[學(xué)習(xí)]佛山保利水城公寓項(xiàng)目物業(yè)建議71頁(yè)

1、,保利水城公寓項(xiàng)目物業(yè)建議,,,,世聯(lián)地產(chǎn) 2007年7月,謹(jǐn)呈：保利華南實(shí)業(yè)有限公司,,,,,版權(quán)聲明,本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。,報(bào)告思路,如何實(shí)現(xiàn)客戶(hù)價(jià)值最大化,綜合所有物業(yè)發(fā)展建議，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)所有物業(yè)建議無(wú)非是為了實(shí)現(xiàn)三項(xiàng)指標(biāo)：客戶(hù)價(jià)值最大化；地塊價(jià)值最大化；競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值最大化。而

2、我們項(xiàng)目在已經(jīng)明確定位的前提下，在市場(chǎng)上同類(lèi)型產(chǎn)品尚處于空白期，在地塊價(jià)值已經(jīng)被肯定的前提下，我們只能從客戶(hù)入手……,如何實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化,如何實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值最大化,√,╳,╳,本項(xiàng)目地塊的價(jià)值已經(jīng)被確定，該條件將不作為本次實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化考慮之內(nèi)。,1、不存在實(shí)質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，市場(chǎng)上同類(lèi)型產(chǎn)品空白；2、周邊五星級(jí)酒店與本項(xiàng)目存在一定的競(jìng)爭(zhēng)，部分客戶(hù)被分流，但影響有限。,1、首先明確目標(biāo)客戶(hù)是誰(shuí)？ 2、弄清什么樣的產(chǎn)品吸引他

3、們？3、通過(guò)宣傳片區(qū)價(jià)值、物業(yè)投資潛力等將客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望最大化；,,,,,,,,,,,世聯(lián)地產(chǎn) 2007年7月,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目自身屬性：公寓為商業(yè)水城配套，可售規(guī)模較?。?.5萬(wàn)㎡），難以形成社區(qū)，價(jià)值提升空間有限,項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)（商業(yè)水城）占地面積：117034平方米 其中：地面以上建面：135436㎡ 商場(chǎng)、零售、娛樂(lè)62055㎡ 地面以下建面：77273㎡ 首層

4、建面：49052 ㎡容積率：1.33建筑密度：42％層數(shù)：11層,,,項(xiàng)目背景,1.比較不同類(lèi)型公寓可行性，選擇最適合本項(xiàng)目的定位,2.比較不同市場(chǎng)同一類(lèi)產(chǎn)品特點(diǎn)，選擇適合本項(xiàng)目的發(fā)展模式。,公寓定位研究,3.比較不同市場(chǎng)客戶(hù)特征，再結(jié)合本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群體，選擇最終適合本項(xiàng)目的物業(yè)發(fā)展定位。,禪城一帶商務(wù)氛圍的濃厚，佛山可租賃的寫(xiě)字樓主要集中在禪城一帶。南海區(qū)寫(xiě)字樓集中分布在南海大道一帶，區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓多以自用為主，寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)并

5、不活躍。 禪城寫(xiě)字樓租金在25-40元/m²之間，南海寫(xiě)字樓租金在17-20元/m²之間?，F(xiàn)有供求結(jié)構(gòu)分析：現(xiàn)有寫(xiě)字樓市場(chǎng)偏向于大客戶(hù)的供給結(jié)構(gòu)與主流企業(yè)客戶(hù)的需求偏離。中小企業(yè)需求可以充分挖掘。未來(lái)需求結(jié)構(gòu)分析：大佛山規(guī)劃將進(jìn)一步加大中小企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓的需求。,佛山商務(wù)公寓可行性分析,本項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)懽謽亲赓U市場(chǎng)不活躍，項(xiàng)目周邊暫時(shí)較為缺乏商務(wù)氛圍，操作存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。但結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)及區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)，向商務(wù)公

6、寓發(fā)展具備一定市場(chǎng)空間：★★★☆,佛山商務(wù)公寓的KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系）,聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)酒店管理公司費(fèi)用相對(duì)較高、存在一定操作難度；業(yè)主利潤(rùn)與酒店經(jīng)營(yíng)相關(guān)，發(fā)展商承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)；目前佛山禪城跟南海暫時(shí)缺乏類(lèi)似物業(yè)類(lèi)型；溢價(jià)空間大，可賣(mài)高價(jià)，上不封頂，價(jià)格視投資回報(bào)率而定；南海跟禪城存在部分有較強(qiáng)投資意欲，正在尋求投資空間的客戶(hù)。,佛山產(chǎn)權(quán)式酒店公寓可行性分析,產(chǎn)權(quán)式酒店可以實(shí)現(xiàn)超低首付，對(duì)投資客吸引力大，溢價(jià)空間大。本項(xiàng)目可以參考

