住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的研究.pdf

1、進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，在國(guó)家各相關(guān)部委的大力整頓下，我國(guó)住宅房地產(chǎn)建設(shè)取得相當(dāng)?shù)某删?，不斷走向理性和?guī)范。但在住宅市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，出現(xiàn)了一些不容忽視的問(wèn)題，如我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)實(shí)特征是大量樓宇空置與居民望房興嘆同時(shí)并存，這里固然有房?jī)r(jià)過(guò)高與現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力之間矛盾的原因；商品住宅結(jié)構(gòu)不合理；有政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和能力不足的原因等等。但同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模急速膨脹與開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷水平相對(duì)落后之間的矛盾，也是造成商品房出現(xiàn)嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，房市

2、難以啟動(dòng)的重要原因，而這一原因往往又很容易被人們忽略。 房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由賣(mài)方市場(chǎng)過(guò)渡到買(mǎi)方市場(chǎng)，企業(yè)取得一塊地就能制勝的神話已經(jīng)遠(yuǎn)去，激烈的競(jìng)爭(zhēng)需要企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)始前就進(jìn)行策劃，房地產(chǎn)前期策劃對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展以及增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力具有重要的理論和實(shí)踐意義，前期策劃已成為關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功與否的首要環(huán)節(jié)。 為此，筆者立足于當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)特別是住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的大環(huán)境和大背景，探討房地產(chǎn)前期策劃在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

3、過(guò)程中的地位作用；針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)前期策劃的現(xiàn)狀，廣泛收集各方面相關(guān)的信息資料，認(rèn)真分析總結(jié)。利用所掌握的相關(guān)知識(shí)并結(jié)合實(shí)習(xí)公司項(xiàng)目前期策劃課題，對(duì)房地產(chǎn)前期策劃過(guò)程中的重點(diǎn)內(nèi)容和操作流程進(jìn)行了闡述。提出了房地產(chǎn)產(chǎn)品在前期策劃定位時(shí)就要考慮其與社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，從而保證產(chǎn)品以及企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，并通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位的研究構(gòu)建了房地產(chǎn)前期策劃的框架。 本文總共分為六章：第一章為緒論，主要介紹我國(guó)住宅市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和存在的

4、問(wèn)題以及課題提出的意義；第二章對(duì)策劃及房地產(chǎn)前期策劃的興起及現(xiàn)狀做了簡(jiǎn)要介紹，并闡述了其意義所在；第三章為市場(chǎng)調(diào)研，提出了市場(chǎng)調(diào)研的原則及調(diào)研的主要內(nèi)容，并闡述了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的原則和方法；第四章為市場(chǎng)定位，介紹了定位的重要組成部分：細(xì)分市場(chǎng)、確定目標(biāo)市場(chǎng)、以及定位相關(guān)的理論和最后對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算；第五章為實(shí)例說(shuō)明，以筆者實(shí)習(xí)的A市S項(xiàng)目前期策劃過(guò)程為例驗(yàn)證了本文提出的前期策劃的方法和過(guò)程；第六章為結(jié)束語(yǔ)，主要指出了本文所闡述的內(nèi)容和局