鵬華前海萬科房地產(chǎn)投資信托基金架構(gòu)分析與優(yōu)化.pdf

1、2015年6月推出的鵬華前海萬科REITs是我國目前最新的一只REITs，同時也是我國第一只公募REITs。對其進行研究，首先可以直觀了解公募REITs在我國的實際運行情況;進一步可以分析出我國宏觀經(jīng)濟環(huán)境是否適合REITs發(fā)展、制約REITs發(fā)展的障礙所在;最后提出優(yōu)化建議，對于未來我國大規(guī)模發(fā)展公募REITs具有指導(dǎo)意義。
　　本文通過對鵬華前海萬科REITs的深入分析希望達到如下目標:首先，分析出鵬華前海萬科REITs架構(gòu)設(shè)

2、計的合規(guī)與否、盈利能力和風險控制能力的強弱;其次，分析出鵬華前海萬科REITs架構(gòu)的主要設(shè)計邏輯、制約REITs發(fā)展的障礙;最后，為我國將來發(fā)展公募REITs提出架構(gòu)設(shè)計方面的優(yōu)化建議。
　　本文為了達到上述研究目的，進行了如下研究:
　　首先，對鵬華前海萬科REITs這個產(chǎn)品的架構(gòu)進行分析:重點分析其架構(gòu)設(shè)計中與標準REITs的不同之處，判斷出合理之處與不足之處;其次，對鵬華前海萬科REITs的業(yè)績進行分析:將其成立以來的

3、收益情況與市場基準進行對比，衡量其業(yè)績表現(xiàn);對其進行估值，判斷其投資價值;研究其與其他大類資產(chǎn)相關(guān)性，判斷其風險分散能力;再次，分析鵬華前海萬科REITs架構(gòu)設(shè)計邏輯:分析出產(chǎn)品設(shè)計背后的邏輯以及制約我國REITs發(fā)展的障礙。最后，為我國未來公募REITs的架構(gòu)設(shè)計提出優(yōu)化建議。
　　通過正文的研究，本文得出了如下結(jié)論:
　　1.鵬華前海萬科REITs架構(gòu)設(shè)計不符合標準要求。其固定收益類證券投資比例過大，違背標準REITs的

4、投資比例要求;退出機制不完善，退出時存在不確定性風險;不持有標的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，無法獲取物業(yè)增值收益;但其架構(gòu)設(shè)計也不乏合理之處，其設(shè)立的業(yè)績保障機制有利于保障產(chǎn)品收益率，在目前的經(jīng)濟環(huán)境下是有必要的。
　　2.鵬華前海萬科REITs的盈利能力較強，但是風險控制能力較弱。
　　3.鵬華前海萬科REITs架構(gòu)的設(shè)計邏輯是為提高收益率。從架構(gòu)設(shè)計邏輯來看，無論是大比例投資于固定收益類證券還是設(shè)立業(yè)績保障機制，都是為了提升產(chǎn)品收益率;收