房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)_1

1、<p>　　第一節(jié)、房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念</p><p><b>　　1、房產(chǎn)</b></p><p>　　是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其它用途的房屋。</p><p><b>　　2、地產(chǎn)</b></p><p>　　是指能夠?yàn)槠錂?quán)

2、利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱。</p><p><b>　　3、房地產(chǎn)</b></p><p>　　也稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、

3、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。</p><p><b>　　4、房地產(chǎn)業(yè)</b></p><p>　　是以土地和建筑物為經(jīng)營為對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。</p><p><b>　　5、房地產(chǎn)開發(fā)</b></p><p>　　是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法

4、取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。</p><p><b>　　6、房地產(chǎn)的特性 </b></p><p>　　房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動(dòng)，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動(dòng)、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制； </p><p>　　地域差別性：每一個(gè)地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的

5、房地產(chǎn)價(jià)值也不相同； </p><p>　　房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性；</p><p>　　房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再生，但人們對(duì)土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國民生產(chǎn)總值的10%。</p><p><b>　　7、房地產(chǎn)的前景</b></p>&l

6、t;p>　　城市化水平走勢(shì)穩(wěn)步提高，形成對(duì)房屋越來越高的需求。2010年城市人口達(dá)6.1億，每年需新建住宅3.27億㎡； </p><p>　　人口流動(dòng)增加形成對(duì)住宅的需求； </p><p>　　居民消費(fèi)水平的提高； </p><p>　　城市的舊城改造，增加居民對(duì)住宅的要求； </p><p>　　深化改革與市場(chǎng)發(fā)展的促進(jìn)對(duì)住宅的需

7、求。</p><p>　　第二節(jié)、土地及土地使用年限</p><p><b>　　1、土地所有制</b></p><p>　　在我國，部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地

8、、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。但地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個(gè)人所有。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權(quán)往往是不一致的。</p><p>　　集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。</p><p><b>　　2、土地所有權(quán)</b

9、></p><p>　　是指國家或集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。土地所有權(quán)是不能出讓或轉(zhuǎn)讓的。</p><p>　　征用土地：指國家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。</p><p><b>　　3、土地開發(fā)</b></p><p>　　是將“生地

10、”開發(fā)成可供使用的土地（即熟地）。</p><p><b>　　4、生地</b></p><p>　　生地是指空地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。</p><p><b>　　5、熟地</b></p><p>　　是指已完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。</p>

11、<p><b>　　6、三通一平</b></p><p>　　三通一平，是指在土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。</p><p><b>　　7、七通一平</b></p><p>　　七通一平，是指給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路通，土地平整?lt;/p><p>&l

12、t;b>　　8、土地使用權(quán)</b></p><p>　　土地使用權(quán)是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。開發(fā)商要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，首先必須取得土地使用權(quán)。其獲得土地的方工主要有以下幾種：</p><p>　　土地使用權(quán)的出讓。土地使用權(quán)的出讓是指國家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用

13、權(quán)出讓金的行為。</p><p>　　土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者通過出售、交換、贈(zèng)與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。</p><p>　　土地使有權(quán)的劃撥：土地使用權(quán)的劃撥，是指政府無償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，須經(jīng)政府及土地管理部門同意，并按規(guī)定補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。</p>&

14、lt;p><b>　　9、土地使用年限</b></p><p>　　首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，也就是說，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是商品房所占有的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有期限的。</p><p>　　不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)商在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，都要與國土局

15、簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行，即：</p><p><b>　　居住用地七十年；</b></p><p><b>　　工業(yè)用地五十年；</b></p><p>　　教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；</p><p>　　商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；</p&g

16、t;<p>　　綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。</p><p>　　土地使用年限從土地使用者與政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，依法取得土地使用權(quán)之日起開始計(jì)算（通常在土地出讓合同中有明確約定）。</p><p>　　必須注意的是，購房者所得到的土地使用權(quán)，是開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給購房者的。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》42條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用

17、權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。”因此，購房者在簽訂購房合同或取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)，其實(shí)際土地使用年限會(huì)短于國家規(guī)定的土地使用年限。</p><p>　　另外，有些購房者會(huì)關(guān)心土地使用年限到期后是不是房屋就要被國家收回，其實(shí)這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。土地使用年限到期后，只要向政府繳納土地出讓金就可以繼續(xù)使用土地。</p><p><b>　　

18、情景模擬：</b></p><p>　　問：你們的土地使用年限是多少年？</p><p>　　答：我們的項(xiàng)目屬于居住用地，其土地使用年限為70年。</p><p>　　問：那購房合同上為什么說我的土地實(shí)際使用年限只有68年？</p><p>　　答：是這樣的：根據(jù)國家法律規(guī)定，土地使用年限應(yīng)從開發(fā)商依法取得土地使用權(quán)之日起開始計(jì)算

19、，而開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)又需要經(jīng)過一定的時(shí)間，為此，購房者在購房后取得的實(shí)際土地使用年限就會(huì)少于70年。</p><p>　　問：房子的居住時(shí)間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？</p><p>　　答：房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制，擔(dān)對(duì)該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說，因?yàn)橥恋爻龑儆诩w所有的外，均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)

20、。住宅用地的土地使用時(shí)間為50—70年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計(jì)算。在該土地使用年限屆滿后，土地使用年限自動(dòng)續(xù)期。業(yè)主是否需要繼續(xù)交納土地出讓金或使用費(fèi)的前提下，繼續(xù)使用該土地，交納的費(fèi)用暫時(shí)未確定。</p><p>　　10、什么是地籍？什么是產(chǎn)籍？</p><p>　　我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與登記，包括

21、了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體來講，是對(duì)在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊(cè)等資料的總稱。</p><p><b>　　11、宗地</b></p><p>　　是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。</p><p><b>　　12、宗地圖</b&g

22、t;</p><p>　　是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。</p><p><b>　　13、證書附圖</b></p><p>　　即房地產(chǎn)后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。</

23、p><p>　　第三節(jié)、與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè)</p><p><b>　　1、開發(fā)商</b></p><p>　　開發(fā)商，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的業(yè)務(wù)。</p><p>　　房屋質(zhì)量是購房者非常關(guān)注的問題。購房者在購房時(shí)通常會(huì)考察開發(fā)商的實(shí)力與資信，因?yàn)閮?yōu)秀的開發(fā)商是質(zhì)量的最有效保證。在考察時(shí)，他們通常會(huì)關(guān)注開發(fā)商的合法性

