[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)項目前期策劃

1、房地產(chǎn)項目前期策劃,內(nèi)容提要房地產(chǎn)項目構(gòu)思房地產(chǎn)項目市場調(diào)查房地產(chǎn)項目的目標(biāo)策劃房地產(chǎn)項目可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理,2.1 房地產(chǎn)項目構(gòu)思,（一）項目構(gòu)思的概念和來源 房地產(chǎn)項目構(gòu)思——是指對未來項目的目標(biāo)、功能、范圍以及項目涉及的各主要因素和大體輪廓的設(shè)想與初步界定。 起源：項目上層系統(tǒng)通過市場研究發(fā)現(xiàn)的新的投資機(jī)會和投資領(lǐng)域為了實現(xiàn)上層系統(tǒng)的發(fā)展戰(zhàn)略上層系統(tǒng)運行過程中存在一定的困

2、難和問題,（二） 房地產(chǎn)項目項目構(gòu)思的特征,地域性前瞻性 市場性 創(chuàng)新性 可操作性 多樣性,（三）房地產(chǎn)項目構(gòu)思的環(huán)境影響,2.2 房地產(chǎn)項目市場調(diào)查,,是房地產(chǎn)項目策劃人捕捉新的市場機(jī)會的源泉是房地產(chǎn)項目構(gòu)思和策劃人感知市場，了解消費者行為的主要手段是房地產(chǎn)項目構(gòu)思和策劃人應(yīng)付競爭，把握房地產(chǎn)市場供應(yīng)的主要方法是項目投資決策分析、項目區(qū)位選擇、市場定位、消費者行為分析、 規(guī)劃設(shè)計、市場營銷策劃制定直至物業(yè)管理等一系

3、列活動的基礎(chǔ)等,1.房地產(chǎn)項目市場調(diào)查的作用,2．房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容,3.房地產(chǎn)市場調(diào)查的類型,探測性調(diào)查 描述性調(diào)查 因果性調(diào)查 預(yù)測性調(diào)查,4.房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法,訪問法 觀察法 實驗法,4.房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟,,確定市場調(diào)查的內(nèi)容和目的擬定詳細(xì)、周密的調(diào)查計劃選擇專業(yè)調(diào)查人員,收集相關(guān)的信息資料設(shè)計調(diào)查問卷現(xiàn)場實地調(diào)查,編輯整理信息資料 撰寫市場調(diào)查報告 歸檔存儲,5.調(diào)查問卷的設(shè)計,問卷一般由開頭、正

4、文和結(jié)尾三個部分組成。,6.調(diào)查問卷設(shè)計的原則,一致性原則 完整性原則 準(zhǔn)確性原則 可行性原則 效率原則 模塊化原則,2.3 房地產(chǎn)項目目標(biāo)策劃,1.房地產(chǎn)項目目標(biāo)策劃的特征,創(chuàng)造性程序性 系統(tǒng)性 科學(xué)性藝術(shù)性,2.房地產(chǎn)項目目標(biāo)策劃的原則,符合產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域規(guī)劃 符合市場需求 符合環(huán)境條件 符合技術(shù)先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)的合理性,4.房地產(chǎn)項目目標(biāo)策劃的內(nèi)容,房地產(chǎn)項目用地的獲取與選址 房地產(chǎn)市場調(diào)查 房地產(chǎn)項目投資

5、策劃 房地產(chǎn)項目的市場定位房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計 房地產(chǎn)項目營銷策劃 房地產(chǎn)經(jīng)營策劃,4.房地產(chǎn)項目目標(biāo)策劃模式,2.4 房地產(chǎn)項目可行性研究,1.可行性研究的概念和作用,可行性研究——就是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會等各方面問題進(jìn)行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對多個方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。,作用：,是投資決策的重要依據(jù) 是項目審批的依據(jù) 是項

6、目資金籌措的依據(jù) 是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù) 是開發(fā)商與項目參與各方簽訂合同的依據(jù),2．可行性研究的步驟,組織準(zhǔn)備 現(xiàn)場調(diào)查與資料收集 開發(fā)方案的設(shè)計、評價和選擇 詳細(xì)研究 編寫研究報告書,2．可行性研究的內(nèi)容,項目概況 市場分析和需求預(yù)測 規(guī)劃方案的優(yōu)選 開發(fā)進(jìn)度安排 項目投資估算 資金的籌集方案和籌資成本估算 財務(wù)評價 風(fēng)險分析 國民經(jīng)濟(jì)評價 結(jié)論,3.房地產(chǎn)項目開發(fā)方案的操作程序,市場調(diào)研 開發(fā)方案的設(shè)

