關(guān)于物業(yè)稅稅制設(shè)計的思考

1、■圈匕置墨■：_堅J—■鄉(xiāng)●—彳史’F芷j●丑匕墨窨‘翟善麓差一=7。，Ⅵ關(guān)才物業(yè)稅稅習(xí)于艷芳一、納稅人和征收范圍(一)納稅人關(guān)于物業(yè)稅的納稅人，目前國內(nèi)學(xué)者的觀點(diǎn)主要有三種：第一種，中華人民共和國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的單位和個人。第二種，中華人民共和國境內(nèi)擁有一定使用年限的土地使用權(quán)或者房地產(chǎn)所有權(quán)的單位和個人。第三種，中華人民共和國境內(nèi)擁有房產(chǎn)或土地使用權(quán)的單位或個人。主要的爭議是對產(chǎn)權(quán)主體、所有權(quán)主體還是對使用權(quán)主體征稅上

2、。筆者較傾向于第二種觀點(diǎn)。原因有兩個：第一，在我國，城市土地屬于國家所有，城市郊區(qū)及農(nóng)村的土地除國家所有以外都屬于集體所有，其納稅人只能是擁有土地使用權(quán)的單位和個人。第二，產(chǎn)權(quán)不同于所有權(quán)，產(chǎn)權(quán)包括所有權(quán)。但是所有權(quán)人并不一定等于使用權(quán)人，還必須區(qū)分房屋的所有權(quán)人和使用權(quán)人。物業(yè)稅屬于財產(chǎn)稅，本質(zhì)就是對單位和個人所有的財產(chǎn)征稅，物業(yè)稅的納稅人應(yīng)該是房屋的所有權(quán)人。紫_啦一二崔理論探討一一設(shè)計的思考關(guān)于物業(yè)稅的征收范圍，目前國內(nèi)學(xué)者的觀點(diǎn)

3、也主要有三種：第一種，征收范圍應(yīng)該僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。第二種，在上述基礎(chǔ)上，還應(yīng)該擴(kuò)大到農(nóng)村。第三種，征收范圍目前應(yīng)該在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，暫緩在農(nóng)村征收，待時機(jī)成熟后，再擴(kuò)展到農(nóng)村。爭議主要在于是否擴(kuò)大到農(nóng)村以及何時在農(nóng)村征收的問題。筆者較傾向于第二種觀點(diǎn)。在物業(yè)稅很成熟的發(fā)達(dá)國家，物業(yè)稅的征稅范圍都包括城市和農(nóng)村，這樣有利于和國際慣例接軌；而且，把城市和農(nóng)村同等考慮，也有利于我國城鄉(xiāng)稅制的統(tǒng)一。另外，隨著我國城

4、市化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，農(nóng)村與城市的界限越來越模糊，有時很難界定是城市還是農(nóng)村，這樣就容易形成稅收的真空地帶，或者說不符合稅收的效率原則。至于不同意第三種觀點(diǎn)的暫緩在農(nóng)村征收，是基于這樣的考慮：稅收具有固定性的特點(diǎn)，一個稅種開征后，不能隨意的或者經(jīng)常的發(fā)生改變，不能等到對農(nóng)村開征物業(yè)稅條件成熟后再修改稅法。而對于農(nóng)村的照(二)征收范圍顧，應(yīng)該屬于稅收優(yōu)惠的內(nèi)容，不應(yīng)該從時間上暫緩征收?？偂弧贰贰弧贰贰飞胍?464“6

5、66’。卜44最基本的生活保障，土地流轉(zhuǎn)要與農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移相結(jié)合。只須對業(yè)主等的生產(chǎn)經(jīng)營能力、資金實(shí)力、信譽(yù)等資質(zhì)情況進(jìn)行有農(nóng)民掌握了一技之長，有穩(wěn)定工作崗位和收入來源的情況下，才有可能出現(xiàn)較大范圍的土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營。所以，應(yīng)依托教育、農(nóng)業(yè)、勞動就業(yè)等相關(guān)部門做好農(nóng)民技能培訓(xùn)，為農(nóng)民開辟廣闊的門路。同時，有關(guān)部門還應(yīng)做好用工信息搜集、發(fā)布工作，切實(shí)抓好勞務(wù)輸出工作。(5)建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)制。目前，我國土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)主要是

