[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)-房地產(chǎn)估價

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué) --- 房地產(chǎn)估價,,1.概述估價的概念、必要性2.房地產(chǎn)估價理論基礎(chǔ)估價原則、基本程序3.房地產(chǎn)估價方法比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、路線價法,1.概 述,1.1房地產(chǎn)估價概念所謂房地產(chǎn)估價，是指以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)客觀合理價格的估計、推測或判斷。評估可簡單地定義為對價

2、值的判斷或估算。價值是指某物體在某些方面對某些人所具備的用途和效用。（使用價值、交換價值）大多數(shù)不動產(chǎn)評估的目的是為了估算所謂的市場價值，可以簡單地將其定義為某一財產(chǎn)在一個充滿競爭和開放的市場上最有可能的銷售價格。房地產(chǎn)估價=科學(xué)+藝術(shù)1.2房地產(chǎn)估價的必要性不動產(chǎn)上市、融資、銷售和購買決策的需要。⑴房地產(chǎn)交易的需要⑵房地產(chǎn)抵押的需要⑶房地產(chǎn)保險和損害賠償?shù)男枰确康禺a(chǎn)稅收的需要⑸ 房地產(chǎn)征用補償?shù)男枰? 房地產(chǎn)市

3、場信息的缺失影響房地產(chǎn)市場功能的發(fā)揮,2.房地產(chǎn)估價基本理論,2.1基本原則⑴合法原則要以 估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。*合法產(chǎn)權(quán)—應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)?！秶型恋厥褂米C》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》、《土地他項權(quán)利證明書》、《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》。集體≠國有；行政劃撥≠有償出讓；違法占地≠合法占地；違章建筑≠合法建筑；

4、*合法使用—應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制為依據(jù)。土地用途、建筑高度、建筑容積率、建筑密度。城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價值。*合法處分—應(yīng)以法律、法規(guī)、或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。如法律規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)不能作為抵押目的來估價。,⑵最高最佳使用原則—要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。*最高最佳使用不是無條件的最高最佳使用，而是在法律許可范圍內(nèi)的最高最佳使用，這也是合法原則的要求。*最佳用途、最

5、佳規(guī)模、最佳集約度*法律上的許可性、技術(shù)上的可能性、經(jīng)濟(jì)上的可行性*保持現(xiàn)狀前提、裝修改造前提、轉(zhuǎn)換用途前提、重新利用前提、上述情形的某種綜合。（最常見的是第二種和第三種的組合）⑶替代原則—要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。類似房地產(chǎn)是指與估價對象處于同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價對象具有替代關(guān)系，價格會相互影響的房地產(chǎn)所處的區(qū)域

6、范圍。⑷估價時點原則—要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。過去（回顧性估價）、現(xiàn)在、未來（預(yù)測性估價）。實際估價中，通常將估價人員實地查勘估價對象期間的某一個日期定為估價時點。⑸ 公平原則—要求房地產(chǎn)估價人員應(yīng)站在中立的立場上，求出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價格。,2.2房地產(chǎn)估價的基本程序是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行次序。⑴獲取估價業(yè)務(wù)被動接

7、受、主動爭取、自有自估 ⑵確定房地產(chǎn)估價的基本事項 ①明確估價目的：買賣、租賃、抵押、保險、征地拆遷？？明確估價目的有助于更好地明確估價對象，因為依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī) ，有些房地產(chǎn)不能用于某些估價目的，或有些估價目的限制了可以作為估價對象的范圍和內(nèi)容。此外，估價目的的確定對于估價方法的選擇、估價資料的收集也有著很重要的規(guī)定作用。如，拆遷時公共設(shè)施的評估、不得抵押房地產(chǎn)不能進(jìn)行抵押。 ②確定估價對

8、象：實體狀況、權(quán)利狀況實體狀況—土地OR建筑物OR兩者結(jié)合體；坐落位置、地段、面積、用途、建筑結(jié)構(gòu)類型。權(quán)利狀況—權(quán)利的完整性（是否受限制）、權(quán)屬的性質(zhì)（所有權(quán)OR 使用權(quán)）、權(quán)屬的使用狀況（如使用權(quán)的剩余年限） ③確定估價期日—是要明確所要評估的價值是指哪個具體時間上的價值。 三種方式 ④簽訂估價合同,⑶擬訂評估作業(yè)計劃包括以下內(nèi)容：①擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法；②擬調(diào)查收集的資

9、料及其來源渠道；③預(yù)計所需的時間、人力和經(jīng)費；④擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度⑷實地勘察和收集整理資料基本目的有兩個： ① 為市場分析服務(wù)；②為特定的房地產(chǎn)分析服務(wù)。估價所需材料包括：①對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料；②對估價對象所在地區(qū)房地產(chǎn)有影響的資料；③類似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實例資料；④反映估價對象狀況的資料。進(jìn)行實地查勘，如估價對象位置、周圍環(huán)境，估價對象外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對事先收集的有關(guān)估價對象

