成都市商業(yè)銀行房地產開發(fā)貸款風險研究.pdf

1、房地產開發(fā)貸款，是指銀行向房地產開發(fā)商或者相關企業(yè)所發(fā)放的貸款。它主要是用于支持房地產開發(fā)企業(yè)從事住房開發(fā)、商業(yè)用房開發(fā)、房地產土地開發(fā)和配套設施建設的資金的需要。房地產開發(fā)貸款業(yè)務已經得到迅速發(fā)展，各大銀行紛紛擴大業(yè)務規(guī)模，爭奪貸款市場。但在發(fā)展的過程中，必須關注到房地產開發(fā)貸款是生產性貸款，對金融機構而言，面臨著很大的不確定性，風險防范是個極其重要的問題。 近年來，由于我國房地產市場迅速擴張，使得房地產開發(fā)貸款規(guī)模也快速增長

2、。但是，由于轉軌時期宏觀政策變動頻繁，區(qū)域經濟發(fā)展波動較大，以及銀行和貸款企業(yè)之間存在信息的嚴重不對稱，項目選擇、開發(fā)商資質等諸多因素使得開發(fā)貸款面臨的風險越來越大，因此銀行必須掌握多方面的信息，隨時監(jiān)測相關信息的變化，并分析變化對開發(fā)貸款的影響。 因此，本文把研究的對象選為：成都市商業(yè)銀行房地產開發(fā)貸款風險。旨以成都為實例，通過對此類風險特征、表現和形成原因的探討，對當前風險防范體系做出評價，提出在新階段加強商業(yè)銀行開發(fā)貸款風

3、險防范的構想。 本文的正文一共包括以下五章： 第一章，緒論。本章簡短的篇幅介紹了成都市商業(yè)銀行房地產開發(fā)貸款風險研究的意義，國內外研究狀況、主要研究內容，以及論文的創(chuàng)新與不足。 第二章，成都市商業(yè)銀行房地產開發(fā)貸款風險表現。本章第一節(jié)從國家宏觀經濟背景及行業(yè)發(fā)展前景入手，說明了我國進入全面建設小康社會，加快城市現代化建設的新的發(fā)展階段，居民消費結構的升級和城市化加速推動，將會對住宅和房地產業(yè)形成巨大的市場需求，我

4、國的房地產行業(yè)正面臨前所未有的發(fā)展機遇。進而通過對成都市經濟發(fā)展水平，成都市房地產行業(yè)發(fā)展狀況的描述轉入對成都市房地產運行狀況的分析，反映出成都房地產市場處于供求平衡、供銷兩旺的良好發(fā)展軌道中，成都市房地產行業(yè)正處于高速發(fā)展的安全通道中。第二節(jié)則是界定了房地產開發(fā)貸款的概念，介紹了房地產開發(fā)貸款種類和房地產開發(fā)貸款的特點以及開發(fā)貸款的發(fā)放流程。第三節(jié)描述了成都市房地產開發(fā)貸款風險表現。房地產作為商品是個資金運行的過程，因此房地產市場的發(fā)

5、展離不開房地產金融的大力支持。本節(jié)通過對開發(fā)貸款數量和結構的分析，得出成都市貸款總額節(jié)節(jié)攀升、貸款所占比重不斷加大、以及貸款質量呈惡化趨勢的結論。 第三章，成都市房地產開發(fā)貸款風險生成原因分析。本章第一節(jié)主要從微觀角度，即房地產企業(yè)和銀行本身入手，分析了成都市房地產開發(fā)貸款風險生成的表層原因。先通過分析房地產開發(fā)企業(yè)數量多、規(guī)模小，負債偏高、風險大，內部管理上存在較多問題來說明房地產開發(fā)企業(yè)是風險生成的表層原因主體之一。再通過分

6、析銀行內部管理滯后，缺乏完整有效的信用體系；銀行違反相關規(guī)定，出現違規(guī)放貸現象；銀行進行抵押貸款時存在隱患；商業(yè)銀行有惡性競爭的隱患來說明銀行本身也是風險生成的表層原因主體之一。第二節(jié)則從宏觀角度分析了成都市房地產開發(fā)貸款風險生成的深層原因。先從理論入手，解釋了房地產信息不對稱風險理論——信息不對稱解釋，運用博弈論的方法分析了信息不對稱會導致事前風險——逆向選擇和事后風險——道德風險。再解釋了房地產波動周期風險理論——金融不穩(wěn)定性假說，

7、采用經濟周期理論的擴散指數方法來分析成都房地產周期波動。這里主要采用擴散指數理論，選用反映成都房地產經濟活動的16項指標，計算出歷年來成都房地產擴散指數值，以此為根據編制成都房地產周期波動曲線，得出結論：成都房地產業(yè)的發(fā)展正處在第三個波動周期之中，而2004年和2005年正處于波峰階段，房地產開發(fā)貸款面臨的市場風險不得不防。最后，通過解釋房地產泡沫內涵，分析房地產泡沫產生原因及運行機理，再通過房地產開發(fā)貸款增長率/貸款總額增長率這一量化

8、指標得出成都市寬松的貸款的條件是房地產泡沫得以產生的“催化劑”，它是地產泡沫不斷膨脹，必會導致泡沫破滅后銀行出現大量呆賬、壞賬等一系列嚴重后果的結論。 第四章，概述成都市房地產開發(fā)貸款風險計量方法。具體包括：(1) 傳統(tǒng)的信用風險管理的分析方法。主要有:5C 專家制度法、基于判別模型信用評級法，如由 Altman創(chuàng)造的Z計分模型、以及在此基礎上發(fā)展起來的ZETA模型組成的信用評分法。(2) 信用風險的現代計量模型主要內容是：基于

9、期權定價理論的KMV模型、基于在險價值(VaR)方法的信用度量術模型。本章最后指出成都市大銀行內部多年來傳統(tǒng)信用評級和信用評分方法的推廣以及新的貸款五級分類法的推行，Credit Metrics 模型的廣泛的適用性分析，以及Credit Metrics 模型估計投資組合的VAR方法的其科學性、適用性、綜合性和國際性的的特點，強調credit Metrics模型對成都市商業(yè)銀行房地產開發(fā)貸款風險管理具有重要的借鑒意義。 第五章，在

10、前文分析的理論框架下，結合成都市的實際情況對個商業(yè)銀行房地產開發(fā)貸款風險防范措施進行分析。本章第一節(jié)強調商業(yè)銀行房地產開發(fā)貸款風險防范的重要性，這樣引出第二節(jié)商業(yè)銀行房地產開發(fā)貸款風險防范措施研究。首先是風險預防—建立房地產預警機制。在介紹房地產金融風險宏觀若干監(jiān)控指標和基本的預警方法的基礎上，闡述預警機制對市場預期和商業(yè)銀行的重要意義，并分析成都市預警機制建立的現狀，提出相應建議。接著是風險控制，指出銀行在控制固定資產投資規(guī)模時，要把

11、握好房地產開發(fā)資金投放的“度”；建立健全拍賣法規(guī)和縮短貸款界定期限；開展房地產開發(fā)貸款抵押貸款證券化；建立政策性房地產開發(fā)貸款保險機構來控制房地產開發(fā)貸款風險。 本文采用規(guī)范化研究與實證研究相結合的方法，其亮點在于：一是目前國內外對房地產開發(fā)貸款風險的專門研究并不多見，而本文著眼于這個熱點問題，實務性較強。二是針對某一地做微觀層面的實證研究，針對性比較強，勢必提升文章的實用價值。需要指出的是，房地產開發(fā)貸款業(yè)務對銀行來說尚處于初