6、以農(nóng)戶與農(nóng)戶之間的轉(zhuǎn)包為主，還處于自然流轉(zhuǎn)狀態(tài)，存在土地流轉(zhuǎn)信息不暢通的問題。所以，要強(qiáng)化鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)承包合同管理機(jī)構(gòu)的職能(或成立“土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心”)及時搜集、登記流轉(zhuǎn)雙方信息，定期發(fā)布流轉(zhuǎn)信息，暢通信息渠道，為流人方提供詳細(xì)資料。并指導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方做好合同簽定工作，減少土地流轉(zhuǎn)糾紛。(6)穩(wěn)妥引進(jìn)業(yè)主。業(yè)主(工商企業(yè)、個體戶等)到農(nóng)村承租農(nóng)戶土地搞農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，有可能因缺乏技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)不足導(dǎo)致經(jīng)營虧損，無法兌現(xiàn)農(nóng)戶租金，造成農(nóng)民基本生活無著

7、落，引發(fā)農(nóng)民上訪和農(nóng)村社會不穩(wěn)定。所以。一方面要在繼續(xù)創(chuàng)造良好、寬松的外部環(huán)境，積極引導(dǎo)和鼓勵夠條件、有能力的專業(yè)大戶和公司承包、租賃農(nóng)村土地，從事農(nóng)業(yè)開發(fā)；另一方面要謹(jǐn)慎對待業(yè)主承租農(nóng)戶土地，實(shí)行業(yè)主準(zhǔn)入制度。為防止損害農(nóng)民利益行為發(fā)生，鎮(zhèn)鄉(xiāng)政府和農(nóng)業(yè)承包合同管理機(jī)構(gòu)必6嚴(yán)格審查，必要時可按租賃年限或面積留置復(fù)耕保證金和租賃保證金，交由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)承包合同管理機(jī)構(gòu)代管。如果業(yè)主承租了農(nóng)戶土地，在同等條件下承租土地的業(yè)主應(yīng)優(yōu)先吸收原承包地的

8、農(nóng)戶就業(yè)。此外，應(yīng)積極支持業(yè)主對農(nóng)村“四荒”土地的承包和從事農(nóng)村產(chǎn)前、產(chǎn)后服務(wù)。(7)加快小城鎮(zhèn)建設(shè)。加快小城鎮(zhèn)發(fā)展，讓部分農(nóng)民遷入小城鎮(zhèn)，從事二、三產(chǎn)業(yè)，使農(nóng)民有基本的生活來源，農(nóng)民才有可能自愿放棄承包地。(8)建立農(nóng)民養(yǎng)老保障機(jī)制，促進(jìn)土地承包經(jīng)營權(quán)合理流轉(zhuǎn)。針對農(nóng)村養(yǎng)老保障形勢日益嚴(yán)峻的問題，可以探索在土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)過程中，經(jīng)營權(quán)接收方把原來直接交給經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓方農(nóng)戶的全部補(bǔ)償中的一部分(如10％一20％)，繳納給一指定的中間

9、組織(政府的相關(guān)部門或保險公司等)作為轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)農(nóng)戶的養(yǎng)老保障資金，并由這個組織代為運(yùn)營和分配，由該中間組織向這些農(nóng)戶提供相應(yīng)程度的養(yǎng)老保障?？傊ㄔO(shè)社會主義新農(nóng)村，要全面推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程，發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，以城帶農(nóng)，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。(作者單位：中國防衛(wèi)科技學(xué)院文理學(xué)院)萬方數(shù)據(jù)~~^A理論探討“:::1“美f物此稅稅剁銀針份思考于艷芳…、納稅人和征收拖圃關(guān)于物業(yè)稅的征收班圃，目前國內(nèi)學(xué)者的觀點(diǎn)也主要有(…)納稅人

