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文檔簡介
1、房地產投資經(jīng)濟分析,深圳大學管理學院,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,,教材:房地產投資分析,石海均主編, 大連理工大學出版社。參考書: 房地產投資分析,潘蜀健等,高等教育出版社。房地產投資決策分析,蓋倫?E ?格里爾等著,龍勝平等譯,上海人民出版社。,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,教學形式,雙方相互交流、討論案例分析大作業(yè)
2、,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,課程內容安排,房地產分析概論房地產投資三要素分析房地產投資收益分析房地產投資風險分析房地產投資的成本分析房地產投資的對象分析房地產投資策略分析,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,第一章 房地產投資分析概論,第一節(jié) 房地產投資形成條件相關概念房地產:房屋建筑部分(房產)與建筑地塊(地產)的統(tǒng)一體。物
3、業(yè):單元性的房地產房地產業(yè):從事房屋、土地開發(fā)、經(jīng)營管理及中介服務的獨立行業(yè)。,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,房地產與其他工業(yè)品的區(qū)別房地產位置的固定性房地產的單一性房地產的耐久性房地產與其他行業(yè)的關系密切房地產的增值性、保值性和相互影響性,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,我國房地產業(yè)的發(fā)展1978年以前:無償、無限期的行政劃撥
4、以土地出讓為特征的初級階段以商品房形成上市的發(fā)展階段(90年以后)房地產業(yè)的基本經(jīng)濟活動城市土地開發(fā)土地開發(fā)地產市場的二個層次,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,新區(qū)開發(fā)舊區(qū)開發(fā)城市房產開發(fā)房產開發(fā)土地開發(fā)和房屋開發(fā)的一體化房地產銷售與物業(yè)經(jīng)營土地使用權有償轉讓房屋銷售物業(yè)經(jīng)營,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,房地產中介服
5、務法律咨詢價格評估經(jīng)紀公司及經(jīng)紀人,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,投資:企業(yè)和個人以獲得未來利益為目的,投放一定的貨幣或實物,用以開發(fā)經(jīng)營某項事業(yè)的行為。房地產投資房地產投資目的房地產投資的代價房地產投資是房地產開發(fā)與經(jīng)營的基礎,結果是形成新的房地產使用價值。,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,房地產投資的類型劃分按投資來源分自
6、有資金銀行資金集資利用外資財政撥款預收收入承包商帶資承包,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,按投資對象分土地開發(fā)投資房屋開發(fā)投資房地產經(jīng)營投資房地產中介服務投資物業(yè)管理服務投資,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,房地產投資形成的條件投資者有投資房地產的愿望投資者有可供投放的資金投資者找到了投資機會投資者有滿意的預期回報,
7、2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,第二節(jié) 房地產投資特征和原則,特征分析優(yōu)點有形的投資通貨膨脹中的保值手段易于融資性具有優(yōu)越稅收收益投資回報高收益的多重性房地產的非同質性,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,缺點投資量大,支出集中性強。投資合作性強投資回收期長投資風險大投資技巧性強投資流動性差投資的固定性,2000房管本科
8、用 Copy Right ®Cui Shijuan,房地產投資特征的意義分析問題、解決問題、理論研究。房地產投資原則市場需求原則近期需求:1-2年:實力弱,守業(yè)型遠期需求:〉2年:實力強,開拓型主動需求:市場已提出需求被動需求:引導市場消費需求,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,準備充分:詳細周密的可行性分析投資規(guī)模程度投資規(guī)模與回報率的關系背靠大樹原則公共建
9、設所到之處政治經(jīng)濟信息追隨大投資者風險收益適當“一三法則”,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,優(yōu)化投資結構風險大的項目與風險小的項目的比例關系投資期長的項目與投資期短的項目的比例關系投資額大的項目與投資額小的項目的比例關系積極穩(wěn)妥投資積極:穩(wěn)妥=4:6,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,利用財務杠桿以小博大發(fā)揮特色優(yōu)勢環(huán)保概念
10、,工薪概念,網(wǎng)絡概念等戰(zhàn)略重于戰(zhàn)術,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,房地產投資與投機的關系共同點:目的相同 對象相同不同點 投機 投資風險不同: 高 低依據(jù)不同: 感性 理性出發(fā)點不同: 僥幸 腳踏實地限制不同: 有限制 鼓勵保護褒貶不同
11、: 貶責 褒獎,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,第三節(jié) 房地產投資環(huán)境,政治環(huán)境:國家及地區(qū)政權的穩(wěn)定性及政策的連續(xù)性 社會環(huán)境:社會文化、宗教、家庭、消費 經(jīng)濟環(huán)境:宏觀環(huán)境與微觀環(huán)境 法律環(huán)境:法律的完備性、穩(wěn)定性及投資爭議仲裁的公正性 自然環(huán)境:地理位置、氣候、地質水文等,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,
12、第四節(jié) 房地產投資分析的目的及其研究內容,目的歸納總結房地產投資規(guī)律分析研究房地產投資運作技巧指導規(guī)范房地產投資活動減少投資浪費增大投資效益,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,研究內容--5W1H問題Why--目的、目標分析What--投資類型、特征、質量、對象Where--地點(地段分析)When--時間(時機分析)Who--人--投資形成條件How--方法--原則,受益
13、,成本,利潤等,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,房地產投資與房地產業(yè)生產環(huán)節(jié)與房地產投資獲取土地開發(fā)土地房地產開發(fā)流通環(huán)節(jié)與房地產投資消費環(huán)節(jié)與房地產投資,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,第五節(jié) 房地產投資目標分析,房地產投資的主要目標目標:獲取利潤,無形收益,社會效益,環(huán)境效益。投資本金的安全性安全性較高:政府機關辦公大樓等
14、安全性較低:新旅游區(qū)商場投資等投資對象的變現(xiàn)性易于出手的房地產項目變現(xiàn)性高,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,投資對象的收入現(xiàn)期收入:高風險高收益的項目遠期收入:升值潛力大的擬開發(fā)區(qū)投資對通貨膨脹的防護能力,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,房地產投資目標的制約因素投資能力大?。嚎捎觅Y金大(?。?目標大(?。┩顿Y經(jīng)驗:經(jīng)驗豐富?目標高
15、承擔風險投資本身風險高?目標低(保守)投資者愿承擔的風險高?目標高投資回報預期預測結果樂觀?目標高預測結果把握不大?目標低,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,市場需求現(xiàn)實?景氣?目標高預測?樂觀?目標高房地產供給競爭情況供給量大(?。?目標低(高)貸款問題貸款額大?目標高貸款利率大?目標低,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,收
16、入增長國民收入、工資收入?增長快?目標高物價水平物價上漲?大?目標高儲蓄水平: 儲蓄額高?目標高 儲蓄比率大、儲蓄利率高?目標底投資項目的選擇,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,房地產投資目標的參考數(shù)據(jù)杠桿作用:用借款來加大收益或虧損例結論借款利率投資收益率,則杠桿作用對借款者不利,借款越多,賺的越少,虧損越多。,2000房管本科用 Copy Right
17、174;Cui Shijuan,房地產投資目標利潤分析 --研究目標利潤與成本、開發(fā)量之間的關系目標利潤與開發(fā)量的關系,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,目標利潤的靈敏度分析單位售價變化引起的開發(fā)量變化,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,單位變動成本變化引起的開發(fā)量變化,2000房管本科用 Copy Right
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