10、的坐落、四至、用途、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實，同時補充估價所需的其他資料。⑸選擇估價方法：資料特點+估價對象特點（如類型等）+估價方法的適用條件，一般用多種方法⑹確定估價結(jié)果（最終估價）簡單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)對于一些不可量化的影響因素，估價人員可對結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但應(yīng)在報告中闡述理由。,當(dāng)估價師使用多個或更多的方法對價值進(jìn)行估算時，必須對使用有關(guān)方法得出的估算值進(jìn)行檢查然后得出最后的結(jié)論。這個過程稱

11、為調(diào)整過程。這里涉及三個基本的考慮因素： ①根據(jù)評估目的對每種方法的適合程度進(jìn)行檢查； ②對數(shù)據(jù)的充分性和可靠性，以及分析中任何假設(shè)的有效性進(jìn)行考慮； ③對使用評估方法得出的價值范圍（數(shù)值分布）以及該范圍內(nèi)每個價值的價值位置（高、中、低）進(jìn)行考慮。 最后的價值仍取決于實際的市場信息和估價師的判斷和經(jīng)驗，估價結(jié)論很少以三種估價方法的簡單平均數(shù)為基礎(chǔ)。⑺估價報告

12、 口頭報告 表格式報告 書面報告 敘述式報告,,,1.確定問題,2.制訂評估計劃,3.收集并分析有關(guān)數(shù)據(jù),4.使用估價方法,5.得出估價結(jié)論,6.形成估價報

13、告,一般數(shù)據(jù),標(biāo)的財產(chǎn)數(shù)據(jù),可比財產(chǎn)數(shù)據(jù),收入法,成本法,銷售比較法,最有效和最佳使用,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,3.房地產(chǎn)估價方法,3.1比較法比較法，是將待估房地產(chǎn)與其所在區(qū)域近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)成交價作相應(yīng)的修正，以此估算待估房地產(chǎn)的正常市場情況下的價格或價值得一種方法。適用范圍：不動產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)交易案例與待估案例有較強(qiáng)相關(guān)性一般來說，比較法比另兩種方法更簡單也更直接，

14、其計算的過程也常常較少，因此，評估判斷出錯的可能性和數(shù)學(xué)錯誤的可能性都較少。其所得出的估價判斷要比其他方法所得出的判斷更可靠。,估價程序,收集交易案例,,案例1,案例2,案例3,交易情況、 期日、房地產(chǎn)狀況因素修正,比準(zhǔn)價格1,比準(zhǔn)價格2,比準(zhǔn)價格3,均值V=∑Vi/n,評估價,,,,,,,,步驟：⑴調(diào)查最近銷售。對交易案例的銷售進(jìn)行調(diào)查；確定買主和賣主的動機(jī)；找出有關(guān)銷售日期、價格、條件等方面資料；

15、⑵分析銷售。分析交易案例并將交易案例與待估不動產(chǎn)（財產(chǎn)標(biāo)的）進(jìn)行比較，考慮銷售時間、位置以及其他影響市場價值的因素。這個過程包括兩個部分，第一是找出各比較案例之間的不同以及比較案例與估價對象之間的不同；第二是將交易案例之間的銷售價格差異與財產(chǎn)特征的差異相比較。我們應(yīng)努力發(fā)現(xiàn)是什么原因使這種類型的財產(chǎn)出現(xiàn)價格差異。⑶差別調(diào)整。判斷觀察到的差異是如何對被研究資產(chǎn)的價格產(chǎn)生影響的。通常將這些差異作為對交易案例價格進(jìn)行“調(diào)整的因

16、素”。⑷得出評估價值。根據(jù)交易案例的銷售對待估不動產(chǎn)的價值做出結(jié)論。,3.1.1收集可比銷售數(shù)據(jù),（1）選擇可比銷售一個銷售要成為可比對象應(yīng)滿足三個標(biāo)準(zhǔn)。首先，財產(chǎn)應(yīng)該是一宗競爭性財產(chǎn)。二，銷售應(yīng)該具備公開市場交易的資格。三，假設(shè)一個當(dāng)前的估價日，銷售應(yīng)該在近期發(fā)生。競爭性財產(chǎn)：對于尋求購買估價對象不動產(chǎn)的潛在購買者來說，一宗競爭性財產(chǎn)應(yīng)該是一個合理替代的財產(chǎn)或可選擇的財產(chǎn)。該財產(chǎn)所處的地區(qū)、大小形狀及其他一些財產(chǎn)特征與估價對

17、象不動產(chǎn)有足夠的相似之處以滿足買方的要求。開放市場交易：公開市場條件下實現(xiàn)的價格。要考慮交易是否涉及任何異常條件，如不動產(chǎn)銷售價格中包括動產(chǎn)價格，或有買主以優(yōu)惠利率提供融資。銷售日期應(yīng)相對接近估價日期。不動產(chǎn)的供求將隨時間而變化并因此影響價值的變化。,收集可比交易實例（收集交易實例+選取可比實例）盡可能的接近選取交易實例的標(biāo)準(zhǔn)：⑴可比實例所處的地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)?！班弲^(qū)”是指