24、、資信等級(jí)、曾細(xì)開發(fā)過的項(xiàng)目等等。</p><p>　　對(duì)于一個(gè)合法的在售項(xiàng)目，其開發(fā)商首先應(yīng)取得《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》和《銷售許可證》等相關(guān)證書。</p><p>　　另外，開發(fā)商的資質(zhì)等級(jí)也是購房者極為關(guān)注的，高資質(zhì)等級(jí)的開發(fā)商通常更容易獲得購房者的信任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為五個(gè)等級(jí)。其中一級(jí)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)最高。

25、</p><p><b>　?。?）資質(zhì)一級(jí)企業(yè)</b></p><p>　　自有流動(dòng)資金2000萬元以上，注冊(cè)資金不低于2000萬元。</p><p>　　有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于40人，其中有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于20人。</p><p>　　設(shè)有高級(jí)工程師職

26、稱的總工程師、高級(jí)會(huì)計(jì)師職稱的總會(huì)計(jì)師、經(jīng)濟(jì)師以上（含經(jīng)濟(jì)師）職稱的總經(jīng)濟(jì)師、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)業(yè)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。</p><p>　　具有5年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。</p><p>　　近3年累計(jì)竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)4年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%，優(yōu)良率達(dá)20%以上。</p><p&g

27、t;<b>　?。?）資質(zhì)二級(jí)企業(yè)</b></p><p>　　自有流動(dòng)資金1000萬元以上，注冊(cè)資金不低于1000萬元。</p><p>　　有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不是少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于10人。</p><p>　　工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中

28、級(jí)以上職稱。</p><p>　　具有3年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。</p><p>　　近3年累計(jì)竣工15萬平方注以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%，優(yōu)良率達(dá)10%以上。</p><p><b>　　（3）資質(zhì)三級(jí)企業(yè)</b></p><p>　　自有流動(dòng)資金500萬以

29、上，注冊(cè)資金不低于500萬元。</p><p>　　有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于5人。</p><p>　　工程技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)助理以上職稱，配有初級(jí)以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。</p><p>　　具有2年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的

30、經(jīng)歷。</p><p>　　累計(jì)竣工5萬平方米以上的房屋建筑面積，或累計(jì)完成與之相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%。</p><p><b>　　（4）資質(zhì)四級(jí)企業(yè)</b></p><p>　　自有流動(dòng)資金200萬元以上，注冊(cè)資金不低于200萬元。</p><p>　　有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建

31、筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于5人。</p><p>　　工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。</p><p><b>　　（5）資質(zhì)五級(jí)企業(yè)</b></p><p>　　自有流動(dòng)資金不低于100萬元，具體標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門制定。</p>&l

32、t;p><b>　　2、承建商</b></p><p>　　即建筑商，是指從事住宅建設(shè)的企業(yè)。這里必須注意，建筑商不是開發(fā)商，建筑商是負(fù)責(zé)施工建筑的，它是受開發(fā)商的委托、依照開發(fā)商的要求進(jìn)行施工建設(shè)的。</p><p>　　承建商的規(guī)模實(shí)力及企業(yè)一貫的優(yōu)良作業(yè)理念是房屋高質(zhì)量的直接保證。目前，國家對(duì)施工企業(yè)分為四個(gè)等級(jí)。其中一級(jí)企業(yè)為最高，其實(shí)力最強(qiáng)、設(shè)備好、信

33、譽(yù)好、產(chǎn)品優(yōu)良率高。</p><p>　　此外，國家對(duì)建筑施工質(zhì)量通常以“優(yōu)良”和“合格”來評(píng)定，一級(jí)施工企業(yè)由于其嚴(yán)格的質(zhì)量管理制度和自身實(shí)力，“優(yōu)良”率是很高的。所以，購房者對(duì)承建公司進(jìn)行考察最簡(jiǎn)單的方法就是考察它的資質(zhì)信譽(yù)、已建知名工程項(xiàng)目的多少以及在建項(xiàng)目的質(zhì)量如何。</p><p><b>　　3、監(jiān)理公司</b></p><p>　

34、　對(duì)于任何一個(gè)建筑工程來說，都必須有工程監(jiān)理企業(yè)，其職能是對(duì)工程建筑進(jìn)行監(jiān)督，以確保工程質(zhì)量。</p><p>　　工程監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)分為甲級(jí)、乙級(jí)和丙級(jí)，并按照工程性質(zhì)和技術(shù)特點(diǎn)劃分為若干工程類別。</p><p><b>　　第四節(jié)、住宅的類型</b></p><p><b>　　1、商品房</b></p&g

35、t;<p>　　是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。</p><p>　　商品房的種類繁多，主要分為普通住宅、公寓、TOWNHOUSE、別墅等，建筑形式分為板樓、塔樓、板樓結(jié)合，按是否享受政策優(yōu)惠還可分為商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、合作建房等。</p><p>　　商品房按銷售對(duì)象可分為內(nèi)銷商品房和外銷商品房。</p>

36、<p>　?。?）內(nèi)銷商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過土地使用權(quán)出讓的形式，經(jīng)過政府計(jì)劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺(tái)灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。</p><p>　　（2）外銷商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。<

37、;/p><p>　　合作建房：是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。</p><p><b>　　2、經(jīng)濟(jì)適用房</b></p><p>　　是指以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭的商品房。它是帶有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格而言是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭

38、的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。</p><p>　　經(jīng)濟(jì)適用房不是人人都可以買的，購買經(jīng)濟(jì)適用房必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件，并經(jīng)過排號(hào)購買。</p><p><b>　　3、公房</b></p><p>　　也稱公有住房、國有住宅，它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，

39、有住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。</p><p>　　目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類，一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。</p><p>　　所謂“使用權(quán)房”，是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給出居民的公有住房。</p><p><b

40、>　　4、私房</b></p><p>　　也稱私有住宅、私產(chǎn)住宅，它是由個(gè)人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。隨著住宅商品公的推進(jìn)，城市私有住宅的比重將會(huì)隨著房改的推進(jìn)而不斷提高。</p><p><b>　　5、集資房</b></p><

41、p>　　是改變住房建設(shè)由國家和單位統(tǒng)包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金建造的房屋。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)；個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。</p><p><b>　　6、廉租房</b></p><p>　　類似于香港的“

