住宅成本控制研究

1、<p><b>　　住宅成本控制研究</b></p><p>　　摘要：住宅成本的高低直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，而商品住宅價格又和廣大居民的住房消費緊密相關(guān)，因此對住宅加強(qiáng)成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要內(nèi)容。本文主要對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了簡要概述，并通過對住宅成本控制中所存在的問題進(jìn)行分析，得出了相關(guān)建議和結(jié)論。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：成本

2、控制；房地產(chǎn)；住宅 </p><p>　　中圖分類號： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號： </p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)在我國已經(jīng)快速發(fā)展了近20年，逐步成為了國民經(jīng)濟(jì)中的舉足輕重的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并帶動了30多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其地位不容忽視。但在房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的同時，房價問題也成為普通居民一個熱門話題，其價格一直居高不下，且漲幅較快，政府對此十分關(guān)注，普通老百姓反響強(qiáng)烈。但

3、是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品住宅是一種經(jīng)濟(jì)行為，追求利潤是企業(yè)的根本目標(biāo)。對于房價，房地產(chǎn)業(yè)許多專家學(xué)者進(jìn)行了有益的探討，但對控制房價，降低漲幅仍奏效甚少。本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制中存在的問題進(jìn)行分析，尋求降低房地產(chǎn)企業(yè)成本的途徑，最終達(dá)到買賣雙方的雙贏。 </p><p>　　一、住宅成本控制中存在的問題 </p><p>　　1、成本管理體系缺乏全面性，缺乏全員、全過程的控制 <

4、;/p><p>　　有很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有建立系統(tǒng)的成本控制流程、制度、決策機(jī)制。還沒有認(rèn)識到成本控制工作是一項全員、全過程的控制工作，沒有形成有效的全員的、全過程的包含制度和組織保障的成本管理體系。單純強(qiáng)調(diào)財務(wù)部門對成本的核算和分析，沒有建立各職能部門按業(yè)務(wù)職責(zé)共同對成本負(fù)責(zé)的全員成本管理制度。單純強(qiáng)調(diào)直接成本的管理，而忽略了期間費用、時間成本、資金成本等間接成本控制。缺乏全面成本管理的觀念，項目管理體系不完善。

5、經(jīng)營規(guī)模小、不能利用規(guī)模效應(yīng)降低施工、采購、宣傳推廣的成本，不利于企業(yè)提高品牌知名度，資金利用率降低，企業(yè)總收益下降。 </p><p>　　2、不重視投資決策階段的成本控制 </p><p>　　在市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)管理的重心由重生產(chǎn)管理轉(zhuǎn)向重經(jīng)營決策管理，研究分析各種決策成本就成為企業(yè)成本管理的一項至關(guān)重要的內(nèi)容。投資決策階段是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制非常重要的一個階段。雖然投資決策階段發(fā)

6、生的成本費用較少，但對整個項目的成本控制起著非常重要的作用，它將直接影響一個項目的成敗。但是現(xiàn)在很多房地產(chǎn)公司對投資決策階段的成本控制重視不夠，所做的可行性研究報告在收集材料的廣泛性和代表性；分析計算過程的規(guī)范性；邏輯推理的嚴(yán)謹(jǐn)性；指標(biāo)選擇的合理性；計算結(jié)果的可靠性等方面都有待根本性的提高。這樣導(dǎo)致了可行性研究報告的可操作性大大降低，往往流于形式，從而達(dá)不到“指導(dǎo)投資決策”的要求。 </p><p>　　3、不重

7、視設(shè)計階段的成本控制 </p><p>　　許多開發(fā)商在成本控制上存在的誤區(qū)是，僅僅把成本控制的主要精力放在施工階段，比如想方設(shè)法降低施工取費，壓低材料價格，包括預(yù)決算的“斤斤計較”等等。房地產(chǎn)公司成本控制的重心大多集中在事中和事后，對事前控制（規(guī)劃設(shè)計階段）抓的力度還不夠，把開發(fā)項目的成本控制壓在施工過程，造成的結(jié)果往往是實際成本難以控制，實際成本與計劃成本相差很大，預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益將難以實現(xiàn)。房地產(chǎn)公司缺乏設(shè)計

