房價與地價關(guān)系研究畢業(yè)論文

1、<p><b>　　網(wǎng)絡(luò)高等教育</b></p><p>　　本 科 生 畢 業(yè) 論 文（設(shè) 計）</p><p>　　題 目：北京市房價與地價關(guān)系研究</p><p>　　學習中心： </p><p>　　層 次： 專科起點本科 </

2、p><p>　　專 業(yè)： </p><p>　　年 級： 年 春/秋 季 </p><p>　　學 號： </p><p>　　學 生： </p><p>

3、　　指導教師： </p><p>　　完成日期： 年 月 日</p><p><b>　　內(nèi)容摘要</b></p><p>　　我國商品房價格連續(xù)數(shù)年快速上漲，大連開發(fā)區(qū)的價格更是居高不下，北京自2002年以來房地產(chǎn)市場持續(xù)上升趨勢，引起了各方面的關(guān)注，探討價格形成影響因素及影

4、響程度己成為熱點問題。因此分析價格的影響因素對理順住宅房地產(chǎn)價格的形成機制，打破當前制約住宅房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的價格“瓶頸”現(xiàn)象、消除價格因素對住宅房地產(chǎn)業(yè)的不利影響、解決城鎮(zhèn)居民的住房問題、培育住房市場有效需求、促進國民經(jīng)濟增長等，具有重要的理論和現(xiàn)實意義。</p><p>　　本文首先論述研究的意義、思路和方法，并對國內(nèi)外研究進展進行了綜述。本文的主要研究方法是：采用定性理論研究，文字敘述與圖表說明相結(jié)合的方法，通

5、過市場調(diào)查并且查找相關(guān)數(shù)據(jù)資料以輔助說明。然后對商品房的價格特點及其的構(gòu)成要素作了簡單敘述，其次通過對全國和大連房價現(xiàn)狀的闡述總結(jié)出供求、政策和心理是影響開發(fā)區(qū)商品房價格的三大因子。最后本文對我國目前商品房地產(chǎn)市場的發(fā)展提出了一些淺顯的政策和建議。包括進一步完善我國的土地供應(yīng)制度，推動住宅產(chǎn)業(yè)化，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)，加強對個人購房的支持，發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用。</p><p>　　關(guān)鍵詞：商品房；房價；地價；影響因

6、素</p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　內(nèi)容摘要I</b></p><p><b>　　引 言1</b></p><p>　　1 房價與地價的構(gòu)成及影響因素3</p><p>　　1.1 房價與地價的內(nèi)涵3

7、</p><p>　　1.1.1 房價的內(nèi)涵3</p><p>　　1.1.2 地價的內(nèi)涵3</p><p>　　1.2 房價與地價的構(gòu)成3</p><p>　　1.2.1 房價的構(gòu)成3</p><p>　　1.2.2 地價的構(gòu)成4</p><p>　　1.3 房價與地價的影響因素

8、6</p><p>　　1.3.1 房價的影響因素6</p><p>　　1.3.2 地價的影響因素7</p><p>　　2 房價與地價關(guān)系的理論解釋8</p><p>　　2.1 地價決定房價8</p><p>　　2.2 房價決定地價8</p><p>　　2.3 房價與地價相

9、互影響9</p><p>　　3．北京市房價與地價關(guān)系的實證分析11</p><p>　　3.1 北京房地產(chǎn)市場概述11</p><p>　　3.1.1供求影響因素分析12</p><p>　　3.1.2政策影響因素分析15</p><p>　　3.1.3心理影響因素分析17</p><

10、p>　　3.2 北京市房價與地價關(guān)系的實證分析18</p><p>　　3.2.1城市地價與房價的變動趨勢及其相互關(guān)系18</p><p>　　3.2.2城市地價占房價比例年度變化情況20</p><p>　　3.2.3對32個城市2004年居住地價與房價比例關(guān)系的分析24</p><p>　　3.2.4不同級別地價占房價比例分

11、析25</p><p><b>　　結(jié) 論26</b></p><p><b>　　參考文獻27</b></p><p><b>　　引 言</b></p><p><b>　　一、選題背景及意義</b></p><p>　

12、　改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)從無到有，從小到大經(jīng)過了二十多年的發(fā)展，在國民經(jīng)濟發(fā)展中影響廣泛、作用顯著、規(guī)模巨大，已經(jīng)成為令人關(guān)注的一個重要產(chǎn)業(yè)，同時也是一項關(guān)系到國計民生的系統(tǒng)工程。20 世紀 80 年代我們可以看到，房地產(chǎn)的商品化帶來了產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇。改革開放以后，人們逐步認識到了房地產(chǎn)的商品屬性。近年來，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為我國的一個新的消費增長點，從全國看，住宅開發(fā)在總體上呈現(xiàn)理性、健康的發(fā)展態(tài)勢，但不同地區(qū)的市場情況差異較大，局部地區(qū)

13、也出現(xiàn)了“過熱”的苗頭。來自多方面的市場信息顯示，當前的住宅市場存在諸多的問題供求不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、階段性供給過剩、部分城市住宅價格上漲過快等，這也是不容忽視的事實。這些問題表明了我國住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還存在諸多不確定性和市場風險。然而，目前房價是整個社會關(guān)注的焦點。2007年，在宏觀經(jīng)濟運行偏熱的情況下，全國國房景氣指數(shù)和房屋銷售價格指數(shù)節(jié)節(jié)攀升。雖然“第二套房貸”新政和央行6次加息等政策出臺后，部分城市房屋價格出現(xiàn)所謂的“拐點”，值得

14、關(guān)注的是，大連沒有回落的跡象，并且商品房銷售價格繼續(xù)呈現(xiàn)小幅攀升。隨著主城區(qū)房價的不斷攀升，以及城市空間的不斷外延，大連人</p><p>　　價格是市場經(jīng)濟運行的核心，價格關(guān)系到社會生產(chǎn)、流通、分配、消費過程的各個環(huán)節(jié)，是經(jīng)濟發(fā)展的“晴雨表”，在整個房地產(chǎn)市場化的進程中，價格的合理性影響著房地產(chǎn)政策預(yù)期目標的實現(xiàn)。有數(shù)據(jù)表明：在我國如果房價降低1%，居民的住房消費支出就會增長 0.737%可以吸引更多的居民向住

15、房投資。我國任何一個消費領(lǐng)域都沒有住宅房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展經(jīng)濟、擴大市場內(nèi)需、提高人民生活水平的作用更大。房價的快速上漲，使房屋價格與居民實際購買能力之間出現(xiàn)了明顯的矛盾，百姓購房壓力加大，生活不堪重負。一路走高的房價，也引起了專家學者激烈爭論。因此分析價格的影響因素對理順住宅房地產(chǎn)價格的形成機制，打破當前制約住宅房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的價格“瓶頸”現(xiàn)象、消除價格因素對住宅房地產(chǎn)業(yè)的不利影響、解決城鎮(zhèn)居民的住房問題、培育住房市場有效需求、促進國民經(jīng)濟增

16、長等，具有重要的理論和現(xiàn)實意義。</p><p><b>　　二、國內(nèi)外研究進展</b></p><p>　　從國外來看，研究住宅價格的文獻相當多，各方面的研究已經(jīng)發(fā)展到相當全面、相當深入和相當成熟的階段。住宅價格構(gòu)成方面的研究，房地產(chǎn)特征價格模型的實證研究和應(yīng)用，住宅價格的波動研究，房地產(chǎn)市場與金融市場關(guān)系的研究，消費者的投機需求與房價關(guān)系的研究等是國外學者的主要研

