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文檔簡介
1、第四章 房地產(chǎn)價格,,學習目標,1.土地價格的內(nèi)含、特征、本質(zhì)與分類2.建筑物價格的構(gòu)成、建筑物的折舊3.房地產(chǎn)價格的構(gòu)成及種類4.影響房地產(chǎn)價格的主要因素,主要內(nèi)容,第一節(jié) 土地價格第二節(jié) 建筑物價格第三節(jié) 房地產(chǎn)價格第四節(jié) 影響房地產(chǎn)價格的主要因素,第一節(jié) 土地價格,土地價格的內(nèi)涵土地價格的形成土地價格的構(gòu)成本質(zhì)土地價格的種類不同類型地價之間的關系土地價格的變動土地價格與國民經(jīng)濟的關系,一、土地價格的內(nèi)涵,
2、土地價格是土地權(quán)利和預期收益的購買價格,是地租的資本化。,地租=地價的利息收入=地價×資本化率地價=地租/資本化率,從賣方來講,土地價格是所出租或者出售土地的地租資本化的收入;從買方來講,土地價格是資本化的,因此是提前支付的地租。即它等于若干年期間(一定年限土地使用權(quán)交易時)或無限年期間(土地所有權(quán)交易時)地租的折現(xiàn)值。如以V為土地價格,ai為第i年的地租,r為折現(xiàn)率(假定折現(xiàn)率不變),則土地價格用公式表示為:
3、 V=∑ai/(1+r)i,1、土地價格是權(quán)益價格;2、土地價格不由生產(chǎn)成本決定;3、土地價格主要由地產(chǎn)供求決定;4、土地價格呈明顯上升趨勢;5、土地價格具有明顯的地區(qū)性和個別性。,土地價格的主要特征,土地的價格是由供求決定的。土地和其他商品一樣,其價格是由供求相互作用形成的。如下圖所示。,,,,,,,,土地數(shù)量,m,O,p,p′,d,d′,s,價格,圖4—1 土地供給條件下地價的決定,二、土地價格的形成,
4、土地面積的有限性決定了純自然土地的供給是有限的。,,,,,,,,,,,,土地數(shù)量,m,O,p1,p2,p3,p,s1,ss,sm,d1,d,價格,圖4—2 土地供給隨時間變化條件下地價的決定,一塊土地可以有多種用途,對某一用途的土地來說,其供給并非是固定的。,二、土地價格的形成,1、理論上的土地價格:從理論上講,土地價格由土地物質(zhì)價格和土地資本價格構(gòu)成。土地是由土地物質(zhì)和土地資本構(gòu)成,與此對應,地租是由土地物質(zhì)所要求的真正地租和土
5、地資本所要求的租金性質(zhì)的地租構(gòu)成的。真正地租包括絕對地租和由土地及位置優(yōu)劣而產(chǎn)生的級差地租。租金性質(zhì)的地租又可區(qū)分為某塊“土地本身的土地資本地租”和“外部輻射地租”。土地本身的土地資本地租是土地資本的單位時間損耗量(折舊及利息)。土地的外部輻射性地租是指該宗土地以外的大型基本建設(如道路、商場、劇院、公園、工廠等),會對該宗土地產(chǎn)生好的或壞的輻射作用,從而使該宗土地的地租有所增加或減少。,三、土地價格構(gòu)成的本質(zhì),,理論上我國城鎮(zhèn)
6、土地價格的實際構(gòu)成可表示為:,2、土地價格與土地交易額:土地價格是土地原始價值、公共投資與環(huán)境改良價值、私人投資改良價值、未來價值四項因素在地理空間的結(jié)合,而表現(xiàn)出來的土地貨幣交易額。土地的原始價值,不是人力能夠創(chuàng)造的,對該部分價值的估計很困難。在新城市經(jīng)濟學中,往往將城市邊緣土地的農(nóng)業(yè)利用價值,作為其用于城市建設用地時的機會成本,稱為城市土地的原始價值。公共投資與環(huán)境改良價值,是包括政府部門進行的各種公共建設以及私人部門在土地之
