房地產(chǎn)評估案例分析報告

1、1《房地產(chǎn)評估》案例分析案例一 一、估價對象概況本項目估價對象為某處寫字樓，共用地面積 1362.5826 m2， 建筑面積11359.1784m2，用途為辦公。 估價對象地處繁華地段，交通便捷，市政配套設(shè)施齊全。估價對象建于 2003 年，為 17 層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑，配置兩臺電梯及一套自動上落扶梯。據(jù)現(xiàn)場勘察，估價對象的維修保養(yǎng)情況良好，使用正常。二

2、、估價目的轉(zhuǎn)讓。三、估價時點本項目的估價時點為 2012 年 3 月。四、估價依據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(中華人民共和國國家標準 GB/T50291-1999)；《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 ；《中華人民共和國土地管理法》 ；五、估價原則1、遵循合法原則，以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價；2、遵循替代原則，估價結(jié)果不明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格；3、遵循估價時點原則，估價結(jié)果是估價對象在估價時點的公開市場價值。六、

3、估價方法由于估價對象所在地同類型的房地產(chǎn)交易實例較多，故采用市場比較法和成本法進行估價。七、估價測算過程一、市場比較法由于此處房地產(chǎn)市場比較發(fā)達，與估價對象相類似的房地產(chǎn)交易較多，能方便地找到多個參照物，且參照物與估價對象可比較的指標、技術(shù)參數(shù)等資料也能搜集到，因此我們采用市場比較法進行估價。市場比較法是指將估價對象3相關(guān)因素的修正（見表 2） 算術(shù)平均法確定評估單價為：（7081+7370+6883）/3?7110（ 元/m2 ）評估

4、值為：7110×11359.1784 ?80,763,800（元）二、成本法成本法是以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各項必要費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金得出估價對象房地產(chǎn)重置價格，扣市政設(shè)施 齊全 齊全 齊全繁華程度 繁華 繁華 繁華臨街狀況 臨街 臨街 臨街總 層 數(shù) 高層 高層 高層實例樓層 6 層 2 層 9 層外部裝修 較好 較好 較好內(nèi)部裝修 無 無 簡單設(shè)備安裝 較好 較好 較好新舊程度

5、新樓 新樓 新樓實 例 A B C調(diào)整后實例單價(元/m2)10035 8500 10201修正項目 比較數(shù) 比較情況說明比較數(shù) 比較情況說明比較數(shù) 比較情況說明交易情況修正 100/100 正常 100/100 正常 100/100 正常交易日期修正 99/100 下降 97/100 下降 97/100 下降區(qū)域因素修正 100/115 案例佳 100/99 稍差 100/115 案例佳個別因素修正 100/122 案例佳 100/1