7、產(chǎn)權(quán)式酒店模式中的一些操作手法。借鑒指數(shù)：★★☆,佛山產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系）,功能化體系——星級(jí)酒店功能，硬軟性配套完善,KPI體系,,外因,內(nèi)因,,,明確定位——星級(jí)酒店式布局、服務(wù)/投資回報(bào)/…,,,,,,,,一流的合作團(tuán)隊(duì),,地理位置——旅游、休閑區(qū),交通可達(dá)性——地鐵、主干道沿線(xiàn),,,,,溢價(jià)空間——投資回報(bào)率、承諾、區(qū)域發(fā)展升值潛力,獨(dú)具特色——使用權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離/經(jīng)營(yíng)性/…,,區(qū)域旅游業(yè)發(fā)展良好，消費(fèi)

8、需求旺盛,,,,,酒店式經(jīng)營(yíng)管理,規(guī)劃設(shè)計(jì),酒店式公寓一般位于金融中心或者可獨(dú)享稀缺資源的城市景觀休閑區(qū)，強(qiáng)調(diào)私人性、專(zhuān)有性、資源稀缺性所提供的星級(jí)酒店式服務(wù)無(wú)法用規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)衡量，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)難以作出定性比較物業(yè)以居住功能為主，租售并舉，通常為出租溢價(jià)空間較具彈性化，價(jià)格視物業(yè)硬性配套及軟性服務(wù)情況而定,佛山酒店式公寓可行性分析,酒店式公寓市場(chǎng)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但難以以定性指標(biāo)評(píng)價(jià)，一方面產(chǎn)品品質(zhì)提升受主觀因素影響較大，而另一方面產(chǎn)品

9、的溢價(jià)空間相對(duì)有彈性，便于價(jià)格提升。傾向指數(shù)：：★★★★,酒店公寓的KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系）,功能化體系——以居住功能為主，硬軟性配套完善,KPI體系,,外因,內(nèi)因,,,明確定位——私人尊貴空間/優(yōu)越感/…,,,,,,,,一流的合作團(tuán)隊(duì),,地理位置——金融中心或者都市景觀休閑區(qū),交通可達(dá)性——地鐵、主干道沿線(xiàn),,,,,溢價(jià)空間——景觀資源、服務(wù)品質(zhì),獨(dú)具特色——私密性/專(zhuān)屬性/強(qiáng)制性視覺(jué)沖擊性/…,,自然景觀資源的稀缺性,,,,,

10、酒店式物業(yè)管理或引入酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理,公寓模式研究總結(jié),,1.比較不同類(lèi)型公寓可行性，選擇最適合本項(xiàng)目的定位,2.比較不同市場(chǎng)同一類(lèi)產(chǎn)品特點(diǎn)，選擇適合本項(xiàng)目的發(fā)展模式。,公寓定位研究,3.比較不同市場(chǎng)客戶(hù)特征，再結(jié)合本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群體，選擇最終適合本項(xiàng)目的物業(yè)發(fā)展定位。,深圳 ·世金漢宮,客戶(hù)組成：地王商圈工作中高管、港人、外籍人士租金：：5000-6000元/月溢價(jià)因素：三大商圈交匯點(diǎn)、豪華裝修，五星級(jí)酒店服務(wù),規(guī)模：總

11、占地1萬(wàn)，總建面15.7萬(wàn)，B棟建面19943.34㎡，C棟建面14601.47㎡，酒店式公寓共718套運(yùn)營(yíng)模式：對(duì)外發(fā)售，酒店式管理，由業(yè)主對(duì)外出租管理公司：茂業(yè)集團(tuán)產(chǎn)品面積：31-65、復(fù)式雙套房,深圳市場(chǎng)公寓項(xiàng)目個(gè)案分析,深圳 ·泰格公寓,客戶(hù)組成：外籍跨國(guó)公司（有通勤車(chē)接送）租客為主（70－80 ％）， 分布較廣，蛇口周邊寫(xiě)字樓、關(guān)外（寶安、龍崗?fù)馄螅⒖鸵阅仙綖橹髯饨穑?00－9999元/天；12000－

12、99999元/月，一般都有折 扣。最多8折 ，帶精裝修出租率：目前出租情況較好，近7成，以長(zhǎng)租客為主。溢價(jià)因素：中國(guó)第一個(gè)LEED認(rèn)證（美國(guó)USGBC頒發(fā)）,規(guī)模：34000平米，7棟，4-25層，232套公寓運(yùn)營(yíng)模式：產(chǎn)權(quán)長(zhǎng)期持有，只租不售管理公司：FRASER (新加坡) 專(zhuān)業(yè)管理公司產(chǎn)品面積：?jiǎn)畏浚?5-113；兩房：147-171；三房：198-286 ；四房：248-419平,面積劃分：突破以往公寓以小戶(hù)型為主的傳統(tǒng)

13、，在戶(hù)型設(shè)計(jì)上大膽創(chuàng)新，房間面積在40—206平方米之間，部分戶(hù)型采用雙層復(fù)式、三層復(fù)式的結(jié)構(gòu)客戶(hù)組成：外籍人士占90％以上，其中歐美客戶(hù)以短租為主，日本、韓國(guó)客戶(hù)以長(zhǎng)租為主。出租率：一般情況下整體出租率70％－80％。租金：150-450元/平米·月,位置：純水岸一期西，燕棲湖北發(fā)展商：深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理：華僑城物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)模式：只租不售的純粹酒店式模式產(chǎn)品面積：1房1廳：40-50；1房2廳