7、上進行的各種經(jīng)濟活動,對城市環(huán)境的改良所形成的土地價值。私人投資改良價值是指個人投資于某塊土地上,使得該土地的價值增加的部分。未來價值是尚未實現(xiàn)的,潛在的價值。比如農(nóng)地在轉(zhuǎn)化為建設用地前,價值較低,轉(zhuǎn)化后價值增加,用途轉(zhuǎn)化前的預期價值增加就是未來價值。,三、土地價格構(gòu)成的本質(zhì),圖4—4 城市土地及農(nóng)地價格比較,3、土地價格構(gòu)成:土地價格由純農(nóng)地價格、土地用途轉(zhuǎn)換成本、土地價格的預期增值(也可能是減值,即可能為負數(shù))、不確定性的風險
8、補償費、可達性(區(qū)位)價值構(gòu)成。,三、土地價格構(gòu)成的本質(zhì),按不同的標準,可以劃分出多種土地價格:市場價格和市場價值土地所有權(quán)價格和土地使用權(quán)價格基準地價和標定地價課稅價格、征收價格、抵押價格總價格、單位價格、樓面地價評估價格,四、土地價格的種類,市場價格和市場價值,市場價格可以稱為交易價格,是指在市場交易中,特定交易的買賣雙方實際成交的貨幣額。最公平、最可能的市場價格就是市場價值。市場價值是一資產(chǎn)在公開競爭的市場上出售,
9、買賣雙方行為精明且對市場行情及交易物完全了解,沒有受到不正當刺激因素影響下所形成的最高價格。,土地所有權(quán)價格和土地使用權(quán)價格,土地所有權(quán)價格是買賣土地所有權(quán)的價格,是無限期地租的折現(xiàn)值。土地使用權(quán)價格是一定年限內(nèi)使用土地的權(quán)利的價格,是若干年限內(nèi)地租的折現(xiàn)值。,基準地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi),對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地,按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途,分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域的平均價格。標
10、定地價是政府根據(jù)管理需要,評估的某一宗土地在正常市場條件下于某一估價期日的土地使用權(quán)價格。它是該類土地在該區(qū)域的標準指導價格?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定,基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。(公告地價),基準地價和標定地價,,,課稅價格是政府課征與土地價值有關的稅時所確定的土地價格。征收價格是政府征收農(nóng)村集體所有的土地、用地人合法占有的土地時,向土地所有者或土地使用者支付的貨幣額。抵押價格是以土地為抵押擔保借
11、款時,貸款人確定的土地抵押物價值。,課稅價格、征收價格、抵押價格,評估價格是具備評估資格的估價人員,運用科學的方法和技術手段,對照有關的法律規(guī)定和評估規(guī)則所確定的土地價格。(基準地價、標定地價屬于評估價格),評估價格,樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。例如,有甲、乙兩塊土地,甲土地的單價為700元/ m2 ,乙土地的單價為510元/m2,如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同,此時明智的買者會購買哪塊土地?若甲土
12、地的容積率為5,乙土地的容積率為3,此時你會購買甲土地還是乙土地?,總價格、單位價格、樓面地價,地王喊不停,房價不可控?不出地王能否打消漲價預期?,2013年9月25日,國土資源部副部長胡存智在召集地方國土資源負責人開座談會時指出,一些地方政府默許甚至助推出現(xiàn)高價地,影響市場預期,抬升了房價。要求年底之前,供需緊張的一線城市要加大住宅用地供應,平抑地價,務必做到不再出“地王”。,“地王”頻頻而出,讓市場心驚肉跳。據(jù)不完全統(tǒng)計,近4個月