10、三種:第一種，征收范圍應(yīng)該僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦關(guān)于物業(yè)稅的納稅人，目前國內(nèi)學(xué)者的觀點(diǎn)主要有三種:旺。第工種，在上述基礎(chǔ)上，還應(yīng)該擴(kuò)大到農(nóng)村。第三種，征收第一種，中華人民共初周境內(nèi)擁有房犀產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的單班罔目前應(yīng)該在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，暫輯在農(nóng)村征位和個人。第工種，中華人民共和劇境內(nèi)擁有一定使用年限的收，待時機(jī)成熟后，再擴(kuò)展到農(nóng)村。爭議主要在于是奇擴(kuò)大到土地使用權(quán)或者房地產(chǎn)所有權(quán)的單位和個人。第2種，中華人農(nóng)村以及

11、何時在農(nóng)村征收的問題。筆者較傾向于第二種觀點(diǎn)。民共和困境內(nèi)擁有房產(chǎn)或土地使用權(quán)的單位或個人。主要的在物業(yè)稅很成熟的發(fā)達(dá)闊犁，物業(yè)稅的征稅商周都制括城市爭議是對產(chǎn)權(quán)主體、所有權(quán)主體還是對使用權(quán)主體征稅上。筆和農(nóng)樹，這樣有利于和國際慣例接軌而且，把城市和農(nóng)村陰者較傾向于第二種觀點(diǎn)。原因有兩個:第一，在我國，城市土地等考慮，也有利于裁國城鄉(xiāng)稅制的統(tǒng)一。另外，隨著我回城市刷子國家所有，城市郊區(qū)及農(nóng)材的土地除國家所有以外都屬化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，

12、農(nóng)村與城市的界限越來越模糊，有時于集體所有，其納稅人只能是擁有土地使用權(quán)的單位和個人。很難界定是城市還是農(nóng)村，這樣就幫易形成稅收的真空地帶，第二，產(chǎn)權(quán)不同于所有權(quán)，產(chǎn)權(quán)包括所有權(quán)。但是所有機(jī)人并或者說不符合稅收的效率脫則。繭于不問意第二種觀點(diǎn)的暫不…定等于使用權(quán)人，還必頌區(qū)分房盟的所有權(quán)人和使用權(quán)擺在農(nóng)村征收，是基于這樣的考慮:稅收具有固定性的特點(diǎn)，人。物業(yè)稅屬于財產(chǎn)稅，本脆就是對單位和個人所有的財產(chǎn)征一個稅種開征后，不能隨意的或者經(jīng)常

13、的發(fā)生改變，不能等到稅，物業(yè)稅的納稅人應(yīng)該是房屋的所有權(quán)人。對農(nóng)村開征物業(yè)稅條件成熟后再修改稅法。而對于農(nóng)材的照(二)征收范圍顧，m.該屬于稅收優(yōu)惠的內(nèi)容，不應(yīng)該從時間上暫緩征收。總】←t←←叫一t←→←』←葉…葉←←叫~斗叫→叫叫H最基本的生活保障，土地流轉(zhuǎn)姿與農(nóng)忖勞動力轉(zhuǎn)移相結(jié)合。只須對業(yè)主等的生產(chǎn)經(jīng)營能力、資金實(shí)力、信譽(yù)等資質(zhì)情況進(jìn)行有農(nóng)民掌握了…技之伏，有聰5工作崗位和收入來源的情況嚴(yán)格審?qiáng)^，必要時可按租賃年限或麗積留置復(fù)耕保證

