[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)05房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)第5章房地產(chǎn)市場

1、第五章 房地產(chǎn)市場,學(xué)習(xí)目標(biāo),1. 房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵、特點(diǎn)及影響因素2. 房地產(chǎn)需求曲線及需求彈性3. 房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵、特點(diǎn)及影響因素4. 房地產(chǎn)供給曲線及需求彈性5. 房地產(chǎn)供求均衡6. 房地產(chǎn)市場的含義與分類7. 房地產(chǎn)市場的基本特征8. 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行9. 房地產(chǎn)市場過濾規(guī)律與分析模型10.房地產(chǎn)市場分析的技術(shù)和方法,主要內(nèi)容,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的類型和特點(diǎn)第三節(jié) 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行

2、第四節(jié) 房地產(chǎn)市場過濾規(guī)律與分析模型第五節(jié) 房地產(chǎn)市場分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求,一、房地產(chǎn)需求二、房地產(chǎn)供給三、房地產(chǎn)供求均衡,一、房地產(chǎn)需求,（一）房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵和特點(diǎn)內(nèi)涵：房地產(chǎn)需求是指在一個特定時期內(nèi)，消費(fèi)者在各種可能的價(jià)格下，愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)數(shù)量。形成房地產(chǎn)需求有兩個必要條件：一是購買房地產(chǎn)的欲望；二是購買房地產(chǎn)的能力。房地產(chǎn)需求的特點(diǎn):（1）需求的區(qū)域性（2）需求的層次性（3）需求的連續(xù)

3、性和間斷性,（二）房地產(chǎn)需求的分類,1. 按照需求的性質(zhì)，房地產(chǎn)的需求可以分為：生產(chǎn)性需求是國民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)部門為了滿足生產(chǎn)經(jīng)營需要而產(chǎn)生的需求，如工業(yè)廠房、商業(yè)店鋪、寫字樓等。在此，房地產(chǎn)產(chǎn)品是生產(chǎn)資料。生活性需求是居民為了滿足生活需要而產(chǎn)生的需求，主要是住宅。在此，房地產(chǎn)產(chǎn)品是生活資料。投資性需求或投機(jī)性需求是投資者或投資者為了資產(chǎn)保值、增值或獲取差額利潤而產(chǎn)生的需求，在此，房地產(chǎn)是投資和投機(jī)的工具。,2. 按照需求者的來源，房

4、地產(chǎn)的需求可以分為本地需求和外來需求。,3.房地產(chǎn)的潛在需求和有效需求,（1）房地產(chǎn)潛在需求:是指過去和現(xiàn)在尚未轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)際的房地產(chǎn)購買力、但在未來可能轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)購買力的需求。由于潛在房地產(chǎn)需求是一定時期內(nèi)該地區(qū)房地產(chǎn)需求的最大可能值，因此也稱為房地產(chǎn)的邊界需求。雖然不能作為提供現(xiàn)實(shí)供給的根據(jù)，但對規(guī)劃未來房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和投資決策有重要參考作用。（2）房地產(chǎn)有效需求:所謂房地產(chǎn)的有效需求，也就是現(xiàn)實(shí)需求。分析房地產(chǎn)市場的有效

5、需求，必須從微觀上把握有支付能力的需求，在宏觀上把握總供給與總需求的均衡。,（三）影響房地產(chǎn)需求的主要因素,（1）國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平（2）居民收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)（3）房地產(chǎn)價(jià)格（4）城市化水平（5）國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策 （6）消費(fèi)者對未來的預(yù)期,（四）房地產(chǎn)需求曲線,消費(fèi)者在某一特定時期內(nèi)對某一房地產(chǎn)的需求量，隨著價(jià)格的降低而增加。在價(jià)格固定不變的前提下，消費(fèi)者的收入增加（減少）、對房地產(chǎn)的偏好提高（降低）、替代房地產(chǎn)的價(jià)格上升（

6、降低）、預(yù)期房地產(chǎn)的價(jià)格上升（下降）都會導(dǎo)致房地產(chǎn)需求量的增加（減少），這樣就形成新的需求曲線d1（d0）。,,,,,,需求量,價(jià)格,d1,d0,d,圖5-1 房地產(chǎn)需求,（五）房地產(chǎn)需求的彈性,1.房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性:指房地產(chǎn)商品的價(jià)格變化的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動的比率，它表示了房地產(chǎn)需求量變動對房地產(chǎn)價(jià)格變動的反應(yīng)程度。用公式表示為： 式中，Ed—房地產(chǎn)商品需求的價(jià)格彈性系數(shù)； P—房地產(chǎn)商品

