房地產估價概述

1、第三章房地產估價概述,第三章 房地產估價概述,§3-1 房地產估價的概念,一、概念,（一）含義,人員、目的、原則、程序、方法、影響因素、估算和判定,（二）兩點把握,1、房地產估價是科學與藝術的有機結合,2、房地產估價是把客觀存在的房地產價格揭示、 顯現出來,第三章 房地產估價概述,二、內容,（一）專業(yè)估價人員,扎實的理論知識豐富的實務經驗良好的職業(yè)道德,——能力要求——能力要求——誠實程度,對專業(yè)人員要求,

2、考試取得《房地產估價師執(zhí)業(yè)資格證書》注冊取得《房地產估價師注冊證書》,第三章 房地產估價概述,,（二）目的,一個具體估價項目的估價結果的期望用途,▲不同的估價目的源于對估價的不同需要▲不同的估價目的將影響估價結果,第三章 房地產估價概述,二、內容,：結果所對應的時間（年、月、日）,：合法、最高最佳使用、替代、時點、公平,：市場比較法、收益還原法、成本法······&

3、#183;,（三）原則（四）程序（五）方法（六）影響因素（七）時點（八）客觀合理價格或價值的估算和判定,第三章 房地產估價概述,二、內容,§3－2        房地產估價原則,一、合法原則,1.合法產權,權證：出讓轉讓、行政劃撥、集體 外銷、內銷,違法、臨時、產權爭議、部分產權,2.合法使用,城市規(guī)劃、土

4、地用途,第三章 房地產估價概述,,一、合法原則,法律、法規(guī)、合同依據，買賣、租賃、抵押……,4.其他,價格政策：房改售房、經濟適用房、拆遷補償,第三章 房地產估價概述,3.合法處分,二、最高最佳使用原則,（一）四方面依序篩選,1.法律上允許,2.技術上可能,3.經濟上可行,4.能否使估價對象價值最大,第三章 房地產估價概述,（二）三個經濟學原理,1.收益遞增遞減原理,2.均衡原理,內部構成要素組合是否均衡,3.適合原理,與其

5、外部環(huán)境是否保持協調,適合原理 ＋ 均衡原理 ＝ 外部環(huán)境最協調 ＋ 內部構成要素最適當 ＝ 最高最佳使用,第三章 房地產估價概述,二、最高最佳使用原則,（三）判斷與選擇,1. 保持現狀前提,現狀價值 > 新建價值 －（拆除費 ＋ 建造費）,3000元/㎡> 5000元/㎡－ 3000元/㎡,2.裝修改造前提,改造后價值增加額 > 裝修改造費,V新 － V現

6、 > 改造費 5000元/㎡ － 3000元/㎡ > 1500元/㎡,第三章 房地產估價概述,二、最高最佳使用原則,3.轉換用途前提,價值增加額 > 轉換用途所需費用,4.重新利用前提,5.上述情形組合,3 ＋ 2：轉換用途+裝修改造,第三章 房地產估價概述,二、最高最佳使用原則,三、替代原則,使估價結果不明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格.,類似房地產：,同一供求范圍,指明兩點：

7、,1．可以依據替代原則推算價格,2．不能孤立思考估價對象價格,用途、規(guī)模、檔次、 結構等相同或相似,,第三章 房地產估價概述,四、估價時點原則,第三章 房地產估價概述,五、公平原則,1.假設當事人理性、精明2.換位思考,估價總原則：獨立、公平、公正、客觀技術性原則：合法、最高最佳、時點、替代,第三章 房地產估價概述,有A、B兩宗位置、面積、形狀、用途等相當的舊城區(qū)土地，A是空地、B是有2000平方米破舊建筑物的土地，估計

8、拆除舊建筑物的費用為每平方米建筑面積200元，建筑物殘值為每平方米建筑面積50元，求B地塊相對于A地塊的減價額。,B地塊相對于A地塊的減價額=（200-50）×2000=30萬元,例3－8,第三章 房地產估價概述,例3－9,有一建筑面積為10000平方米的新建建筑物，用成本法估算出的該建筑物的重置價格為每平方米2500元；用市場比較法評估得出：其坐落的土地樓面地價為每平方米1000元，房地價值為每平方米3000元。試分析其

9、土地與房屋的匹配是否均衡。,該建筑物的價值=房地價值—土地價值 =3000－1000 =2000元/㎡,★該建筑物的實際價值小于重置價格2500元/㎡,第三章 房地產估價概述,職業(yè)道德的要求,1、不得做任何虛偽的估價，應做到公正、客觀、誠實；2、應保持估價的獨立性，必須回避與自己、近親屬或其他有利 害關系人有關的估價業(yè)