(chǎn)品去化，提高產(chǎn)品價(jià)值；本案致力于打造佛山公寓市場(chǎng)標(biāo)桿項(xiàng)目，所以在室內(nèi)裝修的打造上，應(yīng)跳脫當(dāng)前的佛山市場(chǎng)，參考相鄰的一線城市——廣州的市場(chǎng)情況。,公寓市場(chǎng)分析——核心項(xiàng)目對(duì)標(biāo),從目前的廣佛市場(chǎng)來(lái)看，產(chǎn)品售價(jià)與裝修標(biāo)準(zhǔn)之間的價(jià)格關(guān)系較明顯，價(jià)格梯度逐漸形成，結(jié)合項(xiàng)目本身，中?；硣?guó)際與萬(wàn)科黃埔倉(cāng)的裝修標(biāo)準(zhǔn)參考意義

20、較強(qiáng)。,,,,,禪桂中心熱銷公寓項(xiàng)目為例，成交客戶主要來(lái)自廣州，占比超過(guò)7成， 30-50歲之間私企業(yè)主、小生意人的投資類客戶是購(gòu)買主力。,公寓客戶分析——客戶特征,保利東灣銷售經(jīng)理訪談?wù)Z錄東灣首推公寓產(chǎn)品，因?yàn)橛写罅繕I(yè)主資源，所以當(dāng)時(shí)銷售情況還是比較理想的，首推去化率達(dá)8成，但8-9成都是東灣業(yè)主，而東灣的業(yè)主主要來(lái)自禪城和樂(lè)從的客戶。后期業(yè)主自愿消化得差不多了，只能夠拉動(dòng)更大范圍的客戶購(gòu)買，近年廣佛地鐵炒得比較熱，于是能夠拉動(dòng)一

21、部分廣州投資客來(lái)買公寓，廣州客的比例有增長(zhǎng)7-8%。,廣州78%＞禪城12%＞南海8%＞順德樂(lè)從1%＞其他鎮(zhèn)街1%,廣州73%＞南海18%＞禪城6%＞順德樂(lè)從3%＞其他鎮(zhèn)街1%,年齡、財(cái)富：相對(duì)傳統(tǒng)財(cái)富層級(jí)，佛山投資客戶以中年人為主，年齡主要集中在30-50歲之間，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,職業(yè)：以私企業(yè)主、小生意人和企業(yè)中高管人員居多，擁有多套物業(yè)，有成熟的置業(yè)觀和評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。,31歲—40歲的客戶占31%，41歲—50歲的客戶占48%；

22、處于人生的黃金時(shí)刻，置業(yè)和消費(fèi)的活躍期，體驗(yàn)生活與享受生活兼具,佛山高端客戶以陶瓷、五金、紡織、電子、服裝、機(jī)械類的小私企業(yè)主為主，購(gòu)買實(shí)力較強(qiáng)，擁有多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)。客戶的職業(yè)以私營(yíng)企業(yè)企業(yè)主為主占70%，其次是企業(yè)高管占15%，不同于其他地區(qū)，佛山的私企業(yè)主規(guī)模龐大，是主要的高端人群。,公寓投資客戶關(guān)注點(diǎn)：注重物業(yè)地段、總價(jià)、比較關(guān)心物業(yè)的升值潛力，返租回報(bào)率。,公寓客戶分析——投資者角度,陳先生：43歲，香港人 保利東灣LOF

23、T公寓成交客戶佛山新城是佛山的核心商務(wù)區(qū)，又是綜合體，聽(tīng)說(shuō)還算是佛山新城，地鐵、輕軌這么多交通樞紐站都建在這里，不怕沒(méi)人租啊，一定會(huì)升值的。張先生：54歲，現(xiàn)住張槎片區(qū)，名下多套物業(yè) 保利東灣平層產(chǎn)品成交客戶有點(diǎn)閑錢買來(lái)投資，面積不大，四十來(lái)方，幾十萬(wàn)一套，價(jià)格還可以接受，保值嘛?，F(xiàn)在看好像新城沒(méi)什么人氣，但以后發(fā)展起來(lái)，聽(tīng)說(shuō)，地鐵年底就通了，人氣應(yīng)該還是會(huì)不錯(cuò)的。馮先生：48歲，東灣業(yè)主 保利東灣LOFT產(chǎn)品成交客

24、戶本來(lái)就住在這里，清楚整個(gè)區(qū)域的發(fā)展動(dòng)態(tài)，雖然之前幾年靜了下來(lái)，去年開(kāi)始新城有大動(dòng)作，瘋狂推地，現(xiàn)在買了，升值只是時(shí)間問(wèn)題，地鐵今年底開(kāi)通了，人流肯定有提升的。,保利東灣銷售主管曾亞三項(xiàng)目多年銷冠，深刻了解客戶需求,現(xiàn)在來(lái)佛山買公寓的人大部分都是投資為主的，他們大多都是手上有點(diǎn)錢，但不多，投資股市覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)太大，買理財(cái)又收益少，于是他們就比較樂(lè)意買公寓來(lái)投資。他們一般能接受的就50萬(wàn)以內(nèi)的總價(jià)，其實(shí)在佛山就是40-50方左右的公寓