42、廉租屋”。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房。</p><p><b>　　7、安居房</b></p><p>　　是指實(shí)施國家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。它是由國家安排的專項(xiàng)貸款和地方自籌資金共建的面向廣大中、低收入家庭的住房。</p><p><b>　

43、　8、智能化小區(qū)</b></p><p>　　是指通過綜合配置住宅小區(qū)內(nèi)的各個(gè)功能子系統(tǒng)，以綜合布線為基礎(chǔ)框架，以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為區(qū)內(nèi)各種設(shè)備管理自動(dòng)化的新型住宅小區(qū)。智能化住宅小區(qū)從現(xiàn)代生活需求出發(fā)，綜合運(yùn)用計(jì)算機(jī)、信息、通信、控制等科學(xué)技術(shù)，以智能控制系統(tǒng)、社區(qū)信息平臺(tái)、安防系統(tǒng)、小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)和綜合服務(wù)信息服務(wù)系統(tǒng)為依托，用高科技手段構(gòu)建小區(qū)高速互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)平臺(tái)，為小區(qū)住戶提供安全、環(huán)保、高效

44、、舒適、方便的生活空間。</p><p><b>　　9、綠色住宅</b></p><p>　　“綠色住宅”是近年來興起的一種居住概念。專家認(rèn)為，“綠色住宅”以可持續(xù)發(fā)展的思想為指導(dǎo)，意在尋求自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一，即在“以人為本”的基礎(chǔ)上，利用自然條件和人工手段來創(chuàng)造一個(gè)舒適、健康的生活環(huán)境，同時(shí)又要控帛對(duì)自然資源的使用，實(shí)現(xiàn)向自然索取與回報(bào)之間的平衡。&

45、lt;/p><p>　　“綠色住宅”不是一般人認(rèn)為的綠化較好的住宅。實(shí)際上較高的綠化率只是“綠化住宅”內(nèi)容的一個(gè)方面，真正的“綠色住宅”的內(nèi)涵是全方位的立體環(huán)保工程。它是既適應(yīng)地方生態(tài)而又不破壞地方生態(tài)的建筑，具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、改善生態(tài)環(huán)境，減少環(huán)境污染、延長(zhǎng)建筑物壽命等優(yōu)點(diǎn)。</p><p>　　節(jié)約土地資源。新型建材、新型墻體的采用是“綠色住宅”的構(gòu)成內(nèi)容。住宅的墻體提倡使用高科技環(huán)保

46、建材。如現(xiàn)在有一種新型的建材環(huán)保用磚，該磚采用發(fā)電廠排出的飛灰為重要原料，抗壓強(qiáng)度在8兆帕以上，在防水、隔熱、隔音和耐震強(qiáng)度上均超過了一般紅磚。另外有一種木屑制磚，該磚的重量只有普通磚的一半，但強(qiáng)度確是普通磚的兩倍。</p><p>　　充分利用自然資源。住宅采光的設(shè)計(jì)不但影響居住者身體健康和生活質(zhì)量，而且涉及到能源的節(jié)約與浪費(fèi)。如采用大面積玻璃，設(shè)計(jì)明廳、明衛(wèi)、明廚等，就能節(jié)約大量的電能；盡可能采用太陽能熱水系

47、統(tǒng)，采用小區(qū)共用供熱系統(tǒng)，都是充分利用自然能源的有效途徑，可減少對(duì)大氣的污染。</p><p>　　垃圾的分類處理。對(duì)垃圾的分類處理也屬于綠色環(huán)保，與住宅環(huán)境息息相關(guān)。因此，專家也將垃圾分類處理納入“綠色住宅”的內(nèi)容。</p><p><b>　　10、健康住宅</b></p><p>　　首先，住宅的基底應(yīng)選擇在適宜健康住宅居住條件的地區(qū)，有

48、充足的陽光、自然風(fēng)、水源和植被，能避免噪聲和大氣污染，具備有效防止工業(yè)、農(nóng)業(yè)排放物的侵害等條件。但實(shí)際上，由于各種條件的限制，真正完全理想的土地是沒有的，這就需要開發(fā)商充分利用現(xiàn)有條件去進(jìn)行周密的規(guī)劃和改造，將住宅建設(shè)和周圍的自然環(huán)境有機(jī)融合，創(chuàng)造一個(gè)比較和諧的環(huán)境。</p><p>　　第五節(jié)、住宅的層數(shù)劃分</p><p><b>　　1、低層住宅</b><

49、/p><p>　　是指層數(shù)為1至3層的住宅。低層住宅多出現(xiàn)于農(nóng)村，在城市中的商品房由于土地資源的限制，很少有低層住宅的。</p><p><b>　　2、多層住宅</b></p><p>　　是指層數(shù)為4至7層的住宅。多層住宅常出現(xiàn)于中小城市，其性能價(jià)格比較高，公共空間與氛圍較好，公攤面積少，物業(yè)費(fèi)較低，是廣泛建造的一種住宅類型。</p>

50、;<p>　　同時(shí)，多層住宅也存在著公用部分不足、外觀單調(diào)、需要爬樓梯而舒適性較差的缺點(diǎn)。</p><p><b>　　3、小高層住宅</b></p><p>　　按照國際通行劃分標(biāo)準(zhǔn)，小高層住宅是指層數(shù)為8~16層的住宅。小高層住宅介于多層住宅和高層住宅之間，其高度較為適中，深受廣大消費(fèi)者喜歡。</p><p><b>

51、;　　4、高層住宅</b></p><p>　　是指層數(shù)在16層以上的住宅。其中，層數(shù)在40層以上的為超高層住宅。對(duì)于商品房來說，超高層住宅是比較少見的，它一般多用于辦公等用途。</p><p>　　第六節(jié)、住宅的完工程度</p><p><b>　　1、樓花</b></p><p>　　一詞最早源自香港是指

52、未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)），另一說法即指未正式交付之前的商品房。</p><p><b>　　2、期房</b></p><p>　　從專業(yè)角度為說，期房是指從發(fā)展商取得商品房預(yù)售許可證后到完成商品房初始登記為止所出售的商品房。</p><p>　　習(xí)慣上，我們把市場(chǎng)上在售的、尚未完工的、不能馬上交付使用的商品房稱為期房。購房者在這一階段購買商品

53、房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。</p><p><b>　　3、現(xiàn)房</b></p><p>　　這里所謂的“現(xiàn)房”，就是指消費(fèi)者在購買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。</p><p>　　開發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，還要通

