杭州市住宅市場客戶模型的構(gòu)建及產(chǎn)品需求研究.pdf

1、目前國內(nèi)學(xué)者對于住宅市場的產(chǎn)品需求的研究，多為主觀研究，對于如何從市場現(xiàn)狀出發(fā)，研究房地產(chǎn)客戶的住宅需求特征和行為來使之達到合理化狀態(tài)，缺乏系統(tǒng)而深入的研究。本文借鑒已有的研究成果，采用定性分析和定量分析相結(jié)合的方法，建立房地產(chǎn)客戶模型和特征價格模型，分析杭州市住宅市場上客戶特征和住宅特征，從而劃分杭州市住宅市場需求群體，進而探討杭州市住宅市場上不同類別群體的住宅產(chǎn)品需求特征和購房決策。本研究對調(diào)整和優(yōu)化杭州市住宅市場供需結(jié)構(gòu)，滿足不同

2、收入層次的住宅需求具有重要的理論和現(xiàn)實意義。 首先，利用客戶管理理論和客戶消費行為理論，建立杭州市住宅市場客戶模型，對杭州市住宅場進行案例研究，概括出在最大程度上影響到杭州市住宅市場需求的客戶特征。客戶的年齡、忠誠度、工作、受教育程度、可支配收入、置業(yè)目的、置業(yè)次數(shù)是描述影響客戶住房需求的主要變量因素。 其次，通過網(wǎng)絡(luò)查詢途徑收集杭州市住宅市場的相關(guān)樓盤的區(qū)位特征、建筑特征、鄰里特征描述數(shù)據(jù)，運用逐步回歸分析選擇變量，建

3、立杭州市特征價格模型，通過最小二乘法(OLs)進行模型的估計與檢驗。在此基礎(chǔ)上進行杭州市住宅市場產(chǎn)品特征分析。 最后，結(jié)合兩模型分析的結(jié)論，進行杭州市住宅市場客戶分析，具體包括：研究客戶消費行為、客戶價值定位，由此界定目標(biāo)客戶群，并而進行住宅市場需求群體劃分和住宅市場細分，最后分析不同類別群體的住宅市場產(chǎn)品需求特征和購房決策。 與以往住宅市場需求研究相比，本文的特點是重視客戶的自身情況和需求，構(gòu)建客戶模型，研究不同類別群