[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)投資市場分析

1、1,房地產(chǎn)投資市場分析,在理性的房地產(chǎn)投資分析中，市場分析是一項(xiàng)必不可少的工作。投資房地產(chǎn)，根本目的是獲取預(yù)期的利潤，而能否獲利及獲利程度取決于未來的實(shí)際變現(xiàn)率。只有對未來的市場景氣情況及消費(fèi)者需求偏好等等有準(zhǔn)確的把握，方能作出適宜的投資決策，確保投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在房地產(chǎn)投資分析中，市場分析是最為困難又最為重要的一環(huán)。,3.1.1 基本概念房地產(chǎn)市場是從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒訄鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问健７康禺a(chǎn)

2、市場指當(dāng)前潛在的買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動。一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。房地產(chǎn)市場的各種構(gòu)成要素反映市場的各種現(xiàn)象，決定并影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展與未來趨勢。,2,3.1 房地產(chǎn)市場概述,3.1.2 房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境,3,,4,3.2.1 房地產(chǎn)市場的需求,如果其他條件不變,某種商品或服務(wù)的價(jià)格下降時,其需求數(shù)量就會上升,反之,需求就會下降,即對某種商品或服務(wù)的

3、需求數(shù)量與該商品或服務(wù)的價(jià)格呈逆相關(guān)關(guān)系。,影響因素：1.收入的變化2.其他商品價(jià)格的變化3.對未來的預(yù)期4.政府政策的變化,3.2 房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系,5,3.2.2 房地產(chǎn)市場的供給,供給的基本法則為:當(dāng)其他因素不變時,較高的商品價(jià)格會使可供銷售的商品數(shù)量增加,較低的商品價(jià)格會使可供銷售的商品數(shù)量減少。供給數(shù)量與價(jià)格的關(guān)系正好和需求數(shù)量與價(jià)格的關(guān)系相反,為正相關(guān)關(guān)系。,非價(jià)格影響因素：1.房地產(chǎn)開發(fā)成本2.政府政

4、策的變化3.對未來的預(yù)期,3/26/2024,6,,特殊產(chǎn)品：在房地產(chǎn)市場中，對于特殊地段或有特殊意義的房地產(chǎn)，會由于對投資的回報(bào)率期望過高或投機(jī)行為，導(dǎo)致商品價(jià)格越高，需求越旺，投資越旺，即使超過均衡點(diǎn)仍保持這種趨勢，直到市場遭到破壞，再形成新的供求關(guān)系為止。,7,3.3 房地產(chǎn)市場的特性,（1）市場供給的特點(diǎn)供給缺乏彈性非同質(zhì)性高度壟斷性（2）市場需求的特點(diǎn)需求具有廣泛性需求具有多樣性需要金融機(jī)構(gòu)的支

5、持（3）市場交易的特點(diǎn)實(shí)質(zhì)是產(chǎn)權(quán)的交易交易費(fèi)用多信息不對稱（4）市場價(jià)格的特點(diǎn)總體是向上的趨勢,8,3.4 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律,2.4 .1 房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場（1）房地產(chǎn)空間市場空間市場上的需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)，供給來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場。（2）房地產(chǎn)資產(chǎn)市場資產(chǎn)市場的需求者是通過擁有房地產(chǎn)而獲取收益的家庭和機(jī)構(gòu)投資者，新增供給來源是新建的建筑物數(shù)量。（3）兩者之間的聯(lián)系與均衡

6、聯(lián)系緊密：空間市場的關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金水平，該租金水平同時決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益率，從而影響資產(chǎn)市場的需求；同時，空間市場的供給又是由資產(chǎn)市場決定的。均衡：均衡是短暫的，不均衡是長期的，總圍繞均衡狀態(tài)上下波動。,9,3.4 .2 房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)（1）定義是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象,且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。,高,低,（2）房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因1.影響供需的主要因素,其中以金融相關(guān)因素的變動最為關(guān)鍵；2.