8、成本控制的概念，不重視推行限額設(shè)計，而簡單的認(rèn)為壓低了設(shè)計費用就是降低了成本，結(jié)果往往造成工程造價上升，實際成本大大增加。 </p><p>　　4、成本管理觀念落后 </p><p>　　加里-胡佛在其著作《愿景》中精辟地指出，企業(yè)競爭歸根結(jié)蒂是顧客的競爭。企業(yè)欲為顧客接受，就必須創(chuàng)造和提供顧客滿意的價值。而一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)片面地認(rèn)為成本控制工作就是將實際成本控制在預(yù)算范圍之內(nèi)，成本管

9、理觀念落后。單純強(qiáng)調(diào)工程建設(shè)成本的管理，沒有從開發(fā)價值鏈全過程管理的角度去管理開發(fā)成本。單純從省錢的角度出發(fā)，影響品質(zhì)，客戶投拆多。成本控制工作的最終目的，是提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，提高產(chǎn)品的價值，而控制或降低成本不過是提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的手段之一，過分強(qiáng)調(diào)降低成本的絕對數(shù)，而忽略提高經(jīng)濟(jì)效益和提高產(chǎn)品的價值這一終極目標(biāo)，未免會有本末倒置之嫌。 </p><p>　　二、住宅成本控制的建議 </p>&l

10、t;p>　　由于我國住宅成本控制還不規(guī)范、計算手段相對落后，住宅成本控制還存在許多問題和不足，筆者認(rèn)為要改變這種現(xiàn)狀，需要做以下改進(jìn)： </p><p>　?。?）加強(qiáng)成本控制意識。只有加強(qiáng)成本控制意識，才能充分調(diào)動全員進(jìn)行成本控制，促進(jìn)成本控制的成功完成。 </p><p>　　（2）統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)商品住宅成本控制，明確責(zé)任目標(biāo)。項目經(jīng)理的主要任務(wù)是保質(zhì)、保量、按期完成施工任務(wù)，確保工程

11、資金及時到位;技術(shù)人員解決施工難題，搞好工程質(zhì)量，確保順利移交；同時項目班組需讓項目中的每一個部門、每一個班組的人員都知道其所在層次的成本目標(biāo)，并明白自己在成本控制中所起作用的同時能夠明白如何去對成本施加影響。 </p><p>　?。?）注重施工成本的同時重視對其他成本的分析控制。在商品住宅施工當(dāng)中，項目部主要人力、物力集中于項目本身的同時，應(yīng)加強(qiáng)采購成本、工藝成本、質(zhì)量的管理。要重視索賠管理工作，無形中可以減

12、少施工項目的成本。 </p><p><b>　　三、結(jié)論 </b></p><p>　　隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭將越來越激烈為了適應(yīng)以市場為導(dǎo)向，以顧客滿意和顧客價值最大化為最終目標(biāo)的新形勢，如何降低開發(fā)過中的成本支出，較好地實現(xiàn)項目的經(jīng)濟(jì)效益，己成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一大現(xiàn)實課題，同時也把房地產(chǎn)項目成本管理推到了管理學(xué)科的前沿

13、。根據(jù)價值鏈和價值工程理論要加強(qiáng)成本管理，必須建立起系統(tǒng)的成本管理系統(tǒng)，對于房地產(chǎn)企業(yè)，成本管理系統(tǒng)應(yīng)包含三個層面的內(nèi)容：首先從公司的戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)；其次是建立最基礎(chǔ)成本管理的流程與制度體系；第三個方面是每一個階段的控制要點和知識的積累。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1].潘招兵:建筑企業(yè)的全面成本管理體系與實施方法

14、研究，工程管理，2007(3). </p><p>　　[2].李楠、戴紹棟:企業(yè)實施戰(zhàn)略成本管理的思考，湖南財經(jīng)高等專科學(xué)校學(xué)報，2007(6)，第107期. </p><p>　　[3].師紅勤:企業(yè)戰(zhàn)略成本管理分析，西部財會，2006(1l). </p><p>　　[4].黃少芝:淺論投資項目實施全過程造價管理，廣東建材，2007(6). </p>