杭州市住宅子市場與住宅價格評估.pdf

1、隨著我國城市化進程的加快，城市規(guī)模不斷擴張，加上住宅產品的異質性特點，城市內部住宅子市場逐漸形成且日益凸顯。在不同的子市場中，無論是最終的房價還是影響房價的內外因素都存在差異，如果忽略這些差異，會使得我們的規(guī)劃、決策、評估等相關工作建立在不完全的信息基礎之上，得出錯誤的結論。多角度、深層次地認識住宅子市場現象，充分挖掘城市住宅市場信息是本研究的目的之一。
　　房價高居不下，物業(yè)稅久未推廣，其中一大技術難題是稅基的確定。由于傳統(tǒng)的評

2、估方法存在缺陷，難以在短時間內對住宅進行大批量地評估。本研究的另一目的是嘗試以杭州市為例，結合GIS技術以及城市住宅子市場信息，通過特征價格模型、空間計量模型等批量評估技術，建立一套客觀高效且適宜于杭州市的住宅價格評估體系。
　　本文的主要工作和結論有:
　　(1)系統(tǒng)梳理了區(qū)位理論、特征價格理論以及住宅子市場理論，本文研究的重點是對住宅市場的細分以及評估效果的比較，所以在文獻梳理的過程中重點總結了住宅子市場劃分方法以及住宅

3、價格評估比較的方法。本文結合杭州市六大主城區(qū)2011年和2012年的數據資料，選取了涵蓋建筑特征、鄰里特征和區(qū)位特征的12個因素作為研究的變量并對其進行量化和處理。
　　(2)基于景觀CBD、城市河流-交通要道分布兩個視角對杭州市住宅市場進行空間層面的劃分以及采用聚類分析方法進行非空間層面的劃分，得到圈層、網狀以及非空間聚類這三種不同類型的子市場結構;并通過Chow檢驗證明了這三大類住宅子市場的顯著性。結論表明杭州市住宅市場存在多

4、種空間和非空間的子市場結構。
　　(3)基于整體市場以及各子市場分別構建了特征價格模型，并采用評估精度檢驗的方法分別比較了在同類子市場結構中劃分前后的評估效果，同時也比較了這三類子市場結構的整體市場評估效果。結論表明:劃分后的各子市場模型的評估效果在統(tǒng)計意義上顯著高于劃分前的整體市場;就整體市場而言，評估效果最好的是網狀結構市場模型，其次是聚類市場模型，最后是圈層結構市場模型。
　　(4)通過傳統(tǒng)特征價格模型和空間計量模型的