7、價(jià)格； △P—房地產(chǎn)商品的價(jià)格變動量； Q—房地產(chǎn)商品的需求量； △Q—房地產(chǎn)商品需求的變動量,⑴│Ed│=0：需求完全無彈性；價(jià)格怎樣變，需求量都不變。⑵│Ed│=∞：需求有完全價(jià)格彈性；價(jià)格不變，需求量任意變。⑶│Ed│=1：需求為單一價(jià)格彈性；價(jià)格變動率與需求量變動率相同。⑷│Ed│>1：需求富有價(jià)格彈性；價(jià)格變動率小于需求量變動率。⑸ 0<│

8、Ed│<1：需求缺乏價(jià)格彈性。價(jià)格變動率大于需求量變動率。,1.房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性,影響需求價(jià)格彈性的因素：（1）商品的替代品數(shù)目和可替代程度：A.商品的替代品數(shù)目越多，則需求越富有彈性；B.可替代程度：有完全相近的替代品，則需求可能有完全彈性。（2）消費(fèi)者對某種商品的需求程度以及商品在消費(fèi)者家庭預(yù)算中所占比例：▲越是必需品，需求彈性越?。辉绞巧莩奁?，需求彈性越大；▲越占家庭支出比例大的商品，需求彈性也較大；（3）

9、商品本身用途的多樣化：用途越多，需求彈性越大；（4）商品的耐用程度：越是耐用，需求彈性越小；（5）時間的長短：時間越長，需求彈性越大。,2.房地產(chǎn)需求的收入彈性,房地產(chǎn)需求的收入彈性：指收入變動的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動的比率，它表示了房地產(chǎn)需求量變動對收入變動的反應(yīng)程度。用公式表示為：式中， EY—房地產(chǎn)需求的收入彈性系數(shù)； Y—消費(fèi)者的可支配收入；△Y—消費(fèi)者的可支配收入的變動量； Q—房地產(chǎn)商品的需求

10、量；△Q—房地產(chǎn)商品需求的變動量。,(1) EY>1：需求富有收入彈性；需求量變動率大于收入變動率。(2) 0<EY<1：需求缺乏收入彈性；需求量變動率小于收入變動率。,2.房地產(chǎn)需求的收入彈性,房地產(chǎn)需求的收入彈性的影響因素：從一般意義上講，房地產(chǎn)需求的收入彈性與一國或一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和國民收入水平有密切的聯(lián)系。這主要是由于不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和階段，對居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化有著不同的影響。發(fā)達(dá)國家：房地產(chǎn)

11、需求的收入彈性缺乏發(fā)展中國家：房地產(chǎn)需求富有收入彈性從特殊意義上講，不同的房地產(chǎn)商品，其需求的收入彈性是不同的。普通住宅：需求的收入彈性較大高檔別墅、高檔商品住宅：需求的收入彈性較小,二、房地產(chǎn)供給,（一）房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵和特點(diǎn)內(nèi)涵：房地產(chǎn)供給是指在一個特定時期內(nèi)，開發(fā)商在各種可能的價(jià)格下，愿意而且能夠供給的房地產(chǎn)數(shù)量。形成房地產(chǎn)供給有兩個必要條件：一是供給房地產(chǎn)的欲望；二是供給房地產(chǎn)的能力。房地產(chǎn)供給的特點(diǎn):（1）

12、房地產(chǎn)的一級市場具有高度的壟斷性（2）土地供給呈剛性（3）房地產(chǎn)投資具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性（4）供給的短期價(jià)格彈性不充分,根據(jù)房屋的存在狀態(tài)，房地產(chǎn)供給可以分為現(xiàn)實(shí)供給和潛在供給。取得房屋銷售許可證。,（二）房地產(chǎn)供給的分類,根據(jù)房地產(chǎn)是否適銷對路，房地產(chǎn)供給可以分為有效供給和無效供給。無效供給也會轉(zhuǎn)化為有效供給。,（三）影響房地產(chǎn)供給的主要因素,（1）房地產(chǎn)價(jià)格（2）城市土地的供給數(shù)量（3）資金供應(yīng)量和利率（4）稅收政策（

13、5）建筑材料供應(yīng)能力和建筑能力（6）房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期,圖5—2 房地產(chǎn)供給,開發(fā)商在某一特定時期內(nèi)對某一種房地產(chǎn)的供給量，隨著價(jià)格的提高而增加。在房地產(chǎn)價(jià)格不變的前提下，開發(fā)成本的減少（增加）、建筑水平的提高、預(yù)期房地產(chǎn)的價(jià)格上升（下降）都會導(dǎo)致房地產(chǎn)供給量的增加（減少），這樣就形成新的供給曲線s1（s0）。如下圖所示。,(四)房地產(chǎn)供給曲線,(五)房地產(chǎn)供給彈性,房地產(chǎn)供給彈性：指供給的價(jià)格彈性，即房地產(chǎn)價(jià)格變動的比率

