房地產建筑基礎知識

1、一、建筑物的分類1、按建筑物的使用性質分類建筑物按使用性質（即用途），通常分為生產性建筑，即工業(yè)建筑、農業(yè)建筑：非生產性建筑，即民用建筑。民用建筑根據(jù)建筑物的使用功能，可分為居住建筑和公共建筑兩大類。（1）居住建筑居住建筑是供人們生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高檔住宅、公寓、別墅等。（2）公共建筑公共建筑是供人們進行各項社會活動的建筑物，公共建筑按使用特點，可以分為以下一些建筑類型；生活服務性建筑：食堂、菜場、浴室、理發(fā)店等；文教

2、建筑：學校、圖書館、學生實驗室等；托幼建筑：托兒所、幼兒園等；科研建筑：研究所、科學實驗樓等；醫(yī)療建筑：醫(yī)院門診所、療養(yǎng)院、急救中心等；商業(yè)建筑：商店、商場、貿易市場、飯店、餐廳以及相關設施；體育建筑：體育場(館)、游泳池(館)等服務于體育運動的房屋建筑；文娛建筑：劇院、會堂、博物館、文化館、展覽館等；交通、郵電建筑：火車站、汽車站、航空港、水上客運站、郵政大樓、電報、電話局等用于交通、郵政、電訊的建筑；其他建筑：如園林建筑、紀念性建筑

3、、加油站、煤氣站、消防站等設施。2、按建筑物的結構類型和材料分類建筑物按結構類型和所用的建筑材料可分為磚木結構建筑、磚混結構建筑、鋼筋混凝土結構建筑、鋼結構建筑。一般說來，低層建筑采用磚木結構的較多，多層建筑采用磚混結構的較多，高層建筑采用鋼筋混凝土結構，有大跨度要求的體育館、大劇院多采用鋼結構。3、按建筑物的層數(shù)分類低層建筑：一般指一至三層的房屋，多為住宅、別墅、幼兒園、中小學校、小型的辦公樓以及輕工業(yè)廠房等。多層建筑：一般指四至七層

4、的房屋，多為居民住宅樓、普通辦公樓等。高層建筑：一般指七層以上的房屋。一般地，12層以下又稱小高層住宅。對于高層建筑，國際上通行的做法是劃分為4類：1.低高層建筑：層數(shù)為9～16層，建筑總高度25～50m；2.中高層建筑：層數(shù)為17～25層，建筑總高度50～75m；3.高高層建筑：層數(shù)為26～40層，建筑總高度75～100m；4.超高層建筑：層數(shù)在40層以上，建筑總高度在100m以上。二、房屋建筑的構造—幢建筑物，一般是由基礎、墻、柱、

5、梁、樓板層、地坪層、樓梯、屋頂、門窗、陽臺和雨蓬等幾大部分構成，它們在不同的部位，發(fā)揮著各自的作用。1、基礎：是位于建筑物最下部的承受構件，承受著建筑物的全部荷載，并將這些荷載傳給地基，使之穩(wěn)定安全的結構體系，一般均設在地面以下。2、墻：墻是建筑物的承受構件和圍護構件，與外界直接接觸的建筑圍護結構部分統(tǒng)稱為外墻。3、樓板層：樓板層是房屋建筑中與土層相接的部分，它承受著底層房屋的荷載。4、樓梯：樓梯是房屋建筑的垂直交通設施，供人們上下樓層

6、和緊急疏散之用。5、屋頂：屋頂是建筑物頂部的外部圍護構件和承受構件。平屋頂（坡度5％，通常2％3％）、坡屋頂（大于10％）和其它形式三類作用：防水、結構、保溫、隔熱、建筑藝術要求。屋頂分類：①屋頂是由層面、屋頂承重結構、隔熱層、頂棚組成。四大類：平頂、坡屋頂、曲面屋頂、多波式屋頂②屋頂：剛性〈可承重〉柔性〈不可承重〉③屋頂防漏：三氈四油④屋頂隔熱：水泥蛭石⑤交通、環(huán)境、地理位置與小區(qū)的重要性。⑥總體的建筑風格的表現(xiàn)形式〈以具體實例為標準

