工程造價管理第6章建設項目竣工階段工程造價確定與控制

1、第6章建設項目竣工階段工程造價確定與控制,目 錄,,,6.1 概述,6.2 竣工決算,6.3 保修金的處理,6.4 建設項目后評估,6.1 概 述,6.1.1 建設項目竣工驗收及其工程造價管理6.1.2 建設項目竣工驗收的內(nèi)容6.1.3 建設項目竣工驗收的程序6.1.4  《建設工程施工合同（示范文本）》中關 于拒絕接收、移交、接收全部與部分工程的相關規(guī)定,3,建設單位、施工單位、設計單位

2、、其他有關部門以及項目驗收委員會等，以項目批準的設計任務書和設計文件、國家或部門頒發(fā)的施工驗收規(guī)范和質(zhì)量檢驗標準為依據(jù)，按照一定的程序和手續(xù)，在項目建成并試生產(chǎn)合格后，對工程項目總體進行檢驗和認證，綜合評價和鑒定的過程。,6.1.1 建設項目竣工驗收及其工程造價管理,4,1. 建設項目竣工驗收的概念,2. 建設項目竣工驗收的條件,5,完成建設工程設計和合同約定的各項內(nèi)容。有完整的技術檔案和施工管理資料。有工程使用的主要建筑材料、

3、建筑構配件和設備的進場試驗報告。有勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件。由施工單位簽署的工程保修書。,6.1.1 建設項目竣工驗收及其工程造價管理,,作用,6,3. 建設項目竣工驗收的作用,6.1.1 建設項目竣工驗收及其工程造價管理,（1）全面考核建設成果，檢查設計、工程質(zhì)量是否符合要求，確保項目按設計要求的各項技術經(jīng)濟指標正常使用。（2）通過竣工驗收辦理固定資產(chǎn)使用手續(xù)，可以總結(jié)工程建設經(jīng)驗，為提高建設項目

4、的經(jīng)濟效益和管理水平提供重要依據(jù)。,,作用,7,3. 建設項目竣工驗收的作用,6.1.1 建設項目竣工驗收及其工程造價管理,（3）建設項目竣工驗收是項目實施階段的最后一個程序，是建設成果轉(zhuǎn)入生產(chǎn)使用的標志，是審查投資使用是否合理的重要環(huán)節(jié)。（4）建設項目建成投產(chǎn)交付使用后，能否取得良好的宏觀效益，需要經(jīng)過國家權威管理部門按照技術規(guī)范、技術標準組織驗收確認，因此，竣工驗收是建設項目轉(zhuǎn)入投產(chǎn)使用的必要環(huán)節(jié)。,在竣工驗收階段，從工程造價的

5、管理角度來看，主要是工程竣工結(jié)算及竣工決算的辦理與計算。在竣工驗收階段，無論是與施工企業(yè)的結(jié)算，還是業(yè)主自身的最終決算，都要及時辦理。否則，將會影響竣工驗收及交付使用，這對是否能夠發(fā)揮投資的經(jīng)濟效益影響非常重大。,8,6.1.1 建設項目竣工驗收及其工程造價管理,4. 建設項目竣工階段工程造價管理,9,6.1.2 建設項目竣工驗收的內(nèi)容,10,建設項目全部建成，經(jīng)過各單項工程的驗收符合設計的要求，并具備竣工圖表、竣工決算、工程總結(jié)等

6、必要文件資料，由建設項目主管部門或發(fā)包人向負責驗收的單位提出竣工驗收申請報告，按程序驗收。工程驗收報告應經(jīng)項目經(jīng)理和承包人有關負責人審核簽字。,6.1.3 建設項目竣工驗收的程序,對于竣工驗收不合格的工程，承包人完成整改后，應當重新進行竣工驗收，經(jīng)重新組織驗收仍不合格且無法采取措施補救的，則發(fā)包人可以拒絕接收不合格工程，因不合格工程導致其他工程不能正常使用的，承包人應采取措施確保相關工程的正常使用，由此增加的費用和（或）延誤的工期由承

7、包人承擔。,11,1. 拒絕接收全部或部分工程,6.1.4 《建設工程施工合同（示范文本）》中關于拒絕接收、移交、接收全部與部分工程的相關規(guī)定,除專用合同條款另有約定外，合同當事人應當在頒發(fā)工程接收證書后7天內(nèi)完成工程的移交。發(fā)包人無正當理由不接收工程的，發(fā)包人自應當接收工程之日起，承擔工程照管、成品保護、保管等與工程有關的各項費用，合同當事人可以在專用合同條款中另行約定發(fā)包人逾期接收工程的違約責任。承包人無正當理由不移交工程的