14、所引起的其供應(yīng)量變動的比率，它表示了房地產(chǎn)供給量變動對房地產(chǎn)價(jià)格變動的反應(yīng)程度。用公式表示為：式中，Es—房地產(chǎn)商品供給彈性系數(shù)； P—房地產(chǎn)商品價(jià)格；△P—房地產(chǎn)商品的價(jià)格變動量； Q—房地產(chǎn)商品的供給量；△Q—房地產(chǎn)商品供給的變動量,(1) ES>1：供給富有價(jià)格彈性。(2) 0<ES<1：供給缺乏價(jià)格彈性。,三、房地產(chǎn)供求均衡,房地產(chǎn)市場供求均衡的含義：供給與需求的均

15、衡態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價(jià)格與需求價(jià)格相一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致時的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。,如圖所示，供給曲線S與需求曲線D的交點(diǎn)E稱為均衡點(diǎn)。在均衡點(diǎn)上，供給與需求處于均衡態(tài)。,（一）房地產(chǎn)供求均衡的現(xiàn)實(shí)意義,認(rèn)識房地產(chǎn)供求均衡原理的現(xiàn)實(shí)意義在于：在微觀層次上，房地產(chǎn)商應(yīng)該重視房地產(chǎn)市場供給和需求的變動，重視其均衡態(tài)的狀況，及時調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營策略和計(jì)劃；在宏觀層次上，國家應(yīng)該運(yùn)用稅收、利率、信貸等經(jīng)濟(jì)杠桿，刺激或抑制供給或

16、需求，引導(dǎo)供求曲線沿著人們所希望的方向移動，從而達(dá)到一個新的均衡態(tài)。,（二）房地產(chǎn)市場的供求非均衡,（一）總量性供不應(yīng)求的狀態(tài)（二）總量供過于求的狀態(tài)（三）結(jié)構(gòu)性供求失衡的狀態(tài),（三）改善當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的思路與措施,實(shí)現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場的供求均衡的基本思路是：一是必須把住房保障問題同房地產(chǎn)市場運(yùn)行與調(diào)控區(qū)分開；二是對市場問題要盡量采用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控，短期內(nèi)要靈活調(diào)控需求和供應(yīng)，長期則要適當(dāng)增加供應(yīng)，適當(dāng)抑制需求；三是政府要

17、引導(dǎo)輿論正確認(rèn)識當(dāng)前較高房價(jià)的成因，不要簡單地與國外水平相比，并在此基礎(chǔ)上制訂科學(xué)的調(diào)控目標(biāo)；四是要讓群眾意識到政府進(jìn)行房地產(chǎn)市場的調(diào)控是必需的，調(diào)控既是社會保障與尊重人權(quán)的需要，也是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需要。,（三）改善當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的思路與措施,增加住宅，尤其是小戶型住宅及其用地的供應(yīng)：1.一級市場土地供應(yīng)要變機(jī)械控制為動態(tài)控制2.調(diào)整建設(shè)用地結(jié)構(gòu)，大力壓縮工業(yè)用地，確保住宅用地指標(biāo)3.調(diào)整規(guī)劃思路，對新批住宅項(xiàng)目要

18、提高容積率4.加快舊城尤其是“城中村”改造，增加住宅供應(yīng)5.劃小出讓地塊面積，減少千畝大盤，從而提高土地出讓的競爭性,（三）改善當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的思路與措施,加大對改善性需求、投資需求和投機(jī)需求的調(diào)節(jié)力度：1．通過行政立法抑制房地產(chǎn)的過度需求2．通過房地產(chǎn)稅按面積梯度進(jìn)行調(diào)控，以正確引導(dǎo)房地產(chǎn)需求3．通過貸款首付的按面積梯度調(diào)控來抑制房地產(chǎn)需求的膨脹4．通過貸款利率的靈活調(diào)控來影響房地產(chǎn)市場的需求5．通過對貸款期限的

19、按面積梯度調(diào)控來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場需求,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的類型和特點(diǎn),一、房地產(chǎn)市場的含義二、房地產(chǎn)市場的類型三、房地產(chǎn)市場的特點(diǎn),一、房地產(chǎn)市場的含義,市場是社會生產(chǎn)分工和商品交換的產(chǎn)物，是維系商品經(jīng)濟(jì)的紐帶。市場有兩重含義，一是指買賣雙方交易的場所，二是指交易活動發(fā)生的過程。房地產(chǎn)市場，是指房地產(chǎn)商品交換的領(lǐng)域和場所；房地產(chǎn)市場，是指房地產(chǎn)商品一切交換和流通關(guān)系的總和。既包括土地、房產(chǎn)及相關(guān)的勞務(wù)服務(wù)的交易行為，又包括土地所有

