保定市地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系研究.pdf

1、從2005年起，我國(guó)的房?jī)r(jià)開(kāi)始逐漸有了上漲的勢(shì)頭，2006年溫家寶總理在的政府工作報(bào)告中指出，2006年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)之一是：居民消費(fèi)價(jià)格總水平漲幅控制在3％，繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題。到2007年7月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比(與2006年同月相比)上漲7.5％，繼6月份創(chuàng)下自2005年7月對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)施月度統(tǒng)計(jì)以來(lái)的最高水平后，再創(chuàng)新高。全國(guó)的房?jī)r(jià)一路高漲，國(guó)家宏觀調(diào)控政策密集出臺(tái)

2、，價(jià)格--作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的核心，無(wú)疑是經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略中最受關(guān)注的。房地產(chǎn)業(yè)中“房地不分家”的重要特點(diǎn)，造成房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系問(wèn)題的激烈討論。理論界對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系問(wèn)題的探討已經(jīng)逐漸形成了幾個(gè)不同的派系。房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的討論，目的是及時(shí)發(fā)現(xiàn)、糾正房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題，為國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控提供重要的指導(dǎo)，以保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康平穩(wěn)發(fā)展。 本文主要以馬克思地價(jià)形成理論、土地供求理論、土地收益理論、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡等理論為研究

3、基礎(chǔ)，參考了國(guó)內(nèi)外學(xué)術(shù)界對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的討論結(jié)論和啟示，結(jié)合所研究城市的具體情況，采用實(shí)證分析與規(guī)范研究相結(jié)合的方法進(jìn)行研究。研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中普遍存在：房地產(chǎn)市場(chǎng)中信息嚴(yán)重不對(duì)稱導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的二次壟斷、政府對(duì)土地的尋租行為等問(wèn)題。通過(guò)對(duì)保定市商品住宅銷售價(jià)格與土地出讓成交價(jià)格的Granger因果關(guān)系分析，得出地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)在短時(shí)期內(nèi)影響較大，而長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)與地價(jià)是相互影響的重要結(jié)論。此外，文章還將影響房?jī)r(jià)與地價(jià)的

4、因素分為主觀因素(包括城市性質(zhì)的定位、整個(gè)社會(huì)對(duì)住宅價(jià)格過(guò)于盲目的心理預(yù)期、舊城改造引致的住房需求、商品化住房積累的釋放效應(yīng)與投資心理的結(jié)合)和客觀因素(包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民收入水平的提高、人口因素、城市規(guī)劃與城市發(fā)展)，分別分析了這些因素如何影響房?jī)r(jià)與地價(jià)，使房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的研究更加完善、具體。文章針對(duì)上述的分析研究，提出了具體的政策建議，建立有效的市場(chǎng)機(jī)制，保證土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展；弱化土地價(jià)格定價(jià)機(jī)制中行政長(zhǎng)官的決定權(quán)；住

5、宅供給與需求的雙向調(diào)節(jié)；調(diào)整土地出讓、收益分配政策，防止土地尋租行為影響市場(chǎng)正常運(yùn)行。 本文共分為六章，各章節(jié)內(nèi)容如下： 第一章導(dǎo)論。主要闡述了論文的選題背景、研究目的和意義，并對(duì)研究的思路、方法及創(chuàng)新之處作了說(shuō)明。 第二章房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系研究的理論支撐。介紹了支撐全文的主要的地價(jià)、房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)理論，并對(duì)文中所提的地價(jià)和房?jī)r(jià)的概念，進(jìn)行了界定。 第三章保定市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析。首先用定量的方法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)

6、與土地市場(chǎng)的投資建設(shè)情況、房屋竣工與新開(kāi)工以及住宅空置率與需求等進(jìn)行了研究。在此基礎(chǔ)上，提出保定市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中存在的一些問(wèn)題。 第四章保定市地價(jià)與房?jī)r(jià)相互關(guān)系的實(shí)證分析。實(shí)證分析房?jī)r(jià)、地價(jià)關(guān)系。本章以搜集到的保定市四年的出讓地價(jià)與房地產(chǎn)交易價(jià)格為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，通過(guò)運(yùn)用ADF檢驗(yàn)平穩(wěn)性、協(xié)整方差、Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)等一系列計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法，對(duì)保定市地價(jià)與房?jī)r(jià)是否存在因果關(guān)系進(jìn)行研究。 第五章保定市地價(jià)與房?jī)r(jià)影響因

7、素分析。在這一章的研究中，將影響因素分為主觀方面(城市性質(zhì)定位、舊城改造以及政府對(duì)土地的尋租行為)與客觀方面(經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民收入水平的提高、人口因素以及城市規(guī)劃與城市發(fā)展)進(jìn)行論述，深層次分析影響保定市地價(jià)與房?jī)r(jià)的各種主要因素。 第六章保定市住宅房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的政策建議。所作研究是根據(jù)對(duì)保定市房?jī)r(jià)與地價(jià)的Granger因果檢驗(yàn)結(jié)果與主要影響因素的分析，提出具有指導(dǎo)土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策建議。 結(jié)論與展望?？偨Y(jié)本文的研