8、，承包人應承擔工程照管、成品保護、保管等與工程有關的各項費用，合同當事人可以在專用合同條款中另行約定承包人無正當理由不移交工程的違約責任。,12,2. 移交、接收全部與部分工程,6.1.4 《建設工程施工合同（示范文本）》中關于拒絕接收、移交、接收全部與部分工程的相關規(guī)定,在建設項目竣工后，建設單位按照國家的有關規(guī)定對新建、改建及擴建的工程建設項目編制的從籌建到竣工投產(chǎn)的全過程的全部實際支出費用的竣工決算報告。,6.2.1 竣工決算

9、概述,13,1. 竣工決算的概念,1,,,竣工決算的作用,14,2. 竣工決算的作用,建設項目竣工決算是綜合、全面反映竣工項目建設成果及財務情況的總結(jié)性文件。建設項目竣工決算是辦理交付使用資產(chǎn)的依據(jù)?？梢匀媲謇砘窘ㄔO財務，做到工完賬清，便于及時總結(jié)經(jīng)驗，積累各項技術經(jīng)濟資料、考核和分析投資效果，提高工程建設的管理水平和投資效果。有利于進行設計概算、施工圖預算和竣工決算的對比，考核實際投資效果。,6.2.1 竣工決算概述,（

10、1）編制單位不同 竣工結(jié)算是由施工單位編制的，而竣工決算是由建設單位編制的。（2）編制范圍不同 竣工結(jié)算主要是針對單位工程，而竣工決算是針對建設項目編制的。,15,3. 竣工結(jié)算與竣工決算的區(qū)別,6.2.1 竣工決算概述,（3）編制作用不同 竣工結(jié)算是建設單位與施工單位結(jié)算工程價款的依據(jù)，是施工單位核算其工程成本、考核其生產(chǎn)成果、確定經(jīng)營活動最終收入的依據(jù)，是建設單位編制建設項目竣工決算的依據(jù)；竣工決算是建設單位考核投資

11、效果、正確確定固定資產(chǎn)價值和正確核定新增固定資產(chǎn)價值的依據(jù)。,16,3. 竣工結(jié)算與竣工決算的區(qū)別,6.2.1 竣工決算概述,17,6.2.2 竣工決算的組成內(nèi)容,18,6.2.2 竣工決算的組成內(nèi)容,1,,,工程造價對比分析,19,主要實物工程量 對于實物工程量出入比較大的情況，必須查明原因。主要材料消耗量 考核主要材料消耗量，要按照竣工決算表中所列明的三大材料超過概算的消耗量，查明是在工程的哪個環(huán)節(jié)超出量最大，再進一步查

12、明超耗的原因。主要材料、機械臺班、人工的單價 主要材料及人工的單價對工程造價影響較大。,6.2.2 竣工決算的組成內(nèi)容,可行性研究報告，投資估算書、初步設計（或擴大初步設計）、設計總概算或修正總概算及其批復文件等。設計變更文件、施工記錄、施工簽證單及其他施工發(fā)生的費用記錄文件。經(jīng)批準的施工圖紙、工程標底、承包合同價、工程結(jié)算等經(jīng)濟文件資料。各年度基建計劃、本年度財務決算及批復文件。批準的開工報告、項目竣工平面圖及各種竣工驗

13、收資料。施工合同、投資包干合同，其他監(jiān)理及造價咨詢等合同（或協(xié)議）資料。設備、材料價格簽證或訂價合同及調(diào)價文件和調(diào)價記錄。其他有關的資料。,20,1. 竣工決算的編制依據(jù),6.2.3 竣工決算的編制,為了正確核定新增固定資產(chǎn)價值，考核分析投資效果，建立健全經(jīng)濟責任制，所有新建、擴建和改建等建設項目竣工后，都應及時、完整、正確的編制好竣工決算。建設單位要做好以下工作：按照規(guī)定組織竣工驗收，保證竣工決算的及時性。積累、整理竣工項