20、權(quán)和使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)買賣交易以及租賃、典當(dāng)、抵押等各類經(jīng)濟(jì)活動，房地產(chǎn)市場是所有這些交換和流通關(guān)系的綜合，體現(xiàn)了市場中的當(dāng)事人之間錯綜復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的載體。健全的房地產(chǎn)市場，是房地產(chǎn)業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)和必要前提；是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行不可缺少的外部環(huán)境，也是完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要保證。,房地產(chǎn)市場可以從不同的角度進(jìn)行劃分。,二、房地產(chǎn)市場的類型,,房地產(chǎn)萌芽市場,房

21、地產(chǎn)發(fā)育市場,房地產(chǎn)成熟市場,房地產(chǎn)市場,城鎮(zhèn)住房私有化率居民家庭住房消費(fèi)支出占總消費(fèi)的比重房價(jià)與家庭年收入的比例,二、房地產(chǎn)市場的類型,圖 按照發(fā)育程度劃分的房地產(chǎn)市場,房地產(chǎn)金融資產(chǎn)與國民生產(chǎn)總值私人投資占房地產(chǎn)市場總投資的比例有償使用土地面積占應(yīng)該有償使用土地面積的比例,衡量房地產(chǎn)市場發(fā)育程度的指標(biāo),房地產(chǎn)市場,,,,,按照覆蓋（影響）范圍劃分：國際性市場全國性市場地方性市場,按照層次劃分：一級市場二級市場三級

22、市場,圖 按照覆蓋范圍和層次劃分的房地產(chǎn)市場,房地產(chǎn)檔次越高，市場空間范圍越大；要針對特定市場空間范圍進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析。,,國家土地出讓、開發(fā)公司和消費(fèi)者、消費(fèi)者之間；商品房買賣、舊房買賣、房屋出租。,二、房地產(chǎn)市場的類型,土地使用權(quán)出讓市場,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場,土地出租市場,,土地市場,增量房屋交易市場（簡稱新房交易市場）,存量房屋交易市場（簡稱舊房交易市場）,出賣市場出租市場,出賣市場出租市場,（包括工業(yè)廠房、商業(yè)用房和住房

23、）,（包括工業(yè)廠房、商業(yè)用房和住房）,,,,,,房地產(chǎn)市場,圖 我國房地產(chǎn)市場的分類和稱謂,二、房地產(chǎn)市場的類型,圖 房地產(chǎn)市場的特點(diǎn),三、房地產(chǎn)市場的特點(diǎn),第三節(jié) 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行,一、房地產(chǎn)市場的參與者二、房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制三、房地產(chǎn)市場的運(yùn)行特征,一、房地產(chǎn)市場的參與者,房地產(chǎn)市場是由交易對象、市場參與者、價(jià)格和資金四個基本要素組成。房地產(chǎn)市場的主要參與者有政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)建筑承包商、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、企事

24、業(yè)單位及個人。,地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢是影響房地產(chǎn)市場長期走勢的根本原因經(jīng)濟(jì)日益繁榮地區(qū)：長期供給曲線向右上方傾斜經(jīng)濟(jì)日益衰退地區(qū)：長期供給曲線向左下方傾斜,,,,,,供求數(shù)量,價(jià)格,s1,d2,d1,b,a,,,,,,,,,,供求數(shù)量,價(jià)格,s1,s2,s3,d1,d2,d3,a,b,c,d,e,f,g,Ls,圖a 短期房地產(chǎn)供求,圖b 長期房地產(chǎn)供求,二、房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制,房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制,（1）單元類型、質(zhì)量、規(guī)模大小、位

25、置相近的房地產(chǎn)，以相近的價(jià)格出售。（2）如果房地產(chǎn)供求均衡則價(jià)格穩(wěn)定。（3）如果供過于求，則形成買方市場，價(jià)格下降，開發(fā)項(xiàng)目減少；反之成立。（4）市場利率下降，房地產(chǎn)開發(fā)信貸成本降低，房地產(chǎn)開發(fā)量可能增加，同時消費(fèi)、信貸成本也下降，消費(fèi)者購房支付能力提高，房地產(chǎn)需求也增加；反之成立。（5）房地產(chǎn)市場運(yùn)行良好，需要維持適量的房地產(chǎn)“存貨”，即維持適量的空置房地產(chǎn)（或空置率）。,三、房地產(chǎn)市場的運(yùn)行特征,,房地產(chǎn)市場有一定量的空置面

