國稅房地產納稅評估案例

1、房地產行業(yè)評估,房地產開發(fā)企業(yè)評估分析的一般步驟和方法房地產企業(yè)評估要點房地產評估案例,房地產開發(fā)企業(yè)評估分析的一般步驟和方法,首先是計算企業(yè)開業(yè)以來總體稅負情況，稅負明顯低于全省、全市一般水平的，應判斷其可能存在的所得稅問題。總體稅負的計算應該包括企業(yè)開業(yè)以來多年情況的綜合計算。 其次從企業(yè)的主營業(yè)務成本、期間費用、營業(yè)外支出等幾個大的方面判斷，問題主要集中在哪個方面。同時對企業(yè)的申報資料作分析，有無其他明顯疑點。,房地產開

2、發(fā)企業(yè)評估分析的一般步驟和方法,第三是根據分析存在的主要疑點，讓企業(yè)提供相關資料和信息，作進一步判斷問題所在，這一環(huán)節(jié)是關鍵。對企業(yè)提出的解釋、理由逐一分析，判斷其可信性，最終鎖定企業(yè)的問題所在。 最后根據外部信息收集、行業(yè)比較指標等內容與企業(yè)開展約談。注意約談方法，提前制定約談預案。,房地產企業(yè)評估要點,1、分析企業(yè)是否少申報收入?？蓪⑵髽I(yè)申報的預售收入、結轉營業(yè)收入數據與第三方數據進行核對。關注企業(yè)是否存在符合收入確認條件而未及

3、時確認收入問題，符合下列條件之一，就應確認收入：開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；開發(fā)產品已開始投入使用；開發(fā)產品已取得了初始產權證明。 2、土地征用及拆遷補償費：查閱《國有土地使用權出讓合同》，計算單位土地成本，并與同時期類似地段相比較，判斷單位土地成本是否過高，是否存在土地返還款問題。,房地產企業(yè)評估要點,3、規(guī)劃、設計等費用：可調閱企業(yè)與相關單位簽訂的合同或協(xié)議，應防范企業(yè)利用關聯企業(yè)虛增該部分費用以達到轉移利潤

4、逃避稅收的目的；是否將前期工程費在所有成本對象之間分攤。 4、建筑安裝工程費：目前房地產開發(fā)企業(yè)一般不采用自行施工的方式進行開發(fā)，通常由建筑施工單位承包建設。對按承包建設方式開發(fā)的，一是將工程招投標書、《建筑工程施工合同》、中介機構《工程結算報告》內容互相印證對工程造價進行把握，防止虛增建筑成本；,房地產企業(yè)評估要點,二是根據《建筑工程施工合同》、中介機構《工程結算報告》和建筑安裝發(fā)票所載甲供材料類別、數量及金額審核是否存在甲供

5、材料，以及甲供材料是否重復計入成本申報扣除。另外，可以從中介機構，如工程造價事務所、建筑設計單位等，取得當地建筑安裝工程費的一般水平，作為參考依據。 建安成本應是一個重要的關注點，應包括開發(fā)項目建筑工程費和安裝工程費等。要關注企業(yè)的核算范圍以及與行業(yè)數據的比較。,房地產企業(yè)評估要點,5、利息支出：一是關注開發(fā)企業(yè)從關聯企業(yè)借款的利息支出。先判斷關聯企業(yè)借款利息是否真實合理，再判斷是否符合獨立交易原則，最后與銀行同期利率比較；如果不符

6、合獨立交易原則，或者該企業(yè)的實際稅負不高于境內關聯方的，關注債權性投資與其權益性投資比例是否超過2：1的比例。二是關注借款費用發(fā)生時間，是否按規(guī)定將開發(fā)項目完工前后發(fā)生的借款費用分別計入開發(fā)成本對象或作為財務費用直接扣除。如果開發(fā)產品尚未完工，財務費用的數額就不應太大。,房地產企業(yè)評估要點,6、公共配套設施費的處理：對于企業(yè)是否存在將公共配套設施作為開發(fā)產品銷售的情形，可以通過調閱物價局核價批文，核查是否將之列入核價范圍用以銷售，還可以

7、通過商品房銷售合同的具體條款，審核車庫等設施是否銷售。對確實銷售的，應作為開發(fā)產品確認銷售收入及配比其計稅成本。,房地產企業(yè)評估要點,7、共同成本項目的分攤：由于房地產項目開發(fā)周期長且多項目滾動開發(fā)，各期發(fā)生的成本費用需要在完工產品和在產品、已售產品和未售產品間進行成本分攤。對于成本分攤的方法，由企業(yè)按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或預算造價等合理確定分攤方法。在審核過程中，應要求企業(yè)說明相關分攤方法及依據，應結合土地權證和項目