25、，當(dāng)然，如果同樣是單間，其實(shí)租金也多不到哪去，如果能有更小面積，總價(jià)更低的公寓，他們會(huì)更愿意購(gòu)買，因?yàn)檫@樣投入更少，回報(bào)率更高一些。,客戶語(yǔ)錄,銷售語(yǔ)錄,投資客戶關(guān)注點(diǎn)訪談，對(duì)世聯(lián)代理的保利東灣個(gè)別公寓成交客戶的訪談，,公寓居住客戶關(guān)注點(diǎn)：異地工作的他們，推崇交融的社區(qū)環(huán)境；關(guān)注交通便利性，對(duì)軟性服務(wù)萬(wàn)分關(guān)切。,公寓客戶分析——居住者角度,王先生，29歲：居住在鉑頓國(guó)際公寓，工作在百花廣場(chǎng)互聯(lián)網(wǎng)公司，產(chǎn)品經(jīng)理1 、“這里有很多青年商務(wù)

26、人居住，我們有時(shí)候都會(huì)組織聚會(huì)，下面就是商場(chǎng)方便聚餐，大家可以多點(diǎn)交流?！?、“鉑頓這里有一些不錯(cuò)的服務(wù)，清潔房間，洗衣干衣，幫我省了不少時(shí)間，忙的時(shí)候就靠它了?！壁w小姐，25歲：居住在星星華園國(guó)際，工作在千燈湖廣發(fā)銀行，客服人員1 、“這里生活配套都很多啦，對(duì)面就有沃爾瑪，有吃飯的餐廳，不想自己做飯的時(shí)候，出去吃也方便”3、“剛好在千燈湖上班，那邊房租貴啊，我住這里，房租還行，又近地鐵站，回公司都不用半小時(shí)?！?投資客戶基本

27、情況調(diào)研，對(duì)世聯(lián)曾代理的九鼎國(guó)際城、保利香檳、碧桂園城市花園、星星華園國(guó)際等區(qū)域代表性項(xiàng)目的租賃客戶訪談。,公寓市場(chǎng)與客戶總結(jié),A市場(chǎng)情況：,B客戶情況：,整體市場(chǎng)供過(guò)于求，價(jià)格實(shí)現(xiàn)呈下降趨勢(shì)，以價(jià)換量現(xiàn)象明顯；今年公寓成交量升溫，尤其在限購(gòu)政策后成交達(dá)到峰值7.81萬(wàn)㎡；公寓市場(chǎng)未來(lái)的“紅海廝殺”在所難免，去化周期35個(gè)月。未來(lái)公寓供應(yīng)主要集中在禪城區(qū)，且供應(yīng)量大。,禪桂中心熱銷公寓項(xiàng)目，成交客戶主要來(lái)自廣州，占比超過(guò)7成；保利東灣

28、公寓購(gòu)買客戶的廣州客戶占比呈增加趨勢(shì)；30-50歲之間私企業(yè)主、小生意人的投資類客戶是公寓購(gòu)買主力；投資客戶關(guān)注點(diǎn)：注重物業(yè)地段、總價(jià)、升值潛力，返租回報(bào)率。居住客戶關(guān)注點(diǎn)：推崇交融的社區(qū)環(huán)境、關(guān)注交通便利性、對(duì)軟性服務(wù)萬(wàn)分關(guān)切。,啟示：豐富產(chǎn)品線，把握市場(chǎng)熱銷戶型，充分展示物業(yè)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通便捷性和發(fā)展前景，注意控制總價(jià)、提供社交環(huán)境和優(yōu)質(zhì)的軟性服務(wù)。,總部辦公為創(chuàng)意產(chǎn)品；ABC棟為主流產(chǎn)品；D棟為服務(wù)型復(fù)合產(chǎn)品。,公寓物業(yè)定位

29、——差異化打造,項(xiàng)目打造中高端的城市綜合體機(jī)會(huì)較為明顯,總部辦公公寓定位,,-菁英創(chuàng)智生活空間-,市場(chǎng)占位：以區(qū)域獨(dú)有創(chuàng)意公寓產(chǎn)品首次面市，通過(guò)與其他項(xiàng)目產(chǎn)品的差異化搶占市場(chǎng)客戶占位：針對(duì)有較高教育素養(yǎng)，渴望生活充實(shí)有趣的客戶,總部辦公公寓——可比案例分析,打造方案參考：保利金融大都匯層高3.5米類loft平層公寓，打造三維居住空間。,休息區(qū)凈高約1.4米，有別于第三層空間,公寓在3.5米層高打造了三層次空間第一層空間：廚房、餐桌、

30、洗手間形成了第一層入門空間（凈高約1.9米）第二層空間：往前走則是榻榻米形成的躍式客廳的生活空間拾級(jí)而上是第三層臥室休息區(qū)（凈高約1.4米）,銷售情況：2016年6月開(kāi)售，半年銷售566套，約4.5萬(wàn)㎡，成交均價(jià)32408廣州天河公寓市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)桿項(xiàng)目之一,總部辦公公寓——物業(yè)發(fā)展建議,超強(qiáng)收納空間精裝修打造：巧妙運(yùn)用折疊茶幾、榻榻米、定制衣柜、樓梯梯級(jí)等，創(chuàng)造更大的空間使用率。,總部辦公公寓——物業(yè)發(fā)展建議,針對(duì)年輕的菁英客戶，

31、在底商引進(jìn)VR空間館等趣味性和體驗(yàn)性強(qiáng)的配套。,創(chuàng)意空間打造為VR交互區(qū)，VR作為當(dāng)前最流行的科學(xué)技術(shù)，受到眾多現(xiàn)代人的青睞，符合現(xiàn)代人愛(ài)好新鮮事物的特點(diǎn)，目前市面上的VR展示缺少互動(dòng)，利用VR打造為一個(gè)平臺(tái)，讓眾多科技愛(ài)好者、達(dá)人在這里交流互動(dòng)。,睿智空間打造為概念書(shū)店，仿造知名電影的場(chǎng)景打造，如哈利波特里的魔法學(xué)院等，產(chǎn)生回憶和共鳴；引進(jìn)電子書(shū)閱讀器，利用科技的魅力吸引讀者；提供餐飲服務(wù)和免費(fèi)高速Wifi，一站式的服務(wù)解決讀

