北京-公共租賃住房商業(yè)運(yùn)營(yíng)可行性研究

1、,,北京世聯(lián)交易事業(yè)三部2013年4月,公共租賃住房商業(yè)運(yùn)營(yíng)可行性研究,,北京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司,,→,公租房政策盤(pán)點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)公租房案例三.商業(yè)運(yùn)營(yíng)可行性關(guān)鍵點(diǎn),,,,1,公租房政策盤(pán)點(diǎn),,,,? 北京市政策? 順義區(qū)政策? 中關(guān)村政策,,,,part1,北京市政策,,一、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房（以下統(tǒng)稱(chēng)“保障性住房”）輪候家庭。二、申請(qǐng)人具有本市城鎮(zhèn)戶籍，家庭人均住房使用面積15平方米（含）以下；3口及

2、以下家庭年收入10萬(wàn)元（含）以下、4口及以上家庭年收入13萬(wàn)元（含）以下。（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)會(huì)同市相關(guān)部門(mén)根據(jù)本市人均可支配收入水平變化等對(duì)上述標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整）三、外省市來(lái)京連續(xù)穩(wěn)定工作一定年限，具有完全民事行為能力，家庭收入符合上款規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，能夠提供同期暫住證明、繳納住房公積金證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明，本人及家庭成員在本市均無(wú)住房的人員。（具體條件由各區(qū)縣人民政府結(jié)合本區(qū)縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口資源環(huán)境承載力及住房保障能力等實(shí)際確

3、定）　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共租賃住房主要用于解決引進(jìn)人才和園區(qū)就業(yè)人員住房困難，具體申請(qǐng)條件由產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理機(jī)構(gòu)確定并報(bào)區(qū)縣人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施，并報(bào)市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案。,公共租賃住房租賃合同期限由雙方約定，一般為3年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年公共租賃住房租金可以按月、季或年收取，但最長(zhǎng)不得超過(guò)1年續(xù)租：合同期滿前3個(gè)月向區(qū)縣住房保障管理部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)復(fù)核仍符合規(guī)定條件的，產(chǎn)權(quán)單位辦理續(xù)租手續(xù)；不符合公共租賃住房申請(qǐng)條件的，不再續(xù)租,,

4、,,part2,順義區(qū)政策,,（一）申請(qǐng)人須具有本區(qū)城鎮(zhèn)戶籍（二）申請(qǐng)家庭現(xiàn)有住房人均使用面積不超過(guò)15平方米（三）3口人（含）以下家庭年收入不超過(guò)10萬(wàn)元； 4口人（含）以上家庭年收入不超過(guò)13萬(wàn)元。,（一）申請(qǐng)人須在本區(qū)連續(xù)穩(wěn)定工作5年以上，能夠提供同期暫住證明、繳納住房公積金證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明。（二）申請(qǐng)人及家庭成員在北京市均無(wú)住房；家庭收入符合上款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。（三）申請(qǐng)人所在工作單位應(yīng)為：本區(qū)行政機(jī)關(guān)

5、、事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)，或連續(xù)三年年納稅額達(dá)到50萬(wàn)元（含）以上的私營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)、合資（合作）企業(yè)。,產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共租賃住房主要用于解決引進(jìn)人才和園區(qū)就業(yè)人員住房困難，具體申請(qǐng)條件由產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理機(jī)構(gòu)確定，報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)后實(shí)施，并報(bào)市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案,面向本區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工定向配租的公租房，由產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本園區(qū)內(nèi)企業(yè)和職工的資格審核、配租及動(dòng)態(tài)監(jiān)管工作，建立房屋出租臺(tái)賬，報(bào)區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（區(qū)政府房改辦）備案。

6、跨園區(qū)配租的公租房，由區(qū)經(jīng)濟(jì)信息化委負(fù)責(zé)供需雙方的對(duì)接協(xié)調(diào)和調(diào)劑工作。,主要模式包括：1、區(qū)政府投資并持有運(yùn)營(yíng)；2、產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理機(jī)構(gòu)投資并持有運(yùn)營(yíng)；3、商品住宅項(xiàng)目配建由開(kāi)發(fā)企業(yè)投資并持有運(yùn)營(yíng)；4、社會(huì)單位利用自用國(guó)有建設(shè)用地投資建設(shè)并持有運(yùn)營(yíng),租金標(biāo)準(zhǔn)：公租房的租金按照同類(lèi)地段類(lèi)似房屋市場(chǎng)租金一定比例下浮，并結(jié)合承租家庭負(fù)擔(dān)能力確定。優(yōu)惠政策：區(qū)政府所屬機(jī)構(gòu)及區(qū)政府批準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)出租公租房，凡符合國(guó)家有關(guān)稅收規(guī)定的，可享受

