房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）風(fēng)險(xiǎn)管理研究.pdf

1、近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在高速發(fā)展的過(guò)程中遭遇融資瓶頸，而另一方面，國(guó)內(nèi)蘊(yùn)藏著巨大的民間資本卻缺乏高效回報(bào)的投資出口。作為能同時(shí)有效解決上述兩大癥結(jié)的利器，REITs在中國(guó)的崛起將是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和資本市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)，因而也備受國(guó)內(nèi)業(yè)界的期待。鑒于此，積極、充分地做好REITs研究這門功課對(duì)于促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要的理論及現(xiàn)實(shí)意義。 而但凡金融投資品，風(fēng)險(xiǎn)管理往往是影響其回報(bào)的決定性因素。REITs作為一種房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品，

2、本身所蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)因素更具特殊性和復(fù)雜性——兼具了房地產(chǎn)業(yè)、資本市場(chǎng)和基金運(yùn)作過(guò)程中的多重風(fēng)險(xiǎn)，因此其風(fēng)險(xiǎn)管理研究也絕非一般的投資基金的風(fēng)險(xiǎn)管理體系所能代替。正是立足于此，本文試圖對(duì)REITs中的風(fēng)險(xiǎn)管理——這一目前缺乏系統(tǒng)研究卻又至關(guān)重要的問題作出討論，以此希望能對(duì)國(guó)內(nèi)的REITs探索起到拋磚引玉的作用，繼而為國(guó)內(nèi)REITs的早日引進(jìn)夯實(shí)基礎(chǔ)。 本文采用層層遞進(jìn)的方法進(jìn)行論述。除去第一章緒論外，中心部分共分為四個(gè)章節(jié)：

3、第二章“REITs概述”，從三個(gè)方面對(duì)REITs作了綜述。首先，對(duì)REITs的概念和類型進(jìn)行了相關(guān)界定；其次，分析了REITs與股票債券、抵押貸款證券及證券投資基金等相關(guān)產(chǎn)品之間的異同，并對(duì)REITs的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)及其局限予以分別闡述；最后，介紹了全球REITs“以美國(guó)為中心，亞洲為新興市場(chǎng)”的發(fā)展現(xiàn)狀，并且列表比較了美國(guó)與亞洲REITs模式中的區(qū)別。 第三章“REITs風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與評(píng)估”，根據(jù)REITs的特性全面而系統(tǒng)地將其風(fēng)險(xiǎn)因

4、素進(jìn)行了分類識(shí)別，并輔以數(shù)學(xué)模型對(duì)其中的重要因素進(jìn)一步加以相應(yīng)的量化分析。由于REITs作為一種特殊的房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品，一方面受到房地產(chǎn)業(yè)本身和資本市場(chǎng)的雙重風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的一系列不確定因素的影響，另一方面又面臨著基金運(yùn)作管理過(guò)程中的諸多隱患，因此本文把REITs風(fēng)險(xiǎn)分為投資風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)兩大類。其中，投資風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)質(zhì)量下降的風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)則包括委托—代理風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量分析時(shí)，

5、文章按照證券投資組合理論和資本資產(chǎn)定價(jià)模型兩種思想中所應(yīng)用的風(fēng)險(xiǎn)劃分方法將REITs風(fēng)險(xiǎn)分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，繼而應(yīng)用統(tǒng)計(jì)學(xué)原理分別加以量化。 第四章“REITs投資風(fēng)險(xiǎn)控制體系”，針對(duì)REITs中的投資風(fēng)險(xiǎn)因素，探索構(gòu)建REITs投資決策機(jī)制、實(shí)施REITs投資風(fēng)險(xiǎn)管理的途徑與方式。雖然REITs投資風(fēng)險(xiǎn)中的大部分因素是客觀存在的，但我們可以通過(guò)判斷風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率以及優(yōu)化決策、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等各種方法和技術(shù)來(lái)回避風(fēng)險(xiǎn)或控制風(fēng)險(xiǎn)發(fā)

6、生后的受損程度，從而在與風(fēng)險(xiǎn)搏擊中實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的收益。文章按照控制論的方法對(duì)REITs投資風(fēng)險(xiǎn)分為事前、事中兩個(gè)階段加以逐步控制。事前控制主要是在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行盡職調(diào)查研究的前提下，輔以蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)仿真分析法的數(shù)學(xué)模型，制定出最優(yōu)的投資決策，從而把投資風(fēng)險(xiǎn)在投資行為伊始就降至最低。事中控制則是力求在投資過(guò)程中，將可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)損失控制在最低程度。這就需要對(duì)投資的物業(yè)實(shí)施完善的戰(zhàn)略管理，并進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，從而保證其持續(xù)的租金收益。此外，投資過(guò)程中還

7、需要盡可能地設(shè)法吸引如養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)基金等大型機(jī)構(gòu)投資者的加入，從而有效控制REITs股票市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，保證投資者的收益。最后，建立健全的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)則是對(duì)整個(gè)投資過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)控制的有力保障。 第五章“REITs運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制”，提出了REITs管理者的經(jīng)營(yíng)策略以及治理REITs投資者與管理者之間利益沖突的防范和化解對(duì)策。管理者的管理能力和決策水平對(duì)REITs的風(fēng)險(xiǎn)/收益影響起著決定性的作用，管理者必須采取合理的經(jīng)營(yíng)策略，從

8、而使REITs公司的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)掌握在可控范圍之內(nèi)。此外，對(duì)于委托—代理風(fēng)險(xiǎn)，須從投資者與管理者利益的內(nèi)部治理和外部監(jiān)管兩方面采取行動(dòng)。前者首先從對(duì)管理者的激勵(lì)入手，利用與績(jī)效掛鉤的薪酬制度，或是讓管理者作為發(fā)起人持有公司的一部分股份，從而制衡管理者的自利動(dòng)機(jī)。其次，須設(shè)定合理的董事會(huì)結(jié)構(gòu)。因?yàn)槎聲?huì)的有效監(jiān)督，是解決投資者和管理者之間代理問題的主要渠道，而其中所設(shè)立的外部獨(dú)立董事是否能做到克盡職守，更將對(duì)REITs的業(yè)績(jī)表現(xiàn)起到至關(guān)重要的