城市商品住宅特征價(jià)格問題研究.pdf

1、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，城市住房這一重要資源只有在市場(chǎng)機(jī)制的作用下才能實(shí)現(xiàn)最佳配置，城市住房?jī)r(jià)格則是城市住房市場(chǎng)運(yùn)行的中心環(huán)節(jié)。因此，研究城市住房?jī)r(jià)格影響因素及其作用機(jī)制對(duì)住房市場(chǎng)具有十分重要的意義。 住宅價(jià)格受多種因素的影響，從微觀方面考慮，由于住宅產(chǎn)品是一種異質(zhì)性商品，產(chǎn)品之間在構(gòu)成使用價(jià)值的各個(gè)特征之間有明顯的差異。國(guó)外較多的學(xué)者從特征價(jià)格(hedonic price)的視角出發(fā)構(gòu)建模型進(jìn)行研究，而國(guó)內(nèi)學(xué)者目前對(duì)住宅價(jià)格問題，大

2、多數(shù)從住宅市場(chǎng)的供求關(guān)系、住宅價(jià)格的構(gòu)成、住宅政策等方面出發(fā)進(jìn)行定性研究。到目前為止，國(guó)內(nèi)只有屈指可數(shù)的學(xué)者通過對(duì)住宅購(gòu)買者在區(qū)位條件、建筑結(jié)構(gòu)、鄰里環(huán)境等方面的偏好進(jìn)行調(diào)查，實(shí)證研究住宅特征和住宅價(jià)格之間的數(shù)量關(guān)系。如何把特征價(jià)格理論應(yīng)用于住宅價(jià)格分析之中，構(gòu)建其特征價(jià)格模型研究城市的住宅價(jià)格，這正是本文試圖解決的問題。 本文主要從特征價(jià)格理論的基礎(chǔ)入手分析，結(jié)合國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)，將住宅特征主要分為區(qū)位特征、建筑特征和鄰里特征三大類

3、，進(jìn)一步構(gòu)建了住宅特征價(jià)格理論模型。在實(shí)證分析中，結(jié)合大連市二手房住宅市場(chǎng)情況，利用特征價(jià)格模型采集了150組住宅樣本數(shù)據(jù)進(jìn)入模型并對(duì)住宅特征進(jìn)行深入分析，并從計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)角度對(duì)模型進(jìn)行了估計(jì)檢驗(yàn)，證明了模型的可行性。實(shí)證研究表明，住宅特征對(duì)住宅價(jià)格的影響程度是有差異的，影響最大的是建筑面積，其次是周邊環(huán)境。 論文重點(diǎn)研究的內(nèi)容如下： 第一部分：結(jié)合住宅房地產(chǎn)本身異質(zhì)性的特點(diǎn)，分析了特征價(jià)格法在住宅價(jià)格應(yīng)用的重要作用，說明

4、特征價(jià)格法研究的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。 第二部分：研究了特征價(jià)格模型的理論。Lancaster偏好理論和Rosen的特征市場(chǎng)均衡分析為特征價(jià)格模型奠定了理論基礎(chǔ)。并介紹了特征價(jià)格模型的構(gòu)建條件、模型形式、模型估計(jì)中存在的問題。 第三部分：研究了特征價(jià)格模型的構(gòu)建。分別分析了在商品住宅中特征價(jià)格模型變量的選擇、變量的量化、模型的選擇。 第四部分：結(jié)合大連市二手房住宅市場(chǎng)的樣本，對(duì)商品住宅特征價(jià)格進(jìn)行了實(shí)證研究。將住宅