13、來,一線城市已誕生13個地王。,2013年9月 4日北京農(nóng)展館地塊以“突破想象力”的方式拍出 7. 3萬元 /平方米的樓面地價。,地王年年有,今年特別多,,,,,,,,,,,,,,,,1,3,5,7,9,a,b1,b2,c,土地價格,投資者,圖4—6 土地價值在市場中的實現(xiàn)過程,五、不同類型地價之間的關系,假設評估的土地開發(fā)價值為c,評估價格為a?,F(xiàn)在土地推向市場:(1)第一天,8號投資者出資小于a,1號投資者等于a,這時土地所有者
14、會怎么做?(2)第二天,7號投資者出資略高于a,而2號投資者出資高于7號,這時土地所有者會怎么做?(3)之后投資者6號和9號也加入游戲中,抬高了土地市場價格;(4)然后再有投資者3、4、5號加入。,8,6,4,2,土地價格變動的機理:土地價格是地租的資本化,因而地租量和利息率是決定地價變動的最直觀因素;從土地價格由資本價格和物質(zhì)價格構(gòu)成來看,還可以因為這兩個構(gòu)成部分的變動而變動。,六、土地價格的變動,土地價格變動趨勢及其形態(tài)
15、 從各個國家和地區(qū)的地價變動歷史來看,地價是呈波浪式增長的,這主要是由于以下幾方面的原因:地價受經(jīng)濟周期的影響而波動,且波動幅度超過經(jīng)濟周期;土地市場的供求變化,往往出現(xiàn)循環(huán)變動;影響土地價格的有多種因素,這些因素的變化是參差錯落、互有消長的,且在時空上表現(xiàn)各異,地價的變化必然是隨時間起伏跌宕、空間上千差萬別。,六、土地價格的變動,濟南地價指數(shù),,日本1983-2008年地價走勢圖,,土地價格增長的形態(tài)可以分為三種:投資性
16、增值、供求性增值、用途性增值。(1)投資性增值:包括宗地直接投資增值和外部投資輻射性增值。(2)供求性增值:也可以稱為稀缺性增值,是指隨著社會、經(jīng)濟的發(fā)展,對面積有限的土地需求,日益增加,從而導致地價的上漲。(3)用途性增值:是指像農(nóng)地轉(zhuǎn)化為非農(nóng)地、工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地等土地用途發(fā)生變化或預期可能將要發(fā)生變化而引起的土地價格上漲。,土地價格增長的形態(tài),(1)地價與經(jīng)濟周期地價受國民經(jīng)濟周期的影響而呈現(xiàn)周期性波動。(2)地價上
17、漲可能對國民經(jīng)濟造成的不良影響住宅問題難以解決;公共事業(yè)難以開展;地價上漲引發(fā)土地投機,投機者將土地閑置不用,可能會造成城市邊緣地帶的無序開發(fā),既影響城市健康發(fā)展,又造成公共設施的浪費;土地投機盛行,造成不勞而獲及社會財富分配的不公平,土地投機又引發(fā)地價上漲,形成惡性循環(huán)。,七、土地價格與國民經(jīng)濟的關系,(3)地價投機和泡沫經(jīng)濟對國民經(jīng)濟的不良影響1)投機和泡沫造成的價格暴漲,會使對產(chǎn)品的需求增加,從而使價格更加急劇上升,導致
18、虛假的繁榮;另一方面,投機和泡沫造成的價格暴跌,會導致需求的突然減少,引發(fā)價格急劇下降,從而人為的導致企業(yè)虧損和經(jīng)濟蕭條。這就造成供求的脫節(jié),使市場經(jīng)濟無法有秩序的進行。2)投機和泡沫造成的虛假繁榮,會使得信用過度膨脹,以至于泡沫破裂時,國民經(jīng)濟的各個環(huán)節(jié)之間就會出現(xiàn)信用的相互拖欠甚至不能償還的現(xiàn)象,信用渠道的中斷或阻滯會給整個國民經(jīng)濟帶來嚴重的后果。,七、土地價格與國民經(jīng)濟的關系,第二節(jié) 建筑物價格,建筑物價格的構(gòu)成建筑物折舊,