54、過建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收、規(guī)劃竣工驗(yàn)收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗(yàn)收、消防驗(yàn)收，取得新建住宅交付使用許可證，才能到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行房地產(chǎn)初始登記。</p><p><b>　　4、準(zhǔn)現(xiàn)房</b></p><p>　　是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。</p>&l

55、t;p><b>　　5、尾房</b></p><p>　　尾房又稱掃尾房，它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品房住宅的銷售量達(dá)到80%以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。&l

56、t;/p><p><b>　　6、爛尾房</b></p><p>　　是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。</p><p>　　樓盤的“爛尾”情況一盤不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)一步步顯現(xiàn)出來。</p

57、><p><b>　　7、二手房</b></p><p>　　通常是指再次進(jìn)行買賣交易的住房。個(gè)人購買的新竣工的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房及單位自建住房，辦完產(chǎn)權(quán)證后，再次上市買賣，這些都稱為二手房。二手房即舊記。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些

58、住宅富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。</p><p><b>　　8、存量房</b></p><p>　　即二手房的書面稱呼，是相對(duì)首次成交的商品房而言。</p><p><b>　　9、毛坯房</b></p><p>　　“毛坯房”在工程建筑中有其專門的定義。按通常的理解，是指住宅在交房時(shí)

59、未經(jīng)裝飾，也不附過多的起居設(shè)施，僅完成土建、水電等基本工程，地面為精糙的混凝土地面，房頂僅抹灰層，預(yù)留衛(wèi)生間、浴缸、水、氣管道。</p><p>　　這種“毛坯房”每套住宅只設(shè)防盜功能的分戶門，所有其他隔離門一概自裝，購房者可根據(jù)個(gè)人愛好和家庭特色設(shè)計(jì)，裝飾居室，從視覺、觸覺、聽覺和心理感受以及色彩組合上烘托出居室主人的性格。此外，對(duì)裝飾用品也可自由選擇符合環(huán)保節(jié)能型要求的產(chǎn)品，從而降低裝修費(fèi)用。</p&g

60、t;<p><b>　　10、精裝修房</b></p><p>　　簡(jiǎn)單地說是帶上被子就能去睡的房子，但要說的細(xì)點(diǎn)什么才是“精”卻很難找到一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來衡量。購房人只能參考建設(shè)部建設(shè)部印發(fā)的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》和國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》，在合同附件三中對(duì)“精裝修”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行具體約定。正是因?yàn)檫@樣的概念模糊，造成了“精裝修房”成為了開發(fā)商和購房者發(fā)生糾紛

61、的導(dǎo)火線，更成為了開發(fā)商大搞貓膩的地方。</p><p><b>　　11、違法建筑</b></p><p>　　是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。</p><p><b>　　12、空鼓</b></p><p>　　局部面局材

62、料與基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用，用小槌輕擊有空殼聲。如瓷磚與墻面間局部水泥砂漿不飽和，形成空鼓。</p><p>　　二、建筑風(fēng)格基礎(chǔ)知識(shí)和相關(guān)術(shù)語</p><p>　　建筑風(fēng)格因受不同時(shí)代的政治、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、建筑材料和建筑技術(shù)等的制約以及建筑設(shè)計(jì)思想、觀點(diǎn)和藝術(shù)素養(yǎng)等的影響而有所不同。如外國建筑史中古希臘、古羅馬有多立克、愛奧尼克和科林斯等代表性建筑風(fēng)格；中古時(shí)代有哥特建筑的建筑風(fēng)

63、格；文藝復(fù)興后期有運(yùn)用矯揉奇異手法的巴洛克和纖巧煩瑣的洛可可等建筑風(fēng)格。我國古代宮殿建筑，其平面嚴(yán)謹(jǐn)對(duì)稱，主次分明，磚墻木梁架結(jié)構(gòu)，飛檐、斗栱、藻井和雕梁畫棟等形成中國特有的、建筑風(fēng)格。</p><p>　　第一節(jié)、建筑風(fēng)格主要類別</p><p>　　一、按國家（民族）和地區(qū)分</p><p>　　中國風(fēng)格、日本、新加坡風(fēng)格、英國風(fēng)格、法國風(fēng)格、美國風(fēng)格等。<

64、;/p><p>　　常用一個(gè)地區(qū)概括，如：歐陸風(fēng)格、歐美風(fēng)格、地中海式風(fēng)格、澳洲風(fēng)格、非洲風(fēng)格、拉丁美洲風(fēng)格等。</p><p>　　二、按建筑物的類型分</p><p>　　住宅建筑風(fēng)格、別墅建筑風(fēng)格、寫字樓建筑風(fēng)格、商業(yè)建筑風(fēng)格、宗教建筑風(fēng)格、其他公共（如學(xué)校、博物館、政府辦公大樓）建筑風(fēng)格等。</p><p>　　三、按照歷史發(fā)展流派分&l

65、t;/p><p>　?。?）古希臘建筑風(fēng)格，約公元前800年至公元300年。</p><p>　　（2）古羅馬建筑風(fēng)格，約公元前300年至公元365年，羅馬建筑風(fēng)格正是歐洲建筑藝術(shù)的重要淵源。</p><p>　?。?）歐洲中世紀(jì)建筑風(fēng)格，公元400年至1400年，封建領(lǐng)主經(jīng)濟(jì)占統(tǒng)治地位，城堡式建筑盛行。</p><p>　?。?）文藝復(fù)興建筑風(fēng)

66、格，公元1420至1550年，建筑從經(jīng)驗(yàn)走向科學(xué)化，不斷沖破學(xué)院式、城堡式的封閉。</p><p>　　以上四類可稱為古典主義建筑風(fēng)格。</p><p>　?。?）新古典主義建筑風(fēng)格。</p><p>　　這一風(fēng)格曾三度出現(xiàn)，最早一次是1750至1880，它是歐洲古典主義的最后一個(gè)階段，其特點(diǎn)是體量宏偉，柱式運(yùn)用嚴(yán)謹(jǐn)，而且很少用裝飾。另一次出現(xiàn)在1900-1920年

67、，帶有一定的復(fù)古特征。第三次出現(xiàn)在1982年，其主要特征是把古典主義和現(xiàn)代主義結(jié)合起來，并加入新形勢(shì)，這一風(fēng)格在當(dāng)今世界各國頗為流行。</p><p>　?。?）現(xiàn)代評(píng)論風(fēng)格，1960-1975。緣自西方60年代興起的“現(xiàn)代藝術(shù)運(yùn)動(dòng)”他是運(yùn)用新材料、新技術(shù)，建造適應(yīng)現(xiàn)代生活的建筑，外觀宏偉壯觀，很少使用裝飾。</p><p>　?。?）后現(xiàn)代主義風(fēng)格，亦稱“后現(xiàn)代派”，1980年開始出現(xiàn)。

