上海某住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期策劃案例

1、上海某住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期策劃案例上海某住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期策劃案例住宅小區(qū)的開發(fā)一般分為前期策劃、投資咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)管理等幾個(gè)階段。前期策劃、投資咨詢的內(nèi)容一般包括擬建樓盤價(jià)格售價(jià)，房型定位及占比方案，購房戶購買力分析，開發(fā)方案的策劃，住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建筑造型，停車方式及停車位數(shù)量，開發(fā)成本估算及盈利性分析等。前期策劃、投資咨詢的牽涉面廣，專業(yè)性強(qiáng)，開發(fā)商依靠自身的力量往往無力完成，而委托擁有大量信息數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)咨詢

2、機(jī)構(gòu)完成。現(xiàn)針對(duì)一案例，欲對(duì)上海住宅小區(qū)開發(fā)的前期策劃、投資咨詢作粗淺的探討。某房地產(chǎn)開發(fā)商已獲得位于上海市五級(jí)地段的一住宅建設(shè)地塊，該地塊占地面積21000M2，地塊周圍教育、醫(yī)療、娛樂、購物等配套設(shè)施齊備，高架、公交、地鐵（在建）等交通設(shè)施完備，目前，開發(fā)商已與政府土地管理部門簽訂土地出讓協(xié)議，土地出讓協(xié)議中規(guī)定土地出讓年限為70年，用途為住宅，規(guī)劃容積率為2.5，出讓金為3675萬元。另外開發(fā)商已與某一拆遷單位簽訂了地塊動(dòng)拆遷協(xié)議

3、，其地塊動(dòng)遷費(fèi)用包括支付被動(dòng)遷單位和居民直接費(fèi)用、清理場(chǎng)地費(fèi)用、動(dòng)遷工作勞務(wù)費(fèi)用等合計(jì)為200萬元畝，該開發(fā)商在委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)之前，在目前只有土地出讓協(xié)議和動(dòng)拆遷協(xié)議兩份基本資料的基礎(chǔ)上，欲委托咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃、開發(fā)成本估算及盈利性分析。一、住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃1、樓盤價(jià)格定位根據(jù)咨詢?nèi)藛T市場(chǎng)調(diào)查，待建地塊附近已建或在建住宅樓盤的價(jià)格分布范圍從最低的3980元M2至最高的9980元M2，購房戶有較大的選擇空間，

4、多數(shù)樓盤價(jià)位集中在中價(jià)范圍。具體調(diào)查結(jié)果見下表：從上表可以看到，附近已建和在建競(jìng)爭(zhēng)樓盤的均價(jià)多數(shù)分布在49806980元M2。經(jīng)過綜合分析，擬定待建住宅小區(qū)購房戶以上海本地工薪階層中等偏上收入家庭為主，以經(jīng)濟(jì)能力較弱群體和高收入白領(lǐng)階層為輔，根據(jù)自身樓盤的特點(diǎn)，擬定樓盤住宅商品房銷售均價(jià)在6180元M2。在銷售運(yùn)作時(shí)，可根據(jù)市場(chǎng)的供求關(guān)系，在已制定的銷售價(jià)格基礎(chǔ)上，進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。2、房型定位及占比方案近年上海住宅市場(chǎng)新開發(fā)樓盤戶型面積

5、偏大的情況比較普遍，根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心和上海市統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布的2002年上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房預(yù)售結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)，2002年房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房戶型面積70M2以下的僅占2.2%，房型面積70100M2的占16.3%，戶型面積100150M2占53.9%，戶型面積在150M2以上的占27.7%，由于戶型面積在100M2以上的占81.6%，戶型面積明顯偏大，使許多工薪階層家庭望房興嘆。實(shí)際上，目前上海住宅市場(chǎng)最為搶手的戶型是中小房型，它不

