青島市房地產泡沫與銀行風險實證研究.pdf

1、自1998年開始，我國住房制度改革逐步深入，特別是隨著福利化分房的結束，住房商品化的開始，房地產業(yè)進入了持續(xù)快速發(fā)展的新時期。與此同時，房地產價格也連續(xù)快速攀升。但是，由于房地產業(yè)具有較高的生產誘發(fā)系數，運作資金巨大，對國民經濟發(fā)展尤其是銀行業(yè)的穩(wěn)定有著深遠影響。面對房地產價格的節(jié)節(jié)上漲，房地產是否存在泡沫以及泡沫的大小成為社會各界關注的熱點。本文針對房地產泡沫與銀行風險之間存在的內在機理，以青島為具體研究背景，通過理論研究與實證分析，

2、全面而系統(tǒng)的深入研究房地產泡沫的形成、對銀行的影響及其損害，在揭示其特質及內在作用機制的同時，為我們當前對房地產實施的宏觀調控政策提供具有一定價值的科學依據。 本文研究從房地產泡沫相關理論問題出發(fā)，首先對房地產泡沫的形成機理和擴散效應進行了分析，得出房地產泡沫是由房地產商品的特殊性、地價的虛構性、房地產業(yè)與銀行業(yè)的密切聯系以及公眾的心理預期、投機行為和從眾行為等內外因素共同作用促成的。同時闡明由于在房地產泡沫的形成過程中，隨著公

3、眾對房地產價格上升預期的增強，眾多企業(yè)和個人通過借貸使用大量信貸資金進入到房地產市場進行投機，尤其是一些資金規(guī)模較大的投資者利用已經擁有，或者將要擁有的房地產作為抵押，獲取大量的銀行貸款對房地產市場進行投機炒作，使房地產價格被迅速推升。從而造成房地產價格以更快的速度、更大的幅度偏離其基本價值，泡沫被一步步吹大和積累。而房地產泡沫一旦形成，它便會通過一系列正反饋機制自我加強泡沫的強度直至破滅。 其次，本文在剖析銀行體系自身存在的脆

4、弱性的基礎上，結合具體案例，通過對房地產泡沫與銀行風險的傳遞效應分析，充分論證了房地產泡沫與銀行風險的相關性，并指出由于銀行貸款是以房地產市場價格為基礎進行借貸的，在市場價格過分偏離其基本價值時，泡沫成分被大量轉移給了銀行，所以房地產泡沫的破滅將對銀行業(yè)產生非常嚴重的后果。世界各國的實踐表明，房地產泡沫的破裂對銀行業(yè)造成的破壞程度極大而且影響持久。如上世紀80年代至90年代日本房地產泡沫破滅引發(fā)的銀行危機，上世紀90年代泰國房地產泡沫破

5、滅導致的席卷整個東南亞的金融危機，其后果至今還未徹底消除。 在上述理論研究的基礎上，本文以青島市為背景，對房地產泡沫與銀行風險進行了實證分析。通過對青島市房地產市場的生產層面、交易層面和消費層面，以及房價收入比、租售比、空置率等房地產泡沫評價指標進行統(tǒng)計分析判斷，得出青島市房地產市場已經出現了泡沫，在宏觀政策不發(fā)生劇烈變動的條件下，短時間內泡沫不會破滅，房價還有可能進一步上升的論斷。本文進一步從青島市房地產業(yè)的融資結構、房地產開

6、發(fā)企業(yè)的資質，以及銀行個人住房抵押貸款業(yè)務的發(fā)展狀況等方面分析，得出了青島市房地產業(yè)這些年的高速增長主要是依賴銀行支撐的結論，從而對青島市房地產泡沫對銀行風險的影響力做出測度和評估。銀行一手給開發(fā)商貸款，一手給購房者貸款。而一些開發(fā)商和投資投機者，恰恰是憑借銀行資金的大量注入，進行不停地炒作，最終將房價炒到一個很高的程度，形成了房地產泡沫。從而表明，房地產泡沫已給銀行業(yè)帶來了很大的潛在風險，泡沫一旦破滅，銀行將產生大量的不良資產。最后本