房地產(chǎn)缺損價(jià)值評估的理論與方法初探.pdf

1、房地產(chǎn)估價(jià)是隨著市場經(jīng)濟(jì)和社會(huì)改革逐步發(fā)展起來的，目前理論上已經(jīng)取得了比較成熟的理論體系，實(shí)務(wù)上也形成了規(guī)范的程序和操作方式。相比較而言，房地產(chǎn)缺損價(jià)值評估只是近幾年才引起人們的關(guān)注，發(fā)展速度很快，但仍然趕不上現(xiàn)實(shí)發(fā)展的需要。從理論上講房地產(chǎn)缺損價(jià)值評估是房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法的拓展，是房地產(chǎn)估價(jià)理論的進(jìn)一步深化，為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)提出了新的挑戰(zhàn)和要求。近年來，由于房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者對商品房的承諾不能完全兌現(xiàn)，經(jīng)常出現(xiàn)房屋質(zhì)量方面的缺陷、

2、環(huán)境條件和配套設(shè)施也不符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，使購房者和開發(fā)商發(fā)生購房糾紛，如何評估購房者的利益損失，需要借助房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果，仲裁機(jī)構(gòu)和法院等裁決部門一般也是根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對房屋損失價(jià)值的評估值來進(jìn)行判決，可以說房地產(chǎn)缺損價(jià)值評估是一項(xiàng)涉及面廣、內(nèi)容復(fù)雜的工作，具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。 本文是在總結(jié)過去一些比較成功的實(shí)際操作案例基礎(chǔ)上形成的。首先綜合分析了國內(nèi)外近期房地產(chǎn)缺損價(jià)值評估的發(fā)展?fàn)顩r，提出了對缺損價(jià)值進(jìn)行研究的必要

3、性，接著根據(jù)我國土地制度、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營制度、產(chǎn)權(quán)制度等制度的特殊性，分析了我國房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。特別是房地產(chǎn)的缺損價(jià)值評估作為房地產(chǎn)價(jià)值評估的重要組成部分，有其自身的特點(diǎn)和規(guī)律。在第二部分對房地產(chǎn)缺損價(jià)值進(jìn)行了詮釋，主要是從缺損價(jià)值概念的界定，缺損價(jià)值的影響因素及表現(xiàn)分類等方面對房地產(chǎn)缺損價(jià)值作了必要的解釋和說明。第三部分重點(diǎn)對缺損價(jià)值的理論基礎(chǔ)作了分析，主要是從理論基礎(chǔ)、缺損價(jià)值評估原則、評估依據(jù)來分析。第四部分是論文的重點(diǎn)，在總

4、結(jié)國內(nèi)外缺損價(jià)值評估特點(diǎn)及經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上提出了房地產(chǎn)缺損價(jià)值的評估方法，文中主要總結(jié)了四種對缺損價(jià)值的評估方法：市場比較法、成本法、收益法和價(jià)差法，并對每種方法進(jìn)行了評價(jià)。 文章的結(jié)構(gòu)： 第一章介紹了研究的背景、目的和國內(nèi)外一些研究成果。第二章闡述了房地產(chǎn)缺損價(jià)值概念、影響因素、表現(xiàn)及分類，并指出了房地產(chǎn)缺損價(jià)值評估的意義。第三章對房地產(chǎn)缺損價(jià)值進(jìn)行了理論基礎(chǔ)分析，并對缺損價(jià)值在原則、依據(jù)方面做了闡述。第四章是本文的重點(diǎn)，