14、金和租下，才有可能出現(xiàn)較大輒闊的土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營。賃保證金，交由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)承包含間管理機(jī)構(gòu)代管。如果業(yè)1:承所以，應(yīng)依托教育、農(nóng)業(yè)、勞動就業(yè)等相關(guān)部門做好農(nóng)民技能租了農(nóng)戶土地，在問等條件下承租土地的業(yè)主應(yīng)優(yōu)先吸收原培訓(xùn)，為農(nóng)民開辟廣闊的門路。同時，有關(guān)部門還應(yīng)做好用工承鈕地的農(nóng)戶就業(yè)。此外，應(yīng)積極支持業(yè)主對農(nóng)村“凹荒“土地信息搜集、發(fā)布工作，切實(shí)抓好勞務(wù)輸出工作。的承包和從事農(nóng)村產(chǎn)前、產(chǎn)后服務(wù)。(5)建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)制。目前，

15、我回土地承包鉛營權(quán)(7)加快小城鎮(zhèn)建設(shè)。加快小城鎮(zhèn)發(fā)展，讓部分農(nóng)民遷入流轉(zhuǎn)主要是以農(nóng)戶與農(nóng)戶之間的轉(zhuǎn)包為主，還處于自然流轉(zhuǎn)小城鎮(zhèn)，從事二、王產(chǎn)業(yè)，使農(nóng)民有基本的生活來源，農(nóng)民才有狀盔，存在土地流轉(zhuǎn)倍息不暢通的問題。所以，要強(qiáng)化鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)可能自愿放棄承包地。業(yè)承包含間管理機(jī)構(gòu)的職能(或成立“土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心“)，(8)建立農(nóng)民養(yǎng)老保障機(jī)制，促進(jìn)土地承包經(jīng)營權(quán)合理流及時搜集、登記流轉(zhuǎn)雙方信息，應(yīng)期發(fā)布流轉(zhuǎn)惱息，暢通惱息轉(zhuǎn)。針對農(nóng)村養(yǎng)老保庫形勢日

16、益嚴(yán)峻的問題，可以報索在土地渠道，為流入方提供詳細(xì)資料。并指導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方做好合問簇定承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)過程中，經(jīng)營權(quán)接收方把原來直接交給紐工作，減少土地流轉(zhuǎn)糾紛。營權(quán)轉(zhuǎn)讓11農(nóng)戶的全部補(bǔ)償中的一部分(如1000由20%)，繳納(6)穩(wěn)妥引進(jìn).!lk1:。業(yè)1:(工商企業(yè)、個體戶等)到農(nóng)村承給一指定的中間組織(政府的相關(guān)部門或保險公司等)作為轉(zhuǎn)租農(nóng)戶土地搞農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，有可能因缺乏技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)不足導(dǎo)讓經(jīng)營權(quán)農(nóng)戶的養(yǎng)老保障資金，并由這個組織代為運(yùn)

17、曾相分致侵營虧損，無法兌現(xiàn)農(nóng)戶租金，造成農(nóng)民蒜本生活無著落，配，由該中間組棋向這些農(nóng)戶提供相應(yīng)程度的養(yǎng)老保障。引發(fā)農(nóng)民上訪和農(nóng)村社會不穩(wěn)定。所以，一方面要在繼續(xù)創(chuàng)造總之，建設(shè)社會主義新農(nóng)村，要全副推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)良好、寬松的外部環(huán)境，積極引導(dǎo)和鼓勵夠條件、有能力的專程，發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模佳濟(jì)，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，以城帶農(nóng)，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)業(yè)大戶和公司承包、租賃農(nóng)村土地，從事農(nóng)業(yè)開發(fā)另一方面構(gòu)調(diào)整。要謹(jǐn)慎對待業(yè)吏承租農(nóng)戶土地，實(shí)行業(yè)主準(zhǔn)入制度。為防止損(