14、：94；2房2廳：130、160,深圳 ·波托菲諾國(guó)際公寓,位置：景田南深圳報(bào)業(yè)大廈西側(cè)容積率：9.92建筑面積：14353.08平米戶(hù)型：45-166平米發(fā)展商：深圳祈年實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)管理：新加坡Frazer酒店管理公司經(jīng)營(yíng)方式：發(fā)展商長(zhǎng)期持有，頂級(jí)酒店長(zhǎng)期管理,客戶(hù)組成：外籍人士占85％以上，以日、韓、港臺(tái)客戶(hù)為主（約占80% ），另有少量歐美客戶(hù)?？蛻?hù)基本以長(zhǎng)租為主，僅有約10%左右的客戶(hù)為短租。出租

15、率：一般情況下整體出租率85％以上。,深圳 ·輝盛庭國(guó)際公寓（原安柏麗晶·晶仕閣）,深圳 ·金中環(huán)酒店公寓,客戶(hù)組成：因入伙時(shí)間較短，現(xiàn)主要為短期商務(wù)人士出租租金：980－3980元/天，現(xiàn)為試營(yíng)業(yè)，有折扣溢價(jià)因素：加入國(guó)際服務(wù)品牌“世界金鑰匙酒店聯(lián)盟組織”,位置：深圳市中心區(qū)福華路與金田路交匯處規(guī)模：總占地7368平，總建面10.3萬(wàn)，容積率13.7，酒店式公寓約300套運(yùn)營(yíng)模式：先發(fā)售，入伙后跟

16、部分小業(yè)主簽訂3－5年返租協(xié)議，有些業(yè)主不愿簽署此協(xié)議，想委托中介出租管理公司：金中環(huán)物管，帶精裝修產(chǎn)品面積：?jiǎn)畏浚?0－35；一房一廳：50-55；兩房81-85；三房：100以上配套設(shè)置：中西餐廳 、 SPA健身中心 、各種規(guī)格的多功能廳,廣州市場(chǎng)公寓項(xiàng)目個(gè)案分析,富力愛(ài)丁堡國(guó)際公寓,位 置：天河區(qū) 位于珠江新城CBD西南部規(guī) 模：占地5856平方米，總建筑面積為5.18萬(wàn)平方米交樓標(biāo)準(zhǔn)：隨樓副送抽油煙機(jī)、煮食

17、爐、消毒碗柜、中央空調(diào)以及精美衣柜（家私需要自行配置），預(yù)留IDD國(guó)際電話(huà)插座、國(guó)際衛(wèi)生電視系統(tǒng)。產(chǎn)品面積：面積88－186平方米，戶(hù)型按五星級(jí)酒店套房標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，120平方米以下的單位設(shè)計(jì)成一廳一房，124平方米的單位設(shè)計(jì)成一廳二房，187平方米的單位為一廳三房，配套設(shè)置：會(huì)所，咖啡廳，戶(hù)外泳池；日立高速觀光電梯；達(dá)芬奇健身中心；斯諾克競(jìng)技館；可視對(duì)講及家居安全防衛(wèi)；室內(nèi)采用分體式中央空調(diào)；專(zhuān)用直飲水供給系統(tǒng)。,客戶(hù)組成：租客以外籍

18、跨國(guó)公司中高管長(zhǎng)期租住為主，購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)主要為外籍華人、海外人士和港臺(tái)客戶(hù)為主。,富力史丹尼國(guó)際公寓,位 置：天河區(qū) 位于珠江新城華穗路西側(cè)規(guī) 模：j建面11萬(wàn)平方米 目前售價(jià)：25000元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)：?jiǎn)紊砉r(jià)值3300元/㎡（含家私、家電）；其他單位價(jià)值2800元/㎡（含家電）產(chǎn)品面積：40～60平方米配套設(shè)置：會(huì)議中心、地下車(chē)庫(kù)、中西餐廳、服務(wù)中心,完善的商務(wù)配套;中央游泳池,露天休閑茶座,首層架

19、空花園,商務(wù)休閑會(huì)所,激活高效辦公能力..,客戶(hù)組成：租客以外籍跨國(guó)公司中高管長(zhǎng)期租住為主。大戶(hù)型以外籍華人、海外人士和港臺(tái)客戶(hù)為主；小戶(hù)型主要客戶(hù)為本地投資客。,嘉裕禮頓陽(yáng)光,位 置：天河區(qū) 位于珠江新城規(guī) 模：占地面積：11萬(wàn)平方米 目前售價(jià)：25000元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)：2000元/平方米，附送全屋家具（包括：衣柜、鞋柜、電熱水器、抽油煙機(jī)、電磁爐、空調(diào)）提供的智能化系統(tǒng)包括：EPON光纖網(wǎng)路系統(tǒng)，RF

20、ID遠(yuǎn)程識(shí)別系統(tǒng)，信息家園網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)，智能家電。產(chǎn)品面積：?jiǎn)畏?5-47㎡,客戶(hù)組成：小戶(hù)型公寓購(gòu)買(mǎi)者主要以本地投資客為主，另外部分商務(wù)單身人士購(gòu)買(mǎi)自住。,鉑林國(guó)際公寓,位 置：天河區(qū) 珠江新城花城大道16號(hào)（地鐵三號(hào)線(xiàn)珠江新城站A1或B2出口） 規(guī) 模：占地面積：0.5265萬(wàn)平方米； 建筑面積：5.3平方米； 目前售價(jià)：20000元/平方米（含裝修價(jià)格）裝修標(biāo)準(zhǔn)：2000元/平方米。包括組合櫥柜、抽油煙機(jī)、煤氣