26、積十分正常，原因：第一，完善的商品經(jīng)濟(jì)形態(tài)必然存在一定量的商品以供周轉(zhuǎn)之用，尤其是市場經(jīng)濟(jì)中的商品必須保持適當(dāng)?shù)膸齑媪亢椭苻D(zhuǎn)量以滿足供求的調(diào)整。第二，房地產(chǎn)市場上總是存在一定量的“有瑕疵”供給或者無效供給。第三，空置起到調(diào)節(jié)市場供求的作用，是通往供求均衡的必經(jīng)之路。,對空置商品房要區(qū)分摩擦空置與市場空置兩種情況！,第四節(jié) 房地產(chǎn)市場過濾規(guī)律與分析模型,房地產(chǎn)市場過濾現(xiàn)象反映了房地產(chǎn)生命周期的各個階段，主要指房地產(chǎn)市場中最初為較高收

27、入消費(fèi)者建造的房屋，隨著時間的推移由較低收入的消費(fèi)者繼續(xù)使用的動態(tài)過程。房地產(chǎn)過濾模型能夠從房地產(chǎn)等級和消費(fèi)收入水平的角度分析房地產(chǎn)市場的供求結(jié)構(gòu)，經(jīng)常被用于分析各種房地產(chǎn)市場的重要問題。梯度消費(fèi)理論是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場需求的重要理論，也是房地過濾模型的理論基礎(chǔ)。房地產(chǎn)梯度消費(fèi)理論指的是不同收入階層根據(jù)自身的收入水平選擇能夠負(fù)擔(dān)得起的房屋，同一消費(fèi)者在收入水平的不同階段也要選擇不同檔次的房屋。,房地產(chǎn)過濾模型的發(fā)展,房地產(chǎn)市場過濾關(guān)系

28、圖,住房過濾是住房在其生命周期內(nèi)的價(jià)值變化而非由房客的收入提高所致。住房過濾的過程就是房產(chǎn)不斷老化逐漸折舊的過程。,房地過濾模型的應(yīng)用——分析中國住房保障政策,借鑒阿瑟·奧沙利文的住房過濾模型,對中國的住房市場建模。模型的假設(shè)條件如下:1.將住房市場分為三個子市場:低端市場、中端市場及高端市場;2.居民收入水平不同,且其收入隨時間推移逐步提高;3.住房質(zhì)量可變:住房可向上過濾,也可向下過濾;4.不同檔次的住房具有一定

29、的替代性;5.住房市場化程度高:住房價(jià)格(租金)由供求關(guān)系決定,存量住房(尤其是低端住房)房源充足,房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)。,對廉租房政策的分析,從短期來看,低端市場中所有承租住房的家庭都會從廉租房模式中獲益。從長期來看,廉租房模式具有以下效應(yīng):(1)租金水平下降。一方面使承租住房的所有家庭都從廉租房模式中受益;另一方面會使開發(fā)商新建住房的利潤空間縮小, 不利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。(2)退出率提高。造成資源浪費(fèi),而且也不利于二手房市

30、場的發(fā)展。(3)住房過濾延緩。 (4)政府投資負(fù)擔(dān)重、管理成本高。,對貨幣補(bǔ)貼政策的分析,從短期來看,向低收入家庭貨幣補(bǔ)貼之后,低端市場的租金提高,未接受補(bǔ)貼的家庭將為其所承租的住房支付更高的租金。從長期來看,貨幣補(bǔ)貼模式有以下效應(yīng):(1)租金水平上升。不會影響租金支付壓力;提高了投資買房的興趣, 激勵開發(fā)商建造住房,從而推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。(2)退出率降低。租金的提高,既有利于存量住房的充分利用,也有利于二手房市場的發(fā)

31、展。(3)住房過濾加快。 (4)政府負(fù)擔(dān)輕。,結(jié)論：貨幣補(bǔ)貼政策在理論上明顯優(yōu)于實(shí)物補(bǔ)貼政策的實(shí)施效果,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場分析,一、房地產(chǎn)市場分析的概念 房地產(chǎn)市場分析就是市場的參與者收集市場中的一切有用信息，按照科學(xué)的分析方法，通過分析加工處理，透過市場活動的表象，發(fā)現(xiàn)市場的特征和內(nèi)在規(guī)律，找出市場運(yùn)行存在的問題及原因，預(yù)測市場未來的發(fā)展趨勢，以指導(dǎo)參與者未來的行為。,房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容有四個層次，如下圖。,圖 房