19、建筑物為新建成的狀態(tài)時,其價格主要由以下幾部分組成:(1)建筑工程費用:包括一般土建工程、給排水工程、采暖通風工程、電氣照明工程費用;(2)設備及安裝工程費用:包括機械設備及安裝工程、電氣設備及安裝工程費;(3)其他費用:包括設計費、監(jiān)理費、概預算編制費、招標費、管理費、財務費用、銷售費用、合同預算審查費、不可預見費、有關稅費、利潤等。,一、建筑物價格的構(gòu)成,如建筑物是一個已經(jīng)使用若干年的建筑物,那么該建筑物的價格,就是用該
20、建筑物的重置價格或重建價格減去價值損耗(價值損耗一般以折舊表示)。重置價格要求重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。重建價格要求重新建造與估價對象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。“重置”要求具有同等的功能效用,而”重建”要求是完全相同的復制品(copy)。,一、建筑物價格的構(gòu)成,建筑物價格的變動,一般是以單位建筑面積個別價格的平均水平來衡量的。建筑物價格的變動,是由于影響建筑物價格的多種因素的變化造成的
21、,這些因素有構(gòu)造、裝修、設備、規(guī)模、用途、地區(qū)、物價水平等等。,二、建筑物價格的變動,折舊類型建筑物折舊可能來源于三種情況:由于長期使用而產(chǎn)生的建筑物實體的老化和損壞,可以稱為建筑物實體損壞;(物質(zhì)折舊)由于市場變化、生活習慣的改變,原建材、原房屋布局和結(jié)構(gòu)等不適應人們的新需求而產(chǎn)生的功能性貶值;(功能折舊)由于不動產(chǎn)所處周圍環(huán)境的改變而導致的效用降低、市場行情走低等而產(chǎn)生的外部性貶值。(外部折舊或經(jīng)濟折舊),三、建筑物折舊,市
22、場提取法,,年齡——壽命法,分解法,,,,折舊估算方法,折舊的估算方法,第三節(jié) 房地產(chǎn)價格,房地產(chǎn)價格的構(gòu)成房地產(chǎn)價格的種類,征地安置費 耕地占用稅,小區(qū)內(nèi)土地開發(fā)費 開發(fā)單位管理費,開發(fā)投資資本利息 開發(fā)投資利潤,,土地使用權(quán)價格 拆遷安置費,小區(qū)內(nèi)土地開發(fā)費 開發(fā)單位管理費,開發(fā)投資資本利息 開發(fā)投資利潤,,勘察設計費 建筑材料、設備費,建筑施工費 建設單位管理費,建設單位向政府部門繳納的有關稅費,建設單位建
23、筑資本投資利息、利潤,建筑物出售前的保管、養(yǎng)護等費用,推銷費 建筑物銷售有關稅費,銷售經(jīng)營利潤,,,“農(nóng)轉(zhuǎn)非”地價,舊城區(qū)改造地價,建筑物生產(chǎn)成本,建筑物銷售成本,,,土地價格,建筑物價格,,房地產(chǎn)價格,一、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成,北京市商品房價格構(gòu)成,1、土地開發(fā)費。征地補償費、拆遷安置費、七通一平費、勘察設計費、拆遷征地管理費、土地出讓金。 2、房屋開發(fā)費。房屋建安工程費、附屬工程(煤氣調(diào)壓站、變電站等)、室外工程(小區(qū)紅線內(nèi)的
24、上水、雨污水、電力、電信、煤氣、天然氣等工程)。 3、各種配套及稅費。公共建筑配套工程、小區(qū)內(nèi)配套建設的各種公共福利設施。環(huán)衛(wèi)綠化工程。四源費(自來水、污水、煤氣或天然氣、熱力)。大市政費(指征用生地向當?shù)厥姓患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費、管線鋪設費等 )。兩稅一費(營業(yè)稅和城市建設維護稅及教育費附加)。限制粘土磚使用保證金。管理費。4、利潤。,,商品房價格與經(jīng)濟適用房價格廉租金、準成本(福利)租金、成本(標