32、者的后顧之憂。,總部辦公公寓——交房標(biāo)準(zhǔn),建議參考保利金融大都匯的公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)，交房標(biāo)準(zhǔn)成本約3000元/㎡，但是作為首次面市的產(chǎn)品，建議樣板間打造應(yīng)高于交房標(biāo)準(zhǔn)，用高標(biāo)準(zhǔn)的展示，刺激客戶購(gòu)買欲望。,A棟公寓定位,,-新勢(shì)簡(jiǎn)易生活空間-,市場(chǎng)占位：通過(guò)控制總價(jià)，伶包入住的公寓產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)快速走貨；客戶占位：針對(duì)剛進(jìn)入社會(huì)、暫時(shí)無(wú)法承擔(dān)高額房?jī)r(jià)，但希望有自我空間的都市新青年。,A棟公寓定位——可比案例分析,萬(wàn)科金色領(lǐng)域：保證功能區(qū)齊全的前

33、提下，通過(guò)壓縮戶型面積，控制戶型總價(jià)，降低客戶投資門檻。,中小面積公寓31-54㎡ 的公寓按照廚房、衛(wèi)生間、客廳、臥室四大功能區(qū)打造，各功能區(qū)緊密連接，戶型緊湊實(shí)用。,A棟公寓定位——物業(yè)發(fā)展建議,通過(guò)24小時(shí)便利店和主題玩吧的打造，迎合當(dāng)代年輕人的生活習(xí)慣， 豐富生活內(nèi)容，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)。,24小時(shí)便利店現(xiàn)代年輕人夜生活豐富，喜歡熬夜，簡(jiǎn)單快捷的生活方式，24小時(shí)便利店可以有效解決年輕住戶的生活困擾。,主題玩吧現(xiàn)代年輕人喜歡聚會(huì)派

34、對(duì)，主題玩吧則是投其所好，集桌游、棋牌、KTV、Xbox于一身，為客戶提供飲食。,A棟公寓——交房標(biāo)準(zhǔn),硬件裝修+家電套餐，標(biāo)準(zhǔn)可參考廣州中?；骋惶?hào)帶精裝產(chǎn)品，打造拎包入住公寓，其中硬件裝修對(duì)外報(bào)價(jià)4000元/㎡，實(shí)際成本約3000元/㎡。,B棟公寓定位,,-靈感soho生活場(chǎng)-,市場(chǎng)占位：作為項(xiàng)目首次推出的LOFT產(chǎn)品，貼合項(xiàng)目商業(yè)氛圍濃厚的特色，打造為宜居宜商的產(chǎn)品；客戶占位：針對(duì)區(qū)域未來(lái)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)——會(huì)展產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈上下游從業(yè)人

35、員,B棟公寓定位——可比案例分析,萬(wàn)科金域中央：打造商住理念的4.5米層高復(fù)式產(chǎn)品，適合自由職業(yè)者或初創(chuàng)業(yè)小型企業(yè)的家庭辦公需求，空間靈動(dòng)、自由。,SOHO公寓4.5米層高，分兩層設(shè)計(jì)，下層為辦公空間，上層為居住空間。SOHO即家庭辦公，按照自己的興趣和愛(ài)好自由選擇工作，不受時(shí)間和地點(diǎn)制約。,B棟公寓定位——物業(yè)發(fā)展建議,針對(duì)Soho辦公客戶，建議植入中國(guó)電信百兆光纖、建設(shè)極速wifi進(jìn)行全區(qū)域覆蓋，保證為各行業(yè)客戶提供工作環(huán)境。,

36、百兆光纖檔次選擇,大型項(xiàng)目上量安裝，成本更低,B棟公寓定位——物業(yè)發(fā)展建議,青年空間和會(huì)議室的打造，滿足SOHO辦公青年的生活需求。,青年空間,青年空間一群年齡相仿，居住相近，職業(yè)相聯(lián)的社會(huì)有志青年的聚會(huì)場(chǎng)所，認(rèn)識(shí)新伙伴，一起暢聊人生，分享工作。,會(huì)議室SOHO辦公同樣也有面見(jiàn)客戶，洽談業(yè)務(wù)，開(kāi)展會(huì)議的需求，會(huì)議室是針對(duì)這些人群量身打造。,會(huì)議室,B棟公寓定位——交房標(biāo)準(zhǔn),交房標(biāo)準(zhǔn)：硬裝交付，建議參考廣州萬(wàn)科黃埔倉(cāng)公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)，帶家

37、電出售，對(duì)外報(bào)價(jià)4000元/㎡，實(shí)際成本約3000元/㎡。,C棟公寓定位,,-商務(wù)舒居奢想圈-,市場(chǎng)占位：精裝修+智能系統(tǒng)打造，瞄準(zhǔn)佛山公寓智能化的空白，作為營(yíng)銷賣點(diǎn)，提供智能、舒適的平層公寓產(chǎn)品，產(chǎn)生溢價(jià)；客戶占位：針對(duì)社會(huì)閱歷豐富，工作離家太遠(yuǎn)、無(wú)法居住在家的商務(wù)人士,C棟公寓——物業(yè)發(fā)展建議,空中無(wú)邊際游泳池、健身館、休閑酒吧的打造，迎合商務(wù)人士高品質(zhì)的生活需求。,健身館,空中無(wú)邊際游泳池,休閑酒吧,空中無(wú)邊際游泳池&健