7、計 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計算 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的比較、評價 最優(yōu)開發(fā)方案的選擇,4.居住區(qū)開發(fā)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的選擇與確定,,5.開發(fā)方案的綜合評價定,目前對項目開發(fā)評價的方法很多，包括評分綜合評價法、層次分析法、灰色綜合評價法、模糊數(shù)學(xué)綜合評價法等。,評分綜合評價法——就是對方案的各項指標(biāo)規(guī)定一個滿足程度，根據(jù)指標(biāo)的重要性賦予指標(biāo)一個權(quán)重，根據(jù)計算模型計算各個方案的綜合單指標(biāo)評分值，得出總綜合分值，并依此選擇最優(yōu)方案的方法。,5. 項目方

8、案評價成本費用數(shù)據(jù)及其估算方法,土地費用估算 前期工程費估算 房屋開發(fā)費估算 管理費估算 銷售費用估算 財務(wù)費用估算 其他費用估算 不可預(yù)見費估算 稅費估算,2.5 不確定性分析,2.5 不確定性分析,2.6 房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理,房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險——是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在設(shè)計、施工和竣工驗收等各個階段可能遭到的風(fēng)險，可將其定義為：在工程項目目標(biāo)規(guī)定的條件下，該目標(biāo)不能實現(xiàn)的可能性。,1.房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的概念,房地產(chǎn)開

9、發(fā)項目風(fēng)險可分為項目外風(fēng)險和項目內(nèi)風(fēng)險。,2. 房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的分類,2.6 房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理,房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險——是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在設(shè)計、施工和竣工驗收等各個階段可能遭到的風(fēng)險，可將其定義為：在工程項目目標(biāo)規(guī)定的條件下，該目標(biāo)不能實現(xiàn)的可能性。,3.房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的概念,房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險可分為項目外風(fēng)險和項目內(nèi)風(fēng)險。,2. 房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的分類,2.6 房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理,項目決策風(fēng)險項目組織實施風(fēng)險,3.開發(fā)商

10、的主要風(fēng)險,政府或主管部門對工程項目的過多干預(yù)；建設(shè)體制或建設(shè)法規(guī)不合理；合同條件的缺陷；承包商缺乏合作誠意；材料、設(shè)備供應(yīng)商履約不力或違約；監(jiān)理工程師失職；設(shè)計缺陷等。,2.6 房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理,4.風(fēng)險管理的內(nèi)容,風(fēng)險識別 風(fēng)險分析風(fēng)險評估 風(fēng)險應(yīng)對 風(fēng)險監(jiān)控,5.風(fēng)險管理的重要環(huán)節(jié),可行性研究階段項目評估階段設(shè)計階段 招標(biāo)投標(biāo)階段 招標(biāo)后 實施期間,6.項目合同及其風(fēng)險分配,(1)合同類型與

11、風(fēng)險分配,(2)施工合同中的風(fēng)險分配,開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險 在工程項目施工合同中，一般要求開發(fā)商承擔(dān)下列風(fēng)險： ①不可抗力的社會或自然因素造成的損失和損壞； ②不可預(yù)見的施工現(xiàn)場條件的變化而引起的損失或損壞。指施工過程中出現(xiàn)了招標(biāo)文件中未提及的不利的現(xiàn)場條件，或招標(biāo)文件中雖提及，但與實際出現(xiàn)的情況差別很大，且這些情況在招、投標(biāo)時又是很難預(yù)見到的，由此而造成的損失或損壞； ③工程量變化而導(dǎo)致的價格變化的風(fēng)險；

12、 ④設(shè)計文件有缺陷而造成的損失或成本增加，由承包人負(fù)責(zé)的設(shè)計除外； ⑤國家或地方的法規(guī)變化導(dǎo)致的損失或成本增加，承包人延誤履行合同后發(fā)生的除外。,(2)施工合同中的風(fēng)險分配,承包人承擔(dān)的風(fēng)險①投標(biāo)文件的缺陷，指由于對招標(biāo)文件的錯誤理解，或者勘察現(xiàn)場時的疏忽，或者投標(biāo)中的漏項等造成投標(biāo)文件有缺陷而引起的損失或成本增加； ②對開發(fā)商提供的水文、氣象、地質(zhì)等原始資料分析或運用不當(dāng)而造成的損失和損壞； ③由于施工措施失誤