18、作者單位:中國防衛(wèi)科技學(xué)院文理學(xué)院)害農(nóng)民利益行為發(fā)生，鎮(zhèn)鄉(xiāng)政府和農(nóng)業(yè)承包含間管理機(jī)構(gòu)必6之，我們可以這樣考慮，對經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村實(shí)行完整的稅制，對落后地區(qū)的農(nóng)村相應(yīng)的減免稅收。二、計稅依據(jù)和稅率(一)計稅依據(jù)關(guān)于物業(yè)稅的計稅依據(jù)，目前國內(nèi)學(xué)者的觀點(diǎn)也主要有三種：第一種，房地產(chǎn)的市場平均價格(不含土地出讓金)。第二種，房地產(chǎn)的評估價值。第三種，房地產(chǎn)的估定價值。估定價值最常用的是市場價值。筆者傾向于第二種觀點(diǎn)。這里我們結(jié)合資產(chǎn)評估的有

19、關(guān)知識進(jìn)行解釋。價格是歷史數(shù)據(jù)或事實(shí)，是特定交易行為中，特定買方和賣方對商品或服務(wù)實(shí)際支付或收到的貨幣數(shù)額。價格具有滯后性，物業(yè)稅是對房地產(chǎn)長期保有階段收取的，其計稅依據(jù)不應(yīng)該采用價格指標(biāo)。價值是—個交換價值范疇，不是歷史數(shù)據(jù)或事實(shí)，只是專業(yè)人士根據(jù)特定的價值定義在特定時間內(nèi)對商品或服務(wù)價值的估計，物業(yè)稅的計稅依據(jù)可采用價值指標(biāo)。但是，評估價值又可以根據(jù)評估時所依據(jù)的市場條件以及被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)劃分為市場價值和非市場價值。物業(yè)稅的計

20、稅依據(jù)是課稅價值，課稅價值屬于非市場價值，因此，物業(yè)稅的計稅依據(jù)應(yīng)該采用評估價值，而且是非市場價值。(二)稅率稅率是稅收制度的核心，反映征稅的深度，決定納稅人稅收負(fù)擔(dān)的輕重。開征物業(yè)稅，使用成本增加，科學(xué)合理的設(shè)計稅率至關(guān)重要。目前物業(yè)稅的稅負(fù)水平尚未確定，但基本原則是科學(xué)測算現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)環(huán)節(jié)稅費(fèi)總體規(guī)模，使物業(yè)稅與其基本相當(dāng)。關(guān)于物業(yè)稅稅率的具體形式，國內(nèi)學(xué)者的觀點(diǎn)主要有兩種：1采用有幅度的比例稅率，如01％一2％

21、或01％一3％。中央規(guī)定稅率幅度，省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定的幅度范圍內(nèi)，根據(jù)本地區(qū)的市政建設(shè)狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等實(shí)際情況，確定具體的稅率。2實(shí)行有充分彈性的累進(jìn)稅率，國家只規(guī)定物業(yè)稅01％～3％的浮動稅率，地方根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應(yīng)稅房地產(chǎn)的位置和用途，具體確定適用稅率。物業(yè)稅的稅率應(yīng)該采取幅度稅率已達(dá)成共識，關(guān)鍵問題是采取比例稅率還是累進(jìn)稅率，稅率的上下限如何確定。筆者認(rèn)為，物業(yè)稅稅率的確定不能只進(jìn)行簡單的定性分析，更重要的

22、是進(jìn)行實(shí)證研究。鑒于世界上許多國家的物業(yè)稅都采取了015％一3％左右的低稅率政策，建議我國借鑒國際經(jīng)驗(yàn)。三、稅收優(yōu)惠(一)減免稅關(guān)于物業(yè)稅的減免，國內(nèi)學(xué)者的觀點(diǎn)主要有：第一種，免稅項(xiàng)目包括公共、衛(wèi)生、慈善、福利等社會公益事業(yè)用房，國家機(jī)關(guān)用于公務(wù)需要的用房，學(xué)校用于教學(xué)和辦公需要的用房，部隊(duì)和宗教團(tuán)體用房，以及農(nóng)村宅基地用房和城市廉租房等。減稅項(xiàng)目包括經(jīng)濟(jì)適用房和僅一套自住住房。第二種，借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，一是對非商業(yè)用途而持有財產(chǎn)實(shí)施減免，