8、規(guī)劃設計等資料對占地面積、建筑面積或預算造價等進行確認，分析判斷共同成本項目的分攤是否合理。在分攤過程中，有無中途隨意改變成本分攤方法，調節(jié)不同時期的分攤成本，人為控制利潤實現。,房地產企業(yè)評估要點,如某一房地產企業(yè)將一棟樓的1-3層作為酒店，自己經營，所有權未發(fā)生變更，4層以上作為商品房銷售，酒店裝修發(fā)生了300萬元裝修費用，該企業(yè)將300萬元的裝修費用記入到商品房的開發(fā)成本。300萬元的裝修費用能夠確定是酒店發(fā)生的，就不應在商品房的

9、開發(fā)成本中分攤。,房地產企業(yè)評估要點,8、最后應再一次關注房地產企業(yè)的總體稅負水平，補稅后如果稅負仍較低，應有合理的理由。,,房地產評估案例,案例簡要介紹,在一則偶然的信息情報的引發(fā)下，我市某一房地產開發(fā)企業(yè)被鎖定為風險應對對象，由市局組織團隊直接應對。通過收集應用外部信息，強化案頭分析，開展巧妙約談，在案頭環(huán)節(jié)化解了稅收風險。企業(yè)補繳所得稅1031.64萬元，加收滯納金83.05萬元。,一、聚焦—外部情報引發(fā)案源，省局指標驗證風險,2

10、012年10月12日市局情報管理團隊從媒體獲取一則情報：“××?國際匯截止2012年9月底實現預售10億元，2011年已交付的5棟樓，入住業(yè)主反應良好。” 近期，省局也發(fā)布該企業(yè)2011年匯繳房企毛利率異常指標，營業(yè)收入為14.07萬元，毛利潤為-2044.46萬元，毛利率為-14525.77%。 既然2011年已經交房，那么確認的收入不應只有14.07萬元，14萬現在一套房子都買不到，情報人

11、員初步判斷企業(yè)可能未按規(guī)定及時結轉營業(yè)收入。,二、取材—廣泛收集外部信息，深入剖析系統(tǒng)數據,（一）收集信息 信息1：《××國際匯開盤當日狂銷1.5億 品質大盤受全城熱捧》：2009年12月25日一期推出358套房子均受到了熱烈的追捧。到下午6點，已有近250套被搶購一空，狂銷1.5個億。 分析1：說明該樓盤銷售比較火爆。 信息2：2010年5月22日報紙上有《×&#

12、215;會盛大入會禮活動在××國際匯舉行》一則報導。該公司一位領導的發(fā)言，售價從開盤時4600元/平米，漲到現在的5600元/平米，升幅近22%。 分析2：需要關注房屋的銷售價格及銷售利潤。,二、取材—廣泛收集外部信息，深入剖析系統(tǒng)數據,（二）系統(tǒng)中數據分析 1、基本情況 淮安××置業(yè)有限公司成立于2007年，投資方有3個，其中××控股

13、集團有限公司投資比率70%是該公司的母公司。 2、數據分析 （1）多方取證，驗證營業(yè)收入 2008-2011年申報營業(yè)收入14.07萬元，從外部獲取信息，一期的5棟樓已于2011年基本銷售結束且購買人均辦理了產權登記。按照規(guī)定，應該確認營業(yè)收入。,二、取材—廣泛收集外部信息，深入剖析系統(tǒng)數據,（2）其他應付款分析 2011年期末余額為4.78億元，期末余額較大，且該企業(yè)有關聯企業(yè)，應

14、關注其關聯企業(yè)資金往來情況。 （3）未分配利潤分析 2011年期末余額為-4549萬元。企業(yè)自開業(yè)以來一直未實現盈利，與企業(yè)所處的地段以及購銷兩旺的情況不太符合。,三、布局—層層剝繭厘清思路，精心策劃應對預案,在對掌握信息進行梳理、分析后，我們確定層層遞進的應對預案。先解決收入等易驗證問題，后解決成本等較為深入的問題。 我們初步判斷，該企業(yè)未及時確認主營業(yè)務收入是首要問題，作為第一次約談的主要內容。

15、并要求企業(yè)進一步提供收入、成本等明細資料。 第二次約談解決成本等其他問題，并向企業(yè)宣傳評估與稽查的關系，進行政策攻心。,四、初探—首次約談一針見血，合理引導企業(yè)自查,2012年10月25日對企業(yè)財務人員進行了約談： 稅務人員單刀直入，問：你單位開發(fā)已幾年，請解釋尚未確認完工產品收入的原因。 財務人員回答：主要是因為房子還沒有交付。 稅務人員立即質疑：根據我們已經收集到情況表明，你公司于20

16、11年6月28日一期全部交房，并且我們身邊也有人在你們小區(qū)買房，都已經住進去了。 財務人員緊張起來，說：主要有些成本發(fā)票我們還沒取到，而且2011年資金有些緊張。 稅務人員向其宣傳相關收入結轉的政策，財務人員同意自查。,五、剖析—深入分析企業(yè)資料，撥開迷霧鎖定焦點,3天后企業(yè)提供自查資料，結轉確認2011年度營業(yè)收入4.09億，營業(yè)成本3.49億，同意補繳企業(yè)所得稅432萬元，約談取得了初步的成效。