68、這一風(fēng)格的建筑在建筑設(shè)計(jì)中重新引進(jìn)了裝飾花紋和色彩，以折衷的方式借鑒不同的時(shí)期具有歷史意義的局部，但不復(fù)古。</p><p><b>　　四、按建筑方式來分</b></p><p>　　（1）哥特式建筑風(fēng)格。</p><p>　　盛行于12世紀(jì)~15世紀(jì)，1140年左右產(chǎn)生于法國的歐洲建筑風(fēng)格以宗教建筑為多，最主要的特點(diǎn)是高聳的尖塔，超人的尺度

69、和繁縟的裝飾，形成統(tǒng)一向上的旋律。整體風(fēng)格為高聳削瘦，以卓越的建筑技藝表現(xiàn)了神秘、哀婉、崇高的強(qiáng)烈情感，對(duì)后世其他藝術(shù)均有重大影響。</p><p>　　（2）巴洛克建筑風(fēng)格。</p><p>　　1600-1760，17世紀(jì)起源于意大利的羅馬，后傳至德、奧、法、英、西葡，直至拉丁美洲的殖民地。17～18世紀(jì)在意大利文藝復(fù)興建筑基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一種建筑和裝飾風(fēng)格。其特點(diǎn)是外形自由，追求動(dòng)態(tài)

70、，喜好富麗的裝飾和雕刻、強(qiáng)烈的色彩，常用穿插的曲面和橢圓形空間。它是幾乎最為講究華麗、裝飾的一種建筑風(fēng)格，即使過于繁瑣也要刻意追求。它能用直觀的感召力給教堂、府邸的使用者以震撼，而這正是天主教教會(huì)的用意（讓更多的異教徒皈依）。</p><p>　　巴洛克一詞的原意是奇異古怪，古典主義者用它來稱呼這種被認(rèn)為是離經(jīng)叛道的建筑風(fēng)格。這種風(fēng)格在反對(duì)僵化的古典形式，追求自由奔放的格調(diào)和表達(dá)世俗情趣等方面起了重要作用，對(duì)城市

71、廣場(chǎng)、園林藝術(shù)以至文學(xué)藝術(shù)部門都發(fā)生影響，一度在歐洲廣泛流行。</p><p>　　（3）洛可可建筑風(fēng)格。</p><p>　　1750-1790，別稱為【路易十五式】主要起源于法國，代表了巴洛克風(fēng)格的最后階段，主要特點(diǎn)是大量運(yùn)用半抽象題材的裝飾。洛可可風(fēng)格的基本特點(diǎn)是纖弱嬌媚、華麗精巧、甜膩溫柔、紛繁瑣細(xì)。</p><p>　?。?）木條式建筑風(fēng)格。</p&

72、gt;<p>　　一種純美洲民居風(fēng)格，主要特點(diǎn)是水平式、木架骨的結(jié)構(gòu)。</p><p><b>　?。?）園林風(fēng)格。</b></p><p>　　從20世紀(jì)70年代開始流行，這種風(fēng)格在深圳場(chǎng)當(dāng)作概念炒作，其特點(diǎn)是通過環(huán)境規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)，栽植花草樹木，提高綠化，并圍繞建筑營造園林景觀。</p><p><b>　?。?）概

73、念式風(fēng)格。</b></p><p>　　90年代開始在國際上流行，其實(shí)是一種模型建筑，它更多的來余人的想象，力求擺脫對(duì)建筑本身限制和約束，而創(chuàng)再出一種個(gè)性化色彩很強(qiáng)的建筑風(fēng)格。</p><p>　　第二節(jié)、當(dāng)今中國建筑風(fēng)格分類解析</p><p><b>　　一、歐陸風(fēng)格</b></p><p>　　“粉紅色

74、外墻，白色線條，通花欄桿，外飄窗臺(tái)，綠色玻璃窗”，這種所謂歐陸風(fēng)格的建筑類型，主要以粘貼古希臘古羅馬藝術(shù)符號(hào)為特征，反映在建筑外形上，較多的出現(xiàn)山花尖頂、飾花柱式、寶瓶或通花欄桿、石膏線腳飾窗等處理，具有強(qiáng)烈的裝飾效果，在色彩上多以沉悶的暗粉色及灰色線腳相結(jié)合，另外，這一類建筑繼承了古典三段式的一起表象特征，結(jié)合裙樓、標(biāo)準(zhǔn)層及頂層、女兒墻加以不同的裝飾處理。</p><p><b>　　二、新古典主義風(fēng)

75、格</b></p><p>　　新古典主義風(fēng)格的建筑外觀吸取了類似“歐陸風(fēng)格”的一些元素處理手法，但加以簡(jiǎn)化或局部適用，配以大面積墻及玻璃或簡(jiǎn)單線腳構(gòu)架，在色彩上以大面積線色為主，裝飾味相對(duì)簡(jiǎn)化，追求一種輕松、清新、典雅的氣氛，可算是“后歐陸式”較之前者則又進(jìn)一步理性。目前國內(nèi)這種建筑風(fēng)格較多，屬于主導(dǎo)型的建筑風(fēng)格。</p><p><b>　　三、現(xiàn)代主義風(fēng)格<

76、;/b></p><p>　　現(xiàn)代風(fēng)格的作品大都以體現(xiàn)時(shí)代特征為主，沒有過分的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間結(jié)構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)外觀的明快、簡(jiǎn)潔。體現(xiàn)了現(xiàn)代生活快節(jié)奏、簡(jiǎn)約和實(shí)用，但又富有朝氣的生活氣息。</p><p><b>　　四、異域風(fēng)格</b></p><p>　　這類建筑大多是境外設(shè)計(jì)師所設(shè)計(jì)，其特點(diǎn)是將國外建筑

77、式“原版移植”過來，植入了現(xiàn)代生活理念，同時(shí)又帶有其種種異域情調(diào)空間。</p><p><b>　　五、普通風(fēng)格</b></p><p>　　這類建筑很難就其建筑外觀在風(fēng)格上下定義，他們的出現(xiàn)大概與商品房開發(fā)所處的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、環(huán)境或開發(fā)商的認(rèn)識(shí)水平、審美能力和開發(fā)實(shí)力有關(guān)。建筑形象平淡，建筑外立面樸素，無過多的裝飾，外墻面的材料義務(wù)細(xì)致考慮，顯得普通化。</p

