城市土地供應(yīng)政策與房地產(chǎn)市場調(diào)控關(guān)系研究——以鄭州市為例.pdf

1、隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高帶動(dòng)性強(qiáng)，已成為我國國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展不僅關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的全局，而且關(guān)系到人們的安居樂業(yè)和社會(huì)的安定繁榮。土地供應(yīng)是房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)和關(guān)鍵，也是土地管理和房地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)接環(huán)節(jié)，更是土地市場和房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)、有序、健康發(fā)展的關(guān)鍵。自改革開放以來我國政府就已經(jīng)開始針對(duì)房地產(chǎn)市場的具體情況實(shí)施宏觀調(diào)控，在國家的第五次宏觀調(diào)控中，土地政策首次成為除貨幣政策和財(cái)政政策以外的第三個(gè)宏觀

2、調(diào)控的手段。這標(biāo)志著土地政策已經(jīng)上升到與貨幣政策和財(cái)政政策的同一高度，國有土地的管理職能由一般的土地供應(yīng)管理上升到宏觀調(diào)控的高度。由于國家掌握著一級(jí)土地市場的供應(yīng)權(quán)，因此放在土地宏觀調(diào)控政策第一位的是土地供應(yīng)政策，政府的土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和運(yùn)行有著決定性的影響。近年來，針對(duì)我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的房價(jià)上漲過快、空置率上升、結(jié)構(gòu)不合理等影響市場健康運(yùn)行的現(xiàn)象，政府加大了對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。2008年可以說是政策的調(diào)控年，特別是

3、在近期國際金融危機(jī)的大背景下，我國經(jīng)濟(jì)開始出現(xiàn)緩慢增長而且形勢有繼續(xù)惡化的趨勢，房地產(chǎn)市場處于持續(xù)低迷狀態(tài)，國家為穩(wěn)定市場陸續(xù)出臺(tái)了一系列“救市暖市”宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)土地的有效供給尤其是保障政策性住房用地的供應(yīng)。在此過程中，土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場的關(guān)系也成為越來越關(guān)注的問題。因此深入研究土地供應(yīng)政策和房地產(chǎn)市場的關(guān)系，是科學(xué)制定指導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展土地政策的需要，為國家對(duì)房地產(chǎn)市場更為有效的調(diào)控提供政策建議，也對(duì)保證城市土地集約可持續(xù)

4、利用有著重要的理論和實(shí)踐意義。 本論文的研究目的是在城市土地供應(yīng)政策調(diào)控房地產(chǎn)市場傳導(dǎo)機(jī)制的基礎(chǔ)上，通過理論與實(shí)證研究，回顧和總結(jié)2001-2008年土地供應(yīng)政策參與房地產(chǎn)市場調(diào)控的過程；并通過建立房地產(chǎn)四象限等模型分析土地供應(yīng)政策和房地產(chǎn)市場調(diào)控關(guān)系，為完善土地供應(yīng)政策參與房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控提供科學(xué)依據(jù)和參考。 鑒于此，論文的研究框架及主要內(nèi)容有：第一章對(duì)國內(nèi)外有關(guān)該課題的研究進(jìn)行綜述，海外學(xué)者的側(cè)重于土地供應(yīng)與住房市

5、場關(guān)系研究，國內(nèi)學(xué)者的研究集中于土地政策、土地政策參與宏觀調(diào)控和土地供應(yīng)政策與房地產(chǎn)市場關(guān)系方面，隨后介紹了本文的研究內(nèi)容和框架；第二章總結(jié)了城市土地供應(yīng)政策與房地產(chǎn)市場調(diào)控關(guān)系的理論基礎(chǔ)，主要包括地租地價(jià)理論(地租理論、地價(jià)理論)、供求理論、資源配置理論、政策學(xué)理論(丁伯根法則、蒙代爾法則)、市場失靈理論和制度變遷理論等；第三章分析了城市土地供應(yīng)政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的傳導(dǎo)機(jī)制其包括內(nèi)涵、特點(diǎn)、工具(土地利用規(guī)劃、土地收購儲(chǔ)備政策、征地及

6、集體建設(shè)用地入市政策、節(jié)約集約用地政策、土地供應(yīng)計(jì)劃)、內(nèi)容(土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、方式、時(shí)間、價(jià)格)，并對(duì)2001-2008年土地供應(yīng)政策參與房地產(chǎn)市場調(diào)控的過程進(jìn)行分析；第四章建立房地產(chǎn)四象限等模型具體分析了城市土地供應(yīng)政策與房地產(chǎn)市場調(diào)控關(guān)系，包括土地供應(yīng)量與房地產(chǎn)市場的數(shù)量價(jià)格關(guān)系、土地價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系、土地供應(yīng)方式與房價(jià)關(guān)系及土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)關(guān)系；第五章結(jié)合鄭州市實(shí)例進(jìn)行驗(yàn)證，先對(duì)研究區(qū)域概況和鄭州市土地供應(yīng)政策