21、爐（電磁爐）、消毒碗柜、微波爐，但合同簽訂時(shí)并無(wú)確定使用的品牌。產(chǎn)品面積：30～60平方米,客戶(hù)組成：小戶(hù)型公寓購(gòu)買(mǎi)者主要以本地投資客為主，另外商務(wù)人士購(gòu)買(mǎi)自住占有一定比例。,廣州市場(chǎng)酒店式公寓小結(jié),深圳市場(chǎng)酒店式公寓小結(jié),,,小戶(hù)型公寓購(gòu)買(mǎi)者主要以投資客為主，對(duì)于頂級(jí)高端公寓以高端客戶(hù)作為資產(chǎn)長(zhǎng)期持有者為主，而佛山本地市場(chǎng)暫時(shí)無(wú)頂級(jí)高端客戶(hù)支撐以大戶(hù)型為主的頂級(jí)高端公寓，如愛(ài)丁堡。與廣州大面積頂級(jí)酒店服務(wù)式公寓相比，深圳小戶(hù)型公寓

22、市場(chǎng)更具參考價(jià)值，購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)群體與本項(xiàng)目接近。,,城市中軸?國(guó)際酒店式商務(wù)公寓,,,,,1.比較不同類(lèi)型公寓可行性，選擇最適合本項(xiàng)目的定位,2.比較不同市場(chǎng)同一類(lèi)產(chǎn)品特點(diǎn)，選擇適合本項(xiàng)目的發(fā)展模式。,3.比較不同市場(chǎng)客戶(hù)特征，再結(jié)合本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群體，選擇最終適合本項(xiàng)目的物業(yè)發(fā)展定位。,,酒店式公寓,深圳小戶(hù)型公寓,,本地投資客,,,,,,,,,鎖定目標(biāo)客戶(hù),公寓的購(gòu)買(mǎi)者,尋找客戶(hù)1,,接下來(lái)我們的任務(wù)，尋找客戶(hù)…,,買(mǎi)家,購(gòu)買(mǎi)公寓的人,

23、用家,,使用公寓的人,目前佛山市場(chǎng)，尚沒(méi)有出現(xiàn)酒店式公寓產(chǎn)品；市場(chǎng)上更多的只是普通小戶(hù)型，人們對(duì)公寓產(chǎn)品的認(rèn)知度還不是很高……根據(jù)世聯(lián)的判斷，現(xiàn)在的佛山公寓產(chǎn)品市場(chǎng)仍然是買(mǎi)家市場(chǎng)，買(mǎi)公寓的投資客通常只會(huì)考慮該物業(yè)是否能升值，至于能不能租出去，客戶(hù)還沒(méi)有這種深層次的意識(shí)；因此，我們更多的重點(diǎn)應(yīng)放在買(mǎi)家客戶(hù)。,目標(biāo)客戶(hù),,尋找客戶(hù)1,,他們可能是這樣一幫人….,,,,,,,,,,,尋找客戶(hù)1,,,,,他們可能來(lái)自….,尋找客戶(hù)1,,典型客

24、戶(hù)1：,,客戶(hù)背景：關(guān)小姐是禪城人，與丈夫都在政府部門(mén)工作，有一獨(dú)女，就讀于華英中學(xué)，剛初中畢業(yè)。之前已在尚暉園、匯銀帝景灣置業(yè)，此次是第三次置業(yè)，購(gòu)買(mǎi)了A3502單位。項(xiàng)目區(qū)域評(píng)價(jià)：關(guān)小姐認(rèn)為本區(qū)域是政府近期重點(diǎn)規(guī)劃的RBD中心，另外周邊商業(yè)氛圍很濃郁，生活配套也比較完善，住在這里很方便。在幾大板塊的比較方面，關(guān)小姐認(rèn)為亞藝板塊是純居住區(qū)域，而本區(qū)域商業(yè)氛圍較好；東平河板塊目前僅僅停留在規(guī)劃層面上，并未見(jiàn)政府有何動(dòng)作，目前而言

25、各種配套都很不足，未來(lái)能否實(shí)現(xiàn)規(guī)劃仍需觀望，而千燈湖區(qū)域應(yīng)該3年內(nèi)就能成形。,關(guān)小姐屬于那種潛在投資客，由于自身在政府工作，對(duì)市政規(guī)劃有一定了解，對(duì)公寓這種產(chǎn)品有一定了解，朋友當(dāng)年有投資世紀(jì)明軒，所以對(duì)投資小戶(hù)型有興趣，不過(guò)是否考慮投資保利水城公寓，還要看屆時(shí)的總價(jià)。,典型客戶(hù)2：,,客戶(hù)背景： 廖先生今年45歲，佛山本地人，大專(zhuān)學(xué)歷，現(xiàn)從事制造業(yè)，在南海桂城開(kāi)廠；以前從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，1991年在三水開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目均價(jià)達(dá)2100

