城市地價(jià)高漲及地價(jià)穩(wěn)定措施研究.pdf

1、地價(jià)變動(dòng)的規(guī)律性如何?地價(jià)上漲與地價(jià)高漲有什么區(qū)別?地價(jià)高漲與地價(jià)泡沫有何不同?地價(jià)高漲的原因是什么?受哪些因素影響?影響的程度有多大?地價(jià)高漲會(huì)帶來什么影響?政府如何采取措施穩(wěn)定地價(jià)?采取措施后效果如何?有無負(fù)作用?這一系列問題在理論上還沒有完全解決。尤其在國(guó)內(nèi)，由于實(shí)踐的缺乏和理論的滯后，對(duì)這些問題更缺乏完整、系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)。本文正是基于以上問題的考慮和認(rèn)識(shí)，對(duì)城市地價(jià)高漲及地價(jià)穩(wěn)定措施作一系統(tǒng)性的分析和研究，應(yīng)該說論文的選題是比較新穎

2、的，具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。 論文在回顧地租地價(jià)理論的基礎(chǔ)上，借鑒了馬克思地租地價(jià)和西方地租地價(jià)理論的精華，提出了理論地價(jià)與市場(chǎng)地價(jià)的區(qū)別，并且延伸了理論地價(jià)的定義，劃分出地價(jià)的資源性價(jià)格和資產(chǎn)性價(jià)格，并把資產(chǎn)性價(jià)格作為分析地價(jià)高漲的理論基礎(chǔ)。論文中通過對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家地價(jià)變動(dòng)情況的分析，總結(jié)出地價(jià)變動(dòng)的規(guī)律，從而提出了城市地價(jià)變動(dòng)的四階段劃分：地價(jià)上漲階段、地價(jià)高漲階段、地價(jià)泡沫階段和地價(jià)泡沫破裂及下降階段。城市地價(jià)變動(dòng)四階

3、段的劃分為論文中提出城市地價(jià)高漲的概念奠定了理論基礎(chǔ)。城市地價(jià)高漲概念的提出，不僅區(qū)分了地價(jià)上漲和地價(jià)高漲的含義，更重要的是理清了地價(jià)上漲和地價(jià)高漲的形成原因，從而為政府制定合理的地價(jià)穩(wěn)定措施提供了理論上的支持。在系統(tǒng)分析地價(jià)高漲成因的基礎(chǔ)上，論文以中國(guó)城市地價(jià)高漲為背景，對(duì)中國(guó)城市地價(jià)高漲問題作了實(shí)證分析。通過實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)引起2003-2004年中國(guó)部分城市地價(jià)高漲的原因主要是：社會(huì)游資充斥、銀行信用寬松、土地投機(jī)盛行、不健全的土地供

4、應(yīng)方式、政府經(jīng)營(yíng)城市理念的偏差五方面的原因。論文著重分析了地價(jià)高漲對(duì)對(duì)城市土地利用、房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，在分析地價(jià)高漲帶來不利影響的基礎(chǔ)上，論文對(duì)政府采取地價(jià)穩(wěn)定措施進(jìn)行了國(guó)際比較，比較的國(guó)家選取了與中國(guó)情況類似的日本和韓國(guó)以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的歐美國(guó)家，通過比較分析吸取精華，為我國(guó)制定地價(jià)穩(wěn)定的措施提供借鑒。論文最后提出了符合國(guó)情的穩(wěn)定地價(jià)的短期措施和長(zhǎng)期措施。 本論文主要分八章，各章的主要內(nèi)容如下：第一章本章首先說明

5、本論文的研究背景，其次說明研究的意義以及研究目的、研究?jī)?nèi)容與研究方法。然后對(duì)相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行了回顧，提出論文研究中的創(chuàng)新與不足，最后對(duì)論文中涉及的基本概念作一界定。 第二章城市地價(jià)及形成。本章首先在回顧地租地價(jià)理論的基礎(chǔ)上，借鑒了馬克思地租地價(jià)和西方地租地價(jià)理論的精華，提出了城市理論地價(jià)與市場(chǎng)地價(jià)的區(qū)別，并且延伸了城市理論地價(jià)的定義，劃分出城市地價(jià)的資源性價(jià)格和資產(chǎn)性價(jià)格，并把資產(chǎn)性價(jià)格作為分析地價(jià)高漲的理論基礎(chǔ)。其次分析了城市理論

6、地價(jià)和市場(chǎng)地價(jià)的形成。最后探討了影響城市地價(jià)的因素。 第三章地價(jià)變動(dòng)及地價(jià)高漲成因分析。本章首先通過對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家地價(jià)變動(dòng)情況的分析，總結(jié)出地價(jià)變動(dòng)的規(guī)律：城市地價(jià)變動(dòng)形態(tài)雖各不相同，但上升態(tài)勢(shì)是共性；城市地價(jià)變動(dòng)呈周期性的變化；城市地價(jià)呈周期性螺旋式上升。通過分析地價(jià)變動(dòng)的規(guī)律，提出城市地價(jià)變動(dòng)分為四個(gè)階段：地價(jià)上漲階段、地價(jià)高漲階段、地價(jià)泡沫階段、地價(jià)泡沫破裂及下降階段，從而提出了地價(jià)高漲和地價(jià)上漲的定義和特點(diǎn)。其次