7、市場信息的不充分,從供需兩方面調(diào)整不均衡的時間落差(time一lag,簡稱“時差”)；3.生產(chǎn)者與消費(fèi)者的心理因素,如追漲不追跌、一窩蜂的投機(jī)或非理性預(yù)期；4.政策影響,如容積率控制、農(nóng)地征用；政治沖擊,如社會政治動蕩；5.制度因素,如預(yù)售制度的期貨效應(yīng)、中介與估價(jià)制度的健全程度等；6.生產(chǎn)時間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢等。,王望珍,10,,11,3.4 .3 房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱,（1）房地產(chǎn)泡沫及其成因定義：指由

8、于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場價(jià)格與使用價(jià)值的嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。原因：土地的有限性和稀缺性是基礎(chǔ)投機(jī)需求膨脹是誘因金融機(jī)構(gòu)過度放貸是助燃劑,12,（2）房地產(chǎn)過熱及其誘因,過熱：指市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。過度開發(fā)的誘因：開發(fā)商市場預(yù)測的偏差開發(fā)商之間的博弈和非理性行為開發(fā)資金的易獲得性,13,（3）房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)的區(qū)別與

9、聯(lián)系,1、區(qū)別是反映兩個不同層面的指標(biāo)嚴(yán)重程度與危害性方面不同在周期循環(huán)中所處階段不同參與的動機(jī)不同：過熱是基于投資的動機(jī)，而泡沫是基于投機(jī)的動機(jī)2、聯(lián)系過熱不是泡沫，但是過熱是市場產(chǎn)生泡沫的前提，也是誘因。,14,（4）房地產(chǎn)泡沫的衡量,實(shí)際價(jià)格/理論價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格增長率/實(shí)際GDP增長率房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)房價(jià)收入比住房支付能力指數(shù)房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求,3.5 政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)（

10、1）土地供應(yīng)政策和地價(jià)政策（2）金融政策（3）住房政策（4）城市規(guī)劃（5）稅收政策,,15,3.6 我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展周期及分析,,16,3.6.1,17,中國房地產(chǎn)的發(fā)展周期,房地產(chǎn)周期指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象,且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。,關(guān)于房地產(chǎn)周期的描述，目前還沒有一個公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)周期的波動狀況，可以將房地產(chǎn)市場的周期劃分為三個階段：第一周期（1978～1991）：從無到有，逐步發(fā)展，1989年到

11、達(dá)高潮，1989年調(diào)控，受到?jīng)_擊；第二周期（1992～1997）：房地產(chǎn)市場經(jīng)歷過熱和調(diào)整兩個階段。1993年上半年到達(dá)頂峰，下半年國家調(diào)控，1997年到達(dá)谷底，投資出現(xiàn)負(fù)增長。第三周期（1998～2008）：1998年房地產(chǎn)開始回升，2007年到達(dá)頂峰，隨后的調(diào)控政策發(fā)揮效果，2008年到達(dá)谷底。第四輪周期（2009～）：新一輪周期的開始？,18,,3.6.2 房地產(chǎn)周期一般影響因素分析內(nèi)生性因素：虛擬資產(chǎn)特性、心理預(yù)期、投

12、資因素、信息不完全、時滯效應(yīng)。外生性因素：金融支持過渡、房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不平衡、通貨膨脹、利率。,19,,虛擬資產(chǎn)特性首先，房地產(chǎn)是在短期內(nèi)供給數(shù)量無法增加的資本品，房地產(chǎn)越來越多成為一種投資工具和方式，從而體現(xiàn)出一定的虛擬資產(chǎn)的特性，很多程度上不直接參與實(shí)際的生產(chǎn)過程。這意味著在價(jià)格決定過程中需要更多地考慮未來的收益情況，而成本對價(jià)格的影響在下降。其次，房地產(chǎn)是商業(yè)銀行發(fā)放貸款的重要抵押品，房地產(chǎn)價(jià)格的變動會促使銀行信貸和貨幣供給

