[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)知識

1、房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)知識,,,第一節(jié)　 房地產(chǎn)的含義和特征 第二節(jié)　 房地產(chǎn)投資的含義和特征 第三節(jié)　 房地產(chǎn)投資分析的目標(biāo)和任務(wù),第一節(jié)　 房地產(chǎn)的含義和特征,【學(xué)習(xí)目標(biāo)】１、 理解房地產(chǎn)、土地、 建筑物的概念 ；２、 熟悉土地的屬性、 房地產(chǎn)的特征 ；３、 熟悉房地產(chǎn)的分類 ；４、 能夠準(zhǔn)確地對某一具體的房地產(chǎn)進(jìn)行歸類 ；５、 能根據(jù)土地的屬性 、 房地產(chǎn)的特征解析房地產(chǎn)是一種特殊商品 。,第一節(jié)　 房地產(chǎn)的含義和特

2、征,（一）房地產(chǎn)的含義１、 房產(chǎn)的概念 房產(chǎn)是指個人或者團(tuán)體保有所有權(quán)的房屋連同保有使用權(quán)的地基以及依托于房屋 、地基物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益 。,第一節(jié)　 房地產(chǎn)的含義和特征,２、 地產(chǎn)的概念 地產(chǎn)是指土地和固著在其上不可分割的部分所共同形成的物質(zhì)實(shí)體 ， 以及依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。３、 房地產(chǎn)的概念,第一節(jié)　 房地產(chǎn)的含義和特征,（二）房地產(chǎn)存在的形態(tài)１、 土地 土地是指地球表層的陸地部分及

3、其以上或以下一定幅度空間范圍內(nèi)的全部環(huán)境要素 ， 以及人類社會生產(chǎn)、生活和活動作用于空間的某些結(jié)果所組成的自然經(jīng)濟(jì)綜合體。,第一節(jié)　 房地產(chǎn)的含義和特征,２、 建筑物 建筑物是指直接供人們進(jìn)行生產(chǎn) 、生活或其他活動的場所 ， 是經(jīng)人工建造而成 ， 由建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備（如給排水、采暖、燃?xì)狻⒄彰?、空調(diào)、消防 、電梯 、通信等設(shè)施）組成的整體物 ， 是建筑施工生產(chǎn)活動的最終成果 ， 包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。３、 房地

4、 房地是土地與建筑物這兩種實(shí)物形態(tài)合為一體的統(tǒng)稱 ， 體現(xiàn)了房地產(chǎn)的完整實(shí)物形態(tài)。,第一節(jié)　 房地產(chǎn)的含義和特征,（一）土地的自然屬性１、 土地資源的稀缺性２、 土地效用的永續(xù)性３、 土地不可再生性４、 土地資源的不可移動性,第一節(jié)　 房地產(chǎn)的含義和特征,（二）土地的經(jīng)濟(jì)屬性１、 土地所有權(quán)的壟斷性２、 土地的可改良性３、 土地利用的多方向性４、 效益級差性,第一節(jié)　 房地產(chǎn)的含義和特征,（一）位置的固定性

5、（二）效用的長期性（三）價(jià)值的保值增值性１、 有效需求增加２、 通貨膨脹的影響３、 外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善,第一節(jié)　 房地產(chǎn)的含義和特征,４、 對建筑物本身進(jìn)行的投資改造（四）權(quán)利的可分割性（五）權(quán)益的流動性（六）需求的普遍性（一）按房地產(chǎn)用途分類（二）按房地產(chǎn)實(shí)物分類,第一節(jié)　 房地產(chǎn)的含義和特征,（三）按房地產(chǎn)開發(fā)程度分類（四）按房地產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系分類（五）按房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營內(nèi)容分類,知識應(yīng)用,一、知識訓(xùn)練題１、

6、簡述房地產(chǎn)概念。２、 簡述土地的自然屬性和社會屬性 。３、 簡述房地產(chǎn)的特征 。二、技能訓(xùn)練題１、 討論 ：為什么說房地產(chǎn)是一種特殊的商品 。２、 項(xiàng)目 ：請找出你周圍的10處不同房地產(chǎn) ， 并用不同的標(biāo)準(zhǔn)對其進(jìn)行分類。３、 項(xiàng)目 ：通過市場調(diào)查說明住宅、工業(yè)用房、商業(yè)用房在投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能、面向客戶的類型等方面存在的差異。,第二節(jié)　 房地產(chǎn)投資的含義和特征,【學(xué)習(xí)目標(biāo)】１、 理解房地產(chǎn)投資的概念 ；

7、２、 熟悉房地產(chǎn)投資的特征 ；３、 熟悉房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn) ；４、 熟悉房地產(chǎn)投資三要素并能利用這三要素對房地產(chǎn)進(jìn)行投資 。,第二節(jié)　 房地產(chǎn)投資的含義和特征,１、 投資主體２、 投資領(lǐng)域３、 投資目的（一）投資額巨大 、回收周期長（二）風(fēng)險(xiǎn)較高,第二節(jié)　 房地產(chǎn)投資的含義和特征,（三）對金融的依賴性較強(qiáng)（四）受城市規(guī)劃與環(huán)境制約較大（五）受宏觀經(jīng)濟(jì)和政策影響較大（六）房地產(chǎn)流動性差（七）具有保值增值性,第二節(jié)　

