淺析青島市房地產(chǎn)發(fā)展概況

1、<p>　　淺析青島市房地產(chǎn)發(fā)展概況</p><p>　　摘要：隨著房地產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)擴大，房價不斷上漲，青島市房地產(chǎn)市場供給、需求不合理現(xiàn)象逐漸顯現(xiàn)。本文通過對青島市的的宏觀環(huán)境和房地產(chǎn)業(yè)進行分析，總結(jié)得出青島市房地產(chǎn)市場存在的問題，提出對策研究，并預(yù)測了青島市房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀；房地產(chǎn)；青島市 </p><p>

2、　　中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號： </p><p>　　1. 宏觀環(huán)境分析 </p><p><b>　　1.1GDP分析 </b></p><p>　　在面對國內(nèi)外復(fù)雜多變的形勢下，十一五期間青島市上下深入貫徹科學發(fā)展觀，認真落實黨中央、國務(wù)院一系列宏觀調(diào)控措施，全市經(jīng)濟保持平穩(wěn)、協(xié)調(diào)的發(fā)展態(tài)勢。在此期間青島市實現(xiàn)了

3、GDP年均14.26%的增長幅度，具體數(shù)據(jù)如圖1所示[1]。 </p><p>　　Figure 1. The GDP change map of Qingdao </p><p>　　圖1青島市歷年GDP變化情況圖 </p><p>　　1.2固定資產(chǎn)投資分析 </p><p>　　2000年以來青島規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資年均增長幅度保持在2

4、0%以上，其中2003-2005年達到40%以上，受宏觀調(diào)控影響，2006年一度下降到5.87%，之后又開始緩慢增長。2000-2007年青島規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資占GDP的比重（即投資率，表示一個經(jīng)濟體的總產(chǎn)出中有多少份額用于投資。一般而言，高的投資率往往伴隨高的經(jīng)濟增長率。）可分為三個變化階段：2000—2003年保持平穩(wěn)，保持在20-30%；2004-2005年所占比重大幅提升，在2005年達到52.05%之后便開始下降，到2007

5、年已降為43.19%。這表明青島經(jīng)濟增長在經(jīng)歷了投資拉動期之后，已開始逐漸向消費帶動期轉(zhuǎn)化，具體數(shù)據(jù)如圖2所示[1]。 </p><p>　　2011上半年全市固定資產(chǎn)投資完成1499.3億元，增長23.6%；全市房地產(chǎn)完成投資360.7億元，增長39.1%；全市各類房屋銷售面積414.6萬平方米，下降8.4%，其中，住宅銷售面積368.2萬平方米，下降11.7%。 </p><p>　　

6、Figure 2. The trend chart of Qingdao fixed asset investment </p><p>　　圖2青島市歷年固定資產(chǎn)投資變化趨勢圖 </p><p>　　1.3居民收入分析 </p><p>　　近年來，青島市人均可支配收入保持良好增長態(tài)勢，保持年均12.62%的上漲速度（考慮價格指數(shù)影響）。2011年上半年城市居民人

7、均可支配收入13963元，比去年同期增長13.4%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入6533元，比去年同期增長17.2%，具體數(shù)據(jù)如圖3所示[1]。 </p><p>　　Figure 3. The per capita income change map of Qingdao urban </p><p>　　圖3青島市歷年城鎮(zhèn)人均收入變化情況圖 </p><p>　　1.4人口

8、現(xiàn)狀分析 </p><p>　　隨著人口的增加，對住房的需求就會增加，從而促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這個因素可以從人口的發(fā)展史和住房史可以看出。我國20世紀80、90年代的嬰兒潮在本世紀初開始步入工作，他們會釋放出巨大的購買力和需求，從而刺激我國房地產(chǎn)的發(fā)展。2006—2010年的人口增長分別為1.1%、1.15%、0.47%、0.18%、0.09%。具體數(shù)據(jù)如圖4所示[1]。 </p><p>

9、;　　Figure 4. The population change trend chart of Qingdao </p><p>　　圖4青島市人口變化趨勢圖 </p><p>　　2. 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分析 </p><p>　　2.1房價收入比分析 </p><p>　　房價收入比，是指住房價格與城市家庭年收入之比。一般認為，合理的房價收入