18、財產(chǎn)群，這種財產(chǎn)群中的財產(chǎn)（絕大多數(shù)財產(chǎn)）具有相對類似的土地用途和價值。（“同質(zhì)”性要求）從更廣泛的意義上講，是指其居住和使用者有著某些共同聯(lián)系或特征的區(qū)域。物質(zhì)特性通常確定一個鄰區(qū)的界限，但一個鄰區(qū)的界限并非總是很明顯。有助于確定某一財產(chǎn)所謂的最有效和最佳用途。⑵可比實例的用途應(yīng)與估價對象的用途相同。大類用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)等。⑶可比實例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。大類結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、

19、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)。⑷可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。⑸可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的相吻合。⑹可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近。⑺可比實例的成交價格應(yīng)是正常成交價格，或可修正為正常成交價格。,需要什么樣的信息（1）銷售交易數(shù)據(jù)銷售日期（達(dá)成銷售價格的日期而不是銷售記錄的日期）銷售價格和銷售條款（達(dá)成的融資安排）：誰提供以及是否為市場利率。應(yīng)對實際利率、付款計劃、分期償還期限和到期日期有一定的理解。需要這些

20、信息是為了理解是否因為融資的原因而應(yīng)該對價格進(jìn)行調(diào)整。要努力發(fā)現(xiàn)銷售價格中是否包括動產(chǎn)。如窗簾、廚房用具、地毯、鋼琴、草坪、家具等。在大型的房地產(chǎn)收益交易中，有些動產(chǎn)常常包括在銷售中。買主和賣主的動機(jī)。家庭轉(zhuǎn)讓？虧本出售？承租人購買？臨近財產(chǎn)的業(yè)主購買？在收益性評估和商業(yè)評估中，銷售數(shù)據(jù)還應(yīng)包括有關(guān)財產(chǎn)收益和費用方面的信息。（2）銷售實例的物理特征努力發(fā)現(xiàn)那些對被研究市場起著重要作用的財產(chǎn)特征。這些可能包括：土地大小、形狀

21、、地形、土壤等。一個或多個建筑的大小和性質(zhì)。建筑的年限及其設(shè)計和建設(shè)的質(zhì)量。,任何特別的特征，如廚房內(nèi)置物、改造的浴室、游泳池、房間的增建、空調(diào)、理想的景觀等。建筑的條件及其現(xiàn)代化質(zhì)量?？晒┑谋憷O(shè)施。財產(chǎn)方面的問題，包括從房間面積偏小、嚴(yán)重失修、電線不足、屋頂滲透等方面的問題。(3)有關(guān)可比銷售的法律數(shù)據(jù)收集可比財產(chǎn)的某些法律特征。政府、民間、市場限制。（4）銷售財產(chǎn)的位置公交便利性、學(xué)校，文化娛樂設(shè)施接近性，是否有

22、破壞性的因素（如噪音等）。*應(yīng)檢查銷售財產(chǎn)周圍的財產(chǎn)，看其年限、價值、質(zhì)量、條件與用途是否與財產(chǎn)標(biāo)的周圍的財產(chǎn)有根本不同。兩者鄰區(qū)之間的比較。（社區(qū)的生命周期及房地產(chǎn)的外部性問題）（5）市場條件：應(yīng)考慮市場在銷售時處于什么狀態(tài)（6）有多少筆銷售實例對于每項評估，所需可比實例的數(shù)量并不固定。理想的數(shù)量部分取決于銷售實例的可比程度，還受銷售比較法中將要使用的方法的影響。（統(tǒng)計方法）,數(shù)據(jù)來源：政府記錄、報刊、交易會、當(dāng)事人等。數(shù)

23、據(jù)的證實：有兩條途徑可以提高你獲取信息的質(zhì)量：⑴對銷售進(jìn)行檢查。在很多評估中，常規(guī)的做法就是對可比銷售實例進(jìn)行現(xiàn)場檢查。注意發(fā)現(xiàn)那些在銷售日期后而不是實地檢查的日期對財產(chǎn)的施工。⑵通過其他信息來源對已獲得的數(shù)據(jù)進(jìn)行交叉檢查。3.1.2可比銷售的分析與調(diào)整（1）比較銷售的基本方法A.直接比較法：將銷售財產(chǎn)直接與財產(chǎn)標(biāo)的進(jìn)行比較。技巧（吸引力排序）；局限性：所有銷售交易和財產(chǎn)特征都應(yīng)與被評估的財產(chǎn)大致類似；此外，該技巧嚴(yán)重

24、依靠評估師的直覺來判斷哪一宗銷售財產(chǎn)對買主更具吸引力。B.要素比較法銷售交易以及有關(guān)財產(chǎn)的關(guān)鍵特征被稱為比較要素。比較的四要素：銷售條款、銷售時間、位置因素、物理因素銷售條款——銷售條款可以確定銷售價格,(2)對銷售進(jìn)行比較和調(diào)整的程序包括兩個步驟：A.對上述銷售要素進(jìn)行比較分析；B.對銷售價格進(jìn)行調(diào)整以反映所發(fā)現(xiàn)的差異。A.對上述銷售要素進(jìn)行比較分析步驟包括：確定銷售之間的重大差異，然后確定各可比銷售和財產(chǎn)標(biāo)的之間的重大

