物權變動模式理論下之房屋交付法律問題研究.pdf

1、在依法律行為引起的不動產物權變動中,《物權法》確認了非經登記不得發(fā)生物權變動效力的不動產物權變動原則,將登記作為房屋物權變動之唯一公示方式。然而,這一規(guī)則與大量房屋交易習慣做法,尤其是廣大基層農村地區(qū)的做法相左,也與民眾的一般房屋交易理念相背?，F實中大量房屋買賣,通常是在不動產交付后相當長的一段時間才辦理登記手續(xù);此外,由于登記制度不健全,目前我國仍存在大量未登記的房屋,在這種房屋已經實際交付占有,而沒有辦理登記手續(xù)的情況下,交付在房屋

2、物權變動方面的作用及效力問題值得探究。2003年《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》是唯一提及房屋交付問題的規(guī)范性文件,從中看出立法并未賦予房屋交付以權利變動的效力,這一問題亦未受到理論研究的充分關注。
　　鑒于此,本文將從交付的基本概念入手,分析實踐中民眾對房屋交付,尤其是城市商品房交付的理解,并探討房屋交付的條件等基本理論問題。而后,從比較法的視角考察,結合大陸法系不同的物權變動模式,分析交付在

3、不同的物權變動模式中分別具有的不同法律意義。在意思主義模式下,當事人的合意已經實現了物權之移轉,而該變動具有對抗第三人的效力;在形式主義模式下,公示尤為重要,非經法定的公示方式即無法達到物權變動的效果。此外,美國法中傳承至今的契據交付制度非常強調交付的獨立意義,即轉讓人通過將其轉讓權利的意思制作成契據后交付受讓人而完成權利之移轉。
　　通過梳理并分析我國法律規(guī)定可以得知,我國現行之唯經登記才得發(fā)生不動產物權變動效力的規(guī)則,雖然具有