基于GWR模型的城市住宅地價空間分異研究——以杭州市為例.pdf

1、城市住宅土地價格的形成是多種因素在城市地域空間范圍內共同作用的結果。探究住宅地價隨空間位置的變化規(guī)律，揭示住宅地價與其影響因素間的空間關系，有利于深入認識和理解住宅地價的空間分布特征、內在規(guī)律及其形成機理，并為土地相關部門加強對住宅土地市場監(jiān)管提供科學的決策依據。因此，本文從理論和實證兩方面，對城市住宅地價空間分異展開研究。
　　 首先，在回顧國內外城市地價空間分異研究現狀的基礎上，本文總結了地價空間分異的理論基礎，并對城市地價

2、空間分異的概念進行了界定。城市地價的形成與地理位置有關，并由此表現出空間依賴性和空間異質性，地價空間分異模式為地價的關聯與差異在空間上的表現。
　　 其次，本文選取杭州市作為研究區(qū)，采用地理信息系統(tǒng)(GIS)空間分析方法進行定量分析。本文采用了探索性空間數據分析(ESDA)方法，探索住宅地價分布的空間數據結構以及空間變化趨勢，結果表明杭州市住宅地價數據不符合正態(tài)性，且在南北以及東西方向上分別呈現沿二次曲線的變化趨勢；本文進一步采

3、用空間自相關分析，結果表明杭州市住宅地價呈現出一定程度的空間集聚，主城區(qū)為住宅地價的“熱點”，城東北、城北的城市邊緣區(qū)為住宅地價的“冷點”，同時，一定范圍內的住宅地價呈現隨機分布。在對住宅地價進行泛克里金空間插值并生成連續(xù)的地價表面的基礎上，本文分析歸納了杭州市住宅地價空間分異模式。研究結果表明杭州市住宅地價分布屬于從中心向外圍逐漸降低的“單核”空間結構，地價在空間上以市中心中央商務區(qū)(CBD)為核心向周邊不斷衰減擴展，同時，地價空間分

4、布出現少數空間變異現象。
　　 最后，本文深入探討了地理加權回歸(GWR)模型以及混合地理加權回歸模型(MGWR)的模型原理、權重獲取以及擬合估計方法，并對GWR模型研究土地價格進行了適宜性分析。在此基礎上，本文將GWR模型應用到城市住宅地價空間分異的研究中。本文選取了9個區(qū)位影響因素與2個宗地個別因素，建立GWR模型闡釋住宅地價與其影響因素之間的定量關系，并使用可視化手段進行地圖表達。結果表明，杭州市住宅土地價格一方面受到宗地

5、個別因素的作用，另一方面又受到土地所在位置區(qū)位條件的影響。其中，容積率、與西湖距離、與醫(yī)院距離和住宅地價之間呈現出明顯的負相關關系，而與快速道路距離和住宅地價之間存在正相關；與此同時，CBD/主要商業(yè)區(qū)、地鐵站、商場、大運河的影響程度隨空間位置而顯著改變。模型對比表明GWR模型對地價的擬合程度遠高于一般線性回歸模型。經GWR模型回歸系數的空間非平穩(wěn)性檢驗證實，各因子的影響大小隨空間變化的顯著程度存在差異，因此，本文相應建立MGWR模型，