32、地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容,二、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容,（一）宏觀經(jīng)濟(jì)分析,對影響待研究區(qū)域房地產(chǎn)市場的宏觀因素進(jìn)行分析。分析內(nèi)容主要包括：國民生產(chǎn)總值（GDP）及其增長速度、國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、固定資產(chǎn)投資及其增長率、物價(jià)水平、人口結(jié)構(gòu)及增長趨勢、居民收入和消費(fèi)水平、勞動力和就業(yè)狀況、相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、各行業(yè)投資收益率、企業(yè)規(guī)模及結(jié)構(gòu)、國家金融政策、財(cái)政政策等。,（二）地區(qū)市場的分析,道路交通等基礎(chǔ)設(shè)施的現(xiàn)狀和分布；水、電、燃?xì)?、熱力、通?/p>

33、等市政基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀和供給能力；地區(qū)國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃、房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃等專項(xiàng)規(guī)劃和計(jì)劃；人口規(guī)模、結(jié)構(gòu)、分布及其遷移規(guī)律；醫(yī)療、教育、文化娛樂等資源的分布；城市重點(diǎn)功能區(qū)和政府確定的重點(diǎn)開發(fā)地區(qū)。,（三）專業(yè)市場分析,根據(jù)潛在需求的來源及競爭物業(yè)所在區(qū)域、確定市場研究區(qū)域；細(xì)分市場，進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分及消費(fèi)者細(xì)分；確定特定消費(fèi)群體所對應(yīng)的房地產(chǎn)子市場；分析各子市場的供需關(guān)系及各子市

34、場的供需缺口；確定目標(biāo)子市場、分析目標(biāo)子市場供求缺口量。,（四）項(xiàng)目市場的分析,（1）地區(qū)在建項(xiàng)目的基本情況。包括項(xiàng)目名稱、開發(fā)商、用途、建筑面積、容積率、價(jià)格、戶型、配套設(shè)施、綠化率、物業(yè)管理、市政條件等。（2）消費(fèi)者的具體情況和需要。包括消費(fèi)群體的特征（年齡、職業(yè)、收入、教育、行為）、對戶型的偏好、對房屋總價(jià)和單價(jià)的接受程度、對交通條件和配套設(shè)施的要求、消費(fèi)的目的（即居住還是投資或投機(jī)買賣）等。（3）擬建項(xiàng)目的分析。包括擬建項(xiàng)

35、目與競爭項(xiàng)目相比，其市場占有率、吸納量、銷售（出租）周期、價(jià)格（租金）水平等。,,不管是哪個層次的房地產(chǎn)市場分析，都需要從市場供求兩個層面方面進(jìn)行：供給分析的內(nèi)容有：土地供給狀況、房地產(chǎn)供給狀況需求分析的內(nèi)容有：根據(jù)人口、就業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、收入等因素分析預(yù)測對房地產(chǎn)的需求，包括對不同類型的房地產(chǎn)的需求、需求的總量、分布等。,房地產(chǎn)市場分析的方法有：定性分析和定量分析兩種。定性分析是根據(jù)實(shí)際情況、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和邏輯推理，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展

36、趨勢作出推斷。定性分析主要依靠個人經(jīng)驗(yàn)、知識和分析能力，適用于信息資料不完整、影響因素復(fù)雜、或?qū)χ饕绊懸蛩仉y以定量分析的情況。常用的方法有：德爾菲法、意見集中法、類推法等。定量分析是在歷史資料和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)方法和數(shù)學(xué)模型，對市場趨勢進(jìn)行數(shù)量分析的方法。主要有時間序列分析和因果關(guān)系分析。,三、房地產(chǎn)市場分析的技術(shù),時間序列分析有移動平均法、指數(shù)平滑法、季節(jié)變動法等。因果關(guān)系分析是依據(jù)分析對象及其影響因素間的因果關(guān)系建立

37、模型，主要有回歸分析、經(jīng)濟(jì)計(jì)量分析、投入產(chǎn)出模型等。,（一）市場環(huán)境及總體市場情況的分析,市場環(huán)境及總體市場情況的分析：有專門的分析方法，可以借助政府部門的專業(yè)分析成果，如發(fā)展改革、統(tǒng)計(jì)、房屋土地、金融、信息中心、社科院等部門。房地產(chǎn)市場總體情況的分析通常要用若干指標(biāo)來反映，比較有代表性的是國房景氣指數(shù)。該指數(shù)通過土地開發(fā)面積分類指數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)、商品房面積分類指數(shù)、竣工面積分類指數(shù)、商品房銷售價(jià)格分類指數(shù)、資金來源分類

