[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)估價課件第二章房地產(chǎn)價格的形成機理

1、2008.2,第二章 房地產(chǎn)價格形成機理,1,第二章 房地產(chǎn)價格的形成機理,第一節(jié) 房地產(chǎn)價格的概念與特點第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成與形式第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的影響因素,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價格形成機理,2,第一節(jié) 房地產(chǎn)價格的概念與特點,一、房地產(chǎn)價格概念二、房地產(chǎn)價格的基本特點,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價格形成機理,3,一、房地產(chǎn)價格概念,房地產(chǎn)價格是指在開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營房地產(chǎn)過程中，所耗費的全部社會必要勞動所

2、形成的價值與土地所有權(quán)價格綜合的貨幣表現(xiàn)。 房地產(chǎn)價格是房屋建筑物價格和地產(chǎn)價格的統(tǒng)一。,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價格形成機理,4,二、房地產(chǎn)價格的基本特點,房地產(chǎn)價格具有地區(qū)性房地產(chǎn)價格實體具有雙重性房地產(chǎn)價格具有高位性房地產(chǎn)價格具有單件性房地產(chǎn)價格具有擴散效應(yīng)房地產(chǎn)價格具有敏感性房地產(chǎn)價格具有趨升性,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價格形成機理,5,第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成與形式,一、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成

3、二、房地產(chǎn)價格的形式,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價格形成機理,6,一、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成,房地產(chǎn)價格的構(gòu)成要素土地價格房屋建筑成本建筑房屋的利潤稅金（包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅等）其它附加費（如人防費等）土地使用稅（中等城市每平方米的納稅額為0.4—8元）2.房地產(chǎn)價格的其它構(gòu)成要素,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價格形成機理,7,二、房地產(chǎn)價格的形式,土地價格建筑物價格房地價格,,200

4、8.2,第二章 房地產(chǎn)價格形成機理,8,1.土地價格,土地所有權(quán)價格和土地使用全價格（按土地的權(quán)利）征地價格、批租地價和轉(zhuǎn)讓地價（按價格形成的基礎(chǔ)）總地價、單位地價和樓面地價（按計算單位）拍賣地價、招標(biāo)地價和協(xié)議地價（按出讓的方式）,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價格形成機理,9,2.建筑物價格,出售價格和出租價格（按流通形式的不同劃分）總價格與單位價格（按計算單位不同劃分）現(xiàn)房價格與期房價格（按交房時間的不同劃分）,,200

5、8.2,第二章 房地產(chǎn)價格形成機理,10,3.房地價格,評估價格、市場價格與理論價格（按形成的基礎(chǔ)）銷售價格、抵押價格、課稅價格與典當(dāng)價格,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價格形成機理,11,第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的影響因素,一、經(jīng)濟因素二、自身因素三、環(huán)境因素四、人口因素五、社會因素六、行政因素七、心理因素八、國際因素,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價格形成機理,12,一、經(jīng)濟因素,供求狀況物價變動居民收入和消費水平

6、利率水平政府宏觀調(diào)空,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價格形成機理,13,二、自身因素,土地自身因素土地位置、形狀、大小等氣候條件臨街狀態(tài)建筑物自身因素建筑物的面積、結(jié)構(gòu)、材料設(shè)備、施工質(zhì)量朝向、樓層、建筑物外觀,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價格形成機理,14,三、環(huán)境因素,自然環(huán)境噪聲環(huán)境污染視覺環(huán)境社會環(huán)境交通條件商業(yè)設(shè)施教育設(shè)施,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價格形成機理,15,四、人口因素,人口密度

7、人口素質(zhì)家庭規(guī)模,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價格形成機理,16,五、社會因素,政治安定狀況社會治安狀況居民法律意識法律對財產(chǎn)權(quán)的保障房地產(chǎn)投機城市化過程風(fēng)俗習(xí)慣,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價格形成機理,17,六、行政因素,土地制度住房制度城市規(guī)劃稅收政策市政管理行政隸屬變更,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價格形成機理,18,七、心理因素,價格預(yù)期接近名家住宅的心理講究門牌號碼,,2008.2,第二章