25、差異。（比較要差異并觀察哪些差異對價格差異構(gòu)成了主要影響）B.對銷售價格進(jìn)行調(diào)整以反映所發(fā)現(xiàn)的差異注意幾個問題：一是銷售調(diào)整應(yīng)該是合理的。換句話說，調(diào)整的金額應(yīng)該與被調(diào)整的特征之間存在合理的關(guān)系；二是調(diào)整的金額應(yīng)該同時適用每筆銷售。（3）調(diào)整的原則A.應(yīng)對銷售財產(chǎn)（及其價格）進(jìn)行調(diào)整使其更接近財產(chǎn)標(biāo)的。永遠(yuǎn)記?。簯?yīng)該根據(jù)標(biāo)的進(jìn)行調(diào)整。B.根據(jù)市場進(jìn)行調(diào)整。重要的并不是評估師個人對差異的反映，而是市場對差異的反映。C.按正確順

26、序進(jìn)行調(diào)整。這通常是指首先進(jìn)行一般調(diào)整，然后對具體特征進(jìn)行調(diào)整。合理的調(diào)整順序應(yīng)該是：銷售條款、時間和市場條件、位置、物理特征。（4）調(diào)整類型：按百分比調(diào)整、按比較單位調(diào)整、按一次總算金額調(diào)整、,3.1.3幾個重要方面的調(diào)整（1）銷售條款A(yù).建立價格可比基礎(chǔ)應(yīng)對這些可比實例的成交價格進(jìn)行換算處理，使其成交價格內(nèi)涵相同、口徑一致、相互可比。5個方面：⑴統(tǒng)一付款方式；⑵統(tǒng)一采用單價；⑶統(tǒng)一幣種與貨幣單位；⑷統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑸統(tǒng)一

27、面積單位。*統(tǒng)一付款方式：要求知道該銷售價格下達(dá)成的融資安排。融資安排：計息方式、付款期限、利息、融資提供形式、特殊條款。問題的核心在于由于交易實例之間或交易實例與待估房地產(chǎn)在這些條件上的差異使得價格缺乏可比性，因為最終成交實際價格與名義價格不一致。例：由于房地產(chǎn)價值量大，成交價格往往采用分期付款的方式進(jìn)行，但付款方式不同，使得實際價格會不同。甲交易實例成交價80萬元，首付16萬，半年后付32萬，余款32萬一年后付清；

28、乙交易實例成交價80萬元，首付16萬，余款一年后付清。*盡管成交價格都為80萬元，但實際價格不一樣。處理方式：以一次付清所需支付的金額為準(zhǔn)。,應(yīng)該知道融資是由買方提供還是由賣方提供或由第三方提供，以及融資利率 是否為市場利率。如在賣方以優(yōu)惠利率提供利率安排的情況下，買方所得到的優(yōu)惠可能被較高的價格所抵消。（增量融資資本問題）特殊條款：是否有銷售提前償還條款、可變利率條款等。 交易情況修正是指通過排除交易案例房地產(chǎn)市場交

29、易行為中的一些特殊原因所造成的交易價格偏差。⑴有利害關(guān)系人之間的交易；⑵急于出售或急于購買的交易；⑶交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易；⑷交易雙方或某一方有特別動機(jī)或偏好的交易；⑸交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易；（）⑹相鄰房地產(chǎn)的合并；⑺交易方式的差異。交易情況修正的方法：可比實例的成交價格*交易情況修正系數(shù)=正常價格 交易情況修正系數(shù)=待估房地產(chǎn)交易情況指數(shù)/交易案例交易情況指數(shù),（2）交易期日修

30、正是指將可比交易實例在成交期日的價格修正到待估房地產(chǎn)估價期日的價格。修正公式：交易實例在成交日期的價格*交易日期修正系數(shù)=在估價時點時的價格交易日期修正系數(shù)=待估房地產(chǎn)價格指數(shù)/交易案例價格指數(shù)一般采用房地產(chǎn)價格指數(shù)來進(jìn)行修正。定基價格植樹、環(huán)比價格指數(shù)。例：評估某宗房地產(chǎn)2001年9月末的價格，可比實例成交價3000元/平方米，成交日期2000年10月，另調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)價格2000年6月末到2001年2月末平均

31、每月比上月上漲1.5%，2001年2月末到2001年9月末平均每月上漲2%。3000*（1+1.5%）4*（1+2%）7=3658（元/平方米）房地產(chǎn)指數(shù)----房價指數(shù) 地價指數(shù)成本投入法、 中位數(shù)價格法、 重復(fù)交易法、特征價格法、 加權(quán)平均法“同質(zhì)可比性要求”-----是指在價格指數(shù)編制過程中，報告期價格與基期價格的內(nèi)涵一致，可直接進(jìn)行對比。只有滿足這一要求，才能如實反映商品價格的變動。房地產(chǎn)價格指數(shù)的編制則由于