78、><p><b>　　六、主題風(fēng)格</b></p><p>　　主題型樓盤是房地產(chǎn)策劃的產(chǎn)物，2000年流行一時(shí)。這種樓盤以策劃為主導(dǎo)，構(gòu)造樓盤的開發(fā)主題和營銷主題，規(guī)劃設(shè)計(jì)依此為依據(jù)展開。</p><p>　　第三節(jié)、中國建筑風(fēng)格元素</p><p>　　中國建筑體系是以木結(jié)構(gòu)為特色的獨(dú)立的建筑藝術(shù)，在城市規(guī)劃、建筑組群、

79、單體建筑以及材料、結(jié)構(gòu)等方面的藝術(shù)處理均取得輝煌的成就。傳統(tǒng)建筑中的各種屋頂造型、飛檐翼角、斗供彩畫、朱柱金頂、內(nèi)外裝修門及園林景物等，充分體現(xiàn)出中國建筑藝術(shù)的純熟和感染力。七千年前河姆渡文化中即有榫卯和企口做法。半坡村已有前堂后室之分。商殷時(shí)已出現(xiàn)高大宮室。西周時(shí)已使用磚瓦并有四合院布局。春秋戰(zhàn)國時(shí)期更有建筑圖傳世。京邑臺(tái)榭宮室內(nèi)外梁柱、斗供上均作裝飾，墻壁上飾以壁畫。秦漢時(shí)期木構(gòu)建筑日趨成熟，建筑宏偉壯觀，裝飾豐富，舒展優(yōu)美，出現(xiàn)了

80、阿房宮、未央宮等龐大的建筑組群。魏晉、南北朝時(shí)期佛寺、佛塔迅速發(fā)展，形式多樣，屋脊出現(xiàn)了鴟吻飾件。隋唐時(shí)期建筑采用琉璃瓦，更是富麗堂皇，當(dāng)時(shí)所建的南禪寺大殿、佛光寺大殿迄今猶存，舉世矚目。五代、兩宋都市建筑興盛，商業(yè)繁榮，豪華的酒樓、商店各有飛閣欄檻，風(fēng)格秀麗，明清時(shí)代的宮殿苑囿和私家園林保存至今者尚多，建筑亦較宋代華麗繁瑣、威嚴(yán)自在。近現(xiàn)代中國建筑藝術(shù)則在繼承優(yōu)秀傳統(tǒng)相吸收當(dāng)今世上建筑藝術(shù)長(zhǎng)處的實(shí)踐中，不斷發(fā)展，有所創(chuàng)新。</p

81、><p>　　第四節(jié)、哥特式建筑風(fēng)格元素</p><p>　　法國斯特拉斯堡大教堂的玫瑰窗哥特式建筑的特點(diǎn)是尖塔高聳、尖形拱門、大窗戶及繪有圣經(jīng)故事的花窗玻璃。在設(shè)計(jì)中利用尖肋拱頂、飛扶壁、修長(zhǎng)的束柱，營造出輕盈修長(zhǎng)的飛天感。以及新的框架結(jié)構(gòu)以增加支撐頂部的力量，使整個(gè)建筑以直升線條、雄偉的外觀和教堂內(nèi)空闊空間，再結(jié)合鑲著彩色玻璃的長(zhǎng)窗，使教堂內(nèi)產(chǎn)生一種濃厚的宗教氣氛。教堂的平面仍基本為拉丁十

82、字形，但其西端門的兩側(cè)增加一對(duì)高塔。</p><p><b>　　一、尖肋拱頂</b></p><p>　　從羅曼式建筑的圓筒拱頂普遍改為尖肋拱頂（Pointed Arch，或者干脆稱為Gothic Arch），推力作用于四個(gè)拱底石上，這樣拱頂?shù)母叨群涂缍炔辉偈芟拗疲梢越ǖ糜执笥指?。并且尖肋拱頂也具有“向上”的視覺暗示。</p><p>　　

83、二、飛扶壁（Flying Buttress）</p><p>　　扶壁（Buttress），也稱扶拱垛，是一種用來分擔(dān)主墻壓力的輔助設(shè)施，在羅曼式建筑中即已得到大量運(yùn)用。</p><p>　　但哥特式建筑把原本實(shí)心的、被屋頂遮蓋起來的扶壁，都露在外面，稱為飛扶壁。由于對(duì)教堂的高度有了進(jìn)一步的要求，扶壁的作用和外觀也被大大增強(qiáng)了。亞眠大教堂的扶拱垛有兩道拱壁，以支撐來自推力點(diǎn)上方和下方的推力

84、。沙特爾大教堂用橫向小連拱廊增加其抗力，博韋大教堂則雙進(jìn)拱橋增加扶拱垛的承受力。有的在扶拱垛上又加裝了尖塔改善平衡。扶拱垛上往往有繁復(fù)的裝飾雕刻，輕盈美觀，高聳峭拔。</p><p><b>　　三、花窗玻璃</b></p><p>　　哥特式建筑逐漸取消了臺(tái)廊、樓廊，增加側(cè)廊窗戶的面積，直至整個(gè)教堂采用大面積排窗。這些窗戶既高且大，幾乎承擔(dān)了墻體的功能。 并應(yīng)用了從

85、阿拉伯國家學(xué)得的彩色玻璃工藝，拼組成一幅幅五顏六色的宗教故事，起到了向不識(shí)字的民眾宣傳教義的作用，也具有很高的藝術(shù)成就?；ù安Ａб约t、藍(lán)二色為主，藍(lán)色象征天國，紅色象征基督的鮮血。 窗欞的構(gòu)造工藝十分精巧繁復(fù)。細(xì)長(zhǎng)的窗戶被稱為“柳葉窗”，圓形的則被稱為“玫瑰窗”。 花窗玻璃造就了教堂內(nèi)部神秘燦爛的景象，從而改變了羅曼式建筑因采光不足而沉悶壓抑的景象，并表達(dá)了人們向往天國的內(nèi)心理想。</p><p>　　四、束柱（