38、身館商務(wù)人士注重生活品質(zhì)和休閑健康，通過(guò)打造空中無(wú)邊際游泳池和健身館來(lái)滿足他們的需求。,休閑酒吧商務(wù)人士由于工作壓力較大，需要放松舒緩的方式。休閑唱吧為此量身打造，作為商務(wù)人士放松、休閑、社交場(chǎng)所。以輕音樂(lè)為主，燈光相對(duì)柔和溫暖的酒吧，在這里可以舒緩工作壓力，洽談工作難題，結(jié)交生意伙伴。,C棟公寓——交房標(biāo)準(zhǔn),C棟公寓精裝修標(biāo)準(zhǔn)+小米智能系統(tǒng)，進(jìn)行智能化家居管理，利用低成本（約523元/套）的智能化增加賣點(diǎn)，與A棟差異化明顯。,小

39、米智能系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)的功能：夜燈和門鈴功能；遠(yuǎn)程空氣質(zhì)量檢測(cè)和凈化；遠(yuǎn)程控制家電開(kāi)關(guān)；遠(yuǎn)程感知門窗開(kāi)關(guān)狀態(tài)；離家后智能安防自動(dòng)開(kāi)啟。,“√”為建議增加智能化配置,D棟公寓定位,,-城市微度假居所-,市場(chǎng)占位：低區(qū)以低價(jià)吸引客戶；中區(qū)引入酒店式服務(wù)公寓，以穩(wěn)定的投資回報(bào)率給予客戶信心；高區(qū)占據(jù)景觀優(yōu)勢(shì)，用來(lái)產(chǎn)生溢價(jià)；客戶占位：居住客群：針對(duì)到新城旅游度假人群的居家選擇。投資客群：無(wú)閑暇時(shí)間管理租售、希望有穩(wěn)定投資回報(bào)率,D棟公寓定位

40、——可比案例分析,禪桂新帶返租出售公寓較為普遍，且因有穩(wěn)定投資回報(bào)率大大吸引客戶投資購(gòu)買，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售情況良好。,D棟公寓定位——可比案例分析,越秀星匯云錦：引入友和集團(tuán)托管運(yùn)營(yíng)服務(wù)，瞄準(zhǔn)外籍高管人群，打造高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)公寓，有穩(wěn)定返租回報(bào)，給投資者信心保證。,項(xiàng)目產(chǎn)品：面積涵蓋40-90方單位，層高3米，共46層，4梯12戶設(shè)計(jì)，帶精裝運(yùn)營(yíng)企業(yè)：友和集團(tuán)已有十多年公寓運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)；越秀.星匯云錦引入友和集團(tuán)托管運(yùn)營(yíng)服務(wù)，瞄準(zhǔn)外籍高管人群，打

41、造佛山最高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)公寓， 6年后可為投資者帶來(lái)超高的回報(bào)，給投資者信心保證。去化成就：2014年11月16日開(kāi)盤當(dāng)日，越秀星匯云錦銷售350套！去化8成！,D棟公寓定位——物業(yè)發(fā)展建議,建議中區(qū)18-28F，約209套，引進(jìn)中端酒店式公寓進(jìn)行返租，豐富公寓銷售模式，增加客戶投資選擇，提振投資信心。,低區(qū)4-13/15-17F：產(chǎn)品全為43-55㎡平層公寓與中、高區(qū)形成明顯價(jià)差，從而實(shí)現(xiàn)快速走貨，,D棟,高區(qū)30-41F：43-55

42、㎡平層/LOFT公寓并存作為項(xiàng)目最后推出的公寓產(chǎn)品，同時(shí)具備景觀優(yōu)勢(shì)，以溢價(jià)為目的。,中區(qū)區(qū)18-28F：43-55㎡平層公寓為主，建議引進(jìn)中端酒店式公寓品牌（紅璞），按5年（每年8%）進(jìn)行返租，豐富產(chǎn)品銷售模式，增加客戶投資選擇，保障客戶收益穩(wěn)定，提振投資客信心,高區(qū)擁有景觀優(yōu)勢(shì)，價(jià)值最高，中區(qū)引入酒店式公寓，提高產(chǎn)品溢價(jià)能力，而低區(qū)以快速走貨為目的，形成明確價(jià)值梯隊(duì)，利用后期銷售及產(chǎn)品溢價(jià)。,D棟公寓定位——物業(yè)發(fā)展建議,中端酒店

43、式公寓服務(wù)體系：將開(kāi)發(fā)商、投資者、終端用戶串聯(lián)形成封閉的投資鏈條，各自獲得利益訴求，實(shí)現(xiàn)共贏。,寫(xiě)字樓物業(yè)發(fā)展建議,02：客戶分析,03：物業(yè)定位,01：市場(chǎng)分析,寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析——量?jī)r(jià)分析,2015年前，隨城市發(fā)展提高了寫(xiě)字樓物業(yè)發(fā)展預(yù)期，造成供應(yīng)過(guò)量，投資前景的薄弱及產(chǎn)業(yè)環(huán)境不如預(yù)期，導(dǎo)致寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交遠(yuǎn)低于供應(yīng)，市場(chǎng)庫(kù)存上行，以價(jià)換量明顯。,佛山城市升級(jí)發(fā)展，千燈湖金融高新區(qū)啟動(dòng)、季華路金融街規(guī)劃出臺(tái)、東華里改造、亞藝板塊的完善，