7、在分析地價(jià)上漲成因的基礎(chǔ)上，對(duì)城市地價(jià)高漲的成因作出了詳細(xì)的分析，通過分析發(fā)現(xiàn)引起地價(jià)高漲的原因主要是微觀經(jīng)濟(jì)主體行為、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境和政府政策等因素。最后提出了判別地價(jià)高漲的指標(biāo)體系。 第四章中國(guó)城市地價(jià)高漲實(shí)證分析。本章首先在探討中國(guó)城市個(gè)案地價(jià)形成的基礎(chǔ)上，分析了影響個(gè)案地價(jià)的因素，從而得出地價(jià)與房地價(jià)的關(guān)系，作為分析中國(guó)城市地價(jià)高漲的基礎(chǔ)。其次針對(duì)2003-2004年中國(guó)部分城市地價(jià)高漲的現(xiàn)象，結(jié)合引起地價(jià)高漲的一般成

8、因，對(duì)2003-2004年部分城市地價(jià)高漲的成因作一實(shí)證分析。通過實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)引起2003-2004年中國(guó)部分城市地價(jià)高漲的原因主要是：社會(huì)游資充斥、銀行信用寬松、土地投機(jī)盛行、不健全的土地供應(yīng)方式、政府經(jīng)營(yíng)城市理念偏差五方面的原因。 第五章地價(jià)高漲對(duì)土地利用、房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。本章通過三方面來分析地價(jià)高漲帶來的影響：(1)對(duì)土地利用的影響：主要以經(jīng)濟(jì)理論分析地價(jià)高漲對(duì)土地開發(fā)利用與土地集約度的影響。(2)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)

9、的影響：首先分析地價(jià)高漲對(duì)土地儲(chǔ)備制度的沖擊；其次討論地價(jià)高漲對(duì)購(gòu)房能力、租房能力的影響；最后討論地價(jià)高漲造成房地市場(chǎng)機(jī)能失敗。(3)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響：主要探討地價(jià)高漲對(duì)國(guó)民收入與物價(jià)的影響，國(guó)民收入分為收入成長(zhǎng)與收入分配兩項(xiàng)加以分析。 第六章地價(jià)穩(wěn)定措施國(guó)際比較。首先說明由于房地產(chǎn)周期的存在，地價(jià)高漲的必然性，其次討論何以在地價(jià)高漲時(shí)，政府不宜任由市場(chǎng)機(jī)能自行運(yùn)作不加干預(yù)，而必須實(shí)行穩(wěn)定地價(jià)的措施，最后，對(duì)世界主要國(guó)家穩(wěn)定地價(jià)

10、的措施進(jìn)行比較研究。比較的主要國(guó)家包括東亞國(guó)家和歐美發(fā)達(dá)國(guó)家。 第七章中國(guó)城市地價(jià)穩(wěn)定措施建議。首先確定地價(jià)穩(wěn)定的目標(biāo)與標(biāo)準(zhǔn)。其次分五大類探討穩(wěn)定地價(jià)的短期措施：價(jià)格管制措施、以量制價(jià)措施、抑制投機(jī)需求措施、房地產(chǎn)金融措施和土地稅措施，在分析的同時(shí)對(duì)這些措施的效果也作了探討。最后探討了地價(jià)穩(wěn)定的長(zhǎng)期措施，長(zhǎng)期措施包括設(shè)立預(yù)警制度、改進(jìn)土地供應(yīng)方式、規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)、改進(jìn)房地產(chǎn)稅制、健全房地產(chǎn)金融和確立住宅政策。 第八章結(jié)論與

11、建議。 本論文有可能在以下幾方面有所創(chuàng)新： 1、在分析地價(jià)變動(dòng)規(guī)律的基礎(chǔ)上，提出了地價(jià)變動(dòng)的四個(gè)階段：城市地價(jià)上漲階段、城市地價(jià)高漲階段、城市地價(jià)泡沫階段和泡沫破裂及下降階段。 2、定義了地價(jià)高漲和地價(jià)上漲的概念，明確了地價(jià)上漲和地價(jià)高漲的區(qū)別，并提出了判別地價(jià)高漲的指標(biāo)體系。 3、在分析地價(jià)上漲成因的基礎(chǔ)上，系統(tǒng)地分析了地價(jià)高漲的原因以及地價(jià)高漲對(duì)土地利用、房地產(chǎn)市場(chǎng)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。 4、在