38、指數(shù)等指標(biāo)綜合反映全國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的總體水平。,,國房景氣指數(shù),2007~2012年,2012~2013年,（一）市場環(huán)境及總體市場情況的分析,房地產(chǎn)市場價(jià)格的分析。通常用價(jià)格指數(shù)如果是以某個固定時期作為基期的，稱為定基價(jià)格指數(shù)；如果是以上一時期作為基期的，稱為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。房地產(chǎn)市場波動的分析。,,,（二）專業(yè)市場的分析,分析內(nèi)容主要包括供給量、需求量及其相互平衡關(guān)系。供給量的分析：主要包括當(dāng)前供給量分析和潛在供給量分析

39、。運(yùn)用土地供給量可以估算新增房地產(chǎn)供給量。不僅要分析供給總量，還要分析供給結(jié)構(gòu)。還要進(jìn)行區(qū)域供給量對比分析，找出房地產(chǎn)供給的區(qū)域特征。需求量的分析：包括需求潛力分析和需求偏好分析。需求潛力分析可以從人口、家庭規(guī)模和收入等方面進(jìn)行。,（三）項(xiàng)目市場的分析,項(xiàng)目市場的分析：運(yùn)用市場調(diào)查方法，對房地產(chǎn)項(xiàng)目市場環(huán)境進(jìn)行數(shù)據(jù)收集、歸納和整理，形成項(xiàng)目可能的產(chǎn)品定位方向，對數(shù)據(jù)進(jìn)行競爭分析，利用普通邏輯的排出、類比、補(bǔ)缺等方法形成項(xiàng)目的

40、產(chǎn)品定位。調(diào)查方法包括實(shí)地調(diào)查法、問卷訪問法、座談會等。對房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析可以運(yùn)用SWOT分析方法。,SWOT分析方法,SWOT的含義是優(yōu)勢（strength）、劣勢（weakness）、機(jī)會（opportunity）和威脅（threats）。該方法是將對房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)外部條件各方面內(nèi)容進(jìn)行綜合和概括，進(jìn)而分析項(xiàng)目的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會和威脅的一種方法。,運(yùn)用SWOT方法分析問題一般可以分為3個層次：基本面分析辯證法分析程度（

41、概率）分析,移動平均法,是測定時間序列趨勢變動的基本方法。對時間數(shù)列的各項(xiàng)數(shù)值，按照一定的時距進(jìn)行逐期移動，計(jì)算出一系列序時平均數(shù)，形成一個派生的平均數(shù)時間數(shù)列，以此削弱不規(guī)則變動的影響，達(dá)到對原序列進(jìn)行修勻的目的，顯示出原數(shù)列的長期趨勢。,例如：某類房地產(chǎn)2012年1~12月的價(jià)格（元/m2）,,如要預(yù)測該類房地產(chǎn)2013年1月的價(jià)格，則計(jì)算方法如下：由于最后一個移動平均數(shù)對應(yīng)的時間是2012年10月，與2013年1月相差3個月，所

42、以預(yù)測該類房地產(chǎn)2013年1月的價(jià)格為：7620+120×3=7980（元/m2）,,,,是對各期指標(biāo)值進(jìn)行加權(quán)后計(jì)算的平均數(shù)。,加權(quán)移動平均法,指數(shù)平滑法,指數(shù)平滑法是用過去的觀察值的加權(quán)平均數(shù)作為趨勢值，它是加權(quán)平均的一種特殊形式。其基本形式是根據(jù)本期的實(shí)際值和本期的趨勢值，分別給以不同權(quán)數(shù)α和1–α，計(jì)算加權(quán)平均數(shù)作為下期的趨勢值。設(shè)pi為第i期的實(shí)際值，Vi為第i期的預(yù)測值， Vi+1為第i+1期的預(yù)測值，α為指

43、數(shù)平滑系數(shù)， 0≤α≤1。則運(yùn)用指數(shù)平滑法進(jìn)行預(yù)測的公式為：Vi+1= Vi+ α(pi - Vi )=αpi + (1-α) ViVi+1 =αpi + (1-α) Vi確定α的值是關(guān)鍵。根據(jù)預(yù)測值與實(shí)際值的誤差大小來確定。,例：某公司2012年前8個月銷售額資料見下表，用指數(shù)平滑法進(jìn)行長期趨勢分析。已知1月份預(yù)測值為150.8萬元，α分別取0.2和0.8。,表 某公司2012年各月銷售額預(yù)測表 （單位：萬元）,從上例中可