86、beam-column）</p><p>　　柱子不再是簡(jiǎn)單的圓形，多根柱子合在一起，強(qiáng)調(diào)了垂直的線條，更加襯托了空間的高聳峻峭。哥特式教堂的內(nèi)部空間高曠、單純、統(tǒng)一。裝飾細(xì)部如華蓋、壁龕等也都用尖券作主題，建筑風(fēng)格與結(jié)構(gòu)手法形成一個(gè)有機(jī)的整體。整個(gè)建筑看上去線條簡(jiǎn)潔、外觀宏偉，而內(nèi)部又十分開闊明亮。</p><p>　　哥特式建筑技術(shù)高超精致，又帶有藝術(shù)性，在建筑史上占有十分重要的地位。

87、</p><p>　　第五節(jié)、拜占庭建筑風(fēng)格(Byzantine art)</p><p>　　“拜占庭”原是古希臘的一個(gè)城堡，公元395年，顯赫一時(shí)的羅馬帝國分裂為東西2個(gè)國家，西羅馬的首都仍在當(dāng)時(shí)的羅馬，而東羅馬則將首都遷至拜占庭，其國家也就順其遷移被稱為拜占庭帝國。拜占庭建筑，就是誕生于這一時(shí)期的拜占庭帝國的一種建筑文化。</p><p>　　從歷史發(fā)展的角度

88、來看，拜占庭建筑是在繼承古羅馬建筑文化的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，同時(shí)，由于地理關(guān)系，它又汲取了波斯、兩河流域、敘利亞等東方文化，形成了自己的建筑風(fēng)格，并對(duì)后來的俄羅斯的教堂建筑、伊斯蘭教的清真寺建筑都產(chǎn)生了積極的影響。</p><p>　　拜占庭建筑的特點(diǎn)，主要有四個(gè)方面：第一個(gè)方面是屋頂造型，普遍使用“穹窿頂”。第二個(gè)特征是整體造型中心突出。在一般的拜占庭建筑中，建筑構(gòu)圖的中心，往往十分突出，那體量既高又大的圓穹頂，

89、往往成為整座建筑的構(gòu)圖中心，圍繞這一中心部件，周圍又常常有序地設(shè)置一些與之協(xié)調(diào)的小部件。第三個(gè)特點(diǎn)是它創(chuàng)造了把穹頂支承在獨(dú)立方柱上的結(jié)構(gòu)方法和與之相應(yīng)的集中式建筑形制。其典型作法是在方形平面的四邊發(fā)券，在四個(gè)券之間砌筑以對(duì)角線為直徑的穹頂，仿佛一個(gè)完整的穹頂在四邊被發(fā)券切割而成，它的重量完全由四個(gè)券承擔(dān)，從而使內(nèi)部空間獲得了極大的自由。第四個(gè)特點(diǎn)是在色彩的使用上，既注意變化，又注意統(tǒng)一，使建筑內(nèi)部空間與外部立面顯得燦爛奪目。</p

90、><p>　　三、建筑與規(guī)劃常識(shí)、術(shù)語</p><p>　　第一節(jié)、基本規(guī)劃術(shù)語</p><p><b>　　1、居住區(qū)</b></p><p>　　是指城市中由城市主要道路或自然分界線所圍合，設(shè)有與其居住人口規(guī)模相應(yīng)的、較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的相對(duì)獨(dú)立的居住生活聚居地區(qū)。</p>

91、;<p><b>　　2、居住小區(qū)</b></p><p>　　一般稱為小區(qū)，是指被城市中居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，以居民基本生活活動(dòng)不穿越城市主要交通線為原則，并設(shè)有與其居住人口規(guī)模相應(yīng)的、滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地區(qū)。</p><p><b>　　3、住宅用地</b></p&g

92、t;<p>　　是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。</p><p><b>　　4、公建用地</b></p><p>　　公建用地（全稱為公共服務(wù)設(shè)施用地），是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。</p><p&g

93、t;　　居住區(qū)（級(jí)）道路：一般用以劃分小區(qū)的道路，在大城市中通常與城市支路同級(jí)。</p><p>　　小區(qū)（級(jí)）路：一般用以劃分組團(tuán)的道路。</p><p>　　組團(tuán)（級(jí)）路：上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。</p><p>　　宅間小路：住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。</p><p><b>　　5、公共綠地</b>

94、;</p><p>　　滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。</p><p><b>　　6、配套設(shè)施</b></p><p>　　與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。</p><p><b

95、>　　7、公共活動(dòng)中心</b></p><p>　　是配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。</p><p><b>　　8、日照間距系數(shù)</b></p><p>　　根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋標(biāo)高的比值。</p><p>　　9、人均總占地面積（平均米/人）</p>

96、<p>　　人均總占地面積=建筑紅線內(nèi)總用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)</p><p>　　10、人均住宅用地面積（平方米/人）</p><p>　　人均住宅用地面積=小區(qū)內(nèi)總住宅用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)</p><p><b>　　11、人口毛密度</b></p><p>　　人口毛密度=小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù)/

97、小區(qū)內(nèi)占地面積（公頃）</p><p>　　第二節(jié)、住宅的建筑形式</p><p><b>　　1、建筑物</b></p><p>　　是指人工建造而成的房屋和構(gòu)筑物，如墻體、樓地層、樓梯、門窗基礎(chǔ)。構(gòu)筑物：是指建筑物中除房屋以外的東西，人們一般直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，如煙囪、水井、道路、橋梁等。</p><p>&

98、lt;b>　　2、單元式住宅</b></p><p>　　單元式住宅，又叫梯間式住宅，是多層、高層住宅中最常用的一種住宅建筑形式。每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶由樓梯平臺(tái)直接進(jìn)入分戶門，一般每個(gè)樓梯可以安排2~4戶（大進(jìn)深住宅每層一梯可安排5~8戶）。</p><p>　　如果住宅的平面是條形（板式）設(shè)計(jì)，則一幢條形住宅可有多個(gè)樓梯，不論是一梯2戶，還是一梯3戶，每個(gè)樓梯的控

99、制面積稱為一個(gè)“居住單元”。條形的樓梯間式多層住宅又稱為“邊續(xù)單元式住宅”。</p><p>　　如果住宅的平面是點(diǎn)式設(shè)計(jì)，各層住戶將圍繞一個(gè)樓梯分布，點(diǎn)式（墩式或塔式）住宅可稱為“獨(dú)立單元式住宅”。</p><p><b>　　單元式住宅的特點(diǎn)：</b></p><p>　　每層以樓梯為中心，每層安排戶數(shù)較少，各戶自成一體。</p>