17、企業(yè)報送營業(yè)成本各組成項目如下：,五、剖析—深入分析企業(yè)資料，撥開迷霧鎖定焦點,五、剖析—深入分析企業(yè)資料，撥開迷霧鎖定焦點,我們將結轉完工開發(fā)產品收入與地稅開票數信息印證，基本吻合。但經過與我市行業(yè)數據對比分析發(fā)現企業(yè)有些成本項目仍較高。 1、外部信息驗證建安成本 應對人員從住建局網站下載《（2010）年度江蘇省城市住宅建筑項目工程概況表》32層-剪力墻結構建安成本1604.55元/每平方米，而該企業(yè)為1874

18、.90元/每平方米，高于行業(yè)均值16.85%，應作為疑點。 2、總體稅負驗證營業(yè)成本,五、剖析—深入分析企業(yè)資料，撥開迷霧鎖定焦點,企業(yè)自查后稅負為1.72%，仍低于我市房地產行業(yè)的平均標準，而且該企業(yè)樓盤處于我市黃金地段，與其實際情況嚴重不符。 3、關聯往來驗證財務費用 其他應付款多數是與關聯方之間的大筆往來，應關注支付利息費用是否合理。,六、追擊—乘勝而上再次約談，旁征博引掌握主動,根據分析情況

19、，我們又一次對財務人員進行了約談： 稅務人員問：根據你公司自查情況看，利潤水平很不合理，請解釋一下原因。 財務人員答：開發(fā)項目里有政府要求我們開發(fā)的安置小區(qū)，利潤很低，所以稅負高不起來。 稅務人員反駁：根據我們掌握的信息安置小區(qū)尚未交付，并不影響你公司一期項目營業(yè)收入的稅負。 財務人員的面部表情有些復雜，答道：安置房是還沒有交付，成本問題我們回去再看看。,六、追擊—乘勝而上再次約談，旁征博

20、引掌握主動,接著稅務人員直接拋出核心問題：你公司的建安成本為1874.09元/平方米，我們掌握的行業(yè)數據，同行業(yè)同類型建筑的建安成本只有1600元/平方米左右。 應對人員將從外網獲取的我市近期同類建筑結構建安成本信息向財務人員展示，同時利用從建筑設計單位取得的建筑成本構成情況對企業(yè)核算的建安成本進行質疑。 財務人員看了相關數據后，感覺無法解釋，一時啞然。忙說：我們回去一定重新認真核實建安成本每一項內容。,六、追擊

21、—乘勝而上再次約談，旁征博引掌握主動,稅務人員緊接著問：你公司其他應付款2011年期末余額為4.8億元，多數都是和關聯企業(yè)往來，關聯方借款利息是否按照銀行同期貸款計算？我們將對你公司借款利息進行復核計算。 財務人員連忙回答：我們自己先算算。 稅務人員又對財務人員進行政策攻心，宣傳了相關稅收政策以及相應法律后果。企業(yè)財務人員深有觸動，決定回去后再次認真自查。,七、處理—企業(yè)自查化解風險，后續(xù)輔導鞏固成果,經過自查，

22、企業(yè)于2012年11月8日進行了自查補充申報，補繳企業(yè)所得稅1031.64萬元、加收滯納金83.04萬元。評估自查主要存在下述問題： 1、未及時結轉完工開發(fā)產品營業(yè)收入4.09億元。 2、多結轉完工開發(fā)產品營業(yè)成本4240萬元。企業(yè)將拆遷小區(qū)成本、尚未交房的二期成本混入一期中，多結轉建安費等成本；關聯企業(yè)資金往來多計利息。,七、處理—企業(yè)自查化解風險，后續(xù)輔導鞏固成果,評估前后成本明細比較如下：,七、處理—企業(yè)自

23、查化解風險，后續(xù)輔導鞏固成果,自查補稅后企業(yè)稅負為3.26%，高于我市的行業(yè)均值。因評估對象為一期項目，結合房地產行業(yè)“低開高走”、首期利潤一般相對較低的特點，我們認為風險基本排除，決定結束本次應對，不再進入實地核查程序。 此次評估結束后，我們要求企業(yè)以后各期開發(fā)項目應及時確認收入，并保持相適應的稅收負擔水平。,八、體會—及時總結管理經驗，持續(xù)豐富應對方法,根據本例的分析處理結果，我們提出了如下管理建議： 1、外

24、部信息見“線索”。本例起因是信息情報，信息在剖析過程中起了重要的作用，有力的數據情報攻破了財務人員的心理防線。日常工作中應強化情報得運用。 2、案頭分析見“真章”。本例的一個重要特點就是通過案頭分析和約談解決了問題，未進行實地核查。實踐證明，完全可以通過信息情報采集應用和案頭分析化解風險。,八、體會—及時總結管理經驗，持續(xù)豐富應對方法,3、追根究底見“成效”。本例通過案頭分析和第一次約談，取得一定的約談成效。但并未就此罷手，