重慶市公共租賃住房投融資模式研究.pdf

1、近年來,隨著廉租住房、經濟適用住房建設和棚戶區(qū)改造力度的逐步加大,城市低收入家庭的住房條件得到較大改善。但是,由于有的地區(qū)住房保障政策覆蓋范圍比較小,部分大中城市商品住房價格較高、上漲過快、可供出租的小戶型住房供應不足等原因,一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房的問題比較突出。特別是“夾心層”群體存在階段性住房困難,支付能力不足于購買商品房,又不具備購買經濟適用房條件,這部分人群急需找到解決其住房的渠道。解決好廣大低收

2、人家庭和戶籍不在城鎮(zhèn)的農民工住房保障問題已成為各級政府工作的重點和難點。公共租賃住房(即公租房)是政府為解決市場失靈和保障居民基本居住需求推行的一種住房保障政策,并且公租房建設和供應已經上升為“國家戰(zhàn)略”。目前北京、上海、深圳、重慶等城市積極探索公租房建設。特別是重慶,是我國農村區(qū)域最廣、城鄉(xiāng)二元結構特征最突出的直轄市,也是農民工群體數量龐大的直轄市,統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展任重道遠,公租房建設是重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革的重要內容。而建設所需的巨

3、額資金是保障性住房建設的普遍難題。因此研究公租房的投融資模式,拓寬資金籌措渠道,建立資金籌措長效機制成為公租房可持續(xù)發(fā)展的重要保障。
　　 本文對公租房產生、意義、概念、特征及必要性進行理論分析的基礎上;對與本文研究密切相關的理論以及研究成果進行梳理,了解國內外公租房建設融資模式,特別是發(fā)達國家和地區(qū)保障性住房的成熟的融資模式以及啟示,這些理論基礎為重慶市公租房融資模式的創(chuàng)新研究、進而為公租房制度體系的建立和完善奠定了基礎。通過

4、對重慶市公租房融資模式現狀及主要融資渠道進行分析的基礎上,總結重慶市公租房融資模式的成效,尋找重慶市公租房融資中所存在的問題及其原因。探索與重慶發(fā)展相協(xié)調的公租房融資新模式,提出完善重慶市公租房融資模式的基本思路及幾種可供參考的具體模式。
　　 通過研究得到以下結論:
　　 (1)重慶市公租房建設投融資與還貸能夠實現動態(tài)平衡。通過測算,重慶市至2015年建設4000×104m2公租房,通過政府財政投入,銀行及非銀行金融機

5、構貸、公積金貸款及發(fā)行債券:通過引入房地產投資信托基金、BOT模式以及將承擔公租房建設作為房地產企業(yè)經營的基本條件等渠道,所需投融資1200億的目標能夠順利實現。通過公租房租金、配套商業(yè)部分按市價租售、以及在條件成熟時將公租房出售給符合條件的個人等途徑可實現還本付息。其中,商業(yè)用房的出售和公租房出售,這兩部分籌措的資金可用來平衡社會融資的本金而且略有盈余。而公租房的租金收入可償還貸款利息,商業(yè)用房的租金收入可以平衡每年維修和管理費用。此

6、外,60%的公租房,即2400×106m2只租不售,作為優(yōu)良資產長期運營,可以獲得長期、穩(wěn)定的租金收益。
　　 (2)政府是公租房建設融資的主導。由于保障性住房投資收益率低、投資回收周期長、經營管理相對復雜,因而對社會資金吸引力相對較小。這種情況下,社會資金能否流入保障性住房領域,政府主導是關鍵,并在很大程度上取決于政府提供的優(yōu)惠政策、利益激勵、風險分擔機制及合作模式是否符合社會資金的投資意愿。公租房作為保障性住房的主體,必須在

7、政策制定上體現政府的主導作用。重慶市公租房建設融資的經驗表明,在公租房建設融資過程中,政府不單是靠財政撥付和稅收減免等注入資金,更重要的是綜合運用各種調控手段發(fā)揮杠桿作用,以政策撬動、吸引社會及民間資本積極參與。其中,通過稅收優(yōu)惠、稅收返還、利息補貼、增信擔保等方式引導民間資本進入保障房建設,成效明顯。因此,應充分發(fā)揮政府的主導作用,靈活運用各種政策工具,為保障性住房運營管理提供有力的政策空間和市場環(huán)境,吸引社會資本參與保障性住房建設。

8、
　　 (3)社會資金是拓寬公租房融資的關鍵。重慶公租房建設融資經驗表明,單純依賴政府的財政投入和稅收減免發(fā)展公租房,難于真正做到可持續(xù)投入和建設;在政府財力有限的情況下,開辟銀行融資、非銀行金融、公積金貸款、發(fā)行債券等多元化的公租房建設融資渠道尤為關鍵,其中,通過金融財稅等經濟手段融資,拓寬公租房融資渠道,是一條有效途徑;通過適當地引入市場機制,不僅為公租房建設提供了資金支持,也為社會資金參與公租房建設創(chuàng)造了條件,從而尋到一條

9、低風險、收益穩(wěn)定且承擔社會責任的有益投資途徑。
　　 (4)投融資平臺是公租房融資模式運行的中心環(huán)節(jié)。重慶市采取的投融資平臺融資模式,以重慶市地產集團、城投集團、兩江集團等優(yōu)質國有資產為依托建設投融資平臺,負責公租房的融資、開發(fā)和建設,是關系公租房項目能否順利實施的中心環(huán)節(jié):以有效的運營為基礎,多方式、多渠道融資,能夠為公租房建設提供更好的支持和服務,有效促進資產保值增值,并進一步提升平臺的融資能力和國有資產的運營管理能力;這樣

10、一個融合政府與市場的優(yōu)勢、使其在各自擅長的領域發(fā)揮作用的平臺,有助于為融資模式及管理機制創(chuàng)新、運營效率提高創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境。
　　 (5)REITS、BOT等模式是公租房融資模式創(chuàng)新的有益借鑒。研究表明,以REITS、BOT等模式為典型代表的項目融資在國際上運用己較成熟,能夠為公租房融資模式創(chuàng)新提供有益借鑒。REITS模式便于投資者參與或退出投資的同時,還具有較高且穩(wěn)定回報的特點,可以將公租房經營過程中產生的持續(xù)、穩(wěn)定租金收入用來分

11、紅,從而吸引傾向于穩(wěn)健投資的投資者:BOT模式可以通過建立制度化合作,引導開發(fā)商投資建設公租房,私營企業(yè)的介入不僅能夠拓寬建設和運營公租房的資金來源,同時能提高效率、降低風險。因此,如果將上述模式以某種變通形式參與公租房建設,并納入到公租房融資模式中來,將會極大豐富公租房的融資手段和方式,提升其融資能力,并促進融資模式的發(fā)展和創(chuàng)新。
　　 (6)提出拓寬重慶市公租房融資渠道的對策建議。積極穩(wěn)妥引進多種融資模式,鼓勵社會資本參與,