14、目資料，保證竣工決算的完整性。清理、核對各項賬目，保證竣工決算的正確性。,21,2. 竣工決算的編制要求,6.2.3 竣工決算的編制,22,1. 新增資產(chǎn)價值的分類,6.2.4 新增資產(chǎn)價值的分類和確定,1,,,固定資產(chǎn),23,固定資產(chǎn)是指使用期限超過一年，單位價值在1000元、1500元或2000元以上，并在使用過程中保持原有實物形態(tài)的資產(chǎn)，如房屋、建筑物、機械運輸工具等。不同時具備上述兩個條件的資產(chǎn)則為低值易耗品，應列入流動

15、資產(chǎn)范圍，如一般的工具、器具、家具等。,6.2.4 新增資產(chǎn)價值的分類和確定,1. 新增資產(chǎn)價值的分類,1,,,流動資產(chǎn),24,流動資產(chǎn)是指可以在一年或超過一年的營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者耗用的資產(chǎn)。按流動資產(chǎn)占用形態(tài)可分為現(xiàn)金、存貨、銀行存款、短期投資、應收賬款及預付賬款等。,6.2.4 新增資產(chǎn)價值的分類和確定,1. 新增資產(chǎn)價值的分類,1,,,無形資產(chǎn),25,無形資產(chǎn)是指由特定主體所控制的，不具有實際形態(tài)，僅對生產(chǎn)經(jīng)營長期發(fā)揮作用

16、并能帶來經(jīng)濟效益的各種資源。主要有專利權、非專利技術、商標權、商譽等。,6.2.4 新增資產(chǎn)價值的分類和確定,1. 新增資產(chǎn)價值的分類,1,,,遞延資產(chǎn),26,遞延資產(chǎn)是指不能全部計入當年損益，應當在以后年度分期攤銷的各種費用，包括開辦費、租入固定資產(chǎn)改良支出等。,6.2.4 新增資產(chǎn)價值的分類和確定,1. 新增資產(chǎn)價值的分類,1,,,其他資產(chǎn),27,其他資產(chǎn)是指具有專門用途，但不參加生產(chǎn)經(jīng)營的經(jīng)國家批準的特種物資，如銀行凍結(jié)存

17、款和凍結(jié)物資、涉及訴訟的財產(chǎn)等。,6.2.4 新增資產(chǎn)價值的分類和確定,1. 新增資產(chǎn)價值的分類,建設工程保修,建設工程保修是指建設工程在辦理交工驗收手續(xù)后，在規(guī)定的保修期限內(nèi)（按合同相關保修期的規(guī)定），因勘察設計、施工、材料等原因造成的缺陷，應由責任單位負責維修。,28,1. 建設工程保修及項目保修,6.3.1 保修的概念、范圍、最低保修期限及操作程序,項目保修,項目保修是指工程竣工驗收交付使用后，在一定期限內(nèi)由施工單位到建設

18、單位或用戶進行回訪，對于工程發(fā)生的，確實是由于施工單位施工責任造成的建筑物使用功能不良或無法使用的問題，由施工單位負責修理，直至達到正常使用的標準。,29,1. 建設工程保修及項目保修,6.3.1 保修的概念、范圍、最低保修期限及操作程序,,保修范圍,發(fā)、承包雙方在工程質(zhì)量保修書中約定的建設工程的保修范圍包括：地基基礎工程、主體結(jié)構工程，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，供熱與供冷系統(tǒng)，電氣管線、給排水管道、設

19、備安裝和裝修工程，以及雙方約定的其他項目。具體保修的內(nèi)容，雙方在工程質(zhì)量保修書中約定。,30,6.3.1 保修的概念、范圍、最低保修期限及操作程序,2. 工程質(zhì)量的保修范圍和最低保修期限,基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結(jié)構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年。供熱與供冷系統(tǒng)為2個采暖期和供冷期。電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程為2年。其他

20、項目的保修期限由發(fā)、承包雙方在合同中規(guī)定。建設工程的保修期自竣工驗收合格之日算起。,31,6.3.1 保修的概念、范圍、最低保修期限及操作程序,2. 工程質(zhì)量的保修范圍和最低保修期限,32,3. 保修的操作程序,6.3.1 保修的概念、范圍、最低保修期限及操作程序,保修金,保修金是指對保修期間和保修范圍內(nèi)所發(fā)生的維修、返工等各項費用支出。保修金按合同和有關規(guī)定合理確定和控制。保修金一般可按照建筑安裝工程造價的確定程序和方法計算，

