房地產(chǎn)投資信托（REITs）法律問(wèn)題研究.pdf

1、筆者近期從權(quán)威部門獲悉，中國(guó)證監(jiān)會(huì)目前正在起草REITs法律條文。2007年4月，聯(lián)華信托和中信證券已開(kāi)始試點(diǎn)。在一年前(2006年)的4月25日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)吳曉靈在住房金融體系國(guó)際研討會(huì)上就曾宣布，中國(guó)打算拓寬證券市場(chǎng)，開(kāi)展國(guó)內(nèi)REITs(real estate investment trusts)。 本文從我國(guó)發(fā)展REITs的實(shí)踐意義出發(fā)，指出REITs可為房地產(chǎn)開(kāi)辟龐大的新的融資渠道，為中小投資者提供穩(wěn)健收益率高的

2、投資產(chǎn)品。在研究了REITs的法律界定之后，探討了REITs一般運(yùn)行機(jī)制，包括法律關(guān)系、運(yùn)營(yíng)模式以及REITs結(jié)構(gòu)的發(fā)展。其中流動(dòng)性與稅收機(jī)制是發(fā)展的難點(diǎn)和要點(diǎn)。 在借鑒各國(guó)已成形的REITs法律制度中，筆者認(rèn)為在投資的資產(chǎn)類別、股利分配政策、資產(chǎn)負(fù)債比例、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)限制、股權(quán)結(jié)構(gòu)限制等方面是國(guó)外REITs60多年發(fā)展的沉淀，中國(guó)可以借鑒，另外基金價(jià)值評(píng)估(會(huì)計(jì)處理)可參照美國(guó)的經(jīng)營(yíng)基金(Fund from Operation，F(xiàn)

3、FO)。論文還對(duì)房地產(chǎn)投資信托制度之風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制及技巧進(jìn)行了探討。筆者對(duì)美國(guó)REITs高杠桿債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)、法律原因進(jìn)行了剖析，并介紹了美國(guó)的法律對(duì)策，REITs重組中可采用一些技巧滿足法律要求，如發(fā)行僅次于債權(quán)的優(yōu)先股。 本文在指出我國(guó)REITs發(fā)展的可行性條件和法律障礙之后，提出構(gòu)建中國(guó)REITs法律環(huán)境的幾點(diǎn)建議，對(duì)現(xiàn)行的法律設(shè)計(jì)、稅收制度作了分析，認(rèn)為發(fā)展我國(guó)REITs運(yùn)作模式的選擇：契約型封閉式優(yōu)先。 在經(jīng)