44、為佛山中心城區(qū)商辦物業(yè)發(fā)展提供廣闊空間，市場(chǎng)普遍看好寫(xiě)字樓需求會(huì)上量。2012年起開(kāi)發(fā)商開(kāi)始尋找住宅以外的開(kāi)發(fā)出路因此導(dǎo)致供應(yīng)猛漲，而后續(xù)商辦物業(yè)去化未如理想，從而使得原本狹窄的寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展成現(xiàn)在供過(guò)于求的狀況。成交均價(jià)也隨著部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格的下調(diào)以及低價(jià)產(chǎn)業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的增加而下降。,注：數(shù)據(jù)來(lái)源，佛山市住建局、世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)。數(shù)據(jù)更新截至2017-5,寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析——項(xiàng)目成交排名,商辦物業(yè)高庫(kù)存市場(chǎng)環(huán)境下，2016年開(kāi)發(fā)商采取以價(jià)換量

45、，佛山中心城區(qū)寫(xiě)字樓成交有所回暖，實(shí)現(xiàn)均價(jià)普遍在1-1.2萬(wàn)元/㎡左右。,2016年TOP10項(xiàng)目桂城一枝獨(dú)秀，包攬榜單9個(gè)席位；均價(jià)方面則普遍有所下降，在高庫(kù)存的商務(wù)市場(chǎng)環(huán)境下，以價(jià)換量去庫(kù)存，是各大開(kāi)發(fā)商的重點(diǎn)營(yíng)銷方式之一。,注：數(shù)據(jù)來(lái)源，佛山市住建局、世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)。數(shù)據(jù)更新截至2017-5,寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析——庫(kù)存及未來(lái)供應(yīng),未來(lái)三大商務(wù)區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品預(yù)計(jì)供應(yīng)約300萬(wàn)㎡，按當(dāng)前消化速度，消化時(shí)間約30年，商務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大。,未

46、來(lái)千燈湖、季華路、佛山新城三大板塊為寫(xiě)字樓主力供應(yīng)點(diǎn)，總供應(yīng)體量達(dá)279.5萬(wàn)㎡（其中佛山新城市寫(xiě)字樓供應(yīng)量106萬(wàn)㎡），需求難以承接，未來(lái)幾年佛山寫(xiě)字樓陷入激烈競(jìng)爭(zhēng)格局。,寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析——標(biāo)桿項(xiàng)目信息,標(biāo)桿項(xiàng)目的打造均為甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以上，綠色生態(tài)成為了寫(xiě)字樓標(biāo)配，但都缺乏創(chuàng)意化設(shè)計(jì)，同質(zhì)化嚴(yán)重。,,寫(xiě)字樓客戶分析——客戶關(guān)注點(diǎn),無(wú)論是投資還是使用客戶，區(qū)位、交通都是首要關(guān)注點(diǎn)，既有升值空間，也能吸引優(yōu)質(zhì)人才，而優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境也是重點(diǎn)需求

47、要素。,寫(xiě)字樓使用客戶，首要關(guān)注周邊交通環(huán)境、區(qū)位等因素；綜合來(lái)看，物業(yè)水平和費(fèi)用、辦公環(huán)境、產(chǎn)品多變性也是很受關(guān)注。,寫(xiě)字樓投資客戶，首要關(guān)注區(qū)位、周邊商務(wù)環(huán)境等因素；綜合來(lái)看，售價(jià)、辦公環(huán)境和交通環(huán)境也是購(gòu)買者關(guān)注的方面。,寫(xiě)字樓市場(chǎng)與客戶總結(jié),A市場(chǎng)分析：,B客戶分析：,住宅市場(chǎng)火爆，投資資金被分流，嚴(yán)重沖擊寫(xiě)字樓市場(chǎng)，量?jī)r(jià)齊跌；目前佛山寫(xiě)字樓的租金天花板集聚在金融高新區(qū)，佛山新城仍處于起步階段； 三大商務(wù)板塊巨量庫(kù)存，近

48、3年年均58萬(wàn)㎡持續(xù)供應(yīng)遠(yuǎn)超19萬(wàn)㎡去化量，消化壓力大；高端寫(xiě)字樓在規(guī)模、硬件配套等基礎(chǔ)配套同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏創(chuàng)意化設(shè)計(jì)。,佛山新城打造生物醫(yī)藥、會(huì)展經(jīng)濟(jì)、機(jī)器人產(chǎn)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)支柱，金融、貿(mào)易等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)扎堆進(jìn)駐幾大商務(wù)區(qū)域?qū)懽謽?；客戶關(guān)注點(diǎn)明確，無(wú)論是投資者還是使用者，區(qū)位、周邊交通環(huán)境、辦公環(huán)境等是最迫切的需求，客戶同樣十分關(guān)注物業(yè)管理、周邊商務(wù)環(huán)境、產(chǎn)品多變性等。,啟示：市場(chǎng)缺乏創(chuàng)新性產(chǎn)品，生態(tài)化辦公是未來(lái)趨勢(shì)，客戶需求綠色辦公

49、環(huán)境，渴望工作之余能顧及生活。物業(yè)打造可往人性化、生態(tài)化、創(chuàng)意化設(shè)置。,寫(xiě)字樓定位,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地-佛山首個(gè)服務(wù)式生態(tài)創(chuàng)意寫(xiě)字樓-從5A轉(zhuǎn)變?yōu)?O產(chǎn)品,,生態(tài)化空間,人性化服務(wù),創(chuàng)意化形象,寫(xiě)字樓——功能劃分,中低層辦公的6-20層按照分戶面積銷售，20-28層以多套、半層及整層銷售；高層辦公30-39層作為自持部分。,低區(qū)分戶建筑面積為110-150m²，高區(qū)分戶建筑面積為130-220m²，屬于合理的分

