中國(guó)房地產(chǎn)泡沫實(shí)證研究.pdf

1、自2000年開始,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷著新一輪的繁榮,房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重從2000年的5.5％上升到2006年9.4％。與此同時(shí),房地產(chǎn)價(jià)格不斷上揚(yáng)、投資性購(gòu)房大量增加,房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫引起了廣泛的關(guān)注。本文以這一問(wèn)題為出發(fā)點(diǎn),并圍繞怎樣度量泡沫、房地產(chǎn)泡沫成因及其治理等問(wèn)題展開了實(shí)證研究。 論文首先在對(duì)歷史上著名的泡沫事件進(jìn)行回顧的基礎(chǔ)上對(duì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)的定義與內(nèi)涵進(jìn)行了界定,認(rèn)為泡沫是由于市場(chǎng)交易主體系統(tǒng)性上漲預(yù)期以

2、及虛擬需求的過(guò)度膨脹導(dǎo)致資產(chǎn)的價(jià)格水平脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)決定的基本價(jià)值的非平穩(wěn)性上漲,其本質(zhì)上是一種價(jià)格運(yùn)動(dòng)現(xiàn)象。 其次,詳細(xì)闡述了房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性及泡沫運(yùn)行過(guò)程；在此基礎(chǔ)上將泡沫過(guò)程分為：膨脹期、持續(xù)期和崩潰期三個(gè)不同時(shí)期的泡沫范式。并根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史狀況進(jìn)一步假說(shuō)我國(guó)房地產(chǎn)在2004年第一季度開始出現(xiàn)泡沫,而且還正在膨脹期,沒(méi)有進(jìn)入持續(xù)期。當(dāng)然,這種假設(shè)得到后面實(shí)證的支持。 第三,建立房地產(chǎn)泡沫的回歸檢驗(yàn)?zāi)Ｐ?/p>

3、并進(jìn)行實(shí)證分析?；貧w檢驗(yàn)?zāi)Ｐ徒Y(jié)果顯示,我國(guó)房地產(chǎn)投資者并沒(méi)有考慮未來(lái)的支付能力,而是考慮從物業(yè)的使用中獲得的收益(主要是房租收入)、購(gòu)買能力和預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格上漲獲得收益?；貧w方程的泡沫項(xiàng)系數(shù)明顯大于1(α3=4.518663>1),說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫。 第四,討論了我國(guó)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因。認(rèn)為原因在于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、制度性因素以及微觀因素三個(gè)方面的綜合。宏觀經(jīng)濟(jì)背景表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要依靠投資拉動(dòng)、人民幣升值預(yù)期及流動(dòng)性過(guò)

4、剩和低利率政策。制度性缺陷包括過(guò)分強(qiáng)調(diào)“以售為主”、住宅租賃市場(chǎng)發(fā)育遲緩、政府住房保障制度建設(shè)嚴(yán)重滯后、不合理的房地產(chǎn)稅費(fèi)制度、土地政策的失誤以及對(duì)地方政府考核制度的缺陷等；微觀上直接引發(fā)泡沫產(chǎn)生的因素則在于房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序不規(guī)范、不正常的消費(fèi)心理與羊群效應(yīng)、投機(jī)炒作等方面。 最后,指出泡沫治理應(yīng)遵循“控制”但不“打壓”的思想。具體措施包括：匯率政策、利率政策、完善住房保障制度、積極發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、積極穩(wěn)妥地推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革、