17、究方向，學術(shù)界對房地產(chǎn)市場的研究因為研究對象的不同和對房地產(chǎn)市場因素的側(cè)重不同而眾說紛紜。</p><p>　　從國內(nèi)來看，進行了地價與房價的關(guān)系研究，認為地價與房價有關(guān)聯(lián)，但并非線性關(guān)系，即使地價上漲，房價也并不一定隨之上漲?，F(xiàn)有房價取決于居民有支付能力的需求，房價上漲主要是由于需求推動而非成本推動[1]。還有從消費者的心理方面研究了影響建筑物心理價位的因素，認為房屋的地段、小區(qū)環(huán)境、建筑物質(zhì)量、外觀、房型、配

18、套設(shè)施、交通方便與物業(yè)管理水平、建筑開發(fā)商的知名度、廣告力度是影響建筑物心理價位的主要因素[2]。也有認為隨著購買主體、購買動機、功能需求及價值觀念的變化，影響了顧客需求的變化。顧客需求的變化影響房地產(chǎn)價值的變化，從而引起價格的變化[3]。此外還有利用可變參數(shù)模型對我國房地產(chǎn)市場需求、供給進行了動態(tài)的定量分析[4]和從宏觀調(diào)控方面分析，對投資、投機、住房供給結(jié)構(gòu)、開發(fā)商、房地產(chǎn)商、房價上漲的預(yù)期這兒方而提出了降低房地產(chǎn)價格的對策[5]等

19、等</p><p>　　總之，國內(nèi)關(guān)于商品住宅價格影響因素研究的分析基本都是定性的，對商品住宅價格實證研究由于受到模型和數(shù)據(jù)收集的約束，所以還處于剛剛起步階段。而在國外，實證研究是主流。我國在這些方面有待于更加全面、深入的研究。這無論是對房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展還是國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控都具有積極的意義。</p><p>　　三、論文準備采取的研究方法和措施</p><p&

20、gt;　　本論文采用理論定性研究，文字敘述與圖表說明相結(jié)合的方法，通過市場調(diào)查并且查找相關(guān)數(shù)據(jù)資料以輔助說明。</p><p>　　1 房價與地價的構(gòu)成及影響因素</p><p>　　1.1 房價與地價的內(nèi)涵</p><p>　　1.1.1 房價的內(nèi)涵</p><p>　　房地產(chǎn)價格表示為交換價格，同時也表示為使用和收益代價的租金，即交換

21、價格和租金都是房地產(chǎn)價格的表現(xiàn)形式[1]。一般認為，房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)經(jīng)濟價值的貨幣表現(xiàn)形式，在一般的說法中房地產(chǎn)價格就是指交換價格。房價是有多重因素共同決定的，是地價、建筑安裝管理費、開發(fā)投資貸款利息和稅金的總和。</p><p>　　1.1.2 地價的內(nèi)涵</p><p>　　地價的本質(zhì)不是土地的購買價格，而不是土地的地租的購買價格，是地租的資本化。由于我國的土地公有制，土地市場只有土

22、地使用權(quán)交易，土地價格是土地使用權(quán)的交易價格。而且我國人口眾多，由于這一特殊國情，盡管土地總面積不小，但是人均占有土地面積卻不多，造成我國土地稀缺性，土地自然供應(yīng)沒有彈性，其經(jīng)濟供給收到自然供給的限制，也缺乏彈性，因此地價主要有需求決定，確切的說是有引致需求決定。</p><p>　　1.2 房價與地價的構(gòu)成</p><p>　　1.2.1 房價的構(gòu)成</p><p&

23、gt;　　商品房作為可供買賣或租賃的房屋，其價格的確定應(yīng)以正常生產(chǎn)和合理經(jīng)營條件下的計劃成本加上合理利潤為依據(jù)，同時考慮房屋自身的特點按質(zhì)論價，分等定價，在實際生活中，一般采用成本加成發(fā)定價即房產(chǎn)的成本價格加上社會的平均利潤就構(gòu)成房屋價格。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟核算的角度，成本和利潤的構(gòu)成就要重新界定，投資利息、地租、稅金等對企業(yè)來說就是成本支出。縱觀房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營全過程，商品房價格構(gòu)成要素主要是以下幾方面[2]：</p>

24、<p><b>　　計劃成本</b></p><p><b>　　(1) 土地征用費</b></p><p>　　(2) 拆遷安置補償發(fā)生費</p><p>　　(3) 勘察設(shè)計及前期工程費</p><p>　　(4) 住宅建筑安裝工程費</p><p>　　(5)

25、 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費和非營業(yè)性公共配套設(shè)施費</p><p><b>　　(6) 管理費</b></p><p>　　(7) 銀行貸款利息支出</p><p><b>　　計劃利潤</b></p><p><b>　　稅金</b></p><p>　　建

26、筑地段、樓層和朝向的差價</p><p>　　1.2.2 地價的構(gòu)成</p><p>　　地價，一般是指土地交易的價格.地價的構(gòu)成因素主要包括土地征用費、拆遷安置費、土地開發(fā)費和獲取土地使用權(quán)支付的費用等。 </p><p>　　1.土地征用費。土地征用費是指建設(shè)單位為了使用并取得土地所有權(quán)，向被征地單位支付的土地補償費、土地投資補償費和安置補助三部分總和

27、。</p><p>　?、偻恋匮a償費是建設(shè)單位征用農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的土地時，對其原來的土地收益給予的補償費用，土地補償費用的多少取決于土地收益和投資收益率兩個因素，用公式可表示為: 土地補償費二土地收益今利息率 ②土地投資補償費，是指建設(shè)單位對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的土地投資損失給予的合理補償。對土地投資收益進行補償?shù)挠嬎愎綖? 土絕投宜實接費.土地投資收益+利息率 ⑧安置補助

28、費，是建設(shè)單位征用土地時，必須妥善安置因土地轉(zhuǎn)讓而游離出的勞動力的費用。 安置補助費的多少，應(yīng)足以保證這批勞動力能夠在其他部門充分就業(yè).計算公式為: 勞動力安置補助費，資金裝備水平x游離勞動力人數(shù) </p><p>　　2.拆遷安置費.拆遷安置費，是城市建設(shè)需要拆除被拆遷人所有房屋及地上附屬物，而向被拆遷人支付的安置、補償?shù)荣M用的總和，包括安置費和補償費兩部分. </

29、p><p>　　①安置費是指拆遷人因拆除被拆遷人使用的房屋而對其進行安置的費用，如安置用房費、搬家費、周轉(zhuǎn)房費、臨時設(shè)施費、遷建期間營業(yè)稅等。 ②拆遷實償費，是指拆遷人對拆除被拆遷人房屋及地上附屬物的補償費。補償方式可以采取作價補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換，作價補償時可由公式計算補償費用的大小:拆遷補償費”重置價萬成新x(1士樓層系數(shù)土朝向系數(shù)士地段系數(shù))x建筑面積+室內(nèi)設(shè)施調(diào)節(jié)因素。</p><p&