50、割范圍，建議不需再進(jìn)行產(chǎn)品切割。中低層辦公區(qū)考慮到擴(kuò)大客戶面，保證項(xiàng)目的資金流，多種銷售方式結(jié)合，建議6-20F以單套獨(dú)立的中小面積寫(xiě)字樓產(chǎn)品銷售，20-28F以多套或半、整層銷售。高層辦公區(qū)占據(jù)佛山新城最好的景觀資源，視野更遼闊，建議占位高端寫(xiě)字樓需求，及較大的辦公空間留給有樹(shù)立形象或大集團(tuán)化辦公需求的企業(yè)，作為自持部分。,寫(xiě)字樓物業(yè)發(fā)展——可比案例分析,友邦金融中心：推出“有機(jī)商務(wù)”理念，佛山市首個(gè)榮獲國(guó)際LEED綠色環(huán)保認(rèn)證的

51、商務(wù)大廈。,寫(xiě)字樓物業(yè)發(fā)展——生態(tài)化打造,增加綠植和打造綠色建筑節(jié)能認(rèn)證體系，增強(qiáng)項(xiàng)目的舒適度，滿足客戶生態(tài)、高效的需求，同時(shí)節(jié)約未來(lái)運(yùn)營(yíng)成本，提升物業(yè)價(jià)值。,公共空間垂直綠化,辦公空間綠化,生態(tài)化空間-三維綠色花園,出入口大堂綠化,生態(tài)化空間-【LEED認(rèn)證】,LEED認(rèn)證效益（綠色建筑認(rèn)證）： 降低運(yùn)營(yíng)成本：臺(tái)北101獲得LEED認(rèn)證后，與以前相比，用電節(jié)省330萬(wàn)千瓦時(shí)，減少10%用水，每年節(jié)省人民幣425萬(wàn)； 提升項(xiàng)目品質(zhì)感

52、和檔次感，受國(guó)際型企業(yè)、金融、咨詢等高端企業(yè)歡迎； 綠色生態(tài)，提供健康環(huán)境，降低環(huán)境影響，增強(qiáng)項(xiàng)目的賣點(diǎn)和市場(chǎng)口碑； 對(duì)于持有型物業(yè)來(lái)講，能夠提升資產(chǎn)價(jià)值。,寫(xiě)字樓物業(yè)發(fā)展——人性化打造,人性化的功能區(qū)設(shè)計(jì)，為寫(xiě)字樓租戶提供便捷式服務(wù)。,寫(xiě)字樓物業(yè)發(fā)展——?jiǎng)?chuàng)意性打造,針對(duì)項(xiàng)目高層區(qū)域定位供應(yīng)高端客戶，建議增加空間尺度，避難層上下設(shè)置5m層高的交易樓層，以及預(yù)留可拓展空間。,?功能：交易樓層闊綽的空間尺度，對(duì)世界500強(qiáng)等高端大客戶有

53、較高的吸引力，會(huì)形成高端圈層的群聚效應(yīng)； ?設(shè)置位置：建議在寫(xiě)字樓高區(qū)避難層附近設(shè)置交易層，可達(dá)性好，設(shè)備空間可以結(jié)合避難層設(shè)置； ?層高要求：層高5m； ?架空地臺(tái)：網(wǎng)絡(luò)架空地板加高到40cm； ?樓板承重：樓板承重要加大至400公斤/平米（一般寫(xiě)字樓層200公斤/平米）； ?電路要求：雙回路電路。,避難層上設(shè)置5m層高的交易樓層,在樓體結(jié)構(gòu)上，預(yù)留可拆式樓板，便于擴(kuò)充辦公環(huán)境的空間感。后期可根據(jù)客戶需求，打造尊屬企業(yè)大堂

54、，或?qū)倨髽I(yè)透空空中花園。,預(yù)留可拓展空間,寫(xiě)字樓物業(yè)發(fā)展——物業(yè)管理,基于客戶需求以及服務(wù)的專業(yè)度與對(duì)體系的熟悉度。建議沿用蘇寧集團(tuán)旗下銀河物業(yè)作為寫(xiě)字樓物業(yè)管理公司。,公司業(yè)態(tài)覆蓋綜合商業(yè)、科技辦公、工業(yè)物流、高端住宅等四大類十小類項(xiàng)目產(chǎn)品。項(xiàng)目管理區(qū)域覆蓋31個(gè)省、200多個(gè)城市。,國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)項(xiàng)目覆蓋31個(gè)省200多個(gè)城市面積逾2500萬(wàn)㎡,寫(xiě)字樓物業(yè)發(fā)展——自持物業(yè)建議,對(duì)于需自持的1/3寫(xiě)字樓物業(yè)，建議

55、自持除酒店外的高區(qū)部分。,,分區(qū)物業(yè)銷售建議：有利于對(duì)價(jià)值最高區(qū)的引進(jìn)企業(yè)的把控，保持項(xiàng)目形象，將來(lái)待佛山新城商務(wù)氛圍逐漸成熟，也可以作銷售，實(shí)現(xiàn)更高溢價(jià)另外，低層辦公區(qū)考慮到擴(kuò)大客戶面，保證項(xiàng)目的資金流，建議以單套獨(dú)立的中小面積寫(xiě)字樓產(chǎn)品銷售。中層辦公區(qū)視野較好，建議多套或半層銷售。給予有樹(shù)形象需求的企業(yè)更大的改動(dòng)空間,寫(xiě)字樓物業(yè)發(fā)展——交房標(biāo)準(zhǔn),因客戶對(duì)辦公區(qū)域的面積大小及行業(yè)需求不一，因此辦公區(qū)域建議毛坯交付，便于客戶靈活改

