成都市房地產(chǎn)泡沫實證研究.pdf

1、房地產(chǎn)是人類生存和發(fā)展最基本的生活必需品同時也是反映和衡量一個國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的重要標(biāo)志。房地產(chǎn)泡沫一旦發(fā)生，將給國家的經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的后果，甚至?xí)笆澜缙渌麌?，造成?jīng)濟(jì)崩盤、發(fā)展停滯。我國經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展階段，特別容易出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，因此，時刻防范警惕房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生具有重要意義。1998年國家全面停滯福利性分房，實行貨幣化分房，我國房地產(chǎn)行業(yè)開始走上正軌；國家實行土地招標(biāo)、拍賣、掛牌制度打破了房地產(chǎn)發(fā)展的區(qū)域限制，

2、各大開發(fā)商紛紛走向全國進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，由此推動了我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。但是在發(fā)展的同時一系列的問題也凸顯出來了，比如房價增長過快、地王頻現(xiàn)、土地囤積、空置率高、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、開發(fā)商行為不規(guī)范等問題。因此，房價增速過快引發(fā)了中國房地產(chǎn)市場有沒有泡沫的爭論。這種爭論也引起了國家和老百姓的普遍關(guān)注。
　　 成都市是四川的省會城市、西南重鎮(zhèn)，西部主要的經(jīng)濟(jì)中心。在1998年以后成都房地產(chǎn)投資額增長快，2007年-2009年成都市住宅

3、房地產(chǎn)價格持續(xù)走高。房地產(chǎn)泡沫是一種與人的心理預(yù)期有關(guān)的價格現(xiàn)象，對房地產(chǎn)泡沫的測度應(yīng)綜合考慮經(jīng)濟(jì)基本面和心理預(yù)期因素。在這種背景下，本文先基于房地產(chǎn)泡沫的理論，通過構(gòu)建經(jīng)濟(jì)基本面和預(yù)期的房地產(chǎn)價格回歸模型，運(yùn)用定性與定量相結(jié)合的方法，對成都市1995-2008年運(yùn)行中是否存在泡沫進(jìn)行分析測度，并在此泡沫度測量基礎(chǔ)上提出防范房地產(chǎn)泡沫的對策建議。
　　 本文首先引入了泡沫的概念，接著詳細(xì)分析了泡沫成因、形成和破滅全過程的六個階段

4、：再次歸納了房地產(chǎn)泡沫的檢驗測度方法，即指標(biāo)指示法、理論價格法、統(tǒng)計檢驗法，并對各種方法進(jìn)行了簡要的評述，最終提出了本文在成都市房地產(chǎn)泡沫研究中所采取的模型；而后介紹了成都的房地產(chǎn)發(fā)展歷史和現(xiàn)實情形，利用1995-2008年年度統(tǒng)計數(shù)據(jù)對成都市房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測度，計算其泡沫度。實證結(jié)果顯示1995-1999年成都市房地產(chǎn)的泡沫度值比較小，房地產(chǎn)市場價格與經(jīng)濟(jì)基本面支撐的均衡價格之間差值不大，較為合理，說明該時期成都市房地產(chǎn)市場是健康的；

5、1999-2003年的時候泡沫度有所增加，但是程度不嚴(yán)重，且在2001年泡沫度有所下降，處于比較溫和的發(fā)展?fàn)顟B(tài)；2003年-2008年泡沫度加速膨脹，遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了經(jīng)濟(jì)基本面所能支撐的均衡價格。還通過四個單一指標(biāo)對成都市房地產(chǎn)泡沫情況進(jìn)行了進(jìn)一步分析，由此指出成都市房地產(chǎn)價格具有下行的空間。最后提出了可以從土地出讓制度、住房保障制度、稅收制度和加強(qiáng)金融風(fēng)險控制等方面對房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行防范的對策建議。希望通過本文的研究，能夠引起各方對房地產(chǎn)泡沫