30、gt;　　3.土地開發(fā)費。土地開發(fā)費主要包括: </p><p>　?、偃ㄒ黄劫M，是指臨時施工道路，施工用電、用水的安裝及平整場地的費用，要根據(jù)設(shè)計概算計算。 </p><p>　　②市政基礎(chǔ)設(shè)施工程費，是指土地投資中用平整場地、修筑道路、地下管道，園林綠化等基礎(chǔ)設(shè)施興建部分的費用。這一部分投資應(yīng)通過土地的拍賣、轉(zhuǎn)讓而得到補償。 </p>&l

31、t;p>　?、劾⒑投惤穑⒑投愂諏τ趪襾碚f是一種收人，而對土地開發(fā)方來說是一種支出，應(yīng)到人土地開發(fā)費中. </p><p>　?、芾麧櫍峭恋氐脑鲋挡糠?，一部分以所得稅形式上繳國家，一部分用于擴大再生產(chǎn)。 4.獲取土地使用權(quán)支付的費用，是指土地的所有者—國家在把土地的使用權(quán)讓渡給土地開發(fā)企業(yè)時收取的一定費用。這部分費用計人開發(fā)后上地有償轉(zhuǎn)讓的價格中.在我國，城鎮(zhèn)土地使用價格一般由上

32、述因素構(gòu)成.但因各級地產(chǎn)市場的經(jīng)營性質(zhì)、內(nèi)容、條件不同，土地價格構(gòu)成因素也有所不同，在計算地價時應(yīng)按實際情況加以考慮。 </p><p>　　二、地價的影響因素土地價格同其他商品價格一樣，并不是一成不變的.從長期來看，它呈螺旋狀上升趨勢.但在一定時期，又因受各種因素的影響而波動起伏.地價的影響因素主要有: 第一，地租.地價與地租成正比，假定銀行利率不變，地租量越大，地價也越高;反之， 

33、;地價越低。 </p><p>　　第二，利息率.地價與利息率成反比，在地租量不變的前提F，利息率越高，地價越低;反之，地價就越高。 </p><p>　　第三，土地開發(fā)的成本。土地開發(fā)成本的大小是決定地價高低的一個重要因素，在土地供求不變的情況下，地價與土地的成本成正比，開發(fā)土地的成本越高，地價也越高;反之，地價就越低。 </p><p&

34、gt;　　第四，土地供求狀況。地價的起伏與土地供求狀況密切相關(guān)，經(jīng)濟繁榮時，對土地的需求劇增，地價必然_L漲;經(jīng)濟衰退時，地產(chǎn)市場對土地需求稅減，地價必然下跌。 </p><p>　　第五，批地的年期。一般來說，地價與批地年期成正比，年期越長，地價越高;年期越短，地價越低。 第六，有關(guān)土地的政策及規(guī)定。國家有關(guān)土地的政策及各地的一些規(guī)定對地價的影響顯而易見。如土地開發(fā)利用政策、低地價政策、土地

35、稅收金融政策等，對地價都會產(chǎn)生影響。關(guān)于地積比的規(guī)定、土地用途的規(guī)定、買地付款條件的規(guī)定等，也對地價有著直接或間接的影響。 第七，政治和心理因素。地價的起伏波動也深受某些政治因素和人們的心理因素的影響。香港地價的漲跌就是一個顯著的例子，如1984年中英聯(lián)合聲草簽前，香港地價急劇下跌，而草簽后卻又玉新趨向穩(wěn)定回升.因此，保持政治、社會的穩(wěn)定、經(jīng)濟的繁榮，對地價及地產(chǎn)市場乃至整個地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有著重要的作用和積極的。</p&

36、gt;<p>　　構(gòu)成土地價格的各個要素。一般而言，地價由三個部分構(gòu)成，即地租（包括絕對地租和級差地租）、土地資本和利息額。土地價格是土地經(jīng)濟價值的反映，這主要表現(xiàn)為地租或土地預(yù)期經(jīng)濟效益，所以地租是構(gòu)成土地價格的主體。更為明顯的是，在城市土地利用中，土地與土地資本（指城市基礎(chǔ)設(shè)施投資）高度融合，現(xiàn)實生活中很難將兩者分開。在中國，土地資本來源于國家或地方政府的投資。土地資本的特點：一般是數(shù)額大、周期長，因此利息額不能忽略。

37、</p><p>　　1.3 房價與地價的影響因素</p><p>　　房價受各種因素的影響而發(fā)生變動，要掌握房價的運動規(guī)律，必須弄清影響房價的因素。根據(jù)各種影響房價因素自身的性質(zhì)，可以將其分為經(jīng)濟因素、社會因素、行政政治因素、房地產(chǎn)的內(nèi)在因素和環(huán)境因素[3]。</p><p>　　1.3.1 房價的影響因素</p><p><b&g

38、t;　?。ㄒ唬┙?jīng)濟因素</b></p><p>　　影響房價的因素主要是國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟發(fā)展水平、經(jīng)濟增長狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、居民收入水平、投資水平、財政收支、金融狀況。這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平越高、經(jīng)濟增長越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產(chǎn)市場需求就越大，房價總體水平也越高。

39、反之，房價總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長，就是源于全國的經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟因素方面的迅猛發(fā)展。而從目前來看，沿海地區(qū)與內(nèi)地，北京、上海、廣州、深圳等大城市與一般城市之間，房價水平有較為顯著的差異，這也主要是由于這些城市之間，在以上經(jīng)濟因素方面存在的明顯差異所造成的。</p><p><b>　　（二）社會因素</b>

40、</p><p>　　影響房價的社會因素包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會治安、文化與時尚等。其中，人口因素包括人口的數(shù)量、密度、結(jié)構(gòu)（如文化結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)、收入水平結(jié)構(gòu)等）；家庭因素指家庭數(shù)量、家庭構(gòu)成狀況等;文化與時尚主要指文化氛圍、風俗習慣、大眾心理趨勢等。</p><p>　　（三）行政與政治因素</p><p>　　行政因素主要是國家或地方政府

41、在財政、稅收、金融、土地、住房、城市規(guī)劃與建設(shè)、交通治安、社會保障等方面的一些制度、法規(guī)、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、國與國之間的政治、軍事關(guān)系等。行政和政治因素都是由國家機器來體現(xiàn)的，因此它對房價的影響作用也比較突出。如城市規(guī)劃對一塊土地用途的確定，決定了這一地塊的價格的基本水平。與經(jīng)濟和社會因素不同，行政和政治因素對房價影響作用的速度相對較快，如果說經(jīng)濟、社會因素的作用是漸變式的，則行政和政治因素的作用可以說是突變式

42、的。如，加強宏觀調(diào)控，緊縮固定資產(chǎn)投資規(guī)模，收緊銀根政策，會使所在地的房地產(chǎn)需求減少，房價在較短的時間內(nèi)迅速下跌。</p><p>　　1.3.2 地價的影響因素</p><p>　　影響土地價格的因素，按照因素與土地的關(guān)系和影響范圍可分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。 </p><p>　?。?）一般因素是指影響土地價格的一般、普遍、共同的因素，是在一般

43、社會經(jīng)濟方面對土地價格總體水平產(chǎn)生影響，從而成為決定各土地具體價格的基礎(chǔ)。一般因素包括：①行政因素，影響地價的行政因素有土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等；②人口因素，包括人口密度、人口素質(zhì)、家庭人口構(gòu)成等；③社會因素，包括政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機和城市化進程等；④經(jīng)濟因素，包括經(jīng)濟發(fā)展狀況、儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀況、居民收入和消費水平、物價變動和利率水平等；⑤國際因素，包