13、、技術(shù)不當(dāng)、管理不善、控制不嚴(yán)等造成施工中的一切損失和損壞； ④分包人工作失誤造成的損失和損壞。,4.風(fēng)險識別的方法,,,風(fēng)險識別,核對表法,頭腦風(fēng)暴法,,德爾菲法,項目風(fēng)險分析,收集數(shù)據(jù) 建立風(fēng)險模型 風(fēng)險發(fā)生的概率和后果的分析 項目風(fēng)險評價,項目風(fēng)險分析——是對項目各個階段的風(fēng)險事件發(fā)生可能性的大小、可能出現(xiàn)的后果、可能發(fā)險生的時間和影響范圍的大小等的估計。,1.項目風(fēng)險分析的過程,項目風(fēng)險分析,風(fēng)險事件發(fā)生可能性的分析

14、風(fēng)險事件后果嚴(yán)重程度的分析 風(fēng)險事件影響范圍的分析 風(fēng)險事件發(fā)生時間的分析,2.項目風(fēng)險分析的內(nèi)容,3.風(fēng)險事件發(fā)生概率的分析方法,利用已有數(shù)據(jù)資料分析風(fēng)險因素或風(fēng)險事件的概率分布利用理論概率分布確定風(fēng)險因素或風(fēng)險事件的概率 用主觀概率分析風(fēng)險事件發(fā)生的概率綜合推斷法,項目風(fēng)險分析,（1）進(jìn)度(工期)損失的分析（2）費用損失的分析,4.風(fēng)險損失分析,經(jīng)濟(jì)因素而增加費用的估算工程進(jìn)度而增加費用的估計處理質(zhì)量事故而增加

15、費用的估算 處理安全事故而增加費用的估算,風(fēng)險事件對工程局部進(jìn)度影響的分析風(fēng)險事件對整個工程工期影響的分析,2.6 風(fēng)險防范,風(fēng)險回避 風(fēng)險轉(zhuǎn)移(風(fēng)險分配),①意外傷害險②建筑工程一切險及安裝工程一切險設(shè)計階段 ③職業(yè)責(zé)任招標(biāo)后 ④信用保險,其中，風(fēng)險轉(zhuǎn)移(風(fēng)險分配)的常用方法通常有保險、擔(dān)保、合同等方式。,項目建設(shè)保險,,1. 如何理解房地產(chǎn)項目構(gòu)思的含義？項目構(gòu)思是指對未來項目的目標(biāo)、功能、范圍以及項目涉及的各主

16、要因素和大體輪廓的設(shè)想與初步界定。它是一種創(chuàng)造性的探索過程，是項目策劃的基礎(chǔ)和首要步驟，其實質(zhì)在于挖掘企業(yè)可能捕捉到的市場機(jī)會。項目構(gòu)思的好壞，不僅直接影響到整個項目策劃的成敗，而且關(guān)系到項目策劃過程的繁簡、工作量的大小等。2．影響房地產(chǎn)項目構(gòu)思的環(huán)境條件有哪些方面？環(huán)境條件對項目構(gòu)思的影響可分為宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境兩大因素： 宏觀環(huán)境因素的影響：宏觀環(huán)境對房地產(chǎn)項目構(gòu)思的影響具有全域性，是非常重要的影響因素。在具體的房地產(chǎn)項

17、目實施過程中，宏觀環(huán)境因素的影響表現(xiàn)在：,（1）政治法律環(huán)境的影響 （2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響 （3）社會文化環(huán)境的影響 （4）技術(shù)環(huán)境的影響 微觀環(huán)境因素的影響：包括五個方面的因素，（1）地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 （2）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的影響 （3）地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略 （4）人口因素 （5）環(huán)境因素 3．簡述房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容。宏觀環(huán)境的主要調(diào)查內(nèi)容有：①政治法律，包括國家政策法律法規(guī)的健全、完善程度；國家政局的穩(wěn)定程度等，如WTO的

18、加入，必然對我國房地產(chǎn)項目的實施產(chǎn)生影響，這是房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該考慮的；②經(jīng)濟(jì)科技，主要掌握國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，科學(xué)技術(shù)的發(fā)展與應(yīng)用狀況等，其中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢對房地產(chǎn)項目影響很大。③文化、風(fēng)俗等。中觀環(huán)境：主要調(diào)查房地產(chǎn)項目所在城市的建設(shè)與規(guī)劃、房地產(chǎn)企業(yè)情況、房地產(chǎn)總供應(yīng)量與總需求量等情況。（1）城市發(fā)展規(guī)劃（2）城市房地產(chǎn)企業(yè)情況（3）城市房地產(chǎn)的供需狀況，（4）專業(yè)機(jī)構(gòu)與中介機(jī)構(gòu)情況。微觀環(huán)境：微觀環(huán)境主要調(diào)查房地產(chǎn)狀況，以