7、〉6、門窗：建筑中各隔斷間的通行口，有扇或無扇（門洞）謂門，用來采光、通風或傳遞、觀察的洞口（不作通行用）謂窗。門和窗是解決建筑使用功能主要手段。門主要起內外交通和分隔房間之用；窗的主要作用是采光和通風，同時也起分隔和圍護的作用。門和窗是解決建筑使用功能主要手段。7、陽臺：樓層建筑中，人們與外界空間聯(lián)系的主要方式，有三面敞開的，也有半敞開建造層數(shù)一般在6層以下，造價較低，但抗震性能較差，開間和進深的尺寸及層高都受到一定的限制，所以，這類

8、建筑物正逐步被鋼筋混凝土結構的建筑物所替代。23、何為鋼筋混凝土結構建筑？答：鋼筋混凝土的承重構件如梁、板、柱、墻（剪力墻）、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構成。其圍護構件如外墻、隔墻等，是由輕質磚或其它砌體做成。它的特點是結構的適應性強，抗震性能好，耐用年限較長。從多層到高層，甚至超高層建筑都可以用此類結構。鋼筋混凝土結構房屋的結構主要有：框架結構、框架剪力墻結構、剪力墻結構、筒體結構、框架筒體結構和筒中筒等。24、預售房屋需要那些

9、基本條件？答：1.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2.持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；3.按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；4.開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。25、土地使用權出讓：是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。26、土地使用權劃

10、撥：是指有批準權的人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權無償交給土地使用者使用的行為。四、建筑識圖一套完整的建筑施工圖包括建筑總平面圖、建筑施工圖、結構施工圖、暖通幾空調施工圖、給排水施工圖、電器施工圖等。1、總平面圖：用來說明建筑物所在具體位置和周圍環(huán)境關系的平面圖，一般在圖上標出擬建建筑物和周圍已建建筑物的外形、層數(shù)和它們的相對位置關系，標出建筑物周圍的地形、道路、水源、電源等，圖上一般

11、繪有指北針。2、建筑施工圖：包括建筑平面圖，建筑立面圖、建筑剖面圖。建筑平面圖：按一定比例繪制的建筑物水平剖視圖，表示建筑物的平面形狀、水平方向(出入口、走廊、樓梯、房間、陽臺等)的布置和組合關系。是全套圖紙中具有重要引導作用的圖紙。建筑立面圖：按一定比例繪制的建筑物在垂直方向上的投影圖，主要表示建筑物的外觀形狀，是做外部裝修的外部依據(jù)。建筑剖面圖：按一定比例繪制的把建筑物沿豎直方向剖開的投影圖，主要表示建筑物的內部結構形式、空間關系。

12、3、結構施工圖：主要表明建筑結構專業(yè)的設計內容，同時反映建筑、給排水、暖通、電氣等專業(yè)對結構的要求。在房屋銷售中最常用的是戶型圖，它是將建筑平面圖簡化，以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房間的相對位置。4、效果圖：有小區(qū)總體效果圖和裝修效果圖，是由專業(yè)人員設計的，在建筑物尚未建成前對建筑物的多種描述，是一種對建筑物進行美化的方法。五、房屋面積的規(guī)定和測算1、各種面積概念（1）住宅結構面積：是指住宅的所有承重墻或柱和非承重墻所占面積的總

13、和，即外墻、內墻、柱等結構所占面積的總和。人們常說的居住面積和使用面積都不含結構面積。（2）居住面積：是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。（3）使用面積：扣除公用（樓梯、電梯、公用的配電間、走道、電梯間、管道間）面積，房屋結構占用面積，以及戶內走道、樓梯、玄關等面積后，所剩實際生活使用的面積。（4）建筑面積：建筑物全部面積，分每戶建筑面積、單元建筑面

14、積和每幢樓建筑面積，系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。(5)房屋的產權面積：系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。(6)房屋的共有建筑面積：系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。（7）出房率（得房率）：指住宅的凈使用面積占銷售面積（包括公用部分面