44、看出，α值和初始值的確定是關(guān)鍵，它們直接影響著趨勢值誤差的大小。,α和初始值的確定原則,1、α值的確定選擇α，一個總的原則是使預(yù)測值與實(shí)際觀察值之間的誤差最小。從理論上講，α取0~1之間的任意數(shù)據(jù)均可以。具體如何選擇，要視時間序列的變化趨勢來定。（1）當(dāng)時間序列呈較穩(wěn)定的水平趨勢時，應(yīng)取小一些，如0.1–0.3，以減小修正幅度，突出以往資料中長期趨勢對預(yù)測值的影響。（2）當(dāng)時間序列波動較大時，宜選擇居中的α值，如0.3–0.5。

45、（3）當(dāng)時間序列波動很大，呈現(xiàn)明顯且迅速的上升或下降趨勢時，α應(yīng)取大些，如0.6–0.8，以加重近期實(shí)際觀察值對預(yù)測值的影響，使預(yù)測模型靈敏度高些，能迅速跟上數(shù)據(jù)的變化。（4）在實(shí)際預(yù)測中，可取幾個α值進(jìn)行試算，比較預(yù)測誤差（MSE），選擇誤差較小的那個α值。2、初始值的確定如果資料總項(xiàng)數(shù)N大于50，則經(jīng)過長期平滑鏈的推算，初始值的影響變得很小了，為了簡便起見，可用第一期水平作為初始值。但是如果N小到15或20，則初始值的影響較大

46、，可以選用最初幾期的平均數(shù)作為初始值。,季節(jié)變動分析,季節(jié)變動是指現(xiàn)象受自然因素和社會習(xí)俗等因素影響而發(fā)生的有規(guī)律的周期性變動。季節(jié)變動往往會給社會生產(chǎn)和人們的經(jīng)濟(jì)生活帶來一定影響，如會影響某些商品的生產(chǎn)、銷售與庫存。季節(jié)變動分析的基本原理：對一個時間序列計(jì)算出季節(jié)指數(shù)（季節(jié)比率），然后根據(jù)各季節(jié)指數(shù)與其平均數(shù)（100%）的偏差程度來測定季節(jié)變動的程度。季節(jié)指數(shù)是各月（季）平均數(shù)與全年總月（季）平均數(shù)的比值。它以全期的總平均水平為

47、基準(zhǔn)（100%），用百分比形式來反映各月（季）平均水平相對于總平均水平的高低程度。季節(jié)指數(shù)高說明“旺”，反之說明“淡”。 注意 ：各月（或季）的指數(shù)之和應(yīng)等于1200%（或400%）。,季節(jié)變動分析：簡單平均法,簡單平均法也稱按月（季）平均法，基本思想是，計(jì)算出各年同月平均數(shù)，以消除隨機(jī)影響，作為該月（或季）的代表值；然后計(jì)算出全部月（或季）的總平均數(shù)，作為全年的代表值；再將同月（或同季）平均數(shù)與全部月（或季）的總平均數(shù)進(jìn)行對比，即為

48、季節(jié)指數(shù)。具體步驟如下：1）計(jì)算各年同月（季）的平均數(shù)，其目的是消除各年同一月份（季度）數(shù)據(jù)上的不規(guī)則變動；2）計(jì)算若干年內(nèi)月（季）的總平均數(shù)；3）計(jì)算季節(jié)指數(shù) ，將若干年內(nèi)同月（季）的平均數(shù)與總的月（季）平均數(shù)相比，用百分?jǐn)?shù)表示，即求得各月（季）的季節(jié)指數(shù)。 公式為：,表 某啤酒生產(chǎn)企業(yè)銷售量季節(jié)指數(shù)計(jì)算表 （單位：萬噸）,由表中的資料可知，某啤酒生產(chǎn)企業(yè)銷售量季節(jié)指數(shù)以第3季度的128.02％為最高，而第1季度的7

49、7.08％為最低。,房地產(chǎn)市場分析的結(jié)果通常用分析報(bào)告的形式出現(xiàn)。市場分析報(bào)告根據(jù)實(shí)際需要，可以包括宏觀分析、地區(qū)分析、專業(yè)市場和具體項(xiàng)目的不同組合內(nèi)容。,四、房地產(chǎn)市場分析的結(jié)果,房地產(chǎn)需求和供給的特點(diǎn)有哪些?影響房地產(chǎn)需求和供給的因素包括哪些？房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性和收入彈性。房地產(chǎn)供給彈性。房地產(chǎn)市場供求平衡是怎樣達(dá)到的？房地產(chǎn)市場有哪些分類？房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容有哪些？對應(yīng)不同的分析內(nèi)容，房地產(chǎn)市場分析的主要方法有