8、 房地產(chǎn)價格形成機理,19,八、國際因素,經(jīng)濟封鎖軍事沖突移民,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價格形成機理,20,1.房地產(chǎn)價格具有地區(qū)性,不同地區(qū)供求不同：大城市供給有限而需求旺盛；不同地區(qū)建造成本有差異：人工、材料費有差異，土地使用權(quán)出讓金有差異；不同地區(qū)間的房屋無法調(diào)劑余缺。,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價格形成機理,21,房地產(chǎn)價格實體具有雙重性,一部分來源于開發(fā)和房屋建筑安裝勞動所形成的價值；另一部分來源于土地使用

9、權(quán)價格。,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價格形成機理,22,房地產(chǎn)價格具有擴散效應(yīng),房地產(chǎn)價格直接影響到人們的實際生活水平，其價格的上漲必然會擴散到社會生活的各個方面。,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價格形成機理,23,房地產(chǎn)價格具有單件性,房地產(chǎn)都是單件生產(chǎn)。生產(chǎn)過程受到的影響因素也不同。（原材料的價格、天氣、人工費用支出等）沒有完全相同的房地產(chǎn)。（地理位置、建造材料、建造標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等都有差別）房地產(chǎn)交易易受到交易主體之間個別

10、因素的影響。,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價格形成機理,24,2.房地產(chǎn)價格的其它構(gòu)成要素,房屋裝修費房屋設(shè)備費用（一般指衛(wèi)生、暖氣、廚房設(shè)備等費用）建筑物地段、樓層和朝向差價（樓層差價=標(biāo)準(zhǔn)房價?樓層差價率）房屋的折舊（按時間）房屋的完好程度。（考慮房屋的實際磨損程度來確定房屋的成新，進而確定房屋的價格）,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價格形成機理,25,土地所有權(quán)價格和土地使用全價格,土地所有權(quán)價格實質(zhì)上是購買價格，在現(xiàn)實

11、生活中表現(xiàn)為征地價格，只有國家與農(nóng)村集體發(fā)生征地關(guān)系時才產(chǎn)生。土地使用權(quán)價格本質(zhì)為租賃價格。土地使用者在支付土地使用權(quán)價格后，得到的僅僅是土地使用權(quán)。在現(xiàn)實中表現(xiàn)為土地使用權(quán)出讓金，即批租地價或轉(zhuǎn)讓地價。,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價格形成機理,26,征地價格、批租地價和轉(zhuǎn)讓地價,征地價格：通過對農(nóng)村土地的征用而形成的價格。批租地價：我國一般采取批租方式進行土地出讓，即一次性收取土地出讓期間的地租。這個地租就是出讓金，即批租地價

12、。若按年收取地租，就是出租地價。轉(zhuǎn)讓地價：土地使用者從國家那里取得土地使用權(quán)后，進行土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移時的價格。,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價格形成機理,27,樓面地價,樓面地價：又稱單位建筑面積地價，它是每單位建筑面積所分?jǐn)偟耐恋貎r格。即土地總價格與建筑面積之比。,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價格形成機理,28,拍賣地價、招標(biāo)地價和協(xié)議地價,拍賣地價：由底價、期望價和成交價組成。 底價又稱起價，它是政府或土地使用者拍賣

13、土地時確定的最低價。 期望價是土地轉(zhuǎn)讓人希望的滿意價格。 成交價是最后拍賣成交，一錘定音時的價格。招標(biāo)地價：是指采取招標(biāo)方式出讓土地的成交價。協(xié)議地價：交易雙方通過協(xié)議商定的交易地價。,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價格形成機理,29,評估價格、市場價格與理論價格,評估價格：是房地產(chǎn)估價人員，運用一定的方法對房地產(chǎn)所作出的估算價格。市場價格：是房地產(chǎn)交易時的實際成交價格。理論價格：由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本和一定的