32、房地產(chǎn)市場交易的特點，造成報告期和基期的交易難以是同一樣點，由此導(dǎo)致進(jìn)行比較的價格難以保持“同質(zhì)可比性”。,（3）位置和物理——房地產(chǎn)狀況修正是將交易案例在其房地產(chǎn)狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。包括區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實物狀況三個方面的修正。⑴區(qū)位狀況：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度、臨路狀況等影響房地產(chǎn)價格的因素。⑵權(quán)益狀況：土地使用權(quán)年限、城市規(guī)劃限制條件（如建筑容積率）等。⑶實物

33、狀況：土地：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況；建筑物：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量等,修正方法：⑴直接比較修正：一般采用評分的辦法，以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實例的房地產(chǎn)狀況與它逐項比較打分。⑵間接比較修正：設(shè)想一個標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況，以此標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實例及估價對象的房地產(chǎn)狀況均與它逐項比較打分，然后將其所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價格的比率。

34、注意事項：⑴ 可比實例狀況，無論是區(qū)位、權(quán)益還是實物狀況，都應(yīng)是其成交時的狀況，而不是估價時點或其他時候可能發(fā)生變化后的狀況。⑵由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，其價格影響的因素構(gòu)成及作用程度均有著很大的不同，因此在進(jìn)行修正時，具體比較修正的內(nèi)容及權(quán)重也應(yīng)有所不同。,3.2 收益法收益還原法是對土地、房屋、或其他具備收益性資產(chǎn)進(jìn)行估價的基本方法。它是指在估算不動產(chǎn)未來若干年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，將評估對象未來收益還

35、原為評估時日收益總和的一種方法。適用范圍：以獲取收益為目的不動產(chǎn)的估價。,3.2.1 收益法的計算公式⑴最一般的公式⑵無限年且其他因素不變的公式⑶有限年且其他因素不變的公式⑷凈收益在前若干年有變化的公式⑸預(yù)知未來若干年后房地產(chǎn)價格的公式⑹凈收益按等差級數(shù)遞增的公式⑺凈收益按等差級數(shù)遞減的公式⑻凈收益按一定比率遞增的公式⑼凈收益按一定比率遞減的公式,估價程序,收益法,資本化率r確定,凈收益測算A=Ag

36、-Ac,毛收入測算Ag,經(jīng)營成本測算Ac,收益價格測算,評估價,,,,,,,3.2.2 凈收益的求?、艃羰找娴那笕」絻羰找?潛在毛收入-空置等造成的收入損失-運營費用 =有效毛收入-運營費用潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得收入。有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金（延遲支付和不付租金）以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。運營費用是維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須

37、支出的費用。 運營費用率＝運營費用÷有效毛收入。對于某些類型的房地產(chǎn)，其運營費用率有一個相對固定的范圍。凈收益是由有效毛收入扣除運營費用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。,⑵不同收益類型房地產(chǎn)的凈收益的求取 凈收益的求取因估價對象的收益類型的不同而有所不同，可歸納為以下幾種情況：①出租型房地產(chǎn)凈收益的求取出租型房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象，其凈收益根據(jù)租賃資料求取。通常為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費

38、、房地產(chǎn)稅和租賃代理費等后的余額。租賃收入包括有效毛收入和租賃保證金、押金等的利息收入。實際求取時，維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃代理費是否扣除取決與租賃契約。*注意租金收入中是否含有動產(chǎn)的租金收入。是否扣除取決于評估價值是否包含此部分。②直接經(jīng)營型房地產(chǎn)凈收益的求取直接經(jīng)營型房地產(chǎn)的最大特點就是房地產(chǎn)所有者又是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開，需要從利潤中將屬于房地產(chǎn)租金的部分剝離出來。,A. 商業(yè)經(jīng)

39、營型房地產(chǎn)，凈收益等于商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤。B.工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)，凈收益等于產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和廠商利潤。C.農(nóng)地，凈收益等于農(nóng)地平均年產(chǎn)值扣除種苗費、肥料費、人工費、畜工費、機(jī)工費、農(nóng)藥費、材料費、水利費、農(nóng)舍費、農(nóng)具費、稅費、投資利息等。③自用或尚未使用房地產(chǎn)凈收益的求取此類凈收益的求取可以比照同

40、一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。對于現(xiàn)實中包含有上述多種收益類型的房地產(chǎn)的凈收益的求取，可以把它看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的組合，先分別求取，然后進(jìn)行綜合。⑶實際收益與客觀收益實際收益是指在現(xiàn)狀下實際取得的收益，一般不能用來估價，因為具體經(jīng)營者的經(jīng)營能力等影響實際收益很大?？陀^收益是指排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所能得到的一般正常收益。所以，估價中采用的

41、潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的以外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。,⑷凈收益現(xiàn)金流的類型在求取凈收益時，應(yīng)根據(jù)各種狀況確定未來的凈收益現(xiàn)金流形式，以便選擇相關(guān)公式進(jìn)行計算。⑸收益年限的確定對于土地與建筑物合成體的估價對象，如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)年限的，就根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限。3.2.3 資本化率資本化率又稱還原利率，是將不動產(chǎn)純收益還原成不動產(chǎn)價格的利率或比例，其實質(zhì)