56、動(dòng)，而公共區(qū)域全裝交付，保持寫(xiě)字樓品質(zhì)一致性。,商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議,02：客戶分析,03：物業(yè)定位,01：市場(chǎng)分析,商業(yè)市場(chǎng)分析——量?jī)r(jià)分析,中心區(qū)商鋪明顯供大于求，價(jià)格波動(dòng)明顯，佛山新城量?jī)r(jià)均落后禪桂，但隨著軌道交通完善、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)落地，預(yù)計(jì)未來(lái)商鋪投資價(jià)值將回升。,新建項(xiàng)目以裙樓街鋪為主，小部分是集中商業(yè)商鋪。16年8-9月和17年3-5月佛山市新增商鋪供應(yīng)集中放量，達(dá)到近1年半以來(lái)新高，商鋪明顯供大于求，價(jià)格波動(dòng)明顯。,禪城受

57、到季華西和南莊等非核心區(qū)板塊的商鋪成交影響，拉低了16年整體價(jià)格；桂城板塊以其較為成熟的商業(yè)氛圍支撐和火爆的住宅市場(chǎng)，成交量?jī)r(jià)均較為平穩(wěn)；佛山新城前期商業(yè)氛圍較為淡薄，成交量最低，均價(jià)也低于禪桂，但年底廣佛地鐵延長(zhǎng)線的開(kāi)通，多個(gè)住宅地塊進(jìn)入開(kāi)發(fā)期，新城人氣漸旺，及新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展的逐漸明朗，未來(lái)的社區(qū)商鋪投資價(jià)值將有所回升。,商業(yè)市場(chǎng)分析——成交情況,重點(diǎn)項(xiàng)目的商業(yè)多為開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)后出售，去化較好；而住宅項(xiàng)目的街區(qū)底商則以業(yè)主自購(gòu)

58、為主，去化相對(duì)緩慢。,商業(yè)客戶分析——特征及關(guān)注點(diǎn),客戶來(lái)源以禪城、樂(lè)從為主，未來(lái)廣州和鎮(zhèn)街客戶占比將呈上升趨勢(shì)，純投資為主的客戶重點(diǎn)關(guān)注投資回報(bào)率及項(xiàng)目升值潛力。,客戶置業(yè)目的：純投資（69%）>兼顧型投資（19%）>自用（12%）。,客戶來(lái)源占比：禪城>樂(lè)從>廣州>其他鎮(zhèn)街。未來(lái)隨著佛山新城的逐漸成熟，以及地鐵線路的開(kāi)通，廣州客戶和桂城、北滘、陳村的客戶將會(huì)增多。,,黃先生，46歲：居住在星星華園國(guó)際，

59、工作區(qū)域在千燈湖，企業(yè)高管1 、商鋪一直都有關(guān)注，希望能在一些核心區(qū)域購(gòu)買，物業(yè)的升值潛力會(huì)更大一點(diǎn)，所在區(qū)域的商業(yè)氛圍濃厚一些，這樣人流量才會(huì)高。2、“對(duì)于銷售價(jià)格，我個(gè)人不是很敏感，我最關(guān)注的是這個(gè)錢花得值不值，這個(gè)地方未來(lái)發(fā)展的空間大不大，投資回報(bào)率高不高?！睂O小姐，38歲：居住在天湖酈都，工作區(qū)域在季華路，銀行經(jīng)理1 、“由于我工作十分忙，所以我買商鋪主要是為了投資，自己肯定是沒(méi)有時(shí)間去經(jīng)營(yíng)打理的。如果我買了商鋪，希望

60、能找到長(zhǎng)期合作的租戶，這樣投資回報(bào)率可以穩(wěn)定一點(diǎn)，我也不用花太多的時(shí)間?！?、“我個(gè)人還是挺看好佛山新城，感覺(jué)那里的發(fā)展前景挺好的，如果那里有商鋪會(huì)關(guān)注一下。雖然現(xiàn)在比不上金融高新區(qū)，但是畢竟剛起步，聽(tīng)說(shuō)那邊已經(jīng)有很多企業(yè)進(jìn)駐了，我覺(jué)得未來(lái)是不亞于金融高新區(qū)的。,商業(yè)市場(chǎng)與客戶總結(jié),A市場(chǎng)分析：,B客戶情況：,佛山中心區(qū)商鋪明顯供大于求，價(jià)格集中在1.5-2.5萬(wàn)/㎡之間；佛山新城量?jī)r(jià)均落后禪城、桂城，但隨著年底地鐵的開(kāi)通、住宅項(xiàng)目

61、的開(kāi)發(fā)以及商業(yè)項(xiàng)目的落地，未來(lái)商鋪投資價(jià)值將回升；商業(yè)多為開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)后出售，去化較好；而住宅項(xiàng)目的街區(qū)底商則以業(yè)主自購(gòu)為主，去化相對(duì)緩慢。,目前以禪城、樂(lè)從為主，未來(lái)廣州和其他鎮(zhèn)街的客戶占比將會(huì)增多；置業(yè)目的以純投資為主。商業(yè)街區(qū)的客戶關(guān)注點(diǎn)主要集中在投資回報(bào)率、片區(qū)未來(lái)的發(fā)展前景以及升值潛力。,啟示：區(qū)域市場(chǎng)缺乏成型的目的型商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目的商業(yè)以明確的主題化打造，服務(wù)周邊與日俱增的消費(fèi)客戶，提升商業(yè)價(jià)值。,商業(yè)物業(yè)定位——

62、案例啟示,保利若比鄰中心以便捷和溫情為雙核心功能，作為社區(qū)型生活服務(wù)商業(yè)中心，打造社區(qū)O2O生活社交空間。,社區(qū)型生活服務(wù)商業(yè)中心——若比鄰中心，以便捷和溫情為雙核心功能，致力于滿足社區(qū)居民的便利型購(gòu)物休閑需求；同時(shí)倡導(dǎo)鄰里和諧、溫馨親密的交往方式，鼓勵(lì)鄰里交流，通過(guò)線上線下相結(jié)合的O2O模式，為社區(qū)構(gòu)建一個(gè)便捷、溫情的生活空間。,若比鄰中心總體定位： 社區(qū) O2O 生活社交 空間,輻射區(qū)域：社區(qū)周邊 目標(biāo)客群：社區(qū)居民,產(chǎn)