13、的直接變動。房地產(chǎn)價(jià)格的波動不僅會直接影響社會生產(chǎn)和消費(fèi)等實(shí)際經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，而且通過貨幣供給和信貸總量等傳導(dǎo)機(jī)制對金融市場產(chǎn)生影響，使得房地產(chǎn)與普通消費(fèi)品或其他資本品價(jià)格具有更強(qiáng)的波動性，導(dǎo)致實(shí)際經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張與收縮，而這游反過來影響房地產(chǎn)的周期波動。,20,,21,心理預(yù)期,在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張時，投資者過于樂觀，往往過高估計(jì)房地產(chǎn)的銷售量與價(jià)格，從而大量投入資本，使經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步擴(kuò)張。在收縮時期，房地產(chǎn)市場低迷，在悲觀預(yù)期下，投資者過低估計(jì)銷售量與價(jià)格，

14、市場低迷進(jìn)一步蔓延。人們的這種情緒相互傳染與放大，形成連鎖反映，從而引起房地產(chǎn)的周期波動。,投資因素投資主要是對房地產(chǎn)的供給產(chǎn)生影響。如果投資加快、結(jié)構(gòu)合理，投資的信心會促使更多的社會資源加入房地產(chǎn)業(yè)，這樣房地產(chǎn)業(yè)供給會產(chǎn)有較快的增長，能促進(jìn)房地產(chǎn)市場的繁榮。相反，投資低迷，供給就會下降，需求也會受到影響。,22,,信息不完全由于各種條件的限制，市場參與者不可能對市場有完全的信息，在時間上，人們難以精確判斷未來價(jià)格變動的影響及

15、幅度，在空間上，也不可能準(zhǔn)確了解各個地方區(qū)域的價(jià)格行情，結(jié)果造成價(jià)格信號的失真或信息的滯后。人們的決策與潛在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有較大的偏差，而理性經(jīng)濟(jì)人根據(jù)偏差不斷地進(jìn)行適應(yīng)性預(yù)期調(diào)整。但這種調(diào)整時而高于實(shí)際經(jīng)濟(jì)，時而低于實(shí)際經(jīng)濟(jì)，出現(xiàn)上下幅度的較大偏差。,23,,房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不平衡是指房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各產(chǎn)品組成及其相互間的比例關(guān)系。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的供求不一致，導(dǎo)致市場再次大規(guī)模調(diào)整，市場不平衡加劇，房地產(chǎn)正常運(yùn)行所要求的各部門、各系

16、統(tǒng)的協(xié)調(diào)聯(lián)系被市場結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)所分割，這也就引起了經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的停頓和振蕩。,24,房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不平衡,通貨膨脹由于房地產(chǎn)具有很好的保值增值功能，因此作為一種投資工具和消費(fèi)品，往往被作為很有效的抵抗通貨膨脹的壁壘。當(dāng)通貨膨脹率上升時，房地產(chǎn)的需求也會上升，兩者呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。,25,,利 率利率的變動與房地產(chǎn)周期的波動呈反方向變化。在供給方面，利率降低，意味著開發(fā)商資金成本降低，開發(fā)商會加大供給從而促進(jìn)市場繁榮；相反當(dāng)銀根縮

17、緊，利率提高，會加大開發(fā)商的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)；在需求方面，當(dāng)利率提高會加大按揭購房的成本，從而阻礙需求；利率降低則會促進(jìn)人們的購房意愿，加大房地產(chǎn)的需求。,王望珍,26,,3.6.3 新一輪房地產(chǎn)周期的驅(qū)動因素根據(jù)慣性原理，將新一輪周期的驅(qū)動因素分為三個方面：增長面、宏觀面、制度面。,27,,增長面因素分析其一是城市化：城市化作為增長的引擎，是非常重要的增長面因素。1978~1987，城鎮(zhèn)化增長了7.4%，平均每年0.74%1988~