14、利稅構(gòu)成的價格。,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價格形成機理,30,拍賣,拍賣是以公開競價的形式，將特定物品或財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式 所謂公開競價是指買賣活動公開進行，公民、法人和其他組織自愿參加，并根據(jù)拍賣師的叫價，決定是否應(yīng)價，其他競買人應(yīng)價時，可以高于其他人的應(yīng)價再次出價，直到某人的應(yīng)價經(jīng)拍賣師三次叫價再無人競價時，拍賣師以落槌或以其他公開表示買定的方式確認(rèn)拍賣成交。,,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價格形成機理,3

15、1,拍賣出讓土地使用權(quán),拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定的時間、地點、利用公開場合由政府的代表者—土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權(quán)，由拍賣主持人首先叫出底價，諸多的競投者輪番報價，最后出最高價者取得土地使用權(quán)。,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價格形成機理,32,招標(biāo)出讓土地使用權(quán),招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單位或個人（受讓人），以書面投標(biāo)形式，競投某塊土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓方評標(biāo)決標(biāo)，擇優(yōu)而取。

16、,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價格形成機理,33,協(xié)議出讓土地使用權(quán),協(xié)議出讓土地使用權(quán)是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準(zhǔn)，經(jīng)過協(xié)商確定土地價格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價格形成機理,34,房地產(chǎn)抵押價格,房地產(chǎn)抵押，是指抵押人將其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法對抵押的房地產(chǎn)拍賣所得價款優(yōu)先

17、受償。,,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價格形成機理,35,,房地產(chǎn)抵押價格＝(市場價格－政府稅費－貸款利息－違約金－損害賠償金－處置抵押物過程中的費用－應(yīng)補繳政府的出讓金)×風(fēng)險修正系數(shù)。 其中，風(fēng)險修正系數(shù)由抵押期間房地產(chǎn)市場變化風(fēng)險、處置抵押物時的變現(xiàn)難易程度、抵押物本身的折舊(包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊)及其他災(zāi)害所決定，其取值應(yīng)遵循保守性原則。,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價格形成機理,36,,房地產(chǎn)估價在

18、稅收上的運用稱為房地產(chǎn)評稅。按評稅值征稅是發(fā)達國家房地產(chǎn)稅法中一條很重要的原則。評稅值是以一定的估價原則和估價方法求得評估值再乘以一定的比率而得到的。 按房地產(chǎn)評稅值征稅，能比較客觀地反映房地產(chǎn)價值和納稅人的承受能力，使多占有財產(chǎn)的納稅人多繳稅，少占有財產(chǎn)的少繳稅。同時，隨著經(jīng)濟的發(fā)展及房地產(chǎn)市場的變化，房地產(chǎn)價值隨之上下浮動，估價值也會相應(yīng)調(diào)整，體現(xiàn)了公平的原則。,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價格形成機理,37,典當(dāng)價格,公

19、平市價是指一宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)在估價之日預(yù)期可合理地出售的最好價格。其假設(shè)條件為：    A、一個自愿的出售者；    B、一段在考慮了房地產(chǎn)性質(zhì)和市場狀況下面進行議價銷售的合適的時期；    C、在那段時期內(nèi)房地產(chǎn)價格保持穩(wěn)定狀態(tài)；     D、房地產(chǎn)價格完全受公開市場影響；   

20、 E、不考慮購買者因特殊興趣而給予的任何附加報價。,,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價格形成機理,38,典當(dāng)評估價格一般低于公平市價,首先，被典當(dāng)評估房地產(chǎn)的權(quán)利人是急切需要資金或融資而典當(dāng)房地產(chǎn)，所以不是自愿的賣主。其次典當(dāng)評估價格沒有經(jīng)過一段合適的議價時期完成，而是在典當(dāng)評估日確立典當(dāng)價格，典當(dāng)評估實際上就是在短時間完成，為了促使典當(dāng)評估成功，就必須具備價格優(yōu)勢，才能保證典當(dāng)行風(fēng)險降到最低，故評估出來的典當(dāng)評估價格一般較公平市價偏低