7、相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策。運(yùn)營(yíng)管理：公租房的維修、養(yǎng)護(hù)、管理由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)，產(chǎn)權(quán)單位也可委托專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。,,,,part3,中關(guān)村政策,,申請(qǐng)公共租賃住房的人員必須同時(shí)滿足以下條件：1、申請(qǐng)人所在企業(yè)(單位)在中關(guān)村國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)內(nèi)注冊(cè)并納稅；2、申請(qǐng)人具有大學(xué)以上學(xué)歷，或具有中級(jí)以上職稱(chēng)、高級(jí)技師資格；3、申請(qǐng)人必須是與所在企業(yè)(單位)簽訂一年以上勞動(dòng)合同的從業(yè)人員；4、在北京市范圍內(nèi)無(wú)住房且沒(méi)有享受過(guò)中央或北京市的其

8、他優(yōu)惠住房政策。,符合條件的人員可由單位統(tǒng)一申請(qǐng),備以下條件之一的人員可優(yōu)先申請(qǐng)：1、入選中央“千人計(jì)劃”、“北京海外人才聚集工程”、“中關(guān)村高端領(lǐng)軍人才聚集工程”的人員，及上述人員所創(chuàng)辦企業(yè)的人員；2、列入示范區(qū)“十百千工程”、“百家創(chuàng)新型試點(diǎn)”、“瞪羚計(jì)劃”等范圍內(nèi)的企業(yè)人員；3、在海外有5年以上學(xué)習(xí)工作經(jīng)歷，回到中關(guān)村工作時(shí)間不超過(guò)2年，并在中關(guān)村創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)或就業(yè)的人員；4、屬于中央或北京市重點(diǎn)引進(jìn)的高層次創(chuàng)新人才、開(kāi)發(fā)性創(chuàng)

9、業(yè)人才、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)人才。,1、補(bǔ)貼：市、區(qū)兩級(jí)政府對(duì)人才公共租賃住房給予一定比例的租金補(bǔ)貼。2、租金：按照保本微利的原則，以不高于同地段類(lèi)似房屋市場(chǎng)租金確定人才公共租賃住房租金。由產(chǎn)權(quán)單位或房屋管理單位提出申請(qǐng)，報(bào)區(qū)縣政府核準(zhǔn)后實(shí)施。3、租期：人才公共租賃住房租賃最長(zhǎng)不能超過(guò)工作合同期限，承租人需繼續(xù)承租的，應(yīng)在合同期滿前3個(gè)月內(nèi)提出申請(qǐng)，由產(chǎn)權(quán)單位會(huì)同相關(guān)單位復(fù)核，符合條件的續(xù)簽租賃合同。連續(xù)租賃期限原則上最長(zhǎng)不超過(guò)3年。符合

10、承租條件的家庭只能承租一套人才公共租賃住房。4、罰則：申請(qǐng)人才公共租賃住房單位和個(gè)人有開(kāi)據(jù)虛假證明、未如實(shí)申報(bào)家庭收入或住房等情況，騙租人才公共租賃住房的，由管理單位或產(chǎn)權(quán)單位解除租賃合同，按同期市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交租金并取消申請(qǐng)資格，5年內(nèi)不得申請(qǐng)政策性住房。,,,,2,產(chǎn)業(yè)園區(qū)公租房案例,,,,,中關(guān)村環(huán)保園項(xiàng)目,翠湖·閱西山,,項(xiàng)目位置,一梯四戶,兩梯十二戶,一、5月1日前擬訂配租方案并上報(bào)區(qū)住保辦和海淀園管委會(huì)產(chǎn)規(guī)處；二、

11、5月15日前確定該項(xiàng)目租金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格，并將配租方案上報(bào)區(qū)政府審核；三、7月1日前配租方案取得區(qū)政府批準(zhǔn)，同步進(jìn)行配租準(zhǔn)備工作，并向進(jìn)駐企業(yè)正式公布相關(guān)信息。四、7月份完成租賃協(xié)議簽訂工作，收取租金及保證金。五、10月份物業(yè)進(jìn)駐，并作交房前演練。六、11月中旬交房入住，部分配套商業(yè)設(shè)施同時(shí)開(kāi)業(yè)。,,1、原則：優(yōu)先躉租，優(yōu)先大客戶躉租：簽訂12年租期，租期內(nèi)租金價(jià)格不變，租金一次性支付（約30萬(wàn)）。供暖費(fèi)和物業(yè)費(fèi)、能源費(fèi)按正

12、常收費(fèi)辦法繳納。躉租客戶每套房免費(fèi)提供一個(gè)地下車(chē)位。散租：合同租期3年。合同到期后另行簽約，租金從新評(píng)估確定。2、租金（起始年）：約1.2元每日每平米。（不含能源費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)）3、物業(yè)費(fèi)：2.28元每月每平米。4、供暖費(fèi)：30元每平米每供暖季。5、能源費(fèi)：按北京市居住生活標(biāo)準(zhǔn)收取。6、租金補(bǔ)貼：由入駐企業(yè)向區(qū)房管局和海淀園管委會(huì)產(chǎn)規(guī)處申請(qǐng)，補(bǔ)貼額度為租金35%-40%。,,,,3,商業(yè)運(yùn)營(yíng)可行性關(guān)鍵點(diǎn),,,,? 申請(qǐng)資