42、是一種資本投資收益率。風(fēng)險-收益認(rèn)識到資本化率實質(zhì)上是一種投資的收益率，實際上就把握了求取資本化率的方法，即估價時所選用的資本化率，應(yīng)等同于與獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險投資的收益率。資本化率選擇的重要性不同地區(qū)、不同時期、不同性質(zhì)、不同用途的房地產(chǎn)，由于投資風(fēng)險的不同，資本化率也是不盡相同的。,不同資本化率下的評估價格,確定方法：⑴收益價格比較法;通過收集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益資料，選用相應(yīng)的

43、收益法計算公式，求出資本化率。⑵安全利率調(diào)整率（累加法）：以安全利率為基礎(chǔ)，再加上風(fēng)險調(diào)整值作為資本化率的方法。⑶收益排序插入法;找出不同類型投資的收益率并按照風(fēng)險值大小從高到低進(jìn)行排序制成圖表，然后將估價對象與這些類型的風(fēng)險程度進(jìn)行分析比較，根據(jù)估價對象的投資風(fēng)險確定其所在圖表中的位置從而確定其收益率的方法。 ⑷投資復(fù)合收益法：此法以購買房地產(chǎn)的抵押貸款利息率與自有資本的收益率的加權(quán)平均數(shù)來求取資本化率。 r=M*

44、rM+(1-M)rEM----貸款價值比率，即抵押貸款額占房地產(chǎn)價值的比率； rM----抵押貸款收益率，通常為抵押貸款利率； rE----自有資金所要求的收益率,例子：1.待估房地產(chǎn)概括待估房地產(chǎn)為一24層寫字樓，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，占地面積2500平方米，建筑總面積26000平方米，土地使用期50年，1998年落成，要求評估2003年5月的收益現(xiàn)價。2.評估過

45、程⑴評估方法改房地產(chǎn)主要以出租方式經(jīng)營，故選用收益還原法⑵數(shù)據(jù)資料該房地產(chǎn)可供出租面積16900平方米，每平方米租金100元/ 月，出租率為95％，建筑物原值為2600萬元，輔助設(shè)施原值260萬元，日常開支5萬元，土地稅.房產(chǎn)稅及其他稅費合計為總收入的8％⑶計算總收益16900*100*12*95％＝1926.6萬元⑷計算總費用建筑物折舊期按50年計，殘值為0，輔助設(shè)施耐用年限為10年，殘值率5％年折舊費＝2600

46、/50+260/10*95%＝76.7萬元 年日常開支＝5*12＝60萬元各項稅費＝1926.6*8％＝154.1萬元年總費用＝76.7+60+154.1＝290.8萬元,⑸計算純收益年純收益＝1926.6-290.8＝1635.8萬元⑹計算價格按45年使用期，還原利率為10％，則房地產(chǎn)價格＝1635.8/10％*（1-1/（1+10％）45）＝16133.3萬元,3.3 成本法成本法是指求取估價對象房地產(chǎn)在估價時點

47、的重新構(gòu)建價格（重置或重建價格），扣除折舊，以此估算對象房地產(chǎn)的客觀合理價格的方法。適用范圍：既無收益又行少發(fā)生交易的房地產(chǎn)價格的評估。注意：開發(fā)成本高并不一定意味著價格就高，開發(fā)成本低也不一定說明房地產(chǎn)價格就不應(yīng)該高。,估價程序,成本法,經(jīng)濟(jì)耐用年限確定,重置成本、重建成本確定,折舊計算D,成本價格測算V=C-D,評估價,,,,,,3.3.1 房地產(chǎn)價格構(gòu)成下面以取得土地建成房屋銷售這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)類型為例，并從

48、便于各構(gòu)成項目估算的角度，來劃分房地產(chǎn)價格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價格通常由下列6大項構(gòu)成：⑴土地取得成本；⑵開發(fā)成本；⑶管理費用；⑷投資利息；⑸銷售稅費；⑹開發(fā)利潤。⑴土地取得成本：是取得開發(fā)用地所需的費用、稅金等。目前情況下，取得土地的途徑主要分三種：①通過征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用費和土地使用權(quán)出讓金；②通過城市拆遷取得的，土地取得成本包括拆遷安置補償費和土地使用權(quán)出讓金；③在市場上“購買”的，土地取得成本包括

49、購買土地的價款和購買時買方應(yīng)該繳納的稅費。⑵開發(fā)成本：是在取得開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費用、稅金等。在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際中主要包括以下幾部分：勘察設(shè)計和前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)工程中的稅費。,⑶管理費用：包括開發(fā)商的人員工資、辦公費、差旅費等。在估價時通?？砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以某一比率來估算。⑷投資利息：它包括土地取

50、得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算利息。（？）從估價的角度來看，開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與其應(yīng)獲的利潤分開，不能算作利潤。⑸銷售稅費：銷售稅費是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費用及應(yīng)由開發(fā)商（賣方）繳納的稅費，可以分為以下3類：銷售費用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費（如由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費）等。 在估價時，通常按售價的一定比率來估算。⑹開發(fā)利潤：是在正常條件下開發(fā)商所能獲