26、元/平方米。現(xiàn)與太太和女兒住在禪城城南片區(qū)，有多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)（5次以上），上次置業(yè)時(shí)間是一年前，擁有包括碧桂花城（別墅）和怡翠花園(洋房)等物業(yè)?？蛻?hù)投資意識(shí)： 廖先生認(rèn)為千燈湖片區(qū)是佛山最好的；同時(shí)，廖先生也非常認(rèn)同項(xiàng)目的商業(yè)服務(wù)配套的價(jià)值，并有投資意向“我從報(bào)紙電視看到說(shuō)這里要做一個(gè)金融服務(wù)區(qū)，很感興趣，那里肯定會(huì)升值的！為什么？因?yàn)槟抢锖芙咏鼜V州啊，要靠肯定是靠近大城市才有用啊，那里的商鋪有沒(méi)有得買(mǎi)的?”?！皥?bào)紙上關(guān)

27、于你們項(xiàng)目的報(bào)道資料我都剪下來(lái)收集，可以說(shuō)我對(duì)這里以后的規(guī)劃和發(fā)展都很了解，我很看好這里的商業(yè)，有消息你們要通知我?！?廖先生非常富有，典型的生意人，目前對(duì)投資商鋪興趣較大，對(duì)公寓產(chǎn)品還不是太了解，但也有一定興趣，對(duì)千燈湖片區(qū)區(qū)位價(jià)值高度認(rèn)可。,典型客戶(hù)3：,,客戶(hù)背景： 湯小姐是南海人，但現(xiàn)在在廣州工作，是親戚介紹過(guò)來(lái)買(mǎi)的， 購(gòu)買(mǎi)D1703，準(zhǔn)備把它當(dāng)成第二居所，平時(shí)方便回來(lái)探親。關(guān)于公寓的看法： 她

28、認(rèn)為公寓是一種投資工具，最終用家以企業(yè)高管和外國(guó)人為主，一般很少人會(huì)買(mǎi)來(lái)自住。她認(rèn)為30-40平方米左右的面積是最適合的，如果價(jià)錢(qián)合適，自己會(huì)考慮投資。 在公寓裝修方面，她希望能提供裝修套餐，并且不要帶家私，因?yàn)楦鞣N人有不同的喜好，“比如說(shuō)金融業(yè)的人比較喜歡傳統(tǒng)風(fēng)格，而IT界的人則比較喜歡現(xiàn)代風(fēng)格，尤其是鬼佬，不喜歡固定在一個(gè)地方生活，每隔一段時(shí)間就要換口味”，因此，提供不同的裝修套餐，能夠吸引類(lèi)型更多的租客。

29、 在公寓管理方面，一定要提供統(tǒng)一管理，但在入屋清潔方面需要注意，“最好根據(jù)客戶(hù)的需求入屋清潔，而不一定要天天清潔，因?yàn)楹芏嗳瞬幌矚g住處天天被人打擾?！?在公寓戶(hù)型方面，在佛山還是提供較為傳統(tǒng)的戶(hù)型為好，“一個(gè)套房加陽(yáng)臺(tái)就可以了，像loft之類(lèi)的，在廣州雖然比較常和見(jiàn)，但佛山人未必會(huì)接受”。湯小姐還表示，如果在保利花園的公寓和酒店式公寓之間選擇，自己會(huì)投資后者。因?yàn)楸＠▓@肯定是以自住客為主，而“租用公寓的客戶(hù)喜歡一

30、種住在酒店的感覺(jué)，而不希望坐在電梯里看見(jiàn)某個(gè)老太太拎著菜籃子或一個(gè)婦人抱著嗷嗷大哭的孩子”。,湯小姐，是為數(shù)不多對(duì)公寓產(chǎn)品較為了解的客戶(hù)之一，對(duì)公寓有自己的一套理解，建議公寓帶裝修套餐，可以讓客戶(hù)有多種選擇；與住宅相比，對(duì)投資公寓興趣更大。,訪談客戶(hù)語(yǔ)錄：,“……而酒店式公寓則要看整個(gè)區(qū)域的商務(wù)環(huán)境，我認(rèn)為目前而言此區(qū)域商務(wù)氛圍還不濃，要發(fā)展起來(lái)至少需要兩、三年時(shí)間。如果商務(wù)環(huán)境成熟，我會(huì)考慮在此投資帶精裝修、40平方米左右的公寓?！?/p>

31、 ——客戶(hù)訪談之：黃先生,“……公寓以前沒(méi)有買(mǎi)過(guò)，不過(guò)現(xiàn)在佛山也很流行，可以考慮下，如果租得好很快就回本，你們最好做豪華裝修，家具配埋也可以，以后那里近商務(wù)中心，肯定很多白領(lǐng)租，40-50平方比較合適。我的朋友之前買(mǎi)的公寓是在季華路上的世紀(jì)名軒，沒(méi)

