房地產(chǎn)投資信托基金的投資價值分析——以鵬華前海萬科REITs為例.pdf

1、REITs作為一種通過運作成熟物業(yè)實現(xiàn)融資的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，符合現(xiàn)行我國房地產(chǎn)發(fā)展需要。同時，REITs的出現(xiàn)也豐富了金融市場的投資品種，為投資者提供了一種低門檻的房地產(chǎn)投資途徑。由于我國REITs發(fā)展歷程尚短，國內(nèi)尚缺乏有關(guān)REITs投資價值的研究。本文試圖以案例分析的方式，通過對國內(nèi)首只公募REITs——鵬華前海萬科REITs的具體分析，來探究REITs在我國的實際投資價值，從而幫助投資者更好地理解REITs這一新興投資品種。

2、>　　本文先對REITs進行了概述，包括REITs的分類及投資REITs的優(yōu)缺點，然后介紹了REITs在我國的發(fā)展歷程及面臨的問題。之后，引入鵬華前海萬科REITs案例，對鵬華前海萬科REITs的一些要素進行了介紹，將鵬華前海萬科REITs與標準REITs進行對比并分析鵬華前海萬科REITs投資收益率的影響因素。接下來，對鵬華前海萬科REITs的投資價值進行評估，包括三方面:歷史投資績效評價、在2016年底的估值預測以及2016-202

3、3年度的收益率預測。最后，對房地產(chǎn)投資信托基金的投資價值進行總結(jié)并提出相應建議。
　　從歷史業(yè)績看，在一年的考察期內(nèi)，鵬華前海萬科REITs的業(yè)績表現(xiàn)亮眼，2015年9月30日-2016年9月30日其期間收益率達16.3％。從最大回撤看，其在一年考察期內(nèi)的最大回撤為3.76％，該REITs的基金經(jīng)理保持絕對收益的能力較強。從REITs投資組合中的股票類資產(chǎn)的業(yè)績歸因看，鵬華前海萬科REITs的基金經(jīng)理在行業(yè)內(nèi)挑選高收益股票的能力較

4、強，但行業(yè)配置能力不強。
　　根據(jù)估值預測結(jié)果，鵬華前海萬科REITs尚有一定的投資價值，但投資盈利空間不大。如果考慮未來租金上漲的因素，2016年底時鵬華前海萬科REITs的估值會更高，該REITs的投資價值將有所增加。
　　根據(jù)收益率預測結(jié)果，保守估計，隨著鵬華前海萬科REITs對目標公司股權(quán)的逐步轉(zhuǎn)讓，該REITs未來年度的收益率呈現(xiàn)出逐步下降的趨勢，2023年時其收益率將降至5.29％。若未來前海公館項目的租金收入有

5、所增加或投資股票的比例不斷上升，則鵬華前海萬科REITs仍將具備一定的投資價值，是投資者較好的投資選擇。
　　總的來看，鵬華前海萬科REITs在過去一段時期取得了較好的投資業(yè)績，并且未來仍具備一定的投資價值。未來隨著REITs在國內(nèi)逐漸發(fā)展起來，REITs的投資價值將日益凸顯。為了讓更多投資者認識到REITs的投資價值，監(jiān)管者應當建立針對REITs的專項法律法規(guī)，配套相應的稅收優(yōu)惠政策以及完善的信息披露制度，更好地保障投資者的利益