25、準)租金、市場(理論)租金,二、房地產(chǎn)價格的種類,商品房價格與經(jīng)濟適用房價格,商品房價格是房地產(chǎn)的市場價格,由完整的土地價格和建筑物價格構(gòu)成(包括建筑物的所有權(quán)和若干年的土地使用權(quán))。經(jīng)濟適用房價格是向中低收入階層出售的經(jīng)濟適用住房價格,包括建筑物價格和不完全土地價格(包括建筑物所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán))。具體包括:(1)征地及拆遷補償安置費;(2)勘察設計及前期工程費;(3)住宅建筑及設備安裝工程費;(4)小區(qū)內(nèi)基礎設施和非經(jīng)營性公
26、用配套設施建設費;(5)貸款利息;(6)稅金;(7)以第(1)至(4)項為計算基數(shù)的1~3%的管理費;(8)3%以內(nèi)的利潤。,廉租金、準成本(福利)租金、成本(標準)租金、市場(理論)租金,房地產(chǎn)市場價格相對應的房地產(chǎn)租金細分為: ① 維修費;② 管理費;③ 折舊費;④ 投資利息;⑤ 稅金;⑥ 保險費;⑦租賃經(jīng)營利潤;⑧ 地租。 前兩項構(gòu)成廉租金,前三項構(gòu)成準成本租金,前五項構(gòu)成成本租金,所有部分的總和構(gòu)成市場租金。,第四節(jié) 影響房
27、地產(chǎn)價格的因素,,一般因素區(qū)域因素個別因素,,從影響因素的性質(zhì)看,一般可分為社會因素、經(jīng)濟因素和政治因素及其他因素。,人口狀況,城市化,房地產(chǎn)投機,社會穩(wěn)定狀況,圖4—8 影響房地產(chǎn)價格的社會因素,一、影響房地產(chǎn)價格的一般因素,圖4—9 影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素,,,,經(jīng)濟因素,稅負,國民經(jīng)濟水平和發(fā)展趨勢,財政收支及金融環(huán)境,一、影響房地產(chǎn)價格的一般因素,政治因素,房地產(chǎn)價格政策,土地制度及政策,圖4—10 影響房地產(chǎn)價
28、格的政治因素,一、影響房地產(chǎn)價格的一般因素,,其他因素,,,心理因素,國際因素,特殊因素,圖4—11 影響房地產(chǎn)價格的一般其他因素,一、影響房地產(chǎn)價格的一般因素,,區(qū)域因素是指影響一個城市內(nèi)部不同功能分區(qū)房地產(chǎn)價格的因素。這些因素一方面取決于城市不同分區(qū)的地理因素,另一方面取決于實現(xiàn)分區(qū)功能對地理環(huán)境要素的要求。城市不同功能區(qū)的環(huán)境因素商業(yè)區(qū): 商服繁華程度住宅區(qū):環(huán)境、設施完備度工業(yè)區(qū):交通,二、影響房地產(chǎn)價格的區(qū)域因素,(一
29、)影響土地價格的個別因素(二)影響建筑物價格的個別因素,三、影響房地產(chǎn)價格的個別因素,(一)影響土地價格的個別因素,,建筑構(gòu)造房屋裝修房屋設備及附屬設施地段、層次、朝向房屋的損耗和完整程度規(guī)模及高度用途此外,還有建筑設計、施工質(zhì)量、建筑面積、建筑功能及建筑物與環(huán)境的協(xié)調(diào)性等因素,(二)影響建筑物價格的個別因素,試論述土地價格形成的內(nèi)涵和土地價格構(gòu)成的本質(zhì)。在我國,土地價格的種類包含哪些內(nèi)容?影響房地產(chǎn)市場價格的因素有
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