44、括國際經(jīng)濟狀況和國際政治因素。   </p><p>　?。?）區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟條件。這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對地區(qū)的地產(chǎn)價格水平有決定性的影響。區(qū)域因素包括：①位置，包括已確定的土地等級、距城市中心、商業(yè)中心或其他人們活動集聚中心的距離及各類中心對城市其他區(qū)域的影響程度；②交通條件，主要有區(qū)域的交通類型、對外聯(lián)系方式及方便程度、整體**通結(jié)構(gòu)

45、、道路狀況及等級、公共交通狀況及路網(wǎng)密度等；③基礎(chǔ)設(shè)施條件，指上下水、電力、電訊、煤氣、暖氣以及幼兒園、學校、公園、醫(yī)院等設(shè)施的等級、結(jié)構(gòu)、保證率、齊備程度及距離等；④環(huán)境質(zhì)量，包括地質(zhì)、地勢、坡度、風向、空氣和噪音污染程度等各種自然環(huán)境條件以及居民職業(yè)類別、教育程度等人文環(huán)境條件；⑤城市規(guī)劃限制，主要有區(qū)域土地利用性質(zhì)、用地結(jié)構(gòu)、用地限制條件、區(qū)域交通管制等。 </p><p>　　（3）個別因素是指

46、宗地本身的條件和特征，主要包括面積、寬度、深度、坡度、宗地市政設(shè)施條件、城市規(guī)劃限制、宗地位置、土地使用年限。</p><p>　　2 房價與地價關(guān)系的理論解釋</p><p>　　2.1 地價決定房價</p><p>　?。ㄒ唬﹪庋芯縿討B(tài) </p><p>　　第二類觀點從地價構(gòu)成住房成本的角度，認為高地價是導致高房價的原因。

47、Dowall和Landis（1982）分析了土地使用控制對土地市場和住房市場的影響，得出結(jié)論，土地密度控制和土地的有效利用，系統(tǒng)的影響新建房屋的價格[4]。Kim（2005）研究韓國房價時都將高地價作為房價上漲的一個主要原因。Evans (1987)推進土地經(jīng)濟理論發(fā)展、探討規(guī)劃影響，指出土地利用規(guī)劃以及其他方面帶來的供給限制，會通過抬高地價而推進房價。Cheshire and Sheppard 

48、(2002) 分析土地利用規(guī)劃的福利效應(yīng)時認為規(guī)劃的一大負面效應(yīng)是扭曲了地價，使得相對于收入英國的房價居全球前列。Weston (2002) 認為絕大多數(shù)現(xiàn)有文獻都基于新古典理論是有問題的，通過對英格蘭主要住宅建造商的問卷，他認為房屋售價是建造商個人決策的結(jié)果，主要考慮包括地價的直接成本和競爭對手。 </p><p>　?。ǘ﹪鴥?nèi)研究動態(tài) </p>

49、<p>　　楊慎（2003）、包宗華（2004）認為地價的大幅度上升必然造成房價的大幅度提高；徐艷（2002）認為地價的過高時北京房價上漲過快的主要原因。建設(shè)部政策研究中心課題組研究中國房價將高地價作為高房價的一個主要原因。張曉（2003）認為地價不是房價偏高的決定性因素，只有其他成本都呈現(xiàn)剛性再無下降空間，而開發(fā)商也到了無利可圖的地步，地價的上升才會全部反映在房價上，成為房價上漲的直接原因[5]。</p>&

50、lt;p>　　2.2 房價決定地價</p><p>　　自國家實施宏觀調(diào)控政策以來，“房價、地價誰決定誰”成為全社會廣泛關(guān)注的一個焦點問題，在理論界一直爭論不休。房地產(chǎn)價格受市場供求規(guī)律的影響，但由于房地產(chǎn)位置的固定性、差異性、不可替代性等特點，房地產(chǎn)市場又不是完全的市場，并且國家宏觀調(diào)控政策、政府住房制度、銀行政策、土地供應(yīng)政策[6]等方面的變化對房地產(chǎn)市場都有較大影響。 </p>

51、<p>　?。ㄒ唬﹪庋芯縿討B(tài) </p><p>　　李嘉圖探討“玉米法律悖論”（Corn Law Debate）、地租理論以來，土地上產(chǎn)品價格決定地租、地租（地價）的剩余觀點（residual land price）被大多數(shù)經(jīng)濟學家所接受。這類觀點將土地看作生產(chǎn)要素、從引致需求的角度出發(fā)，認為不是地租決定土地產(chǎn)品的價格，而是土地產(chǎn)品的價格決定地租。

52、這一理論引申到住房領(lǐng)域而形成的房價決定地價的觀點，被視為房地產(chǎn)領(lǐng)域起碼的常識（Small,2000；Priemus,2003），在多數(shù)城市經(jīng)濟學教科書中都有明確的闡釋，如O’Sullivan(2000)，在經(jīng)濟學上占據(jù)了主流（野口悠紀雄，1997），成為城市經(jīng)濟學、房地產(chǎn)經(jīng)濟學研究中的一個重要理論預(yù)設(shè)，為大多數(shù)學者所應(yīng)用，如Peng and Wheaton (1994)和Needham (2000

53、)。Smith（1976）從城市住房供給的角度，將土地作為住房的生產(chǎn)要素，探討了地價和房價之間的比例關(guān)系[7]。 </p><p>　?。ǘ﹪鴥?nèi)研究動態(tài) </p><p>　　朱道林、董瑪力（2005）用玉米法律悖論和引致需求理論的道理來說明地價和房價的因果關(guān)系問題。土地的價格太高，事實上是因為對住房的需求在不斷增加，從而導致開發(fā)商們不斷增購?fù)恋貋頋M足住房的需求。對土

54、地引致需求的增加必然導致土地價格的上升，土地作為生產(chǎn)要素，其價格的變化更大程度上是一種結(jié)果而并非原因。黃健柏、江飛濤、陳偉剛（2007）用方差分解法將前人實證研究的方法統(tǒng)一在一個框架下,研究發(fā)現(xiàn)：土地出讓制度改革后，地價上升對房價上升的推動作用反而較之前大大減少，地價變動對房價變動的貢獻度大幅下降至零附近。因而地價上漲對房價上漲的影響薄弱。但是房價變動對地價變動的貢獻度接近100%。鄭光輝（2004）指出土地價格是提前支付的土地地租，就

55、因果關(guān)系而言，是房價上漲增加了對土地的需求而導致地價的上漲，地價的高低與否是房價高低的結(jié)果，不是房價高低的原因。李和裕（2005）認為房地產(chǎn)市場需求強勁，房價漲幅較大是城市地價不斷上漲的重要帶動因素。</p><p>　　2.3 房價與地價相互影響</p><p>　?。ㄒ唬┫嗷ビ绊?，存在因果關(guān)系 </p><p>　　這一類觀點認為“高地價導致高房價”

56、和“高地價是高房價的結(jié)果”都不能全面揭示房價與地價之間的關(guān)系，房價與地價二者是聯(lián)合在一起的，相互影響（INESC, 2004）。Evans (1988)認為，給定土地供給，則房價決定地價；但反過來不能因此而說土地供應(yīng)是無關(guān)的、不會影響地價或房價。高曉慧（2001）計算天津樓面地價和住房價格的相關(guān)系數(shù)為0.98905，認為地價是房價基礎(chǔ)，房價是地價表現(xiàn)，房價對地價具有反作用。劉琳、劉洪玉（2003）認為籠統(tǒng)地說房價決定