18、1997，城鎮(zhèn)化增長了6.1%，平均每年0.61%1998~2004，城鎮(zhèn)化增長了8.41%，平均每年1.2%其二是居民收入的提高：我國人均GDP在2003年突破1000美元。,,28,宏觀面因素?cái)U(kuò)張性的財(cái)政政策1998年～2004年，累計(jì)發(fā)行長期建設(shè)國債9100億元，國債形成的投資規(guī)模5萬億左右，每年拉動GDP增長1.5~2%2008年宏觀政策經(jīng)歷重大調(diào)整：年初“雙防”政策年中“一保一控”政策年末“保增長”,,29,擴(kuò)

19、張性的貨幣政策：主要體現(xiàn)為利率政策和住房消費(fèi)信貸政策。2008年9～12月，央行連續(xù)5次下調(diào)利率，4次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。,,30,制度面因素一是投融資渠道的單一化在利率下降，股市低迷，外匯投資管制，債券市場又不放達(dá)的情況下，投資房地產(chǎn)成為自然選擇。二是當(dāng)前的制度框架，決定了地方政府行為的扭曲。在每輪房地產(chǎn)周期，地方政府的“積極”是有目共睹的。低價(jià)征地、高價(jià)出讓，已成為不少地方政府創(chuàng)造政績，增加財(cái)政收入的途徑。二房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，

20、能夠帶動整個地方經(jīng)濟(jì)，包括GDP、財(cái)政以及就業(yè)等的全面增長。某些地方政府還在城鎮(zhèn)化的幌子下，通過強(qiáng)制拆遷擴(kuò)大房地產(chǎn)需求。,,王望珍,31,總結(jié)：增長面因素對房地產(chǎn)的發(fā)展起決定性的作用。制度面因素隨著市場化進(jìn)程的加快，對房地產(chǎn)發(fā)展的驅(qū)動會減弱。宏觀面因素，也會隨著市場環(huán)境發(fā)生變化。如擴(kuò)張的貨幣政策向適度寬松貨幣政策的轉(zhuǎn)變等?？傊?，鑒于增長面因素的長期影響，無論是房地產(chǎn)業(yè)還是房地產(chǎn)價(jià)格的總體水平，在今后一段時期仍然會處在一個穩(wěn)中趨

21、升的態(tài)勢。,,32,4.1 行業(yè)走勢分析4.1.1 近期行業(yè)最新動向（1）宏觀經(jīng)濟(jì)政策轉(zhuǎn)向人民銀行2008年9月16日宣布下調(diào)貸款利率，是自2002年以來首次下調(diào)利率，標(biāo)致著貨幣政策由“從緊”轉(zhuǎn)向“寬松”。2008年10月由財(cái)政部、稅務(wù)局、央行聯(lián)合推出減免交易費(fèi)用、調(diào)低首付比例、下調(diào)按揭利率等多項(xiàng)措施，鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，結(jié)束了自2005年開始的房地產(chǎn)緊縮性的宏觀調(diào)控政策。（2）中央鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展，為防經(jīng)濟(jì)下滑。連續(xù)出臺

22、多項(xiàng)政策，其目的有三：一為帶動上下游產(chǎn)業(yè)；二為拉動消費(fèi)；三為緩解企業(yè)資金壓力和購房按揭者的還貸壓力。,33,,4.2 周期數(shù)據(jù)分析指標(biāo)選用及計(jì)算,34,,35,,1、從1981年開始，到1984年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入第一個高潮，此后逐漸下滑，到1987年進(jìn)入低谷；2、1988年再次進(jìn)入高潮，1989年再次進(jìn)入低谷。3、1992年進(jìn)入高潮，1993年下半年再次進(jìn)入低谷；4、1998年到達(dá)發(fā)展的第4個高峰，1999年開始下滑。但由