基于集成經(jīng)驗模態(tài)分解的城市住宅價格周期波動研究——以杭州市為例.pdf

1、自1998年住房制度改革以來，商品住宅市場一直是房地產(chǎn)市場的重要組成部分。近年來，城市住宅價格的快速增長引起了社會的廣泛關注，得到了各級政府的高度重視。政府根據(jù)房地產(chǎn)市場的周期波動情況和投資投機程度制定調(diào)控政策，政策實施后需要評估其對房價造成的影響程度以及帶來的利弊之處，家庭和房地產(chǎn)開發(fā)商也會根據(jù)市場的周期波動情況和對未來房價變化的估計做出決策。本研究可為各方參與者把握市場周期波動的運行規(guī)律提供幫助。
　　 在理論和文獻的基礎上

2、，本研究提出了基于集成經(jīng)驗模態(tài)分解的房價周期波動理論，將影響房價周期波動的主要因素統(tǒng)一在一個框架下做研究，綜合運用了集成經(jīng)驗模態(tài)分解算法、BP多斷點檢測算法、計量和統(tǒng)計技術、事件研究、人工智能等方法，采用杭州市新建商品住宅市場的周度交易價格數(shù)據(jù)，通過實證研究回答了四個問題：城市住宅價格周期波動的成因與機理、金融危機重大調(diào)控政策對城市住宅價格的影響程度、投資投機行為程度的測度、城市住宅價格短期預測的理想模型等。本研究的結論有以下幾點：

3、r>　　 (1)房價時間序列可以表示成經(jīng)濟基本面、重大事件和短期市場不均衡三者的影響程度之和。經(jīng)濟基本面、重大事件影響、短期市場不均衡對房價方差變動的貢獻比例為59.51％：22.10%：18.39%；經(jīng)濟基本面是房價最重要的影響因素，兩者相關性高達65%。
　　 (2)杭州市商品住宅市場存在3年的周期，與北京、上海房地產(chǎn)市場的周期一致，由房地產(chǎn)市場的建筑周期決定的。
　　 (3)2008年金融危機先給杭州市商品住宅價

4、格帶來-4912.5元/m2的負向影響；在金融危機退卻后，又帶來3759.0元/m2的正向影響。2007年以貨幣金融為主的調(diào)控政策，剛開始對房價的影響程度為負，13周后達到最大負值-1704.99元/m2，與調(diào)控預期相符。但在13周后，市場反應與調(diào)控預期相反，對房價的影響從-442.1元/m2上升到1630.2元/m2，上升幅度達2072.3元/m2，與調(diào)控預期相反。2010年“國十一條”和“新國十條”兩大調(diào)控政策選擇了恰當?shù)膶嵤r機，

5、使得價格下降了2998.6元/m2。
　　 (4)金融危機對城市住宅價格的影響模式滿足Looney(2003)提出的危機反應模式。
　　 (5)提出了投資投機程度的測度指標和測度方法。杭州市商品住宅市場中存在投資投機行為的概率約為1/4，投資投機行為的影響程度約占到整體房價的9.5%～24.52%。從區(qū)域上看：之江板塊的投資投機程度最大，為0.4252；下沙板塊的投資投機程度最小，僅為0.1102。
　　 (6)