57、地價、或者地價決定房價都是片面的，從需求和供給角度看二者的因果關(guān)系不一致。苗啟虎、王方華（2004）則認為從經(jīng)濟學角度看房價上漲導致地價上升，但土地供應(yīng)量變化對房產(chǎn)價格將產(chǎn)生巨大影響，并將其歸于我國現(xiàn)有土地制度，認為“在中國還有一種可能是地價上升導致房價上漲” [8]。 </p><p>　　賴小倩（2007）通過用Granger因果關(guān)系檢驗證明：短期房價和地價之間確實互有影響，但不能得出具體結(jié)論誰決定

58、誰。長期（1年以上）來看房價對地價的影響程度較為明顯，房價最終決定地價的水平，而地價對房價不能起決定性作用。黃英（2006）以1998 年-2004年武漢市數(shù)據(jù)通過協(xié)整檢驗，格蘭杰因果關(guān)系檢驗和回歸分析，發(fā)現(xiàn)武漢市房價與地價之間存在著長期穩(wěn)定的相關(guān)關(guān)系，長期房價走勢決定地價走勢，而短期內(nèi)兩者相互制約。謝敘祎（2006）用5年的上海市數(shù)據(jù)用Granger 檢驗表明短期兩者相互影響，長期內(nèi)房價決定地價。 <

59、;/p><p>　　（二）相互影響，但不存在因果關(guān)系 </p><p>　　葉曉東（2007）對地價和房價關(guān)系進行雙向定量研究得出城市地價與房價相互影響，房價對地價的影響大于或近似于地價對房價的影響。趙克誠（2007）以寧波市為例，表明地價和房價變動趨勢基本一致，兩者之間存在著密切聯(lián)系。姚先國、黃煒華（2001）土地使用權(quán)招拍導致土地使用權(quán)價格上升。地價與房價有關(guān)聯(lián)，但并非線性關(guān)系，

60、即使地價上漲，房價也并不一定隨之上漲；要降低房價，也并非只有降低地價一個途徑[9]。 </p><p>　　魏志國和李耀中（2005）認為房價的高低取決于房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，是買賣雙方共同作用的結(jié)果，而并不是有土地的取得成本，取得方式?jīng)Q定的。地價雖然對房價有一定的影響，但不是決定房價高低的關(guān)鍵因素[10]。</p><p>　　3．北京市房價與地價關(guān)系的實證分析</p&g

61、t;<p>　　——北京、上海、天津等城市比較研究</p><p>　　3.1 北京房地產(chǎn)市場概述</p><p>　　從2002年開始，北京房地產(chǎn)開始步入快速發(fā)展階段，與國家房地產(chǎn)進入整體繁榮時期基本保持一致，在此大背景下，北京房地產(chǎn)在占據(jù)得天獨厚的自然條件、地理區(qū)位優(yōu)勢等情況下，大力發(fā)展現(xiàn)代信息產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代工業(yè)，產(chǎn)業(yè)布局整體升級，城市經(jīng)濟得到快速發(fā)展，吸引眾多高知群體進入

62、北京市發(fā)展，居民收入及人口的增長使得對住房需求迅速增加，同時主市區(qū)居住環(huán)境的改善亦吸引外地人群選擇北京市作為第二居所，如表統(tǒng)計顯示：2006年北京外地人購買商品房比例已經(jīng)超過總量的1/4。</p><p>　　表3-1十一個大中城市購買商品房統(tǒng)計</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：清華房地產(chǎn)研究院</p><p>　　以上城市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的良性發(fā)展對北京市房地產(chǎn)業(yè)的快

63、速發(fā)展起到支持作用，衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀態(tài)的相關(guān)數(shù)據(jù)指標增長迅速 房地產(chǎn)總投資額增長穩(wěn)步增加，2003開始年增長率超過20%，受近年宏觀調(diào)控影響，投資增長速度稍微減緩。房地產(chǎn)施工面積從2004年開始激增，2006年增長率高達40%，2007年前十個月同比增長27.7%.2004年以來商品房銷售面積一直保持增長狀態(tài)，2007年前十個月同比增長36.7%商品房銷售均價年增長率不斷加快，2007年前十個月累計增長率在18.3%。</p&g

64、t;<p>　　以上指標中，房地產(chǎn)投資額的增長速度與國家基本保持一致；國家近年的房屋施工面積年增長速度呈下降趨勢，2006年的增長率為17%，北京相比全國水平增長偏快，且供應(yīng)主要分布在城區(qū)周邊及外圍區(qū)域，主市區(qū)供應(yīng)偏少，使得市場出現(xiàn)供需結(jié)構(gòu)錯位現(xiàn)象；另在全國商品房銷售面積保持較快增長速度的情況下，全國商品房銷售均價平均漲幅依然在10%以內(nèi)，而自從2005年以來北京商品房銷售均價平均漲幅在20%左右，北京房地產(chǎn)價格增幅明顯過

65、快，與北京房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段供應(yīng)及需求增長不協(xié)調(diào)，北京市房地產(chǎn)價格處于高位運行階段。 </p><p>　　影響商品房價格的因素有很多，但總體歸納起來最主要的因素有三個，那就是供求關(guān)系因素，政策因素和心理因素。</p><p>　　3.1.1供求影響因素分析</p><p>　　供求機制是市場經(jīng)濟中決定價格的最基本的因素[7]，商品的價格也應(yīng)該反映供求關(guān)系的變化。&l

66、t;/p><p>　　（1）需求影響因素分析</p><p>　　2007年，北京市人民在市委、市政府的正確領(lǐng)導下，深入貫徹落實科學發(fā)展觀，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，著力優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和提高經(jīng)濟增長質(zhì)量，促進社會和諧和注重改善民生，實現(xiàn)了經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展，全面完成了年初確定的經(jīng)濟社會發(fā)展目標和任務(wù)。初步核算，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3131億元，按可比價格計算比上年增長17.5%，增幅達到1994年

67、以來的最高值。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值247.6億元，增長10.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1536.5億元，增長20.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1346.9億元，增長15.5%。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例為7.9：49.1：43.0。城鄉(xiāng)居民收入水平穩(wěn)步提高。生活質(zhì)量得到進一步改善。城市居民年人均可支配收入15109元，比上年增長13.2%；年人均消費支出12135元，增長15.2%。農(nóng)村居民年人均純收入8369元，比上年增長19.8%；年人均生活消費支出520

68、4元，增長21.5%。城市居民家庭恩格爾系數(shù)37.6%，農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)40.4%。北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要社會發(fā)展指標指出：2010人口總數(shù)（居住人口）年達到50萬人；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入</p><p>　　綜合北京國民經(jīng)濟發(fā)展水平、城市進程等因素，北京開發(fā)區(qū)住宅潛在需求具有很大空間，就需求愿望來說，即使現(xiàn)階段高速膨脹的房地產(chǎn)投資規(guī)模也足以消化，關(guān)鍵是能否正常地轉(zhuǎn)化為有

69、效需求。新增人口住房需求和家庭分化及升級換代等原有人口增加需求等自發(fā)性或自主性需求順利轉(zhuǎn)化為有效消費需求有賴于家庭的可支配收入及住房金融政策的支持。北京市居民近年來可支配收入隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展穩(wěn)步提高，購買力有所增長。住房政策的改革推動了房地產(chǎn)市場化進程，尤其是最后的一輪福利分房延續(xù)到2000年4月徹底終止后，個人購房從1997年僅占20%左右的比例直線上升，至今高達95%以上[8]。隨著住房制度改革的深化和住房社會化程度的不斷提高，停