32、裝修的20多30方，租1000元/月，他想買(mǎi)的40-50方的一早買(mǎi)光了。” ——客戶(hù)訪談之：廖先生,“……我認(rèn)為酒店式公寓也有巨大市場(chǎng)，目前這里缺乏酒店式公寓，建議酒店式公寓的面積為40平方米左右，這種戶(hù)型最好出租，另外要提供精裝修，配套家電家私，

33、及提供酒店式統(tǒng)一服務(wù)管理?！?——客戶(hù)訪談之：關(guān)小姐,“租用公寓的客戶(hù)喜歡一種住在酒店的感覺(jué)，而不希望坐在電梯里看見(jiàn)某個(gè)老太太拎著菜籃子或一個(gè)婦人抱著嗷嗷大哭的孩子”。

34、 ——客戶(hù)訪談之：湯小姐,尋找客戶(hù)1,其他,客戶(hù)類(lèi)型比例圖,目標(biāo)客戶(hù)鎖定在本地投資者,,,尋找客戶(hù)2,公寓的使用者,,公寓的使用者，他們可能是….,,尋找客戶(hù)2,由于目前市場(chǎng)仍然是買(mǎi)家市場(chǎng)，用家與項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)是間接關(guān)系，即用家對(duì)我們項(xiàng)目的銷(xiāo)售不產(chǎn)生直接影響，因此，在此處不做進(jìn)一步分析。,,戶(hù)型配比建議,,,,,,本項(xiàng)目位于廣

35、佛RBD核心區(qū)，未來(lái)城市金融規(guī)劃區(qū)內(nèi)，隨著寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店以及大型商業(yè)廣場(chǎng)等相繼入市，片區(qū)商務(wù)功能將得到顯著提升，而本項(xiàng)目國(guó)際酒店式商務(wù)公寓的定位正好與之匹配；而戶(hù)型面積方面的劃分一般從以下幾個(gè)角度分析：一參考市場(chǎng)上同類(lèi)型產(chǎn)品面積配比，從中尋找規(guī)律；二是從客戶(hù)需求角度，戶(hù)型面積配比必須滿(mǎn)足客戶(hù)需求最大化；三是從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)角度，考慮到同市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)；四必須考慮面積對(duì)總價(jià)的影響；五是從項(xiàng)目本身的一些限制條件考慮。,項(xiàng)目戶(hù)型配

36、比建議,,,,,,項(xiàng)目體量較小，若產(chǎn)品面積劃分以大面積為主，將面臨產(chǎn)品單一問(wèn)題，同時(shí)也提高了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。,本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)為本地投資客，投資客戶(hù)對(duì)總價(jià)較為敏感，在單價(jià)已確定高價(jià)的前提下，只有通過(guò)面積控制總價(jià)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。,,市場(chǎng)該類(lèi)型產(chǎn)品尚處于空白期，基本無(wú)需考慮競(jìng)爭(zhēng)對(duì)項(xiàng)目的影響。,,,市場(chǎng)屬于買(mǎi)家市場(chǎng)，使用客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目只產(chǎn)生間接影響。,,,本地市場(chǎng)同類(lèi)型產(chǎn)品空白，只能從周邊市場(chǎng)尋找，如廣州、深圳。,佛山市場(chǎng)——公寓面積劃分調(diào)研,戶(hù)型配比建

37、議,小結(jié)：佛山市場(chǎng)上酒店式公寓產(chǎn)品尚處于空白期,,不具備參考,深圳市場(chǎng)——酒店式公寓調(diào)研,相對(duì)于佛山市場(chǎng)，深圳酒店式公寓發(fā)展已進(jìn)入成熟階段，物業(yè)類(lèi)型也相對(duì)多元化，目前出現(xiàn)在市場(chǎng)上的酒店式公寓模式有：純酒店式公寓（如會(huì)展閣，只提供簡(jiǎn)單的酒店居住功能）、凸現(xiàn)商務(wù)功能的酒店式公寓（如爵士大廈、地王大廈，此類(lèi)型公寓一般位于城市中心帶）、提供酒店式服務(wù)管理公寓（如名仕閣，相對(duì)于前者該類(lèi)型公寓更側(cè)重居家用途）、度假式的酒店式公寓（如大梅沙必海假日，

38、此類(lèi)型公寓功能較單一，一般出現(xiàn)在旅游景點(diǎn)區(qū)）。,小結(jié)：深圳市場(chǎng)上酒店式公寓產(chǎn)品面積主要集中在40～60平方米的一房一廳與70～90平方米的兩房。,,,,,,廣州市場(chǎng)——酒店式公寓調(diào)研,,,小結(jié)：廣州酒店式公寓分為2類(lèi)，一類(lèi)是以愛(ài)丁堡為代表的大面積頂級(jí)酒店式公寓；一類(lèi)是小戶(hù)型為主的投資型公寓。,,總結(jié)廣州、深圳兩地公寓分析，以及項(xiàng)目自身?xiàng)l件，世聯(lián)建議本項(xiàng)目面積劃分以50平方米的左右一房間為主，具體如下表：,,,戶(hù)型配比建議,,未免與酒店套

