基于特征價(jià)格模型的西安市商品住宅分套定價(jià)研究.pdf

1、在商品房銷售中,價(jià)格的制定對(duì)開發(fā)商產(chǎn)品的銷售至關(guān)重要。目前開發(fā)商定價(jià)多采用比較定價(jià)法。一般先收集周邊相似樓盤的均價(jià)和樓盤特征,然后將自身樓盤的特征與相似樓盤特征做比較,制定出自身樓盤的均價(jià),再根據(jù)樓層、朝向等特征的不同,根據(jù)經(jīng)驗(yàn),制定出分套的價(jià)格。比較定價(jià)法是一種粗線條定價(jià)法且定價(jià)效率較低,比較依賴開發(fā)商定價(jià)的經(jīng)驗(yàn),開發(fā)商要根據(jù)經(jīng)驗(yàn)制定樓盤特征的比重,然后再根據(jù)經(jīng)驗(yàn)制定出分套之間的差價(jià)。如果開發(fā)商收集周邊樓盤數(shù)量不夠,就會(huì)造成制定均價(jià)不

2、合理,造成整體銷售不順利;如果開發(fā)商對(duì)分套價(jià)差制定不合理,會(huì)造成部分產(chǎn)品銷售不順利。所以,開發(fā)商需要一套不再依靠經(jīng)驗(yàn)、科學(xué)的分套商品住宅定價(jià)方法。
　　本文在廣泛的文獻(xiàn)研究的基礎(chǔ)上,研究和借鑒前人的研究成果,從特征價(jià)格模型的理論出發(fā),提出應(yīng)用特征價(jià)格模型來(lái)研究西安市分套商品住宅的定價(jià)。
　　本文的主要工作有:
　　(1)設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷,并對(duì)西安市購(gòu)房者進(jìn)行調(diào)查和訪談。通過(guò)對(duì)調(diào)研結(jié)果分析,得出影響西安市分套商品住宅價(jià)格的主

3、要因素;
　　(2)構(gòu)建了西安市分套商品住宅特征因素體系,并制定了特征因素的量化標(biāo)準(zhǔn)。
　　(3)構(gòu)建了西安市分套商品住宅對(duì)數(shù)特征價(jià)格模型,并計(jì)算了西安市分套商品住宅特征因素的彈性系數(shù)和半彈性系數(shù)。
　　(4)引入Box-cox變換理論,提高特征價(jià)格模型的擬合度。
　　(5)選取了西安市較有特點(diǎn)的曲江新區(qū)和城南區(qū)域,構(gòu)建區(qū)域細(xì)分市場(chǎng)特征價(jià)格模型,應(yīng)用鄒氏檢驗(yàn)(Chow test)證明了區(qū)域細(xì)分市場(chǎng)的存在。