70、止實物分房和實行住房分配貨幣化政策的實施，使得絕大部分的城市居民都通過市場解決住房問題產(chǎn)生的集中需求。</p><p>　　但開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場近年來爆發(fā)式有效需求的增長并不完全來自于上述正常轉(zhuǎn)化，投機需求占了不小比例，其中心理預(yù)期及金融政策因素對投機需求的增長起了重要作用。投資購房分兩種，一是購房用于出租，屬長線投資；二是購房后待價格上漲再出售，屬短線投資，俗稱“炒房”。鑒于長線投資主要取決于租賃收益水平，與租賃

71、市場密切相關(guān)，而租賃市場又是最終消費市場，幾乎沒有投機空間，所以說投機需求主要指第二種[9]。從下列表中可以看到北京開發(fā)區(qū)投資購房的基本情況：</p><p>　　表3-2購房目的抽樣調(diào)查情況分析</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：北京開發(fā)區(qū)房產(chǎn)管理局</p><p>　　從上面的統(tǒng)計看出，北京的剛性需求不會改變，這也是目前北京房價沒有回落的主要原因。</p>

72、;<p>　?。?）供應(yīng)影響因素分析</p><p>　　城市土地供應(yīng)被地形結(jié)構(gòu)所限制，當城市發(fā)展到一定規(guī)模時，土地供應(yīng)的緊缺性將會凸現(xiàn)，會嚴重影響到城市的發(fā)展，如目前的北京，因此政府認識到這點，提出“西拓北進”的城市發(fā)展戰(zhàn)略。近1-2年北京主市區(qū)的土地供應(yīng)量呈下降趨勢，目前主市區(qū)的土地供應(yīng)已經(jīng)很稀缺，特別是市區(qū)不僅供應(yīng)量很少，且地塊規(guī)模一般不大，以上區(qū)域可用于動遷的土地越來越少，且動遷費已經(jīng)上漲到

73、較高水平。政府正通過城市其它區(qū)域的土地供應(yīng)來緩解對市內(nèi)住房需求的壓力、控制中心城區(qū)的居住密度，隨著城市人口分布格局的變化，城市交通的改善，拉近了新城區(qū)同城市中心區(qū)域的距離。從區(qū)域來看，開發(fā)區(qū)樓市可以分為四部分。一是西部區(qū)域，這是開發(fā)區(qū)發(fā)展最早的地區(qū)，也是商業(yè)、教育、醫(yī)療等各項配套設(shè)施比較完善的區(qū)域，如生輝第一城、新希望家園.理想城等處于這一區(qū)域；二是中心區(qū)域，這里是開發(fā)區(qū)的核心區(qū)，開發(fā)區(qū)的部分中小企業(yè)主、企業(yè)中高層管理者、公務(wù)員等中高端

74、收入者集中居住于此，如金馬路上的宏城.金棕櫚等就在此區(qū)域之中，該項目一期基本銷售完畢，二期將于4月初開盤，而且完全是現(xiàn)房銷售，即買即住；三是濱海區(qū)域，這里一直是開發(fā)區(qū)高檔樓盤的云集之處，具有開發(fā)區(qū)最佳的景觀優(yōu)勢，童牛</p><p>　　3.1.2政策影響因素分析</p><p>　?。?）土地政策的影響</p><p>　　2007年10月8日國土資源部下發(fā)《關(guān)于

75、進一步加強土地供應(yīng)調(diào)控的通知》，通知明確要優(yōu)先安排用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地，廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%。開發(fā)商很清楚如果不想被擠出局，就能打到一條壯大自己的路，有人總結(jié)出壯大自己的方法，即壯大就需要資金——融資就需要上市——上市就需要裝土地，一裝土地就把土地的價格炒得飛高，房價自然隨著增高。</p><p>　　按照2

76、008年1月7日國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)（2008）3號）的規(guī)定，閑置土地的處置力度將進一步加大，土地閑置費征收政策進一步明確，即土地閑置滿一年不滿兩年的，將按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。同時，對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地將征收增值地價。根據(jù)上述政策，2008年新購置未開發(fā)的土地有相當一部分將按照政策規(guī)定繳納土地閑置費和增值地價，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因此相應(yīng)增加土地持有成本。土地供應(yīng)從緊成本

77、上升，為堅守18億畝耕地紅線，2008年用地規(guī)模將繼續(xù)受到嚴格控制，節(jié)約集約用地將是土地管理的“主旋律”。在住房用地供應(yīng)方面，總體規(guī)模將受到約束，別墅類用地繼續(xù)停止供應(yīng)，廉租住房、經(jīng)濟適用住房、“兩限房”用地將得到保障，預(yù)計這部分用地將達到住房建設(shè)用地的70%左右，對于穩(wěn)定普通商品住房房價將起到積極作用。 但是，受土地宏觀調(diào)控等相關(guān)政策的影響，2008年房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本將有所上升。 一是住宅用地招拍掛制度更加嚴格，土地交易價格上漲。

78、在總量控制的前提下，大城市的土地供應(yīng)將更加緊張，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間在土地交易中的競爭會更加激烈，土地交易價格將進一</p><p>　?。?）金融政策的影響</p><p>　　2008年，房地產(chǎn)信貸政策對其它房地產(chǎn)開發(fā)和住房消費在總體上將實行從緊政策，緊縮信貸壓縮供需。</p><p>　　一是信貸規(guī)模受到嚴格控制。2008年，將實施緊縮信貸政策，新增貸款盤子嚴格

79、控制在3.6萬億元左右。同時，銀監(jiān)會還嚴格限定了每個季度的貸款使用額度。這項政策，將對房地產(chǎn)開發(fā)和住房消費信貸產(chǎn)生影響。</p><p>　　二是房地產(chǎn)貸款審核更加嚴格。金融機構(gòu)對房地產(chǎn)項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年，完成土地開發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)，實行審慎貸款和核準融資，從嚴控制展期貸款或滾動授信，對違法用地項目不得提供貸款和上市融資，將影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈條。</p

80、><p>　　三是差別住房貸款首付比例政策效應(yīng)將繼續(xù)顯現(xiàn)。2007年9月，國家規(guī)定購買首套自住房、套型90平方米以下的，首付比例不低于20%；購買首套自住房、套型90平方米以上的，首付比例不低于30%；已利用貸款購買住房、申請購買第二套以上住房的，首付比例不低于40%。這項政策實施后，自2007年10月以來，對于控制住房投資和投機、穩(wěn)定房價已經(jīng)產(chǎn)生了積極效果，2008年將繼續(xù)發(fā)揮其政策效應(yīng)。</p>&

81、lt;p>　　四是進一步提高存貸款利率的影響。在可能繼續(xù)提高存貸款利率的前景下，一方面，將增加個人住房貸款成本，抑制住房消費需求；另一方面，將增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款成本，加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力，從而會對住房供應(yīng)產(chǎn)生影響。</p><p>　　從房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅負來看，2007年城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準提高2倍，2008年耕地占用稅稅額標準提高4倍，這將體現(xiàn)在2008年房地產(chǎn)開發(fā)成本以及持有土地的成本