23、對有收益和無收益的加以區(qū)分；二是對弱勢群體實(shí)施減免；三是對公共或公益事業(yè)實(shí)施減免；四是對本稅稅基中已經(jīng)為其他稅項(xiàng)所用的實(shí)施減免；五是對本地區(qū)急需發(fā)展的事業(yè)單位占用的土地、房屋實(shí)施減免。筆者認(rèn)為，物業(yè)稅的減免可以延續(xù)目前的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅減免稅的相關(guān)規(guī)定。()免征額國內(nèi)學(xué)者普遍認(rèn)為，物業(yè)稅可以設(shè)置類似個人所得稅的免征額。關(guān)于物業(yè)稅的免征額，目前主要有三種觀點(diǎn)：第一種，按照擁有房產(chǎn)的數(shù)量。在購買第一套住房時免稅，在購買第

24、二套住房或以上時，從第二套住房起征收物業(yè)稅。第二種，按照擁有房產(chǎn)的價值。第三種。按照擁有房產(chǎn)的面積。可考慮家庭成員人數(shù)，如每人20平方米標(biāo)準(zhǔn)，超過標(biāo)準(zhǔn)的納稅。筆者傾向于第二種觀點(diǎn)，即物業(yè)稅的免征額按照價值標(biāo)準(zhǔn)確定，但也可以適當(dāng)結(jié)合數(shù)量和面積綜合考慮。因?yàn)樵诜慨a(chǎn)單價確定的情況下，房產(chǎn)的數(shù)量和面積也可以反應(yīng)出房產(chǎn)的價值。四、征收管理(一)征收方式關(guān)于物業(yè)稅的征收方式，目前國內(nèi)學(xué)者的觀點(diǎn)主要有三種：第一種，實(shí)行以代扣代繳、代收代繳方式為主，自

25、主申報為輔的制度。對單位統(tǒng)管的房產(chǎn)，由單位代扣代繳；由物業(yè)公司管理的，由物業(yè)公司代收代繳；其他的房產(chǎn)，采取納稅人主動申報和稅務(wù)人員上門征收相結(jié)合的方式。第二種，對于個人的房產(chǎn)采用自主申報的方式，對單位房產(chǎn)采用代扣代繳、代收代繳的方式。第三種觀點(diǎn)，納稅人自行申報繳納或者委托物業(yè)管理單位代收，對拒不繳納物業(yè)稅的納稅人，采取強(qiáng)制措施征管。從上述觀點(diǎn)可以看出，物業(yè)稅的征收方式都涉及自主申報、代扣代繳和代收代繳三種，只不過側(cè)重點(diǎn)不同或者是分類劃分

26、不同。筆者認(rèn)為，物業(yè)稅的征收方式目前只能以代扣代繳、代收代繳為主，以自主申報為輔。因?yàn)槟壳拔覈呢敭a(chǎn)登記制度還不健全，法制環(huán)境還不是很完善。但隨著相應(yīng)的配套制度的健全，應(yīng)該與國際慣例接軌，采取自主申報的方式。()納稅期限關(guān)于物業(yè)稅的納稅期限，目前國內(nèi)學(xué)者普遍認(rèn)為應(yīng)該按年計稅、分次繳納。筆者認(rèn)為，物業(yè)稅的納稅期限應(yīng)該采取目前房產(chǎn)稅的做法，即按季或按半年征收一次，確實(shí)有困難的再給予適當(dāng)?shù)恼疹?。總之，物業(yè)稅的開征還有很多問題需要進(jìn)一步研究，這