51、得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終獲得的實際利潤，也不是個別開發(fā)商所期望獲得的利潤。 在估算開發(fā)利潤時，應(yīng)注意計算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)，盡管從理論上講，結(jié)果不會發(fā)生改變。,3.3.2 成本法的基本公式⑴最基本的公式 積算價格=重新購置價格-折舊⑵適用于新開發(fā)土地的基本公式新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面

52、積/開發(fā)區(qū)總用地面積⑶適用于新建房地產(chǎn)的基本公式新建房地產(chǎn)價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建筑成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤在求取建筑物部分時，不含土地土地取得成本、土地開發(fā)成本及投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤中所含的土地部分。⑷適用于舊有房地產(chǎn)的基本公式舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格-建筑物折舊舊建筑物價格=建筑物的重新購建價格-建筑物折舊,3.3.3重新購建價格

53、重新購建價格是指假設(shè)在估價時點重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的一切合理、必要的費用、稅金和應(yīng)得的利潤之和。⑴重新購建價格分為以下兩種形式：重建成本—是指采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象相同的全新狀態(tài)的建筑物相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。重置成本—是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)、按股價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的

54、正常價格。⑵建筑物重新購建價格的求取辦法①單位比較法—是以建筑物整體，與價格、成本密切有關(guān)的單位為比較基礎(chǔ)來估算建筑物的重新購建價格的方法。主要有單位面積法和單位體積法。②分布分項法—是以建筑物的各個獨立構(gòu)件或工程的基本單位價格或成本為基礎(chǔ)來估算重新購建價格的方法。,分部分項法,③工料測量法—是先估算建筑物所需各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時數(shù)，然后逐一乘以估價時點的各該相同材料、設(shè)備的單價和人工費標(biāo)準(zhǔn)，再將其相加來估算建筑物的重新

55、購建價格的方法。工程測量法,④指數(shù)調(diào)整法—運用建筑物成本（造價）指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的原始成本調(diào)整到估價時點時的現(xiàn)行成本來估算建筑物的重新購建價格的方法。這種方法主要用于檢驗其他方法的估算結(jié)果。3.3.4 建筑物折舊⑴建筑物折舊的概念和原因折舊—是會計學(xué)中用于衡量由于時間流逝、技術(shù)過時和市場變化等因素而引起的固定資產(chǎn)的磨損消耗和其他價值損失的術(shù)語。①物質(zhì)上折舊—指建筑物隨著時間推移、風(fēng)吹日曬、使用等在物質(zhì)實體方面

56、的磨損所造成的建筑物價值的損失。自然老朽—主要由自然力的作用引起，如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、老化、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等，與建筑物實際經(jīng)過年數(shù)有關(guān)，同時也要看所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件。正常使用的磨損—主要由人工使用引起，與建筑物的使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用年數(shù)有關(guān)。意外的破壞損失—主要是因突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的，包括自然方面的：如地震、水災(zāi)、風(fēng)災(zāi)和人工方面的：如失火、碰撞等意外的破壞損毀。延遲維修的損壞—由于沒有適時地采取預(yù)

57、防、保養(yǎng)措施或修理不夠及時，造成不應(yīng)有的損壞或提前損壞，或已有的損壞仍然存在，如門窗損壞仍然存在、墻或地面有裂縫或洞等。,②功能折舊指隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會進(jìn)步、人們居住習(xí)慣的改變等，建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價值得損失。一般憑經(jīng)驗評估功能上的缺陷，對于可改造的則用所需費用為其折舊額。③經(jīng)濟(jì)上的折舊指建筑物以外（如噪音、污染、環(huán)境的改變等）的各種不利因素所造成的建筑物價值得損失。評估造成的資產(chǎn)貶值或消除這種不利影響需要投入的

58、資金量。⑵求取建筑物折舊的方法（自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命，實際經(jīng)過年數(shù)、有效經(jīng)過年數(shù)）在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)。直線法—最簡單的迄今使用最廣泛的一種折舊方法，它在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。定率法—用某一固定比率乘以房地產(chǎn)重新建造價格中扣除以折舊部分的余值，計算每年的折舊額。成新法—根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。折舊計算時注

59、意： (1)應(yīng)注意估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別 ⑵應(yīng)注意土地使用權(quán)年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響估價實務(wù)中，通常以年限為基礎(chǔ)計算折舊，然后根據(jù)實際觀察法進(jìn)行修正。,例子某宗房地產(chǎn)土地面積1000平方米，是10年前征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時每畝地花費18萬元，現(xiàn)時取得該類土地每平方米620元；地上建筑物總建筑面積2000平方米，是8年前建成交付使用的，當(dāng)時造價每平方米600元，現(xiàn)時每平方米1200元，估計建筑物八成新。

