我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的分析與防范.pdf

1、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在近20年中迅猛發(fā)展,已逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè),其經(jīng)營(yíng)和發(fā)展需要大量的資金做后盾。而目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一,絕大多數(shù)資金來源于商業(yè)銀行的信用貸款。房地產(chǎn)開發(fā)固有的模式?jīng)Q定了開發(fā)貸款具有貸款風(fēng)險(xiǎn)集中、抵押物價(jià)值波動(dòng)較大等特點(diǎn),這也給商業(yè)銀行帶來了巨大的信貸風(fēng)險(xiǎn)。一旦開發(fā)企業(yè)違約,商業(yè)銀行承擔(dān)的損失會(huì)很嚴(yán)重。而在信貸風(fēng)險(xiǎn)中,信用風(fēng)險(xiǎn)又是最主要、影響性最大的風(fēng)險(xiǎn)種類。因此,加強(qiáng)商業(yè)銀

2、行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)管理研究,有利于商業(yè)銀行提高貸款資產(chǎn)質(zhì)量,防范和控制信用風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)也有利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。
　　本文遵循“開發(fā)貸款概要——開發(fā)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)成因分析——開發(fā)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量——開發(fā)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制”的思路,綜合使用了定性分析法、定量分析法、博弈論方法、實(shí)證分析等分析方法,對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)做出分析和研究。
　　房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要指商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開放的,用于

3、住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的中長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款。具有貸款風(fēng)險(xiǎn)集中、還款來源渠道單一、開發(fā)貸款抵押物價(jià)值不穩(wěn)定的特點(diǎn)。因此,商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款,需要經(jīng)過項(xiàng)目立項(xiàng)、提交審定的程序,在發(fā)放貸款后還要關(guān)注貸款的貸后監(jiān)管。
　　文章主要從宏觀層面和微觀層面兩方面分析了開發(fā)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的成因。導(dǎo)致信用風(fēng)險(xiǎn)的宏觀層面的因素主要有二:一是宏觀政策變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn),包括利率政策變動(dòng)、信貸政策變動(dòng)、房地產(chǎn)稅收政策變動(dòng)等。二是經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)貸

4、款周期與宏觀經(jīng)濟(jì)的周期有很大的相關(guān)性,宏觀經(jīng)濟(jì)周期的變化對(duì)開發(fā)貸款也會(huì)產(chǎn)生巨大的影響。導(dǎo)致信用風(fēng)險(xiǎn)的微觀層面因素有很多,從借款企業(yè)角度,企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、企業(yè)規(guī)模、信譽(yù)、樓盤狀況等等因素都會(huì)影響到企業(yè)是否能夠及時(shí)足額還款;商業(yè)銀行角度,銀行的操作風(fēng)險(xiǎn)、信貸審查制度等等因素也對(duì)開發(fā)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)有較大影響。微觀層面的因素造成的后果主要是逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)。逆向選擇行為會(huì)導(dǎo)致貸款對(duì)象的逆向選擇效應(yīng)、貸款利率的逆向選擇效應(yīng)和貸款抵押的逆向選擇效

5、應(yīng)。而道德風(fēng)險(xiǎn)則主要表現(xiàn)為:改變貸款用途,獲得貸款后不歸還貸款,通過假按揭騙取銀行貸款等。
　　房地產(chǎn)開發(fā)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的度量方法可以分為傳統(tǒng)方法和現(xiàn)代方法。傳統(tǒng)的信用風(fēng)險(xiǎn)度量方法主要包括專家方法、評(píng)級(jí)方法和信用評(píng)分方法。相比傳統(tǒng)模型,現(xiàn)代信用風(fēng)險(xiǎn)度量模型更加注重現(xiàn)代金融理論和數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法的應(yīng)用,目前適用度較強(qiáng)的模型包括Credit Metrics模型、Credit Risk+模型、KMV模型、Credit Portfolio Vi

6、ew模型和信貸分析系統(tǒng)模型。其中,CPV模型是唯一用經(jīng)濟(jì)狀態(tài)來模擬違約事件的信用風(fēng)險(xiǎn)模型,它能夠根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期來確定轉(zhuǎn)移矩陣。文章通過對(duì)比幾種風(fēng)險(xiǎn)度量模型,最終選擇用CPV(Credit Portfolio View)模型對(duì)開發(fā)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行度量。通過選取國(guó)房景氣指數(shù)、企業(yè)景氣指數(shù)、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和房?jī)r(jià)指數(shù)四種宏觀經(jīng)濟(jì)變量,運(yùn)用CPV方法得到的實(shí)證結(jié)果顯示,國(guó)房景氣指數(shù)、企業(yè)景氣指數(shù)及房?jī)r(jià)指數(shù)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款違約率的影響是顯著的。<