公共租賃住房商業(yè)運作模式的探索和研究.pdf

1、近年來，住房保障成為民生和發(fā)展的重大問題，是社會關(guān)注的熱點、理論研究的難點。自2009年3月“兩會”期間溫家寶總理在政府工作報告中首次提出“積極發(fā)展公共租賃住房”以來，公共租賃住房已成為完善保障性住房體制、引導(dǎo)中國樓市理性健康發(fā)展的戰(zhàn)略性舉措。但如何拓展公租房的資金來源，確保公租房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展又成為新的難題。實際上，公共租賃住房某種意義上就是商業(yè)地產(chǎn)，是經(jīng)營性物業(yè)，借助資本市場服務(wù)于公共租賃住房建設(shè)，是當(dāng)前保障性住房體系制度設(shè)計面臨

2、的重要課題，核心難點在于如何使作為公共品的公共租賃住房滿足資本市場對資本品的要求。因此，可以考慮引入國際通行的房地產(chǎn)投資信托基金REITs來擴大資金來源。政府通過市場機制進行金融創(chuàng)新，將房地產(chǎn)投資信托基金REITs應(yīng)用于保障性住房建設(shè)是一個全新的課題，具有重大的實踐意義和社會意義。
　　為此，我們從公租房和房地產(chǎn)投資信托基金REITs兩方面入手，分析其概念、發(fā)展以及存在的瓶頸問題，借鑒香港保障性住房尤其是領(lǐng)匯模式的經(jīng)驗，探索公共租

3、賃住房引入REITs的商業(yè)運作方式，并按照其要求設(shè)計政策制度，主要圍繞四個方面的問題：一是REITs的基本立法問題以及公共租賃住房（保障房）REITs的法律支撐問題。二是按照資本市場對資本品的要求，選擇公共租賃住房優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)作為標(biāo)的，并設(shè)計補貼政策提升和保證REITs的資產(chǎn)收益率。三是理清產(chǎn)權(quán)問題，完善資產(chǎn)權(quán)屬安排，實現(xiàn)公共品與資本品在法律基礎(chǔ)上的對接。四是及時探索公租房有效管理模式，探索創(chuàng)新社會管理的新機制，通過與經(jīng)濟承受能力掛鉤的“租