82、中。從房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的稅負來看，2008年土地增值稅進一步加大清算力度和征收管理，將有利于擠壓房地產(chǎn)開發(fā)的利潤空間。雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或個人繳納的所得稅難以轉(zhuǎn)嫁，但是房地產(chǎn)交易中的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅，在住房供需矛盾仍較為突出的情況下，有可能轉(zhuǎn)嫁給住房消費者，進一步助推房價上漲。</p><p>　?。?）地方政策的影響</p><p>　　根據(jù)2007年底北京市政府頒布的《市內(nèi)四區(qū)20

83、07-2010年城市低收入家庭住房保障規(guī)劃》，2008年市內(nèi)四區(qū)低收入家庭困難住房用地總計68.4公頃，分別比2007年、2009年多11.4公頃、42.1公頃，其中經(jīng)濟適用住房用地68公頃，廉租住房用地0.4公頃，經(jīng)濟適用住房用地明顯增加。在宏觀調(diào)控政策指導下，北京2008年土地供應(yīng)將呈現(xiàn)：別墅用地禁止、大戶型住宅用地受限、小戶型住宅用地增多，經(jīng)濟適用住房、廉租房、普通住房用地增加，區(qū)域性供地明顯，存量土地優(yōu)化、土地價格繼續(xù)上揚的發(fā)展

84、態(tài)勢。</p><p>　　3.1.3心理影響因素分析</p><p><b>　?。?）區(qū)域優(yōu)勢心理</b></p><p>　　最早來開發(fā)區(qū)的創(chuàng)業(yè)者經(jīng)過10多年的創(chuàng)業(yè)積累和經(jīng)濟發(fā)展之后，已經(jīng)有著雄厚的個人經(jīng)濟實力二次置業(yè)購買房子。換房在開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為一種潮流。普通的三口之家和剛剛結(jié)婚的二口之家，已經(jīng)成為龐大的購房群體。這一群體的最顯著的特點

85、是，收入比較穩(wěn)定，而且開發(fā)區(qū)的福利待遇、住房政策貫徹的比較徹底，他們迫切需要購買到屬于自己的房子，結(jié)束租房歷史。更為重要的是，這一群體，對開發(fā)區(qū)的未來發(fā)展趨勢有著樂觀的預(yù)期，選房的目光已經(jīng)由北京市區(qū)轉(zhuǎn)移到了開發(fā)區(qū)。據(jù)調(diào)查，北京作為先導區(qū)、作為新市區(qū)，其經(jīng)濟、商業(yè)、居住環(huán)境、交通等等，都成為了房子升值的最重要的因素，而這個因素已經(jīng)在刺激著購房的觀望者，他們已經(jīng)形成了這樣的一個心理，那就是早買早受益，早買早升值。北京的購房理念已經(jīng)在悄悄地發(fā)

86、生著變化。前幾年，大家都對房價的下調(diào)抱有幻想，但現(xiàn)實是北京的房價持續(xù)居高不下，而且在不同程度上保持著向上的走勢。于是，持觀望的人開始動搖了。這是第一個心理變化，第二個心理變化是消費者對居住環(huán)境有了更高的要求，喜歡清凈幽雅但又繁華的地理位置，開發(fā)區(qū)恰恰做到了最好。這里有現(xiàn)代化的購物場所，有著先天的地理優(yōu)勢和后天創(chuàng)造的居住環(huán)境，而且隨著快軌的開通和</p><p>　　（2）成本上漲對預(yù)期的影響</p>

87、<p>　　由于土地成本和建材價格的上漲，消費者對商品房生產(chǎn)成本上升可能會導致的價格上漲有了一定的心理準備，在需求居高不下而成本上漲被普遍的社會認同的狀態(tài)下，開發(fā)商有充分的理由預(yù)期消費者能夠接受由此而來的房價上漲，市場具備消化房價上漲的能量和心理準備，因此此次成本的上揚引發(fā)的一定是價格的上調(diào)，而非開發(fā)商對供應(yīng)的壓縮。</p><p>　　（3）炒作引發(fā)的心理恐慌</p><p>

88、;　　不可否認開發(fā)商和媒體的共同炒作對本輪房價上漲起到了推波助瀾的作用，開發(fā)商對樓盤進行炒作由來已久，手法也是不勝枚舉，內(nèi)部認購、通宵排號、現(xiàn)場制造氣氛等等都是開發(fā)商利用消費者心理達到高價售房的目的的營銷手段，加上媒體的各種配合性的新聞及軟文對房價上漲趨勢的不斷烘托，社會產(chǎn)生了普遍的恐慌心理和投機熱情。造成了當?shù)叵M需求對房價上漲的恐慌心理，這些心理的急劇變化無疑對房價的上漲起到推動作用。</p><p>　　3

89、.2 北京市房價與地價關(guān)系的實證分析</p><p>　　以北京為例，收集北京上海天津等城市的在一段時間內(nèi)的房屋銷售價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)實證檢驗該城市房價與地價的關(guān)系。</p><p>　　地價與房價的關(guān)系的爭議由來已久，各界觀點紛繁。部分人士認為，房價的上漲是由土地價格上漲主導形成的。本報告根據(jù)2004年全國城市地價動態(tài)監(jiān)測匯總的資料，結(jié)合有關(guān)統(tǒng)計資料，對地價與房價的比例關(guān)系進行

90、了分析，主要包括對城市地價、房價變動趨勢的分析和對城市地價與房價比例的分析。</p><p>　　3.2.1城市地價與房價的變動趨勢及其相互關(guān)系</p><p>　　2000－2004年我國城市地價、房價均呈平穩(wěn)上升趨勢，全國地價、房價年平均增長率分別為5.10％和5.25％，地價與房價變化協(xié)調(diào)，增長幅度與變化方向基本一致。表1為2000－2004年全國以及北京、上海、天津地價與房價的平均

91、增長率數(shù)據(jù)。</p><p>　　北京地價和房價的平均增長率分別為2.51％和0.87％，均低于全國平均水平；上海地價和房價的平均增長率為4.94％和11.48％，房價的平均增長率既高于地價的增長率，也遠遠高于全國房價增長率的平均值；天津地價和房價的平均增長率分別為5.75％和7.97％，地價增長率接近全國平均值，房價增長率高于全國平均值，也高于地價增長率。上海和天津的房價增長分別在2003和2004年出現(xiàn)峰值，

92、從而使房價增長率的平均數(shù)值增大。</p><p>　　表1 全國、北京、上海、天津平均地價和房價增長率（％）</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：城市地價監(jiān)測資料、《中國統(tǒng)計年鑒》、國家統(tǒng)計局</p><p>　　數(shù)據(jù)顯示，在同一區(qū)域內(nèi)，地價與房價具有較強的相關(guān)性，不同地區(qū)地價與房價的變動率有一定的差異性，說明地價、房價的變動與地方經(jīng)濟發(fā)展密切相關(guān)。</p>

93、<p>　　表2 全國、北京、上海、天津商業(yè)地價和房價增長率（％）</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：城市地價監(jiān)測資料、《中國統(tǒng)計年鑒》、國家統(tǒng)計局</p><p>　　表3 全國、北京、上海、天津居住地價和房價增長率（％）</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：城市地價監(jiān)測資料、《中國統(tǒng)計年鑒》、國家統(tǒng)計局</p><p>　　3.2