63、品功能： 便捷購(gòu)物、溫情社交,運(yùn)營(yíng)模式： O2O,建筑結(jié)構(gòu)： 裙樓、Box,商業(yè)物業(yè)定位——案例啟示,保利若比鄰中心核心功能：滿足消費(fèi)者“日常生活一站式”的功能需求、“高頻次便捷”的行為需求及“生活用品”的品類需求。,商業(yè)物業(yè)定位——案例啟示,“若比鄰”采用“1+X” ，打造社區(qū)O2O運(yùn)營(yíng)模式，以社區(qū)超市為核心驅(qū)動(dòng)，搭配其他內(nèi)外部延展商家的十二項(xiàng)社區(qū)基本功能。,運(yùn)營(yíng)模式：通過(guò)線上線下聯(lián)動(dòng)的“若比鄰”商業(yè)品牌打造社區(qū)O2O，建立標(biāo)準(zhǔn)化

64、、可快速?gòu)?fù)制的社區(qū)商業(yè)模型。運(yùn)營(yíng)模式：在生活配套、購(gòu)物休閑方面，“若比鄰”采用“1+X”模式，是以自營(yíng)的社區(qū)超市為核心驅(qū)動(dòng)，搭配其他內(nèi)外部延展商家的十二項(xiàng)社區(qū)基本功能。 業(yè)態(tài)設(shè)置：若比鄰社區(qū)X便利功能還有藥店、面包、中西式快餐、健身、美容美發(fā)、兒童娛樂(lè)、家政服務(wù)、沖印、五金維修、銀行等。,商業(yè)物業(yè)定位——案例啟示,若比鄰中心按照體量，劃分為三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)模型，根據(jù)本案的實(shí)際情況，建議打造為模型一：小型商業(yè)mall，建筑層高1層。

65、,商業(yè)物業(yè)定位,,『佛山最有范的』 -都市 創(chuàng)意 游憩 第一站-,依托佛山新城區(qū)域整體規(guī)劃,O2O品質(zhì)便捷,娛樂(lè)休閑,消費(fèi)者第一選擇,商業(yè)物業(yè)定位——物業(yè)發(fā)展建議,功能定位：輻射半徑1.0km范圍內(nèi)的人口，滿足客戶需求的便利型休閑購(gòu)物場(chǎng)地，構(gòu)建一個(gè)便捷、有格調(diào)的生活空間,以項(xiàng)目為中心，輻射半徑1.0km范圍內(nèi)，針對(duì)本案和周邊社區(qū)形成的常駐人口以及中歐中心、新聞中心等城市辦公人口：滿足客戶“日常生活一站式

66、”的功能需求、“高頻次便捷”的行為需求及“家庭生活用品”的品類需求。,商業(yè)物業(yè)定位——物業(yè)發(fā)展建議,業(yè)態(tài)規(guī)劃：以生活超市作為核心驅(qū)動(dòng)吸引人流，針對(duì)周邊人群引入滿足其便捷型生活消費(fèi)的品牌商家。,運(yùn)營(yíng)與業(yè)態(tài)：建議統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)，,商業(yè)物業(yè)定位——物業(yè)發(fā)展建議,公共部分打造：通過(guò)雕塑、景觀帶、入口設(shè)置地標(biāo)性建筑，聚集人流，營(yíng)造休閑舒適商業(yè)的文化氛圍。,街區(qū)氛圍營(yíng)造原則：引導(dǎo)性原則：通過(guò)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)引導(dǎo)人流，引起路人關(guān)注；休閑舒適性原則：通過(guò)雕塑

67、、景觀帶、休息位等的設(shè)置，給消費(fèi)者提供一個(gè)舒適的休息空間。,商業(yè)物業(yè)定位——銷售策略,建議采用售后返租，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)模式，招商先行，進(jìn)行返租出售，整體統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的具體操作模式。,,由經(jīng)營(yíng)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、管理、推廣；前五年采用返租模式，在售價(jià)體現(xiàn)；第六年起經(jīng)營(yíng)公司與業(yè)主租金“二八分成”（經(jīng)營(yíng)公司20%、業(yè)主80%）,,,商業(yè)物業(yè)定位——銷售策略,結(jié)合商鋪返租銷售建立“代租平臺(tái)”，引進(jìn)代租服務(wù)針對(duì)投資客戶，提高客戶信心，促進(jìn)上門成交，有利于商鋪

68、銷售和整體商業(yè)的打造。,營(yíng)銷環(huán)節(jié)：開(kāi)發(fā)商：出讓產(chǎn)權(quán)；商管公司：進(jìn)行招商，配合營(yíng)銷；商家：簽訂初步意向，配合營(yíng)銷；投資客：購(gòu)買產(chǎn)權(quán)。運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)開(kāi)發(fā)商：主體退出，以商管公司形式進(jìn)行管理；商管公司：運(yùn)營(yíng)招商；商家：繳納租金管理；投資客：獲得收益。,四,佛山蘇寧廣場(chǎng)定位及物業(yè)發(fā)展建議,Part 4 營(yíng)銷發(fā)展建議,總部辦公樣板房建議——樣板房選址建議,以便捷度及展示性為原則、建議選擇三樓兩種戶型打造實(shí)地樣板房，通過(guò)三種裝修風(fēng)格的打