住宅類房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法的改進(jìn)研究.pdf

1、改革開放三十年多來，我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的大環(huán)境下也得到了快速發(fā)展，住宅估價(jià)日益成為關(guān)注的焦點(diǎn)。但是，由于我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)理論研究時(shí)間較短，住宅估價(jià)中常用的市場(chǎng)比較法和收益法都存在一些問題，導(dǎo)致求得的估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值存在較大偏差。譬如，在市場(chǎng)比較法中選取可比實(shí)例的隨意性大，對(duì)各項(xiàng)因素的量化修正主觀性強(qiáng)，對(duì)這兩個(gè)問題的處理簡(jiǎn)單粗略，影響了最終評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度。同時(shí)，正是由于上述原因，一些估價(jià)師在經(jīng)濟(jì)利益的誘惑下，為了迎

2、合委托人的需要，利用上述可操作空間有傾向性地進(jìn)行案例選擇和因素修正，影響了估價(jià)結(jié)果的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。再如，收益法求取價(jià)格的公式選擇單一，未來凈收益和報(bào)酬率的測(cè)算不夠客觀公正等問題都可能極大影響到最終估價(jià)結(jié)果。因此，如何科學(xué)地運(yùn)用市場(chǎng)比較法和收益法對(duì)住宅進(jìn)行估價(jià)，成為我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)迫切需要解決的問題。本文將通過相關(guān)模型對(duì)上述評(píng)估方法的缺陷進(jìn)行改進(jìn)，在完善房地產(chǎn)評(píng)估方法的同時(shí)，亦期能盡量揭示估價(jià)對(duì)象的客觀價(jià)值

3、，減少實(shí)際評(píng)估過程的主觀隨意性和模糊性，使得評(píng)估報(bào)告使用者對(duì)評(píng)估結(jié)果有一個(gè)比較準(zhǔn)確的認(rèn)知。
　　本文以住宅類房地產(chǎn)為研究對(duì)象，以住宅類房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法的改進(jìn)為研究目的，主要采用了文獻(xiàn)研究法、比較研究法和案例研究法。在介紹研究背景和國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的理論基礎(chǔ)、概念、原則、基本方法及缺陷進(jìn)行了闡述，接著對(duì)住宅的概念、特點(diǎn)等做了論述，然后對(duì)住宅價(jià)格的特點(diǎn)、影響因素和住宅估價(jià)的難點(diǎn)處理等做了重點(diǎn)分析。針對(duì)市場(chǎng)比較法的

4、缺陷，引入模糊數(shù)學(xué)中的理論，利用貼近度選擇可比實(shí)例，再用熵權(quán)AHP法確定各指標(biāo)因素的權(quán)重，最后再利用專家打分值和各指標(biāo)因素的權(quán)重求取最終價(jià)格，大大降低了估價(jià)過程中的主觀性。針對(duì)收益法的缺陷，首先對(duì)收益法公式的選擇提出建議，然后重點(diǎn)應(yīng)用模糊綜合評(píng)判的思想改進(jìn)市場(chǎng)提取法，求得可靠的報(bào)酬率，再測(cè)算估價(jià)結(jié)果，以提高估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。最后，用實(shí)際案例演示了改進(jìn)后的市場(chǎng)比較法和收益法的具體應(yīng)用，通過與改進(jìn)前的估價(jià)結(jié)果的精確度進(jìn)行對(duì)比分析，驗(yàn)證了該模