21、也可按照建筑安裝工程造價或承包工程合同價的一定比例計算。,33,1. 保資金的概念,6.3.2 保修金的概念及其處理,1,,,保修金的處理,34,2. 保修金的處理,（1）由于勘查、設計方面的原因造成的質(zhì)量缺陷，由勘查、設計單位承擔經(jīng)濟責任；由施工單位負責維修或處理，勘查、設計單位繼續(xù)完成勘查、設計工作，減收或免收勘查、設計費并賠償損失。（2）承包單位未按國家的有關規(guī)范、標準和設計要求施工，造成的質(zhì)量缺陷，由承包單位負責返修并承

22、擔經(jīng)濟責任。,6.3.2 保修金的概念及其處理,1,,,保修金的處理,35,2. 保修金的處理,（3）由于建筑材料、設備及構配件質(zhì)量不合格引起的質(zhì)量缺陷，誰采購誰承擔相應經(jīng)濟責任。至于施工單位、建設單位與材料、設備及構配件供應單位或部門之間的經(jīng)濟責任，按材料、設備及構配件的采購供應合同處理。（4）因使用單位使用不當造成的損壞問題，由使用單位自行負責。,6.3.2 保修金的概念及其處理,1,,,保修金的處理,36,2. 保修金的

23、處理,（5）因地震、洪水、臺風等不可抗拒的自然原因造成的損壞問題，施工、設計單位不承擔經(jīng)濟責任，由建設單位負責處理。（6）其他保修問題及涉外工程保修問題，除參照上述辦法進行處理外，還可以通過合同條款約定執(zhí)行。,6.3.2 保修金的概念及其處理,建設項目后評估是指在項目建成投產(chǎn)或投入使用后的一定時刻，對項目的運行進行全面的評價，即對投資項目的實際費用和效益進行系統(tǒng)的分析評價，將項目決策時的預期效果與項目實施后的終期實際效果進行全面對比

24、考核，對建設項目投資的經(jīng)濟、技術、社會及環(huán)保等方面的效益與影響進行全面科學的評估。,6.4.1 建設項目后評估概述,37,1. 建設項目后評估的概念及意義,概念,1,,,意義,38,以檢驗項目的前評估理論和方法是否合理、決策是否科學，從中總結(jié)經(jīng)驗，吸取教訓，及時反饋到新的決策中去，為今后同類項目的評估和決策提供分析依據(jù)，從而提高可行性研究及項目決策的科學性，保證項目投資效益的實現(xiàn)。,6.4.1 建設項目后評估概述,1. 建設項目

25、后評估的概念及意義,39,2. 建設項目后評估的種類,6.4.1 建設項目后評估概述,40,6.4.1 建設項目后評估概述,2. 建設項目后評估的種類,41,6.4.1 建設項目后評估概述,2. 建設項目后評估的種類,42,2. 建設項目后評估的種類,6.4.1 建設項目后評估概述,1,,,內(nèi)容,43,目標評估執(zhí)行情況評估成本效益評估影響評估持續(xù)性評估,6.4.2 建設項目后評估的內(nèi)容、程序及方法,1. 建設項目后評

26、估的內(nèi)容,1,,44,6.4.2 建設項目后評估的內(nèi)容、程序及方法,2. 建設項目后評估的程序,1,,,方法,45,后評估中，通常是設置一些具體的指標，如項目前期和實施階段的后評估指標，項目營運階段的后評估指標，通過對這些具體指標的計算和對比，求出項目實際運行情況與預計情況的偏差和偏離程度，對其進行分析，采用具有針對性的解決方案，保證項目的正常運營。,6.4.2 建設項目后評估的內(nèi)容、程序及方法,3. 建設項目后評估的方法,46

27、,1. 項目前期和實施階段后評估指標,6.4.3 項目后評估指標的計算,1,,,指標,47,（1）實際單位生產(chǎn)能力投資 （6）實際投資利潤（利稅）變化率（2）實際達產(chǎn)年限變化率 （7）實際凈現(xiàn)值（3）主要產(chǎn)品價格（成本）變化率 （8）實際內(nèi)部收益率（4）實際銷售利潤變化率 （9）實際投資回收期（5）實際投資利潤（利稅）率 （10）實際借款償還期,2. 項目營運階段后評