100、;<p>　　戶內(nèi)生活設(shè)施完善，既減少了住戶之間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。</p><p>　　仍保留一些公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道，保證了鄰里交往，有助于改善人際關(guān)系。</p><p>　　單元式住宅徹底改變了舊式住宅干擾擁擠不堪的落后狀況，為千百萬普通家庭提供了獨(dú)用、舒適又適于標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)公生產(chǎn)的住宅類型。目前，它已成為當(dāng)今住宅市場(chǎng)上最便于買賣、出租、交換

101、和交易最高的住宅商品。</p><p><b>　　3、公寓式住宅</b></p><p>　　公寓式住宅，是相當(dāng)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單獨(dú)使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺(tái)等等，還有一部分附設(shè)地旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。</p&

102、gt;<p><b>　　4、花園式住宅</b></p><p>　　也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院式平房或二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。</p><p><b>　　第三節(jié)、戶型結(jié)

103、構(gòu)</b></p><p><b>　　1、標(biāo)準(zhǔn)層</b></p><p>　　標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。</p><p><b>　　2、躍層住宅</b></p><p>　　躍層式住宅俗稱“樓中樓”，是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。其特點(diǎn)是住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居

104、室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層分布，上下層之間的通道不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接。一般一層安排廚房、餐廳、起居室，樓上（有時(shí)是樓下）安排臥室。這樣的好處是動(dòng)靜分區(qū)明確，互不干擾。</p><p>　　躍層式住宅的內(nèi)部空間因?yàn)槭墙梃b了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，頗受海外僑胞和港澳臺(tái)胞的歡迎，在南方城市（尤其是福建、廣東）較為流行，近年來在北方城市的一些高級(jí)住宅設(shè)計(jì)中，也開始得到推廣。&

105、lt;/p><p><b>　　3、復(fù)式住宅</b></p><p>　　復(fù)式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅（普通住宅層高通常為2.8~3.0米）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等，用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。</p><p>　　人們常把影視中看到的那種樓上樓下、兩層一

106、戶的住宅理解為復(fù)式住宅。其實(shí)那是躍層式住宅，它與復(fù)式住宅是完全不同的兩個(gè)概念。從外觀來說，躍層式住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。簡(jiǎn)單地講，如果上下兩層完全分隔，應(yīng)稱為躍層式住宅；如上下兩層在同一空間內(nèi)，即從下層室內(nèi)可以看見上層墻面、欄桿或走廊等部分，則為復(fù)式住宅。</p><p><b>　　4、錯(cuò)層住宅</b

107、></p><p>　　戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆]有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感?？梢岳缅e(cuò)層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比交低等，還有利用地形地勢(shì)的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯(cuò)層式住宅，可以減少挖土的土方量。錯(cuò)層帶來空間豐富的感受，如不身臨其境很難想像得到，所以對(duì)于初次進(jìn)入這種住宅的人有較大吸引力。但錯(cuò)層住宅不利于結(jié)構(gòu)抗震

108、，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)烽、面積大的高檔住宅。</p><p><b>　　5、躍復(fù)式住宅</b></p><p>　　是在復(fù)式住宅設(shè)計(jì)功能上的一種創(chuàng)新，其特點(diǎn)是其中一層層高在2.2米內(nèi)，通常設(shè)置在洗手間、廚房、餐廳、書房、工人房、儲(chǔ)藏室等非主要活動(dòng)區(qū)域；一般情況下該種住宅的總層高在3.8~4.9米之間，客廳為共享式。</p>

109、<p><b>　　6、退臺(tái)式住宅</b></p><p>　　退臺(tái)式住宅又稱為“臺(tái)階式”住宅，其外形類似于臺(tái)階，特點(diǎn)是住宅的建筑面積由底層向上逐漸減少，下層減少的建筑面積成為上層的一個(gè)大平臺(tái)，可做花園使用。目前，國內(nèi)建造的退臺(tái)式住宅都通常屬于中高檔住宅。</p><p><b>　　7、露臺(tái)</b></p><

110、p>　　一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺(tái)，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺(tái)。</p><p><b>　　8、陽臺(tái)</b></p><p>　　陽臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。</p><p><b>　　9、走廊</b></p>&l

111、t;p>　　走廊是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。</p><p><b>　　10、過道</b></p><p>　　過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。</p><p><b>　　11、地下室</b></p><p>　　地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。&l

112、t;/p><p><b>　　12、半地下室</b></p><p>　　半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。</p><p><b>　　13、玄關(guān)</b></p><p>　　玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡匠地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”

113、，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無余。</p><p>　　玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需運(yùn)用裝飾手段加以分割。此外，玄關(guān)之處還可設(shè)置鞋柜、儲(chǔ)物柜等，讓家人回家有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接收郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。</p><p><b>　　14、隔斷</b></p><p>　　隔

114、斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?lt;/p><p><b>　　15、外飄窗</b></p><p>　　指房屋窗子呈矩開有或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。</p><p>　　第四節(jié)、住宅的建筑結(jié)構(gòu)</p><p>&

115、lt;b>　　1、地基和基礎(chǔ)</b></p><p>　　建筑物下面直接承受建筑物重量的土層稱為地基。建筑物的最下端與土壤直接接觸的部分稱為基礎(chǔ)。基礎(chǔ)的作用是承受建筑物全部重量并將之分散傳遞給地基。</p><p><b>　　2、墻體</b></p><p>　　是維護(hù)分割構(gòu)件，同時(shí)也可以是承重構(gòu)件。在一般磚混結(jié)構(gòu)房屋中，墻

116、體是主要的承重構(gòu)件。所謂住宅的結(jié)構(gòu)，一般而言是指其建筑的承重結(jié)構(gòu)和圍護(hù)結(jié)構(gòu)兩個(gè)部分。開發(fā)商在建設(shè)住宅之前，必須根據(jù)其建筑的層數(shù)、造作、施工等方面來決定其結(jié)構(gòu)類型，而對(duì)消費(fèi)者而言，了解建筑結(jié)構(gòu)類型及其相關(guān)的耐久性、抗震性、安全性和空間使用性能是非常重要的。</p><p>　　住宅的建筑結(jié)構(gòu)分類有許多種辦法。一般而言，根據(jù)受力傳遞系統(tǒng)，可以分為框架結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)、框架——剪力墻結(jié)構(gòu)等；根據(jù)采用的結(jié)構(gòu)墻體材料劃分，