39、房沖突分流客戶(hù)，單房的比例需根據(jù)保利皇冠假日酒店、喜來(lái)登酒店等周邊酒店套房具體情況再做調(diào)整,,,裝修標(biāo)準(zhǔn)建議,,,,,,通過(guò)對(duì)目前市場(chǎng)公寓項(xiàng)目的調(diào)研分析，世聯(lián)建議本項(xiàng)目帶裝修入市；理由如下：一、裝修可以提升整體的檔次和規(guī)格；二、便于業(yè)主直接使用、或出租；三、可以避免大量裝修影響商業(yè)信譽(yù)。,裝修標(biāo)準(zhǔn)建議,裝修標(biāo)準(zhǔn)建議,參考佛山案例,參考廣州案例,從上表可以得出：成熟市場(chǎng)，酒店式公寓裝修比重普遍占售價(jià)的10～20％； 公寓的檔次再

40、不斷提高； 裝修標(biāo)準(zhǔn)與價(jià)格、公寓檔次成正比關(guān)系；,裝修標(biāo)準(zhǔn)建議,參考價(jià)值低,溢價(jià)空間,地塊處于廣佛RBD核心位置盡享城市地鐵之便利按照國(guó)際酒店式公寓打造為辦公注冊(cè)用地，可注冊(cè)辦公,,與普通公寓的議價(jià)空間？,市場(chǎng)數(shù)據(jù)支撐,,由市場(chǎng)數(shù)據(jù)，我們得到：定價(jià)10000元/平方米，合理豪華裝修標(biāo)準(zhǔn)在1000～2000元/平方米,市場(chǎng)價(jià)格的上升空間？,+,=,世聯(lián)建議售價(jià)：10000元/㎡，帶2000元/ ㎡裝修標(biāo)準(zhǔn),裝修標(biāo)準(zhǔn)建議,

41、由于項(xiàng)目所處區(qū)位以及自身產(chǎn)品定位高端，所以?xún)r(jià)格必須在同類(lèi)型上有所提升預(yù)計(jì)售價(jià)10000元/㎡，建議裝修標(biāo)準(zhǔn)如下:單房、一房、二房帶豪華裝修，約2000元的標(biāo)準(zhǔn)；其中純裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/㎡、家電家私飾品則1000-1200元/㎡；考慮到三房以自住為主，建議三房部分單元毛坯交樓、部分帶精裝修交樓。,,,外立面建議,,,,,,外立面建議,市場(chǎng)上公寓產(chǎn)品為以下兩種主流方向：一類(lèi)是商務(wù)感比較強(qiáng)的，立面簡(jiǎn)潔、規(guī)整，顏色單一，風(fēng)格偏向于寫(xiě)字樓

42、，易產(chǎn)生沉悶壓抑之感，一般適用于高層建筑；一類(lèi)是在外立面上注重藝術(shù)表現(xiàn)，立面多雕花，顏色深沉，風(fēng)格更靠近酒店，內(nèi)部裝修則完全酒店化；一類(lèi)是商務(wù)與居住結(jié)合型，即外立面簡(jiǎn)潔時(shí)尚，線(xiàn)條層次感較強(qiáng)，但內(nèi)部大堂、電梯裝修偏向高檔住宅，適用于小高層建筑。,,買(mǎi)家希望：1、它看起來(lái)是獨(dú)一無(wú)二的；2、它是高檔次的物業(yè)；3、它是極具投資價(jià)值的；,用家希望：1、它有家的感覺(jué)，更多暖色調(diào)、人性化的東西；2、它是配套齊全的，家里有的都希望有；3

43、、它有高檔次的物業(yè)管理，保障居住的安全；,自身限制條件：1、商業(yè)水城的一部分；2、小高層設(shè)計(jì)；3、體量較小，無(wú)法形成社區(qū)。,綜合四者條件，世聯(lián)建議：1、項(xiàng)目外立面采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格；2、外立面以冷色調(diào)為主，利用方格或線(xiàn)條切割設(shè)計(jì)，或者墻面與玻璃組合，高大樓體建筑形象；3、運(yùn)動(dòng)玻璃材質(zhì)提高檔次；4、大堂、電梯裝修則考慮暖色調(diào)鋪設(shè)，盡顯居家溫馨。塑造項(xiàng)目“外冷內(nèi)熱”的形象,可參考項(xiàng)目：深圳星河世紀(jì),前提條件：1、區(qū)別于市場(chǎng)上

44、普通小戶(hù)型住宅2、區(qū)別于市場(chǎng)上普通公寓3、與片區(qū)物業(yè)檔次相匹配4、與一號(hào)公館檔次相匹配5、與水城商業(yè)現(xiàn)代感相吻合,外立面建議,世聯(lián)推薦,大量玻璃材質(zhì)運(yùn)用，提升物業(yè)檔次,線(xiàn)條凹凸，視覺(jué)沖擊,冷色調(diào)外立面，張顯個(gè)性,線(xiàn)條凹凸，視覺(jué)沖擊,嘉裕禮頓陽(yáng)光,富力愛(ài)丁堡,鉑林國(guó)際公寓,珠江新城酒店式公寓外立面調(diào)研,星河世紀(jì),深圳酒店式公寓外立面調(diào)研,星河世紀(jì),星河世紀(jì)——簡(jiǎn)潔時(shí)尚的現(xiàn)代風(fēng)格,處于深圳CBD旁，臨深南大道，近崗廈地鐵站，周邊辦公