60、試選用所給資料估算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。 ⑴土地現(xiàn)值=620*1000=620000元 ⑵建筑物現(xiàn)值=1200*2000*0.8=1920000元 ⑶ 估價對象現(xiàn)時總價=620000+1920000=2540000元 ⑷估價對象現(xiàn)時單價=2540000/2000=1270元,例子⑴估價對象概況某房地產(chǎn)為企業(yè)辦公大樓，土地面積為1500平方米，建筑物總面積為5100平方米，建造日期為1992年，鋼混結(jié)構(gòu)

61、。⑵估價要求需要評估該房地產(chǎn)2003年10月的市場價格⑶評估過程①選取估價方法，因無類似辦公大樓的交易實例，擬采用成本法估價。②估價公式：房地產(chǎn)現(xiàn)時價格=土地的重新建造價格+建筑物重新建造價格-折舊⑷ 估價計算①求取土地的重新建造完全價值利用市場資料比較，得出估價對象土地價格為1200元/平方米，則土地總價為1500平方米*1200元/平方米=180萬元,②求取建筑物的重新建造完全價值經(jīng)過調(diào)查，建造與待估房地產(chǎn)

62、類似的辦公大樓（鋼混結(jié)構(gòu)），其現(xiàn)時建筑物造價為1100元/平方米，以此作為該建筑物部分的重置單價，則建筑物總造價為5100平方米*1100元/平方米=561萬元③求取建筑物折舊簡單采用定額法，鋼混結(jié)構(gòu)的耐用年限為60年，殘值率為0，則建筑物的折舊總額為561*12/60=112.2萬元④計算估價額房地產(chǎn)現(xiàn)時價格=180+561-112.2=628.8萬元 每平方米單價=628.8/0.51萬平方米

63、=1233元/平方米,3.3 假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣相關(guān)的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用后，以剩余之?dāng)?shù)來確定估價對象土地價格的一種方法。適用范圍： 待開發(fā)土地、待拆遷改造和再開發(fā)的房地產(chǎn)的估價等。注意：1.假設(shè)開發(fā)法是從開發(fā)商的角度分析，測算其所能支付的最高場地購置費。其可靠性如何，取決于以下幾點：是否根據(jù)土地估價的最有效使用原則合

64、理確定土地最佳利用方式；是否正確掌握地產(chǎn)市場行情及供求關(guān)系，并正確判斷了開發(fā)完成后的物業(yè)總價值。2.假設(shè)開發(fā)法以一定的假設(shè)或限制條件為前提。通常有以下幾方面的假設(shè)：估價中涉及到的不動產(chǎn)總價、租金和成本數(shù)據(jù)在開發(fā)期內(nèi)不會發(fā)生大的變化；假設(shè)租金和不動產(chǎn)交易價格在開發(fā)期間不會下降，而且不考慮物價上漲的因素；假設(shè)在開發(fā)期間各項成本是均勻投入的。,3.3.1 假設(shè)開發(fā)法的基本公式⑴ 最基本的公式待開發(fā)房地產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開

65、發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資者購買時應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費⑵按估價對象細(xì)化的公式求生地價值、求毛地價值、求熟地價值、求在建工程價值、求舊房價值的公式。3.3.2 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟：運用假設(shè)開發(fā)法估價一般分為以下6個步驟：⑴調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；⑵選擇最佳的開發(fā)利用方式；⑶估計開發(fā)經(jīng)營期；⑷預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；⑸估計開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地

66、產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費；⑹進(jìn)行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。,⑴調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況①土地的位置，所在城市、城市中所在區(qū)域以及具體的坐落情況。②土地面積大小、形狀、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度。③政府的規(guī)劃限制，規(guī)定的用途、建筑高度、建筑容積率等。④擁有的土地權(quán)利，權(quán)利性質(zhì)、使用年限以及對轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等方面規(guī)定等。⑵選擇最佳的開發(fā)利用方式—主要目的在于確定最佳使用方式，包括用途、規(guī)模、檔次等；⑶估計開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營

67、期的起點是估價時點，終點是將開發(fā)完成后的房地產(chǎn)全部租售完畢的時間。可分為開發(fā)期（）和租售期（）。確定開發(fā)經(jīng)營期的目的，是為了把握開發(fā)成本、管理費用、銷售費用等的投入、利息的負(fù)擔(dān)、預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價，以及各項收入與支出的折現(xiàn)計算服務(wù)。比較法進(jìn)行風(fēng)險問題,⑷預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一般是通過預(yù)測來求取。對于出售的房地產(chǎn)，通常采用比較法，并考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢或采用比較法與長期趨勢法相結(jié)

68、合，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價格及其未來可能變化趨勢來推測。對于出租和直接經(jīng)營的房地產(chǎn)，如寫字樓、賓館、商店、餐館等，可先預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)化為價值。⑸開發(fā)成本、管理費用、銷售稅費在實際估價中估算開發(fā)成本、管理費用、銷售稅費時，可根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格構(gòu)成情況來分項估算，估算的方法也與成本法中的相同，所不同的是需要預(yù)測。比較法進(jìn)行⑹投資利息正確地計算投資利息需要把握以下幾方面的內(nèi)容：,①應(yīng)計息