6、是指?jìng)鹘y(tǒng)意義上的50M2左右戶型，而是指二房一廳面積在85M2左右，二房二廳面積在100M2左右的戶型，這種戶型實(shí)用性強(qiáng)，總價(jià)適中，物業(yè)管理費(fèi)也不高，對(duì)工薪階層具有極大的吸引力，經(jīng)綜合分析對(duì)比，擬建住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的房型、建筑面積和占比定位如下:3、購房戶購買力分析根據(jù)上述建筑面積定位與銷售價(jià)格，主力房型二房一廳一衛(wèi)和二房二廳一衛(wèi)每套房屋銷售均價(jià)為：52.5萬元61.8萬元。一般情況下購房者首付30%，即15.75萬元18.5萬元左右，

7、余款向銀行按揭分20年償還，以61.8萬元（二房二廳一衛(wèi)）房型為例，首付18.5萬元，余款43.3萬元分20年償還，目前商業(yè)貸款月利率為0.42%，每萬元每月還本付息額為66.21647元，每月還款額經(jīng)計(jì)算為2867元，對(duì)于中等偏上收入家庭購房戶應(yīng)該有還款能力。另外，如果購房戶能夠得到部分公積金貸款，由于公積金貸款利率比商業(yè)貸款利率則獨(dú)立式地下停車庫面積為：13635=4760M2變電所:變電所投資取決于整個(gè)小區(qū)的總用電量，整個(gè)小區(qū)總用

8、電量估算如下：民用建筑單位面積用電量指標(biāo)摘錄如下：住宅為40WM2，幼兒園、托兒所為：30WM2，便民商店為：60120WM2，其他配套設(shè)施為80WM2，車庫為2030WM2。在估算時(shí)均采用上限值。住宅商品房用電量：4980050=2490千瓦幼兒園、托兒所用電量：108030=32.4千瓦便民商店用電量：945120=113.4千瓦其他配套設(shè)施用電量：67580=54千瓦小高層住宅樓本身地下室：103.75524幢30=124.5千瓦

9、獨(dú)立式地下停車庫：476030=142.8千瓦用電量小計(jì)：2957.1千瓦另外小區(qū)內(nèi)零星用電量取5%，則整個(gè)住宅小區(qū)總用電量為：2957.1（15%）=3105千瓦選用變壓器容量為3200KVA（1KW視同1KVA）能滿足整個(gè)住宅小區(qū)用電要求。擬設(shè)10KV容量為800KVA變電所4座。取每座變電所房屋建筑面積為50平方米，共計(jì)200平方米。網(wǎng)球場(chǎng)：為滿足小區(qū)居民的休閑、娛樂生活需要，擬在小區(qū)內(nèi)建造標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)1座。標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)規(guī)格：36.5

10、8M18.29M。網(wǎng)球場(chǎng)占地面積：669M25、建筑覆蓋率、綠化率、小區(qū)綠化面積、網(wǎng)球場(chǎng)占地面積、地面車位占地面積、小區(qū)道路占地面積等指標(biāo)估算建筑覆蓋率：4幢12層小高層占地面積：103.75524(110%)=4565M2公建配套設(shè)施(以2層計(jì))占地面積：27002(110%)=1485M2配電所占地面積：200（110%）=220M2建筑物占地面積：6270M2(考慮到基礎(chǔ)凸出外墻，建筑物占地在標(biāo)準(zhǔn)層基礎(chǔ)上增加10%)建筑覆蓋率：6

11、27021000100%=29.9%綠化率：新建小區(qū)綠化率一般不低于30%，為改善環(huán)境，提高生活質(zhì)量，整個(gè)基地綠化率取中檔偏上水平為35%，除建筑物占地、道路場(chǎng)地，地面車位，網(wǎng)球場(chǎng)，幼兒園、托兒所活動(dòng)場(chǎng)所，小區(qū)居民活動(dòng)場(chǎng)所外，其余均植以綠化，其中獨(dú)立式地下室上方設(shè)中心綠地。小區(qū)綠化總面積：2100035%=7350M2網(wǎng)球場(chǎng)占地面積：36.5818.29=669M2地面車位占地面積：242.55=300M2幼兒園、托兒所室外活動(dòng)場(chǎng)所：面