27、個過程一定要慎重，必須從理論上加以深入研究，并在實(shí)踐中進(jìn)行細(xì)致的調(diào)研。既要研究稅制設(shè)計，還要注意房地產(chǎn)登記制度、房地產(chǎn)評估制度等相應(yīng)配套制度的完善。(作者單位：河北大學(xué)管理學(xué)院)7萬方數(shù)據(jù)之，我們可以這樣考慮，對組濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村實(shí)行完整的稅制，對落后地區(qū)的農(nóng)村相應(yīng)的減免稅收。二、計稅依據(jù)和稅率(一)計稅依據(jù)關(guān)于物業(yè)稅的計稅依據(jù)，目前國內(nèi)學(xué)者的觀點(diǎn)也主要有三種:第一種，崩地產(chǎn)的市場平均價格(不含土地出讓盒)。第二種，膺地產(chǎn)的評估價值。第

28、三種，房地產(chǎn)的估定價值。估定價值最常用的是市場價值。筆者傾向于第二種觀點(diǎn)。這里我們結(jié)合資產(chǎn)評估的有關(guān)知識措衍解擇。價格是歷史數(shù)據(jù)或事實(shí)，是特定交易行為中，特定買方和賣方對商品或服務(wù)實(shí)際支付或收到的貨幣數(shù)額。價格具有滯脂性，物業(yè)稅是對房地產(chǎn)長期保有階段收取的，其計稅依據(jù)不應(yīng)該采用價格指標(biāo)。價值是一個交換價值班疇，不是歷史數(shù)據(jù)或事實(shí)，只是專業(yè)人士根據(jù)特定的價驚定義在特定時間內(nèi)對商品或服務(wù)價值的估計，物業(yè)稅的計稅依據(jù)可采用價值指標(biāo)。但是，評估

29、價假又可以根據(jù)評估時所依據(jù)的市場條件以及被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)劃分為市場價值和非市場價值。物業(yè)稅的計稅依據(jù)是課稅價值，課稅價值屬于非市場價值，因此，物業(yè)稅的計稅依據(jù)應(yīng)該采用評估價值，而且是非市場價值。(工)稅率稅率是稅收制度的核心，反映征稅的深度，決定納稅人稅收負(fù)擔(dān)的輕重。開征物業(yè)稅，使用成本增加，科學(xué)合理的設(shè)計稅率至關(guān)重要。目前物業(yè)稅的稅負(fù)水平尚未確定，但3基本原則是科學(xué)測算現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)環(huán)節(jié)稅費(fèi)總體規(guī)模，使物業(yè)稅與其

30、基本相當(dāng)。關(guān)于物業(yè)稅稅率的具體形式，國內(nèi)學(xué)者的觀點(diǎn)3:要有兩種:1.采用有幅度的比例稅率，如0.1%2%或0.1%3%。中央規(guī)定稅率幅度，省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定的幅度范圍內(nèi)，根據(jù)本地區(qū)的市政建設(shè)狀況、組濟(jì)發(fā)展水平等實(shí)際情況，確定具體的稅率。2.實(shí)行有充分彈性的累進(jìn)稅率，國家只規(guī)定物業(yè)稅0.1%3%的浮動稅率，地方根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應(yīng)稅房地產(chǎn)的位置和用途，具體確定適用稅率。物業(yè)稅的脫率應(yīng)該采取幅臟稅率已達(dá)成共識，關(guān)鍵問題是采

31、取比例稅率還是累進(jìn)稅率，稅率的上下限如何確定。筆者認(rèn)為，物業(yè)稅稅率的確定不能只進(jìn)行簡單的定性分析，更重要的是進(jìn)行實(shí)證研究。鑒于世界上許多國家的物業(yè)稅都采取了。.15%叫3%左右的低稅率政策，建議我國借接國際援驗(yàn)。旦、稅收優(yōu)黯(…)減免稅關(guān)于物業(yè)稅的減免，國內(nèi)學(xué)者的觀點(diǎn)主要有:第一種，免稅項(xiàng)目包括公共、衛(wèi)生、藍(lán)善、福利等社會公益事業(yè)用房，國家機(jī)關(guān)用于公務(wù)需要的用房，學(xué)校用于教學(xué)和辦公需要的用房，部隊(duì)和宗教團(tuán)體用房，以及農(nóng)村宅基地用房和城市