8、 房地產(chǎn)投資的含義和特征,（一）房地產(chǎn)投資時機(jī)（二）房地產(chǎn)投資地段１、 掌握并應(yīng)用地段選擇的理論和經(jīng)驗(yàn)２、 選擇最有升值潛力的土地進(jìn)行投資３、 從城市規(guī)劃的角度選擇投資地段,第二節(jié)　 房地產(chǎn)投資的含義和特征,（三）房地產(chǎn)投資的質(zhì)量１、 房地產(chǎn)本身質(zhì)量的影響因素分析（１） 用戶的質(zhì)量要求。（２） 周圍房地產(chǎn)的質(zhì)量 。（３） 房地產(chǎn)類型。,第二節(jié)　 房地產(chǎn)投資的含義和特征,２、 房地產(chǎn)管理質(zhì)量的影響因素分析（１） 投資者的

9、經(jīng)營方針。（２） 購房者的支付能力 。（３） 房地產(chǎn)本身的質(zhì)量要求 。（４） 管理的效益大小。,第二節(jié)　 房地產(chǎn)投資的含義和特征,（一）房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)１、 通貨膨脹中的保值手段２、 價(jià)值升值３、 房地產(chǎn)投資具有易于融資性４、 現(xiàn)金流和稅收５、 使用財(cái)務(wù)杠桿（leverage）６、 可以獲得多重非經(jīng)濟(jì)收益,第二節(jié)　 房地產(chǎn)投資的含義和特征,（二）房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)１、 流動性差２、 投資金額比較大３、 政策風(fēng)險(xiǎn)４

10、、 道德風(fēng)險(xiǎn),知識應(yīng)用,一、知識訓(xùn)練題１、 簡述房地產(chǎn)投資的概念 。２、 簡述房地產(chǎn)投資的特征 。３、 簡述房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn) 。二、技能訓(xùn)練題１、 討論 ：將房地產(chǎn) 、股票、債券、黃金、外匯、藝術(shù)品 、期貨等投資品的收益與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排序 ， 并說出各自的優(yōu)缺點(diǎn)。,知識應(yīng)用,２、 項(xiàng)目 ：實(shí)地考察你周圍的居住房地產(chǎn)項(xiàng)目 、寫字樓項(xiàng)目、商業(yè)項(xiàng)目、工業(yè)項(xiàng)目各一個 ， 并作好相關(guān)信息記錄 ， 同時分析討論是否符合投資三要素 ， 寫出分

11、析報(bào)告。３、 分析 ：進(jìn)入 2008 年下半年 ， 由于美國“次貸危機(jī)”所引發(fā)的連鎖反應(yīng)再次襲擊全球金融市場 ， “兩房”被政府接管、雷曼兄弟破產(chǎn)、美林被迅速收購等一系列危機(jī)爆發(fā) ， 直接導(dǎo)致了全球市場產(chǎn)生恐慌情緒 ， 國際商品價(jià)格波動加大 ， 在原油、黃金大幅下挫的帶動下 ， 國際大宗商品價(jià)格普遍暴跌 ， 近幾年來形成的房地產(chǎn)大牛市結(jié)束了。 面對全球金融危機(jī) ， 投資者應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行房地產(chǎn)投資 ？,第三節(jié) 　房地產(chǎn)投資分析的目標(biāo)和任務(wù)

12、,【學(xué)習(xí)目標(biāo)】１、 掌握房地產(chǎn)投資分析的特點(diǎn) ， 并能運(yùn)用到具體分析中 ；２、 熟悉房地產(chǎn)投資分析的目標(biāo) ；３、 了解房地產(chǎn)投資分析的任務(wù) ；４、 掌握房地產(chǎn)投資分析的方法 。,第三節(jié) 　房地產(chǎn)投資分析的目標(biāo)和任務(wù),（一）客觀性（二）全面性（三）策劃性（四）責(zé)任性（一）總結(jié)房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)規(guī)律（二）探討房地產(chǎn)投資分析的科學(xué)方法（三）制定房地產(chǎn)投資合理決策的規(guī)范和制度,第三節(jié) 　房地產(chǎn)投資分析的目標(biāo)和任務(wù),（一）為投資人

13、提供投資方向（二）為投資人預(yù)測投資收益（三）為投資人闡述風(fēng)險(xiǎn) ， 并提供規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法,第三節(jié) 　房地產(chǎn)投資分析的目標(biāo)和任務(wù),（一）理論聯(lián)系實(shí)際的方法（二）定量與定性分析相結(jié)合（三）靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合（四）宏觀分析和微觀分析相結(jié)合,知識應(yīng)用,一、知識訓(xùn)練題１、 簡述房地產(chǎn)投資分析的特點(diǎn) 。２、 簡述房地產(chǎn)投資的方法 。二、技能訓(xùn)練題分析材料 ：中央別墅區(qū)作為北京高檔別墅的聚集地 ， 區(qū)域內(nèi)不乏千萬級豪宅 ， 亦不

14、缺少大量的小獨(dú)棟、聯(lián)排。 有數(shù)據(jù)顯示 ， 這里的年租金回報(bào)率最高曾達(dá)到３０％ 。,知識應(yīng)用,作為外國人居住首選的地區(qū) ， 中央別墅區(qū)擁有良好的居住環(huán)境 ， 高檔的涉外學(xué)校、醫(yī)院和商業(yè)等生活配套也日漸齊全 ， 而且在 15 年的發(fā)展過程中 ， 這里已經(jīng)形成相對穩(wěn)定的消費(fèi)群體和成熟的別墅租賃市場 。據(jù)統(tǒng)計(jì) ， 中央別墅區(qū)內(nèi)獨(dú)棟別墅共有近 7000套 ， 區(qū)域內(nèi)居住的外籍人士達(dá)七成 ， 其中選擇租賃方式的占 75％ ， 尤其是獨(dú)棟別墅最受歡迎