10、比的取值范圍為4~6，若高于這一范圍，則房價偏高．房地產(chǎn)可能存在泡沫，高出越多，存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。 </p><p>　　青島市房價收入比試算表見表1。從表1可以清晰地看到，青島市房價收入比2005年與2006年均維持在9%左右，受物價上漲因素影響，2007年達到9.4。2008年以來出現(xiàn)回落并保持在8%左右。房價收入比的持續(xù)高位說明相對于居民可支配收入青島市的商品住宅價格上漲依然過快，房地產(chǎn)市

11、場存在較嚴重的泡沫[2]。 </p><p>　　Table 1. The table of house price to income ratio in Qingdao </p><p>　　表1. 青島市房價收入比試算表 </p><p>　　2.2投資情況分析 </p><p>　　1997～2007年青島房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，房地產(chǎn)投資額

12、保持了年均22%的增長速度。從2006年開始，國家連續(xù)出臺一系列緊縮樓市政策，房地產(chǎn)投資額增長率為24.7%下降了16%，2007年情況有所好轉(zhuǎn)，增長率為34.2%，2008—2010年增長率分別為31.4%，34.2%，29.8%。具體數(shù)據(jù)如圖5所示。 </p><p>　　Figure 5. The change map of investment in real estate development in

13、Qingdao </p><p>　　圖5青島市歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資變化情況圖 </p><p>　　2.3銷售情況分析 </p><p>　　2006年以來青島商品房銷售面積總體保持了持續(xù)增長的勢頭，由于受金融危機的影響，2008年出現(xiàn)大幅下降的趨勢，2009年隨著國家政策的扶持，銷售狀況一路走好，實現(xiàn)大幅增長，2010年與2009年銷售面積基本持平，具體數(shù)據(jù)如表2

14、所示。 </p><p>　　Table 2. The housing sales statistics of Qingdao </p><p>　　表2. 青島市房屋銷售情況統(tǒng)計表 </p><p>　　3. 房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)的問題 </p><p>　　通過對青島市房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究，以及對上述數(shù)據(jù)的分析發(fā)現(xiàn)，青島市房地產(chǎn)市場存在一定的問

15、題，現(xiàn)論述如下。 </p><p>　　3.1市場發(fā)育不良，泡沫化程度較高 </p><p>　　我國的房地產(chǎn)市場市場化發(fā)育時間較短，而且在發(fā)育過程中，受到許多不健康因素的影響，導(dǎo)致了其發(fā)育不良、利潤率太高而不可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)統(tǒng)計，青島市的房價收入比如表1所示。由于在前期獲取了巨額的暴利，使得多數(shù)房地產(chǎn)商未能擺正其定位和心態(tài)，以為暴利會一直延續(xù)下去，拒絕接受價格下降的現(xiàn)實。并人為將房價炒高

16、，致使房價偏離其真實價值和居民收入水平，出現(xiàn)了較嚴重的泡沫[3]。 </p><p>　　3.2供需結(jié)構(gòu)失衡 </p><p>　　近幾年，青島商品房市場都表現(xiàn)出供大于銷的不平衡局面，導(dǎo)致供需結(jié)構(gòu)嚴重失衡。從2006年開始，銷竣比（房屋銷售與竣工面積的比值）均大于1，出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面。具體表現(xiàn)為：首先，新建的中小戶型、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)不足，而高端住房卻供給過剩。據(jù)

17、對青島房屋銷售情況調(diào)查，銷售的商品住宅中，120㎡/套以上的住房占40%以上，中小套型住宅比例偏低[4]。 </p><p>　　4．對房地產(chǎn)出現(xiàn)的問題采取的對策研究 </p><p>　　無論是青島還是全國，未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整是必然的，同樣，從青島房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和出現(xiàn)的問題來看，未來青島房地產(chǎn)仍然有巨大的發(fā)展空間。明白了這其中的道理，為了青島房地產(chǎn)可以更坦然自若地迎接未來挑戰(zhàn)，采取以下