19、及微觀區(qū)域的消費者需求狀況，主要調(diào)查的內(nèi)容有:(1) 競爭對手的情況調(diào)查 (2) 消費者需求狀況，,4．何謂可行性研究？其主要內(nèi)容包括哪些方面？（1）可行性研究就是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會等各方面問題進(jìn)行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對多個方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法?？尚行匝芯康哪康氖鞘箾Q策科學(xué)化、程序化，保證決策的可靠性，為項目的實施和控制提供依據(jù)或參考。

20、（2）房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容按項目研究詳細(xì)程度的不同，可行性研究可劃分為投資機(jī)會研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個階段，各階段的內(nèi)容是一致的，只是指標(biāo)的詳細(xì)程度存在差別。當(dāng)然，房地產(chǎn)項目可行性研究的具體內(nèi)容因項目的復(fù)雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價，其具體內(nèi)容如下：1）項目概況。2）市場分析和需求預(yù)測。3）規(guī)劃方案的優(yōu)選。4）開發(fā)進(jìn)度安排。5）項目投資估算。6）資金的

21、籌集方案和籌資成本估算。7）財務(wù)評價。8）風(fēng)險分析。9）國民經(jīng)濟(jì)評價。10）結(jié)論。,5．簡述房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用的構(gòu)成。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用由直接費和間接費兩部分組成，具體構(gòu)成如下。（1）直接費。1）土地費用。包括土地出讓金或征地費、城市建設(shè)配套費、拆遷安置補(bǔ)償費等。2）前期工程費。包括規(guī)劃勘測設(shè)計費、可行性研究費、“三通一平 ”開發(fā)費等。3）房屋開發(fā)費。包括建安工程費、附屬工程費、室外工程費、其他費用。（2）間接費。包

22、括管理費、銷售費用、財務(wù)費用、其他費用、不可預(yù)見費、稅費。,6．何謂敏感性分析？盈虧平衡分析？（1）敏感性分析的概念。敏感性分析（又叫敏感度分析），就是通過測定一個或多個不確定性因素的變化所引起項目經(jīng)濟(jì)效果評價指標(biāo)的變化幅度，計算項目預(yù)期目標(biāo)受各個不確定性因素變化的影響程度，分析不確定性因素對于項目預(yù)期目標(biāo)的敏感程度，并根據(jù)因素的敏感程度大小制定相應(yīng)的對策，使項目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。（2）盈虧平衡分析，又叫量本利分析，是通過分析項目的產(chǎn)銷

23、量和成本、收入之間的函數(shù)關(guān)系，從而找出產(chǎn)銷量、價格的項目盈虧平衡點的一種分析方法。,7．房地產(chǎn)開發(fā)項目的業(yè)主風(fēng)險有哪些？開發(fā)商除了會遇到工程項目外部的政治、經(jīng)濟(jì)和自然風(fēng)險外，通常還會遇到項目決策和項目組織實施方面的風(fēng)險。 (1) 項目決策風(fēng)險 開發(fā)商在實施工程項目過程中，需要進(jìn)行各類項目決策，包括：工程項目方案的選擇；工程設(shè)計人、監(jiān)理人和施工承包人的選擇；工程材料和設(shè)備供貨離擇；工程實施中各種問題處理方案的選擇等。這些

24、項目決策問題均不同程度的風(fēng)險。,(2) 項目組織實施風(fēng)險 這類風(fēng)險可能起因于下列諸多方面： 1）政府或主管部門對工程項目的過多干預(yù)； 2）建設(shè)體制或建設(shè)法規(guī)不合理； 3）合同條件的缺陷； 4）承包商缺乏合作誠意； 5）材料、設(shè)備供應(yīng)商履約不力或違約； 6）監(jiān)理工程師失職； 7）設(shè)計缺陷等。,8．如何防范項目風(fēng)險？有哪些方法？（1）風(fēng)險回避： 風(fēng)險回避就是通過回避項目的風(fēng)險

25、因素而回避風(fēng)險。對于較大的風(fēng)險，通常采用這種處理辦法，常用于否定一個項目或項目的某種開發(fā)建設(shè)方案。 風(fēng)險回避對策經(jīng)常作為一種規(guī)定出現(xiàn)，如禁止使用對人體有害的建筑材料等。因此，為了實施風(fēng)險回避對策，項目風(fēng)險管理人員在明確有可能產(chǎn)生風(fēng)險的所有活動后，有可能制訂一些禁止性的規(guī)章制度。（2）風(fēng)險轉(zhuǎn)移(風(fēng)險分配)： 項目風(fēng)險轉(zhuǎn)移就是將項目風(fēng)險通過合法的途徑在項目參與者之間進(jìn)行分配，這些項目參與者包括投資商、業(yè)主、承建商、供應(yīng)商等。