94、.2城市地價占房價比例年度變化情況</p><p>　　（1）對北京、上海、天津等地2000－2004年地價與房價關(guān)系分析</p><p>　　從對北京、上海、天津2000－2004年地價與房價關(guān)系以及2000－2004年全國地價與房價關(guān)系分析看，無論是全國平均，還是各城市平均，無論是商業(yè)，還是居住，地價與房價的比例關(guān)系都基本保持穩(wěn)定，一部分圍繞各自的平均值小幅度變動，也有部分表現(xiàn)出地價與

95、房價比值逐漸增大的趨勢，如北京平均地價與房價的比例（表4）、北京和上海商業(yè)地價與房價的比例（表5）、北京居住地價與房價的比例（表6）。 </p><p>　　表4 平均地價與房屋銷售平均價格的比例（％）</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：地價資料來源于地價監(jiān)測數(shù)據(jù)，房價資料來源于國家統(tǒng)計局系列，其中2000－2003年房價資料來源于中國統(tǒng)計年鑒，2004年全國的房價數(shù)據(jù)根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2

96、004年房屋銷售價格增長率由前一年推算得出，其他3個城市的數(shù)據(jù)由2004年前11個月的平均值代替。表中的商業(yè)房價根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)由商業(yè)和辦公的面積加權(quán)計算得出。</p><p>　　從用途上看，天津和上海的商業(yè)地價占房價的比例明顯高于其他用途。各地區(qū)、各用途的容積率安2計算，北京2000年商業(yè)地價與房價之比最小，為17.40；天津2000年商業(yè)地價與房價之比最大，為31.30。</p><p>

97、;　　表5 商業(yè)地價與房價的比例（％）</p><p><b>　　數(shù)據(jù)來源：同表4</b></p><p>　　表6 居住地價與房價的比例（％）</p><p><b>　　數(shù)據(jù)來源：同表4</b></p><p>　　（2）對8個樣本城市2002－2004年地價與房價關(guān)系分析</p>

98、;<p>　　為了進一步分析不同城市總體地價與房價的比例關(guān)系和分用途地價與房價的比例關(guān)系，對全國、北京、上海、天津以外其他可獲取資料的5個城市2002－2004的地價與房價關(guān)系也做了分析。這個分析和前述分析相比，雖然時間尺度小了，但樣本數(shù)增加了。</p><p>　　人們關(guān)心地價房價關(guān)系，最本質(zhì)的問題是在房屋的售價中，地價占了多大比例。因此，在分析地價在房價中的比例時，一般應(yīng)分析樓面地價與房價的關(guān)系

99、。</p><p>　　從表7－表9看，我國主要大城市及全國平均地價占房價的比例，絕大多數(shù)在30％以下，只有重慶和天津的平均地價與房價比（表7）、重慶居住地價與房價比高于30％（表8）。具體原因還要進一步分析。</p><p>　　表7 平均地價與房屋銷售平均價格的比例（％）</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：地價資料由地價監(jiān)測資料獲取，房價資料來源于中房指數(shù)，200

100、4年房價是1－11月的平均值。商業(yè)房價資料口徑未考慮辦公部分。該部分比值均為樓面地價與對應(yīng)房價的比值。容積率的選用參見表10。表8、表9相同。</p><p>　　表8 商業(yè)地價與房價的比例（％）</p><p>　　表9 居住地價與房價的比例（％）</p><p>　　表10 全國及各城市容積率</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：全國的容

101、積率是地價監(jiān)測城市上報材料中容積率分用途的簡單算術(shù)平均值；上海、深圳的容積率是根據(jù)相關(guān)資料推算的；其余城市的容積率是該市上報材料中選擇的。 </p><p>　　圖1－圖3把表7－表9的內(nèi)容更直觀的表現(xiàn)出來。從圖上看，全國及各城市地價與房價的比例關(guān)系雖然各不相同，但每一個城市、每一個類別的地價與房價的比例關(guān)系是相對穩(wěn)定的，說明地價與房價是高度正相關(guān)的，有內(nèi)在的必然聯(lián)系。</p><p>　

102、　從分用途方面看，只有上海商業(yè)地價與房價比明顯高于平均和居住兩類，其他均不顯著。</p><p>　　圖1 平均地價與房價比例示意（％）</p><p>　　圖2 商業(yè)地價與房價比例示意（％）</p><p>　　圖3 居住地價與房價比例示意（％）</p><p>　　3.2.3對32個城市2004年居住地價與房價比例關(guān)系的分析<

103、/p><p>　　通過對32個城市2004年居住地價與房價數(shù)據(jù)分析，考慮容積率因素的影響，居住地價占房價比例的最高值是長春（53.93％），最低值是西寧（10.57％），比值在40以上的有3個（長春、貴陽、寧波），比值在20以下的有9個，在20％—40％之間的有20個，占城市總數(shù)的62.5％，平均值是26.22。比值的高低沒有地域規(guī)律性。</p><p>　　表9 2004年全國主要城市地價

104、與房價之比（％）</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：地價數(shù)據(jù)和房價數(shù)據(jù)均由地價所提供，2004年房價由1－9月平均房價代替，容積率數(shù)據(jù)取自各城市報送數(shù)據(jù)，深圳和上海的容積率為推算數(shù)據(jù)。</p><p>　　3.2.4不同級別地價占房價比例分析</p><p>　　以上分析中，房價資料都來自于統(tǒng)計資料，本部分分析中所用的地價與房價的資料全部來源于地價監(jiān)測城市報送的資料部分

105、城市商業(yè)地價與房價之比在42個城市中， 11個城市報送的資料中包括商業(yè)房屋交易資料，表10是對這11個城市報送的房屋交易資料的統(tǒng)計匯總。</p><p>　　從表11所列數(shù)據(jù)分析，城市之間商業(yè)地價與房價的比值相差很大，而且與城市所處區(qū)位和經(jīng)濟發(fā)展水平之間沒有規(guī)律性聯(lián)系。城市內(nèi)部不同級別之間的規(guī)律性聯(lián)系相對明顯：隨著土地級別的下降，商業(yè)地價占房價的比例逐漸變小。</p><p><b&

106、gt;　　結(jié) 論</b></p><p>　　從以上的分析可以看到，供求、政策及心理因素作用均對商品房價格共同產(chǎn)生作用。消費者對房價上漲的現(xiàn)實和預(yù)期逐步接受，開發(fā)尚利用該心理預(yù)期直接將房價不斷上調(diào)，不斷上漲的房價在集體非理性的作用下又引發(fā)投機需求的急劇增加，需求的增加導致房價再度上漲，這種慣性將一直持續(xù)到房地產(chǎn)泡沫破裂；三方主要因素作用的結(jié)果都是將北京房價向上推動，而北京目前的房價在全國范圍來看還處

107、于一個相對合理的水平，如果市場中沒有新的重大政策出臺引發(fā)供求關(guān)系和心理預(yù)期的急劇反轉(zhuǎn)，房價向上的趨勢難以逆轉(zhuǎn)。不過房地產(chǎn)市場始終處于政府的宏觀調(diào)控之下，新的調(diào)控政策隨時可能出臺，降低房價的呼聲很高，回調(diào)的壓力還是存在。在對房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資過熱進行降溫過后，房地產(chǎn)價格成為調(diào)控的重要目標，升息的腳步日益逼近，將對需求和預(yù)期都產(chǎn)生負面影響，如果升息對房價的抑制仍見不到明顯成效，物業(yè)稅的開征將逐步浮出水面，物業(yè)稅對投資和投機需求均有很強的抑