18、的對策研究以及建議[5]。 </p><p>　?。?）政府要進行干預(yù)政策。首先，政府要轉(zhuǎn)變自己的角色。政府要從房地產(chǎn)市場的獲利者真正地轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龅谋O(jiān)督者和協(xié)調(diào)者，各級政府要切實負起抓落實的工作責任，這樣有利于緩解房地產(chǎn)市場供需矛盾；其次，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場秩序來調(diào)節(jié)房價。房管部門要會同有關(guān)部門，對囤積房源、擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為加大查處力度。最后，政府要積極建立多層次的住房供給體系。政府適當增加中低價位、中小套

19、型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，相應(yīng)減少高檔房的土地供應(yīng)。進一步健全完善住房保障制度，拓寬保障性住房建設(shè)資金來源，積極爭取開展利用住房公積金支持保障性住房建設(shè)試點工作。 </p><p>　?。?）要解決房價上漲問題，除了適當增加經(jīng)濟適用房用地和商品房用地外，還要不斷完善商品房用地出讓的“招、拍、掛”制度，這有助于集約用地和防止土地收益流失。政府不僅要考慮投標者或用地者所出的價格的高低，而且應(yīng)該把開發(fā)商品房的

20、開發(fā)時間、面積、戶數(shù)、套型等因素都納入到商品房用地出讓的“招、拍、掛”制度安排之中，從而使有限的商品房用地能產(chǎn)出面積更大、戶數(shù)更多、套型適度的商品房，使商品房的有效供給增加。 </p><p>　?。?）規(guī)范房地產(chǎn)銷售，制定相關(guān)政策嚴禁炒房，對大型企業(yè)炒房應(yīng)制定法律制裁。發(fā)展的市場后面必須有一部有效的法律來保障大部分人民的根本利益，這一定是長遠之計，這有利于人民建立合理的預(yù)期，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)理性投資和消費，抑制炒

21、房和哄抬房價等行為。 </p><p>　　5. 房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析 </p><p>　?。?）房地產(chǎn)的價格仍將低幅持續(xù)上漲，但是也不可能無限制的暴漲下去。因此，政府要切實做好穩(wěn)定房價工作，把控制房價作為以后的工作重點。隨著泡沫不斷得到擠壓、行業(yè)競爭的加強、國家宏觀調(diào)控的進一步成熟以及購買者理性的增加，青島市未來的價格會逐漸趨于合理，房價收入比進入一個合理空間。 </p>

22、<p>　?。?）政府將會更加積極地參與房地產(chǎn)住房市場，并在低端住房市場占有越來越大的份額。一是高檔住宅的比重會有所下降，重點發(fā)展中低價位普通商品住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房；二是供求失衡的狀態(tài)會有所改善，供求的匹配程度會得以提高。三是二手房交易市場將會蓬勃發(fā)展，住宅租房市場將會更加旺盛，租金將會有一定幅度的上升。 </p><p>　?。?）旅游房地產(chǎn)將持續(xù)高速發(fā)展，度假用房及其短期交換使用將成為新的熱

23、點。青島市作為中國首批優(yōu)秀旅游城市，2008年，全市共接待國內(nèi)外游客超過3470萬人次。作為全國著名的旅游度假城市，青島市近年來不斷加大對旅游設(shè)施的建設(shè)，與國內(nèi)外其他地區(qū)的聯(lián)系和交流將不斷增強，這將吸引越來越多外地人前來投資置業(yè)、購房安家，成為當?shù)胤康禺a(chǎn)市場長期向好的重要驅(qū)動力，從而度假用房及其短期交換使用將是一個趨勢[6]。 </p><p><b>　　6. 結(jié)論 </b></p&

24、gt;<p>　　2011年是中國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的開局之年。房地產(chǎn)的發(fā)展，對于改善居民居住條件、拉動經(jīng)濟增長、擴大就業(yè)以及加快城市建設(shè)都發(fā)揮了重要作用。同時房地產(chǎn)市場走勢與宏觀經(jīng)濟走勢密切相關(guān)。另外，十二五時期仍是中央政府繼續(xù)加強與改善對房地產(chǎn)市場調(diào)控的時期，同時也是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機遇期和關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期。因此，研究近幾年來的有關(guān)經(jīng)濟數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有重要的指導(dǎo)意義。 </p>

25、<p>　　References（參考文獻） </p><p>　　Qingdao Statistical Information Network. </p><p>　　青島市統(tǒng)計信息網(wǎng)． </p><p>　　H.D li. The Foam of Qingdao Real Estate, Economic Research Guide, 2011

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