房地產(chǎn)評估實施方案

1、房地產(chǎn)評估實施方案我們按照關(guān)于公開選聘評估機構(gòu)的通知文件的要求，根據(jù)我們以往評估工作中的經(jīng)驗，現(xiàn)就房地產(chǎn)評估工作提出以下評估方案：一、評估方法本次評估主要采用成本法、市場法進行評估。并對兩種方法的估價結(jié)果綜合分析，得出最終估價結(jié)果。（一）成本法1、成本法概念所謂成本法就是以現(xiàn)在的建筑、裝修材料和施工技術(shù)、工藝，重新建造和待估房屋建(構(gòu))筑物使用功能一樣的建筑所投入的各項費用之和，運用典型工程重置核算法確定重置價值。2、成本法操作步驟（1

2、）搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料；（2）估算重新購建價格（3）估算折舊（4）求取評估價格3、成本法適用對象（1）新近開發(fā)建造、計劃開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)；（2）有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)；（3）單純建筑物的估價；（4）市場不完善或狹小的房地產(chǎn)；（5）在房地產(chǎn)保險及其他損害賠償中。4、房地產(chǎn)價格構(gòu)成1、市場法概念所謂市場法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，

3、對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格的方法。2、市場法操作步驟（1）搜集交易案例；（2）選取可比實例；（3）建立價格可比基礎(chǔ)；（4）進行交易情況修正；（5）進行交易日期修正；（6）進行房地產(chǎn)狀況修正；（7）求取評估價格3、市場法適用的對象市場法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)。4、市場法計算公式委估房地產(chǎn)價格=比較案例價格交易情況修正系數(shù)交易期日修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)（三）根據(jù)具體情況選