45、氣氛和居住氣氛均比較濃厚；項(xiàng)目包括1棟寫(xiě)字樓和2棟公寓，寫(xiě)字樓與公寓的風(fēng)格既有所區(qū)分又相互融合；褐色、深藍(lán)色方格交錯(cuò)的幾何組合，沒(méi)有商務(wù)公寓的沉悶，形象檔次也較高，居住、辦公都是不錯(cuò)的選擇；大量玻璃材質(zhì)的運(yùn)用，虛實(shí)結(jié)合的墻面，增加了產(chǎn)品的通透感；目前租金：65~80元/m2·月。,友鄰國(guó)際公寓,灰色調(diào)的典型普通公寓；立面處理整體上比較簡(jiǎn)單、整齊；部分利用百葉處理，但運(yùn)用的比較凌亂，且不能有效的遮擋空調(diào)機(jī)對(duì)立面的影響

46、。,新一代國(guó)際公寓,淺黃色墻面與綠色玻璃組合，現(xiàn)代氣息強(qiáng)；裝飾構(gòu)件的運(yùn)用降低了立面的單調(diào)性；群樓與塔樓的聯(lián)接自然協(xié)調(diào)。,新一代國(guó)際公寓,,物業(yè)管理建議,,,,,,酒店式服務(wù)公寓的概念,集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效；在硬件配套設(shè)施上與傳統(tǒng)的酒店相比，毫不遜色比傳統(tǒng)的酒店服務(wù)就更勝一籌；最大特點(diǎn)，比傳統(tǒng)酒店更多了家的味道。。。,所謂酒店式服務(wù)公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。除了提供傳統(tǒng)酒店的

47、各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸的感覺(jué)。,酒店式服務(wù)公寓,√,√,突破口,,因此，服務(wù)就成為了我們的突破口要稱(chēng)得上國(guó)際酒店商務(wù)公寓則必須匹配酒店式的服務(wù)管理，以區(qū)別于傳統(tǒng)酒店，同時(shí)又進(jìn)一步提高物業(yè)的檔次，擺脫普通小戶(hù)型概念，讓客戶(hù)更清晰地體會(huì)到項(xiàng)目的價(jià)值……我們可以利用保利皇冠假日酒店，讓公寓業(yè)主享受真正的五星級(jí)酒店管理服務(wù)…,保利皇冠假日酒店五星級(jí)酒店服務(wù),國(guó)際酒店商務(wù)公寓享受

48、星級(jí)酒店式服務(wù)（由保利皇冠酒店原班人馬打造星級(jí)服務(wù)）,,,,,,,,,基本上包括大廈保安監(jiān)控、門(mén)禁管制、公共地方及設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)等；除此之外，建議提供以下物業(yè)管理服務(wù)。（1） 背景音樂(lè)系統(tǒng)；（2） 可直接接受?chē)?guó)內(nèi)和國(guó)際客房預(yù)訂，并能代訂國(guó)內(nèi)其他飯店客房，同時(shí)能代辦飛機(jī)票；（3） 保險(xiǎn)箱租賃服務(wù)；（4） 提供充裕的客房出租率；（5） 24小時(shí)全天候供應(yīng)冷、熱水；（6） 具備十分有效的防噪音及措施；（7） 提供開(kāi)夜床服務(wù)

49、、晚安卡、鮮花或贈(zèng)品；（8） 提供衣裝干洗、濕洗、熨燙及修補(bǔ)服務(wù)，可在24小時(shí)內(nèi)交還客人；（9） 提供擦鞋服務(wù)；（10）提供國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)；（11）提供會(huì)議服務(wù)912；（12）提供自助式廚房服務(wù)。,酒店式公寓的物業(yè)管理內(nèi)容,,,,,一般酒店式公寓設(shè)有以下功能配套空間：（1）設(shè)會(huì)議中心，為入駐企業(yè)提供會(huì)議室；（2）設(shè)商務(wù)中心：提供傳真、復(fù)印、打字、秘書(shū)、訂票、國(guó)內(nèi)、國(guó)際長(zhǎng)途、閱覽等服務(wù)；（3）小型書(shū)店、閱覽室；（4）設(shè)茶

50、座、咖啡廳、酒吧；（5）設(shè)餐廳提供自助式早餐、中西式快餐等；（6）設(shè)健身房、乒乓球室、桌球室、壁球室、棋牌室、桑拿房等娛樂(lè)活動(dòng)室；（7）設(shè)美容美發(fā)室；（8）設(shè)醫(yī)務(wù)室；（9）設(shè)洗衣房提供洗衣服務(wù)：自助式濕洗服務(wù)、外送干活/熨燙服務(wù)；（10）設(shè)保安監(jiān)控室：24小時(shí)的保安控制系統(tǒng)，訪客對(duì)講系統(tǒng)、房?jī)?nèi)服警系統(tǒng)、火情報(bào)警系統(tǒng)；（11）統(tǒng)一設(shè)置汽車(chē)、摩托車(chē)、自行車(chē)停車(chē)庫(kù)(位)。,酒店式公寓的相關(guān)功能配套,四星級(jí)以上的配套設(shè)施、會(huì)所和裝