32、廉租房等。減稅項(xiàng)目包括經(jīng)濟(jì)適用房和僅一王軍自住住房。第二種，借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，一起對非商業(yè)用途而持有財產(chǎn)實(shí)施減免，對有收益和無收益的加以服分E二是對弱勢群體實(shí)施械免三是對公共或公監(jiān)事業(yè)實(shí)施減免凹是對本稅稅基中巳繞為其他稅項(xiàng)所閘的實(shí)施減免直是對本地區(qū)急、儒發(fā)展的事業(yè)單位占用的土地、房犀實(shí)施減免。地者認(rèn)為，物業(yè)稅的減免可以延續(xù)目前的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅減免稅的相關(guān)規(guī)定。(二二)免征額罔內(nèi)學(xué)者普遍認(rèn)為，物業(yè)稅可以設(shè)置費(fèi)似個人所得稅

33、的免征額。關(guān)于物業(yè)稅的免征額，目前主要有三種觀點(diǎn):第一種，按照擁有房產(chǎn)的數(shù)量。在購買第一套住房時免稅，在購買第二套住房或以上時，從第二套住房起征收物業(yè)稅。第二種，按照擁有房產(chǎn)的價值。第三種，按照擁有房產(chǎn)的面積?？煽紤]家靡成員人數(shù)，如每人20平方米標(biāo)準(zhǔn)，超過標(biāo)準(zhǔn)的納稅。筆者傾向于第二種觀點(diǎn)，即物業(yè)稅的免征額按照價值標(biāo)準(zhǔn)確定，倪也可以適當(dāng)結(jié)合數(shù)量租囪幟綜合考慮。因?yàn)樵诜慨a(chǎn)單價確定的情況下，房產(chǎn)的數(shù)量和面積也可以反應(yīng)出房產(chǎn)的價值。四、征收管理

34、(…)征收方式關(guān)于物業(yè)稅的征收方式，目前國內(nèi)學(xué)者的觀點(diǎn)主要有三種:第一種，實(shí)行以代相代繳、代收代繳方式為3:.自主申報為輔的制度。對單位統(tǒng)管的房產(chǎn)，由單位代扣代繳由物業(yè)公司管理的，由物業(yè)公司代收代繳其他的房產(chǎn)，珉取納稅人主動申報和稅務(wù)人員上門征收相結(jié)合的方式。第二種，對于個人的房產(chǎn)果用自主申報的方式，對單位房產(chǎn)采用代扣代繳、代收代繳的方式。第二三種觀點(diǎn)，納稅人自行申報繳納或者贊托物業(yè)管理單位代收，對拒不繳納物業(yè)稅的納稅人，采取強(qiáng)制措施征

35、管。從上述觀點(diǎn)可以看出，物業(yè)稅的征收方式都涉及自主申報、代拍代繳利代收代繳三種，只不過側(cè)重點(diǎn)不同或者是分類劃分不同。罐者認(rèn)為，物業(yè)稅的征收方式目前只能以代扣代繳、代收代繳為主，以自主申報為輔。因?yàn)槟壳拔议煹呢敭a(chǎn)登記制度還不健全，法制環(huán)境還不是很完善。但隨著相肢的配套制度的健全，w.該與國陣慣例接軌，采取自主申報的方式。(工)納稅期限關(guān)于物業(yè)稅的納稅期限，目前國內(nèi)學(xué)者普遍認(rèn)為應(yīng)該按年計稅、分次繳納?？罢哒J(rèn)為，物業(yè)稅的納稅期限應(yīng)該采取目前房